Vokietijos nekilnojamojo turto rinka yra tokia pat įvairi kaip šalies regionai, siūlanti daugybę pasirinkimų tiems, kurie domisi parduodamais nekilnojamojo turto objektais Vokietijoje. Nuo triukšmingų Berlyno ir Miuncheno miesto centrų iki ramios Bavarijos ir Reino krašto kaimo vietovių - kiekvienas regionas turi savo unikalių savybių ir galimybių.
Pastaraisiais metais Vokietijos didmiesčiuose nekilnojamojo turto ir nuomos kainos augo, vienas po kito dygsta nauji objektai, o itin palankiomis sąlygomis teikiamos paskolos vilioja savo būstą norinčius turėti žmones. Vis dėlto sąlyginai nedidelės NT kainos vilioja užsienio investuotojus.
Apžvelkime nekilnojamojo turto kainų pokyčius ir tendencijas Hamburge, Vokietijoje.
Ekonomistai ramina: dar nematome nekilnojamo turto kainų burbulo
Kainų Pokyčiai ir Tendencijos
Nekilnojamojo turto (NT) konsultantai „Knight Frank“ suskaičiavo, kad Vokietijos sostinėje gyvenamojo NT kainos per metus vidutiniškai pakilo 20,5 procento. Kaip praneša dw.com, be Berlyno į dešimtuką pateko ir Hamburgas (septintoji vieta, 14,1 proc. brangimas), Miunchenas (aštuntoji vieta, 13,8 proc. brangimas) ir Frankruftas (dešimtoji vieta, 13,4 proc. brangimas).
Taigi, 140 kvadratinių metrų ploto individualų namą ir 600 kvadratinių metrų sklypą buvo galima įsigyti už maždaug 690,6 tūkstančius eurų. Diuseldorfe (-3,7 procento), Miunchene (-3,6 procento), Štutgarte (-2 procentais), Frankfurte (-1,4 procento) ir Hamburge (-1,3 procento) individualių namų kainos taip pat krito.
Kaip parodė „Knight Frank“ tyrimas, bendrai pasaulyje gyvenamojo NT kainos vidutiniškai kilo 4,5 procento. Prieš metus, 2016-aisiais, šis rodiklis siekė 7 procentus. Anuomet net 12 miestų fiksavo daugiau nei 20 proc. pašokusias kainas, o šiemet tokį rodiklį pasiekė vienintelis Berlynas.
Nemažai užsieniečių būstus Berlyne perka tam, kad juos nuomotų į miestą plūstantiems turistams.
Kaimiškų Vietovių Privalumai
Dar vienu tyrimo objektu mums tapo tendencija, kad aukštos ir augančios kainos didžiuosiuose miestuose turi įtakos potencialių pirkėjų sprendimui ieškoti nekilnojamojo turto labiau kaimiškuose regionuose. Palyginkite kainas. Tyrimo rezultatai rodo, jog per pastaruosius 12 metų nekilnojamojo turto pirkimo kaina didžiuosiuose Vokietijos miestuose padidėjo 74 proc. Tačiau kainų augimas kaimiškose vietovėse nė kiek neatsilieka - per tą patį laikotarpį tai sudarė 66 proc. Kaina didelių gyvenviečių priemiesčiuose per pastaruosius trejus metus taip pat išaugo, kaip ir pačiuose miestuose, o Berlyno, Miuncheno, Kelno, Hamburgo ir Štutgarto apylinkėse kilo netgi greičiau.
Vis dėlto nekilnojamasis turtas didžiuosiuose Vokietijos miestuose vis dar vidutiniškai 55 proc. pigesnis nei pačiuose megapoliuose.
Daugiau Vietos
Jaunoms šeimoms renkantis nekilnojamąjį turtą svarbiausia kaina, pasiekiamumas ir infrastruktūra. Ieškant vienbučio namo šeimai, galimybės jį rasti kaimiškoje vietovėje daug didesnės nei megapoliuose. Vidutinio gyvenamojo ploto būstas didžiuosiuose miestuose yra 86 kv. m, o periferiniuose kaimo rajonuose - 120 kv. m.
Didelis būsto dydžio ir kainų lygio skirtumas lemia tai, kad Vokietijos miestų apylinkės tampa vis populiaresnės. Praeitų metų tyrime apie 78 proc. apklaustųjų pareiškė, kad būtų pasiruošę vykti iš namų į darbą ir atgal iki 30 km atstumu. Šių metų tyrimas rodo, jog dirbantys 30-50 metų žmonės keliasi iš miestų į gretimų rajonų apylinkes, o todėl kai kuriais atvejais atsiranda didžiulė priemiestinių traukinių perkrova.
