Nekilnojamojo Turto Kainos Faras, Portugalija: Apžvalga ir Tendencijos

Portugalijai nepavyksta išspręsti aukštų būsto nuomos kainų problemos.

Šalyje neseniai vyko protestai, kuriais buvo siekiama atkreipti dėmesį, kad vis daugiau žmonių nebeišgali susimokėti už nuomą.

Algarvės regionas garsėja savo nuostabiais paplūdimiais ir kraštovaizdžiu, pritraukiančiu turistus ir investuotojus.

Faro miestas Portugalijoje

Nuomos Kainų Augimo Priežastys

Lietuvė Vaida Deikaitė Portugalijoje gyvena nuo 2018 metų. Lietuvė sako, kad savo pirmąjį būstą rado per vieną iš nuomos agentūrų.

Anot V. Deikaitės, didžiausi pykčiai kyla dėl Lisabonoje gyvenančių atvykėlių, dirbančių užsienio bendrovėse, kurie išgali mokėti už nuomą 1500 Eur ir daugiau.

Jos teigimu, problema dėl nuomos kainų paaštrėjo po koronaviruso pandemijos, kai atsivėrus sienoms Portugaliją vėl užplūdo užsieniečiai.

Kad nuomos kainų augimui įtakos turėjo COVID-19 pandemija patvirtina ir su lietuviais klientais Portugalijoje dirbanti NT turto agentė Saulė Čaplikaitė.

Jos teigimu, tai susiję su tuo metu išpopuliarėjusiais skaitmeniniais klajokliais (angl. "digital nomads").

Didelis sprogimas įvyko 2022 metų vasarą, kai vėl buvo galima laisvai keliauti.

Atsirado ne tik "digital nomads", bet ir neįtikėtinas srautas turistų, o po to ir studentų, atvykstančių mainų programai.

Anot NT specialistės, situacija darėsi kritinė, todėl Portugalijos valdžia ėmė įvedinėti dar griežtesnius suvaržymus tiek trumpalaikei, tiek ilgalaikei nuomai.

S. Čaplikaitės teigimu, deja, tai jau po fakto, nes didelė dalis vietinių neišgali susimokėti tokių sumų.

Tai, kas vos prieš porą metų buvo buto nuomos kaina, dabar yra kambario kaina.

Pasak S. Čaplikaitės, didžiausios nuomos kainos fiksuojamos Lisabonoje ir Porte, kitur situacija dar kontroliuojama.

Tuo metu mažiausiai už būstą nuomininkai, anot S. Čaplikaitės, moka šalies viduryje esančiuose regionuose, kur nėra priėjimo prie vandenyno, pavyzdžiui, Santarene.

S. Čaplikaitė patvirtino, kad Portugalijos sostinėje jau seniai egzistuoja gatvių, kuriose įsikūrę palapinių miesteliai.

Taip pat žmonės pradėjo statyti palapines net ir ne centriniuose rajonuose, o palei vandenyną.

Pasak NT agentės, dėl didelės paklausos būstą išsinuomoti Portugalijoje yra nelengva užduotis, o pamačius gerą variantą nėra daug laiko galvoti.

Jei kalbame apie šiek tiek brangesnius, prabangesnius „luxury“ tipo apartamentus, trūkumo ir skubos nėra.

Pašnekovės teigimu, radus patinkantį butą gali tekti įveikti ir nemažą atranką.

Kadangi Portugalijoje įstatymai yra palankesni besinuomojančiam, o ne šeimininkui, tai praktiškai vienintelis būdas turėti kažkokią kontrolę.

V. Deikaitė priduria, kad vis dar nemažai būstų nuomojama nelegaliai, t. y. be sutarčių.

Nuomojamo būsto mokestis gan didelis, dėl to nemažai savininkų vis dar nori išvengti papildomų išlaidų ir visą nuomos sumą pasilikti sau.

Didžiausias minusas - jokių garantijų.

Gali tekti ir be elektros ar su varvančiu stogu gyventi mėnesių mėnesius, kol sutaisys, kas, turint omenyje senos statybos namus, visai tikėtina.

Tyrimai rodo, kad 2012-2021 m. būsto kainos Portugalijoje padidėjo 78 proc., o tuo metu visoje Europos Sąjungoje - tik 35 procentais.

Tūkstančiai portugalų šeštadienį išėjo į Lisabonos ir 20-ies kitų šalies miestų gatves reikalaudami stipresnio vyriausybės įsikišimo, kad būtų suvaldytos nebeįperkamu tapusio būsto kainos.

