Nekilnojamasis turtas: investicijos, ekonomikos dalis ir apibrėžimas

Nekilnojamasis turtas (NT) - tai žemė ar žemės dalis ir visi su ja susieti objektai, pavyzdžiui, statiniai. Nekilnojamasis turtas dažnai tapatinamas su privačia nuosavybe. Teises į ją galima įgyti dviem būdais - perkant arba nuomojant. Investicijos į nekilnojamąjį turtą - tai nekilnojamo turto įsigijimas, nuosavybės valdymas, nuoma arba pardavimas su tikslu uždirbti pelną.

Investicijos į nekilnojamąjį turtą dėl savo specifikos priskiriamos alternatyvių investicijų klasei. Įvairios nekilnojamojo turto rūšys turi skirtingą riziką. Perkant nekilnojamąjį turtą reikia atkreipti dėmesį į tokius niuansus kaip turto vertinimas, įsigijimo finansavimas, finansinis svertas, turto likvidumas ir jo kainą lemiantys faktoriai.

Nekilnojamojo turto rūšys ir jų ypatumai

Kaip investuotoją jus turėtų labiau dominti nekilnojamo turto įsigijimas nei nuoma. Turėdami nekilnojamą turtą, jį galėsite išnuomoti nuomininkams, kurie ne tik padengs palūkanas bankui, bet dar ir jums sumokės. Investuotojus domina ir nekilnojamo turto vystymas - įsigyti sklypą, pastatyti statinių, tuomet juos išnuomoti ar parduoti.

Biurai

Investicijos į biurus yra prestižinė nekilnojamo turto investicijų rūšis, kadangi paprastai šie objektai būna pačiame miesto centre arba kitose populiariose vietose. Biurų paklausą sąlygoja ir vyriausybė, nustatanti minimalius darbo vietos reikalavimus. Kuo sparčiau vystosi ekonomika, tuo daugiau kuriasi įmonių, jos samdo daugiau darbuotojų ir taip skatina didesnę biuro patalpų paklausą.

Nuo ekonomikos ciklų priklauso grąža iš investicijų į biurus. Ekonomikai kylant, iš biurų nuomos galima uždirbti milžiniškus pinigus. Kylant biurų nuomos paklausai, kyla ne tik nuomos kaina, bet ir biuro vertė.

Prekybinės patalpos

Prekybinės patalpos - tai patalpos nuo didelių prekybos centrų iki smulkių parduotuvėlių. Prekybos centrai visuomet turi vieną pagrindinį nuomininką, kuris garantuoja nuolatinį žmonių srautą. Lietuvoje dažniausia tai yra „Maxima“, „Rimi“, „Prisma“ parduotuvės. Šios didžiosios įmonės dažnai plotą nuomojasi su nuolaida, kadangi jos atlieka reklamos funkciją ir užtikrina pirkėjų srautą.

Nuomos kainos pačiame prekybos centre taip pat skiriasi. Jų kainą lemia žmonių srautai, erdvė, matomumas ir kaip gerai sekasi prekiauti toje vietoje. Kuo vieta yra pelningesnė, tuo daugiau įmonių nori ją išsinuomoti tokią vietą. Dėl didelės paklausos, tokių vietų nuomos kaina būna aukštesnė.

Iš prekybinių patalpų nuomos gaunamos pastovesnės pajamos nei iš biurų nuomos. Prekybines patalpas pakeisti yra sudėtingiau nei biurą, todėl sutartis sudaroma ilgesniam laikui.

Pramoninės patalpos

Pramoninės patalpos kainos atžvilgiu būtų bene geriausia investicija į nekilnojamą turtą vidutiniam investuotojui. Pramoninės patalpos apima sandėlius, gamybines ir platinimo patalpas. Kai kurios industrinės patalpos gali netgi turėti smulkius biurus juose.

Ypatingas dėmesys renkantis pramonines patalpas turi būti jų funkcionalumas. Šie pastatai turi būti nesunkai pasiekiami įvairiu transportu: vilkikais, traukiniais, laivais ar netgi lėktuvais. Jie turi būti tinkamai išplanuoti, o dar geriau jeigu patalpa yra jau pritaikyta gamybai ar sandėliavimui (pvz. yra šaldymo kameros, kranai ar pan.).