Nekilnojamojo Turto Rinkos Pokyčiai 2024-2025 Metais

Po kelerių metų spartaus kainų augimo 2024 m. Portugalijos nekilnojamojo turto rinkoje prasidėjo prisitaikymo fazė.

Nors bendras augimo tempas, palyginti su pokovidiniu bumu, sulėtėjo, rinka, veikiama aukštesnių palūkanų normų ir pasaulinio ekonominio neapibrėžtumo, išliko akivaizdžiai atspari.

Svarbiausios 2024 m. tendencijos:

• Sulėtėjęs kainų augimas: Nors kainos daugelyje sričių toliau augo, vertės didėjimo tempas, palyginti su 2022-2023 m., pastebimai sulėtėjo.
• Sandorių apimties koregavimas: Didesnės skolinimosi išlaidos paveikė prieinamumą, todėl bendras nekilnojamojo turto sandorių skaičius, palyginti su pikų metais, sumažėjo.
• Regioniniai skirtumai: Rezultatai įvairiuose regionuose labai skyrėsi. Lisabonoje, Porte ir Algarvėje paklausa, ypač aukštos kokybės nekilnojamajam turtui, toliau augo, nors pirkėjai buvo jautresni kainoms.
• Politikos pokyčių poveikis: Oficialus neįprastinio gyventojo (NHR) programos nutraukimas naujiems pareiškėjams (2023 m. pabaigoje) ir "Auksinės vizos" programos per nekilnojamojo turto investicijas panaikinimas iš pradžių sukėlė neaiškumų.
• Statybos kaštai ir pasiūla: Padidėję statybos kaštai toliau kėlė iššūkių naujų statybų plėtrai, ribodami naują pasiūlą ir palaikydami esamų objektų kainas, ypač energiją taupančių modernių nekilnojamojo turto objektų.

Apskritai 2024 m. nebuvo nuosmukio metai, o veikiau stabilizacijos ir prisitaikymo prie naujos palūkanų normų aplinkos bei besikeičiančios politinės aplinkos metai.

2025 m. Euribor normų raida išlieka kritiniu veiksniu.

Nors 2024 m. centriniai bankai palūkanų normas laikė stabilias, rinkos lūkesčiai linksta prie laipsniško jų mažinimo 2025 m.

Žemesnės skolinimosi išlaidos pagerintų prieinamumą vietiniams pirkėjams, priklausomiems nuo hipotekų, ir galėtų paskatinti sandorių apimtis.

Portugalija ir toliau traukia didelį užsienio susidomėjimą, kurį lemia gyvenimo būdo veiksniai, santykinis prieinamumas Vakarų Europoje, saugumas ir klimatas.

Pirkėjai tampa vis išrankesni, daugiausia dėmesio skirdami kokybei, vietai, energijos efektyvumui ir gyvenimo būdo patogumams.

Nuolatinis būsto trūkumas, ypač prieinamų variantų didžiuosiuose miestų centruose, išlieka lemiamu bruožu.

Šis pasiūlos ir paklausos disbalansas palaiko nekilnojamojo turto vertes, ypač gerai įsikūrusiuose ir moderniuose objektuose.

Lisabona ir Portas išlieka nuolatinės paklausos zonomis, ypač aukščiausios klasės ir periferinėse zonose, siūlančiose geresnį kainos ir kokybės santykį.

Dėmesys skiriamas aukštos kokybės renovacijoms ir naujiems statiniams su moderniais patogumais.

Prabangos segmentas išlieka aktyvus.

Algarvė išlieka nuolatiniu tarptautinių pirkėjų (atostogų būstų, pensinio gyvenimo) traukos centru.

Stipri vilų ir apartamentų prie pakrantės zonų ir golfo kurortų paklausa.

Sidabrinė pakrantė ir Centrinė Portugalija sulaukia didėjančio susidomėjimo dėl santykinio prieinamumo ir autentiško gyvenimo būdo patrauklumo.

Potencialas stipresniam procentiniam kainų augimui nuo žemesnės bazės.

Pirkėjų pageidavimai vis labiau krypsta į tvarius ir energiją taupančius namus.

Renovacijos projektai, orientuoti į energinį atnaujinimą, yra patrauklūs.

Senesnio nekilnojamojo turto įsigijimas gali reikalauti reikšmingų investicijų į energijos efektyvumo gerinimą, kad atitiktų šiuolaikinius pirkėjų lūkesčius ir būsimus reguliavimo reikalavimus.

Prabangos rinkos segmentas, ypač prekės ženklo rezidencijos, susietos su žinomais viešbučių ar gyvenimo būdo prekės ženklais, toliau traukia turtingus asmenis.

Nepaisant bendro rinkos sulėtėjimo, tikimasi, kad prabangos segmentas išliks santykinai atsparus dėl turto koncentracijos ir Portugalijos patrauklumo kaip aukščiausios klasės kelionių tikslo.

Nekilnojamojo turto sektorius tęsia savo skaitmeninę transformaciją.

Internetiniai portalai, virtualūs turai, skaitmeninis dokumentų tvarkymas ir pažangios duomenų analizės tampa standartu.

Prognozės 2025 metams rodo nuolatinį, tačiau nuosaikų Portugalijos nekilnojamojo turto rinkos augimą.

Prognozės dažnai svyruoja apie 5-8 % bendram rinkos ar investicijų augimui, nors gyvenamųjų nekilnojamojo turto kainų augimas tam tikruose perkaitusiuose rajonuose gali būti labiau prislopintas.

Pagrindiniai varikliai išlieka teigiami: tikėtinas palūkanų normų mažėjimas, nuolatinė tarptautinė paklausa, būsto pasiūlos trūkumas ir Portugalijos gyvenimo būdo patrauklumas.

Rinka tikėtina taps vis labiau segmentuota, o rezultatai reikšmingai skirsis priklausomai nuo vietos, nekilnojamojo turto tipo ir kokybės.

Tikimasi, kad pirkėjai bus išrankesni ir jautresni kainoms nei aukštumų metais.

Portugalijos nekilnojamojo turto rinka 2024 m. išliko tvirta, pereidama nuo spartaus plėtimosi prie nuosaikesnio augimo.

Žvelgiant į 2025 m., vyrauja atsargus optimizmas, kurį skatina galimas palūkanų normų mažėjimas ir nuolatinis tarptautinis patrauklumas, subalansuotas su pasiūlos trūkumais ir prieinamumo rūpesčiais.

Rinka toliau vystosi, teikdama pirmenybę kokybei, tvarumui ir strateginiam vietos pasirinkimui.

Kainų Pokyčiai Algarvėje

Namų pardavimo kainos Algarvėje 2024 m. padidėjo 13,8 proc., remiantis „Confidencial Imobiliário“ gyvenamųjų namų kainų indekso IV metų ketvirčio metiniu pokyčio tempu.

Regione kainų augimas buvo didesnis nei šalies vidurkis, kuris tuo pačiu laikotarpiu buvo 11,0 proc., taip pat 5,5 proc. Lisabonoje ir 7,8 proc. Porte.

Susidomėjimas Algarve paspartėjo, palyginus su 2023 m., kai jis pasiekė 9,2 proc., o regionas atsilaikė ir nuo nacionalinės tendencijos, ir su Lisabonos bei Porto, kur augimo tempas 2024 m. buvo mažesnis.

2023 metais būsto kainos šalyje pakilo 11,8 proc., Lisabonoje - 6,3 proc., o Porte - 10,7 proc., o tai yra aukštesni nei 2024 metais užfiksuoti atitinkamose rinkose.

Brangiausios rinkos, tokios kaip Loulé, Tavira ir Lagosas, 2024 m. pasiekė atitinkamai 12,6 proc., 12,8 proc. ir 18,6 proc. padidėjimą, o Faro - 11,5 proc.

Vila Real de Santo António užfiksavo didžiausią kainų augimą Algarvėje 2024 m. - 26,0 proc.

Nepaisant šios vyraujančios tendencijos, trijose Algarvės savivaldybėse kainų kilimas sumažėjo, palyginus su 2023 m., ir tarp jų yra dvi svarbiausios gyvenamųjų namų rinkos regione, būtent Albufeira ir Portimaunas.

Albufeiroje kainos sulėtėjo, net pasiekdamos neigiamą teritoriją, o 2024 m.

Liepos mėnesį bankų atliktų būsto vertinimų mediana buvo 1 945 euro už kvadratinį metrą, 34 eurais daugiau nei ankstesnį mėnesį ir 18,7 proc. daugiau nei 2024 m. liepos mėn.

Didžiausios vertės pastebėtos Didžiojoje Lisabonoje (2 990 eurų/m2) ir Algarve (2 642 eurai/m2), o mažiausia vertė - Alentežo regione (1 419 eurų/m2).

Setubalio pusiasalyje buvo užfiksuotas didžiausias metinis augimas (25,6 proc.).