Gyvenamosios patalpos

Nesvarbu ar ekonomika kyla, ar smunka, žmonės vis tiek turi kažkur gyventi. Dėl šios priežasties gyvenamųjų patalpų nuoma yra bene populiariausia ir turinti stabiliausias pajamas investicija į nekilnojamąjį turtą. Šis išskirtinis nekilnojamojo turto segmentas yra gana brangus dėl nuolatinės paklausos. Kita vertus, didelė paklausa reiškia, kad visuomet rasite nuomininkus.

Nekilnojamojo turto kainos: 2008 m. ir dabar

2008 metais metais buvo sukurtas Bitcoin‘as, „Euroviziją“ laimėjo Dima Bilanas, o Lietuvą sukrėtė finansinė krizė. NT kainos buvo pasiekusios neįtikėtinas aukštumas, statybų sektorius klestėjo ir vaikai jau nebenorėjo tapti astronautas ar gydytojais - jie troško būti statybininkais.

Vaikų svajones sugriovė tie nelemti 2008-ieji, kai būstų kainos kai kur nukrito daugiau negu 50%, o daugybė statybų bendrovių bankrutavo. Žinoma, blogi dalykai pasimiršta, tačiau vis tiek įdomu atsukti laiką atgal.

Pavyzdžiui, 2003 m. 3 kambarių butas Klaipėdoje buvo parduotas už 110 000 litų, o 2008 m. panašaus dydžio bei išplanavimo butas tame pačiame rajone buvo parduodamas už daugiau nei trigubai didesnę kainą - 390 000 litų (~113 000 eurų). 45 kvadratinių metrų butas Klaipėdoje 2008 m. kainavo daugiau nei milijoną litų.

Štai 2022.06.19. skelbimų kainos:

• Simonaitytės g.: 2008 m. - 110 055 EUR (380 000 LTL), 2022 m. - 67 000 EUR (231 337 LTL)
• Liubeko g.: 2008 m. - 130 329 EUR (450 000 LTL), 2022 m. - 78 900 EUR (272 425 LTL)

Aišku negalima taip sulyginti, kadangi pačių butų išplanavimas ir įrengimas gali skirtis. Visgi nepaisant to butų kainos tam tikrose miestuose ir rajonuose nėra pasiekusios beprotiškųjų 2008.

Nekilnojamojo turto investicijų skaičiuoklė

Jei matematika ir tikimybių teorija nėra jūsų stiprioji pusė, pasižiūrėti ar NT yra gera investicija galima pasinaudojus šia skaičiuokle. Ji parodo kokia būtų (arba yra) NT grąža tiek perkant būstą nuomai su paskola, tiek be jos arba kiek pelno gautumėte jeigu po kurio laiko nuspręstumėte nuomojamą būstą parduoti.

Atkreipkite dėmesį, kad skaičiuoklėje sumos nurodytos doleriais, o pas mus, kaip žinia, yra eurai, tačiau tai rezultatams įtakos nedaro.

Skaičiuoklės elementų paaiškinimas:

• Purchase Price - parduodamo būsto kaina
• Down Payment - pradinis įnašas bankui
• Interest Rate - banko marža + Euribor
• Loan Term - paskolos laikotarpis
• Closing Cost - įsigyjimo išlaidos (notaras, banko mokesčiai)
• Property Tax - NT mokestis
• Total Insurance - draudimas
• HOA Fee - bendruomenės mokestis
• Maintenance - remonto išlaidos
• Monthly Rent - nuomos mokestis
• Vacancy Rate - kaip "dažnai" keičiasi nuomininkai
• Value Appreciation - kiek % NT pabrangsta kasmet
• Holding Length - kiek ilgai "laikysite" NT
• Cost to Sell - kiek kainuoja pardavimas

Skaičiuojant teorinę grąžą buvo pasirinkti 3 scenarijai (pesimistinis, neutralus ir optimistinis). Kiekvienas jų rodo skirtingą grąžą, kadangi jiems priskiriamos prielaidos taipogi yra skirtingos.

Nuomos administravimas: ar verta samdyti specialistus?

Nuomos administravimas tiek trumpalaikės tiek ilgalaikės nuomos yra skaičiuojamas procentine išraiška. Trumpalaikės nuomos administravimo standartas yra 30 procentų nuo gautų pajamų. Ilgalaikės nuomos administravimas kainuoja 10 procentų nuo gautinų pajamų. Ilgalaikės nuomos administravime prisideda ir nuomininko paieškos kaštai kas standartiškai yra 1 mėnesio nuomos mokestis.

Administravimui laikas priklauso ir nuo nuomininkų, jei tai 1 kambario butas ir jį nuomojasi jaunimas - aišku, gali būti vargo su vakarėliais ir pan. Daugiausia vargo su būstais, kurių nuoma yra iki 300 EUR, nes nuomojasi ekonominė klasė, dažnai jauni žmonės, kurie linksminasi, kelia triukšmą, rūko ir pan. Bet kaip taisyklė, tokių būstų savininkai nelinkę samdytis bendrovių, nes irgi yra taupūs ir nevertina savo laiko.

Būstas 500 -700 EUR yra patraukliausias, nuomojasi dirbančios poros, nesusituokę arba ką tik susituokę, dažniausiai tai tvarkingi nuomininkai. Būsto kategoriją virš 700 EUR leidžia sau žymiai mažiau žmonių, tai arba atvykėliai, arba vieniši asmenys, žinoma pasiturintys ir keliantys tam tikrus reikalavimus. Jiems svarbu, vieta, prestižas, kaimynai, parkingas, apsauga, įrengimas ir t.t.

Taigi, kas liečia administravimą būsto tai gali būti ir 1-2 val per mėnesį, bet jei problematiški asmenys, gali būti ir 10 valandų. Jei butas ekonominės klasės, dažni gedimai, tad tenka rūpintis meistrais, jų iškvietimu, įleidimu ir pan. Kuo brangesnis būstas, tuo mažiau problemų su namu. Svarbiausia atsirinkti tikrai patikimus žmones.

Nekilnojamojo turto investicijų pavyzdžiai ir grąža

Specialistų teigimu, investicijos į nekilnojamąjį turtą gali būti skirstomos pagal rizikos lygį:

• Saugi investicija - lyginama su investavimu į obligacijas.
• Vidutinio rizikingumo - lyginama su investavimu į fondus.
• Aukšto rizikingumo - lyginama su rizikingomis akcijomis.

Štai keletas pavyzdžių su skirtinga grąža:

Saugi investicija

2016 metais nupirktas 43 m2 butas Žalakevičiaus g. naujos statybos name. Įsigijimo kaina su parkingu ir sandėliuku buvo 105.000 eurų + 18.500 eurų įdėta į įrengimą. Viso suma 119.000 eurų, ~2770 eur/m2. Metinės nuomos pajamos 6600 eur. Skaičiuojant be išlaidų tai yra 5,55 proc. Šiandiena galėtume parduoti už 145.000 eurų.

Viso prieaugis 21,85 proc arba 4,37 proc metinės taigi neatmetus sąnaudų gauname 9,92 proc. metinę grąžą. ir tai yra saugi investicija.

Skaičiuojant su sąnaudomis, 5 metų nuomos pajamos atėmus išlaidas ir skaičiuojant metams bus 5035 eurų/metus arba 4,23 proc. Grąža atskaičiavus sąnaudas 7,87 procento.

Vidutinio rizikingumo investicija

2017 metais buvo įsigytos 100m2 ploto komercinės patalpos ŠV. Stepono g. už 105.000 eurų. Patalpos rekonstruotos ir įrengti du butai (nekeičiant komercinės paskirties). Remontas kainavo 55.000 eurų, nes buvo problematinių vietų. Taigi 160.000 eurųinvesticija arba 1600 eur/m2.

Butai nuomojami po 480 eurų per mėnesį, taigi 960 eurų/mėn arba 7,2 proc. metinė grąžą. Šiai dienai reikėtų pardavinėti kaip atskirus butukus po 3500 eur/m2. Taigi turėtume gauti ~350.000 eurų arba 118,75 proc prieaugį per 4 metus arba 29,69 proc per metus. Viso 36,89 procento metinė grąža.