Veiksniai, Skatinantys Kainų Augimą

Turizmo bumas atspindi padidėjusi prabangos kurortų ir nekilnojamojo turto pardavimo paklausa, kuri pritraukia daugybę pirkėjų.

Tačiau ne tik turizmas pritraukia pirkėjus, bet ir politinį stabilumą, mažas mokesčių ir mokesčių lengvatas visų pirma, jei norite parduoti turtą.

Švelnus klimatas padeda, bet taip pat ir Portugalijos, kaip Majamio ir 2017 m. Kiti kainų savybių pardavimų priežastys Portugalijoje didėja atsižvelgiant į galimybę pasiekti geriausius golfo aikštynus ir paplūdimius, gerus skrydžius, aukščiausios klasės kurortuose ir prieplaukose, kuriuose yra super jachtų.

2009 m. sukurtos taisyklės siekiant pritraukti užsienio kapitalą į Portugaliją, smarkiai nukentėjusią per 2008 m. finansų krizę, numatė visišką, o vėliau dalinį atleidimą nuo mokesčių.

Lengvata pasinaudojo maždaug 10 tūkst. žmonių, daugiausia iš Prancūzijos, Jungtinės Karalystės ir Italijos, apsigyvenusių Lisabonoje ir pietiniame Algarvės regione.

Tačiau ši priemonė prisidėjo prie sparčiai pastarąjį dešimtmetį išaugusių būsto kainų, galiausiai ministras pirmininkas Antonio Costa pavadino tai „fiskaliniu neteisingumu“ ir nuo kitų metų lengvatas panaikino.

A. Costos vyriausybė ne tik panaikino šią išimtį, bet ir paskelbė daugybę kitų priemonių, pavyzdžiui, reikalavimą išnuomoti butus, jei jie buvo laisvi daugiau nei dvejus metus.

Vasarį Portugalija pareiškė nutraukianti „auksinių vizų“ išdavimą turtingiems užsienio investuotojams.

Investicijos į Nekilnojamąjį Turtą: Kitos Šalys

Investicijos į nekilnojamąjį turtą yra ne tik būdas išsaugoti kapitalą, bet ir galimybė pagerinti gyvenimo kokybę.

2025 m. itin svarbu pasirinkti tinkamą šalį nekilnojamajam turtui įsigyti, nes rinka nuolat kinta, prisitaikydama prie naujų ekonominių tikrovių.

Norint įsigyti nekilnojamąjį turtą užsienyje, būtina įvertinti pagrindinius kriterijus, kurie padės priimti pagrįstą sprendimą.

Ekonominis stabilumas yra vienas svarbiausių veiksnių.

Investavimas į stabilios ekonomikos šalį užtikrina, kad jūsų investicijos nepraras vertės.

Šalys, kurias verta apsvarstyti 2025 metais:

• Ispanija: Šalis su nuostabiais paplūdimiais, turtinga istorija ir aukštu pragyvenimo lygiu.
• Kipras: Viduržemio jūros klimatas ir auganti nekilnojamojo turto rinka.
• JAE: Prabangos ir modernumo šalis, kur Dubajus ir Abu Dabis traukia investuotojus ambicingais projektais ir neapmokestinama ekonomika.
• Turkija: Šalis, jungianti Rytų egzotiką ir europietišką komfortą, su unikalia kultūra ir gamta.
• Tailandas: Pietryčių Azijos perlas su tropiniais paplūdimiais ir gyvybinga kultūra.

Namų Nuomos Kainos Algarvėje

Namų nuomos kainos Algarvėje 2024 metų gruodžio mėnesį palyginus su tuo pačiu praėjusių metų mėnesiu, pakilo 7,7 proc.

Idealista kainų indekso duomenimis, būsto nuoma pernai gruodžio pabaigoje kainavo 14,3 euro už kvadratinį metrą (eur/m2), įvertinus medianą.

Palyginus su ketvirčio svyravimu, kainos sumažėjo 2,3 proc.

Praėjusiais metais kainos regione kilo Albufeiroje (13,9 proc.), Faro (13,9 proc.), Vila Real de Santo António (13,2 proc.), Silves (10,3 proc.), Olhao (2,7 proc.), Portimaune (1,9 proc.), Vila Real de Santo António (1,9 proc.) ir Lagosas (1,8 proc.).

Lulėje kainos išliko stabilios (0,3 proc.).

Kita vertus, Lagoje kainos krito (-6,9 proc.).

Brangiausiai savivaldybėje nuomojasi būstą Loulé (16,3 euro/m2), toliau rikiuojasi Albufeira (15 euro/m2), Tavira (14,6 euro/m2), Faro (14,1 euro/m2), Lagosas (13,7 euro/m2), Portimauno (12,9 euro/m2) ir Silves (12,6 euro/m2).

Kita vertus, ekonomiškiausios yra Olhão (11,5 euro/m2), Vila Real de Santo António (11,7 euro/m2) ir Lagoa (12,3 euro/m2).

Būsto Kainos Portugalijos Miestuose

Perkant namą Portugalijoje vidutinė kvadratinio metro kaina (eurai/m2) sausio pabaigoje siekė 2693 eurus, tai rodo idealisto kainų indeksas.

Sausio mėnesį būsto kainos pakilo 18-oje iš 20 analizuotų rajonų sostinių, o sąraše pirmavo Évora (17,3 proc.), Beja (16,1 proc.) ir Vila Real (15,5 proc.).

Būsto kainų pokyčiai per pastaruosius metus:

• Santaremas (15,4 proc.)
• Setubalis (14,5 proc.)
• Leirija (12,3 proc.)
• Ponta Delgada (10,6 proc.)
• Bragansa (10,2 proc.)
• Viseu (8,6 proc.)
• Funšalis (8,6 proc.)
• Coimbra (8 proc.)
• Guarda (7,6 proc.)
• Braga (7 proc.)
• Faro (4,7 proc.)
• Porto (3,2 proc.)
• Castelo Branco (3,1 proc.)
• Portalegre (3,1 proc.)
• Viana do Castelo (1,5 proc.)

Aveire būsto kainos išliko praktiškai stabilios.

O būsto kaina Lisabonoje iš tikrųjų sumažėjo (-1,1 proc.).

Visgi Lisabona išlieka miestu, kuriame būstą įsigyti brangiausia: 5453 eurai/m2.

Antrą ir trečią vietas užima Porto (3 605 eurai/m2) ir Funšalis (3 506 eurai/m2).

Kvadratinio metro kainos (eurai/m2) didžiuosiuose miestuose:

• Lisabona: 5453
• Portas: 3605
• Funšalis: 3506
• Faro: 3057
• Setubalis: 2597
• Aveiro: 2499
• Évora: 2358
• Ponta Delgada: 2081
• Koimbra: 1985
• Viana do Castelo: 1912
• Braga: 1901
• Leiria: 1619
• Viseu: 1532
• Vila Real: 1435

C. C. Parduodma įspūdinga vila, įsikūrusi išskirtiniame Balcon de Finestrat rajone. Vos 3 km nuo paplūdimio.

Šiame vieno aukšto name yra trys dviviečiai miegamieji, du vonios kambariai ir pilnai įrengta virtuvė sujungta su svetaine, įrengtas nedidelis sandėliukas-skalbimo patalpa.

Langai orientuoti į pietinę pusę, kas suteikia daug natūralios šviesos visą dieną.

Kieme rasite 3×4 m baseiną, auga vaismedžiai.

Papildomi patogumai: oro kondicionierius, centrinis šildymas, privati treniruoklių salė ir sauna, užtikrins maksimalų komfortą.

Kieme yra gražus sodas su baseinu ir įspūdingais vaizdais į Viduržemio jūrą iš stogo ar kiemo terasų.

Kaiminystėje yra visuomeninis baseinas ir parko zonos, prekybos centrai, medicinos įstaigos ir mokyklos.

Turizmo bumu atspindi padidėjusi prabangos kurortų ir nekilnojamojo turto pardavimo paklausa, kuri pritraukia daugybę pirkėjų.

Tačiau ne tik turizmas pritraukia pirkėjus, bet ir politinį stabilumą, mažas mokesčių ir mokesčių lengvatas visų pirma, jei norite parduoti turtą.

Švelnus klimatas padeda, bet taip pat ir Portugalijos, kaip Majamio ir 2017 m. Kiti kainų savybių pardavimų priežastys Portugalijoje didėja atsižvelgiant į galimybę pasiekti geriausius golfo aikštynus ir paplūdimius, gerus skrydžius, aukščiausios klasės kurortuose ir prieplaukose, kuriuose yra super jachtų.

Nors kainos 2018 m. Pradžioje buvo didesnės parduodamų objektų pardavimui Lisabonoje Algarvėje, įskaitant Lagosą, Oeirą ir Albufeira, trys iš šešių brangiausių Portugalijos teritorijų.

tags: #nekilnojamas #turtas #faro #portugalija