Aukšto rizikingumo investicija

2016 metais buvo įsigytas Pusrūsis Grybo g. 46 m2 už 45.000 eurų. Į remontą įdėta 5000 eurų - neatnaujinta jokia instaliacija, palikta sena santechnika, pakeisti tik langai, perdažytos sienos, nupirkti pigūs baldai. Atidalinome į 3 kambarius studentams. nuomojame po 150 eurų už kambarį. taigi 450 eur/mėn arba 10,8 proc grąža. Dabar parduotume už 70.000 eurų arba 40 proc prieaugiu ar 8 proc metinių. Viso grąža 19,6 proc.

Tačiau, reikia atkreipti dėmesį, kad į remontą per 5 metus įdėta 873 eurus.

Blogiausia grąža

2018 metais įsigytas butas Antakalnio g. už 62.000 eurų. Į remontą įdėjome 12.000 eurų. Atidalinome 3 kambariais ir nuomavome studentams po 180-200 eurų/mėns/kambarį. ~6500 eur/metus arba 8,8proc grąža. 2020 pardavė, nes prireikė pinigų, už 78000, grąža 5,48 proc arba 1,83 metinė. Viso 10,63 proc.

Specialistų patarimai

Šiuo metu investicinio būsto nuomai surasti yra praktiškai neįmanoma, kainos kyla, o nuoma deja, bet nekyla tiek,kiek NT kainos. Didžiausia metinė grąža yra ir buvo iš bendrabučio tipo butų. Juos lengviausia išnuomoti, visada yra jiems poreikis, bet dažnai investuotojai kratosi tokių butų.

Tačiau, jei žiūrėtume matematiką, už 120 000 EUR geriau nupirkti 3 bendrabučius po 40 000 EUR, už kiekvieną gauti po 250 EUR nuomos, tai viso 750 EUR. Už tuos pačius pinigus, t.y. 120 000 EUR šiandien kažin ar gautųsi koks butas 2 kambarių Šiaurės miestelyje, kurį išnuomoti būtų galima max už 450-500 EUR.

Gera metinė grąža iš nuomos kai pradėjau dirbti, t.y. 2016 metais buvo maždaug apie 8-10 proc. Dabar tokios metinės grąžos nebėra, bendrabučiai ir tie, vos vos siekia tokią grąžą. Dabar grąžą iš nuomos tesudaro apie 5-6 proc. ir tai reikia gerai paieškoti. Nes tai kas darosi šiuo metu rinkoje, tokių variantų tiesiog nėra arba jie dingsta per dieną.

Apie 70- 80 proc nuomininkų lieką antriems metams ir iš šių nuomininkų dar 30 proc pasilieka 3 metams. taigi dažniausiai kuomet gyvena nuomininkas nuoma nėra keliama. Tačiau jeigu skaičiuotume vidurkius tai apie 3,5 procento.

Kiti svarbūs aspektai

• Notaro paslaugos: Notaro paslaugos kainuoja apie 0,45 proc. nuo sandorio vertės, plius prisideda visokios pažymos iš RC. Pagal LR įstatymą notaro paslaugas apmoka Pirkėjas, nebent šalys susitaria kitaip. Dažnai pirkėjas pardavėjas šias išlaidas dalina pusiau.
• Remontas: Dažniausi remontai yra labai labai smulkūs - durelės, lemputė, kėdės ar lovos koja, spintelė, bėgantis kranas. Didesni remontai prasideda po 5 metų ir tai yr abuitinė technika ir gal kokį vieną baldą pakeist reikia. Po 7 metų yra patartina perdažyti butą jį atšviežinant (~1500 eur).
• Nuomininkai: Populiariausia nuoma yra 1 metams. 80 proc nuomininkų pratęsia antriems metams. Tretiems metams pratęsia 30 proc nuo šios dalies. Sunkiausias ir skaudžiausias yra pirmojo nuomininko suradimas. Sekančius nuomininkus pradedame ieškoti 2 mėnesiai iki nuomos pabaigos. Dažniausiai surandame pora savaičių iki išsikraustymo. Taip beveik nebūna jokių prastovų.

! Pateikta medžiaga yra TIK informacinio pobūdžio, todėl nusprendus investuoti pasitarkite su finansų konsultantu bei įvertinkite savo finansines galimybes.

tags: #nekilnojamas #turtas #ekonomikos #dalis