Tiems, kas ieško didesnės būsto erdvės šeimai, geriau persikelti iš didelių miestų į jų apylinkes. Ypač patrauklūs tankiai apgyvendinti kaimiškieji rajonai netoli miestų aglomeracijų. Čia siūlomų 42 proc. reklamuojamų objektų gyvenamasis plotas didesnis kaip 120 kv. m. Tačiau šeimai tinkančių vienbučių namų, reklamuojamų aglomeracijos zonose, dalis yra 11 proc.
Pandemijos Pasekmės
Ekspertai pastebėjo: stabilus nuomos ir nekilnojamojo turto paklausos mažėjimas Vokietijoje nepasireiškia. Remiantis tyrimu, nuo pandemijos pradžios - 2020 m. kovo mėnesio - labai išaugo vienbučių namų šeimai paklausa. Butų nuomos paieškų skaičius taip pat didesnis nei buvo iki krizės. O pasiūla gerokai mažesnė nei 2017 metų pradžioje.
Miunchene būsto nuomos kainos vienos didžiausių šalyje - nekilnojamojo turto bendrovės „JLL“ duomenimis, čia naujos statybos name 1 kvadratinio metro nuomos kaina siekia ir 16,90 euro.
Mokesčiai
Nuo 2025 m. sausio mėn. įsigaliojo esminė Vokietijos nekilnojamojo turto mokesčio (Grundsteuer) sistemos reforma. Reforma numato naują nekilnojamojo turto vertės vertinimą. Ji taip pat supaprastina skaičiavimą, nes daugiausia remiasi vidutiniais ir statistiniais duomenimis, siekiant nustatyti nekilnojamojo turto vertę.
Priklausomai nuo vertinamo nekilnojamojo turto tipo, taikomos skirtingos vertinimo sistemos, skirtos nustatyti nekilnojamojo turto vertę mokesčių tikslais. Neužstatyto nekilnojamojo turto vertė paprastai nustatoma padauginus jo plotą iš standartinės žemės vertės (Bodenrichtwert) sklypui. Nekilnojamojo turto su esamais komerciniais pastatais vertė apskaičiuojama pridedant standartizuotas įprastas statybos išlaidas prie sklypo vertės.
Antrame etape nekilnojamojo turto vertė padauginama iš pagrindinio federalinio mokesčio tarifo (Steuermesszahl), siekiant apskaičiuoti nekilnojamojo turto mokesčio bazinį dydį (Grundsteuermessbetrag). Pagal federalinį modelį pagrindinis federalinis mokesčio tarifas yra 0,034 % neužstatytam nekilnojamajam turtui ir nekilnojamajam turtui su esamais komerciniais pastatais. Kiti tarifai taikomi, pavyzdžiui, gyvenamajam nekilnojamajam turtui arba žemės ūkio paskirties žemei ir miškams.
Paskutiniame etape, siekiant apskaičiuoti nekilnojamojo turto mokesčio sumą, bazinis mokesčio dydis padauginamas iš savivaldybės daugiklio, kurį individualiai nustato atitinkamas miestas ar savivaldybė.
Kai perkamas vidaus nekilnojamasis turtas arba keičiasi jo savininkas, taikomas vienkartinis nekilnojamojo turto perleidimo mokestis (Grunderwerbsteuer), apskaičiuojamas nuo pirkimo kainos, jei pirkimo kaina ar atlygis viršija 2 500 EUR. Nekilnojamojo turto perleidimo mokestį paprastai moka pirkėjas.
Mokesčio tarifas skiriasi priklausomai nuo federalinės žemės. Žr. toliau pateiktą lentelę dėl daugiau informacijos.
| Federalinė žemė | Mokesčio tarifas |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 5% |
| Bavarija | 3,5% |
| Hamburgas | 6,5% |
| Hesenas | 6% |
| Žemutinė Saksonija | 5% |
Investavimo Galimybės
Investavimo galimybės Vokietijos nekilnojamojo turto rinkoje yra gausios ir įvairios, atitinkančios įvairias investavimo strategijas ir pageidavimus. Vokietijos stipri ekonomika ir politinis stabilumas daro ją saugia priebėga nekilnojamojo turto investuotojams, siūlančia tiek ilgalaikio augimo potencialą, tiek momentines nuomos pajamas. Miestų sritys, ypač tokie miestai kaip Berlynas, Hamburgas ir Frankfurtas, yra investuotojų taikiniai dėl didelės gyvenamųjų ir komercinių patalpų paklausos.
Be to, Vokietijos rinka žinoma dėl stiprių nuomininkų apsaugos įstatymų, kurie prisideda prie nuomos pajamų stabilumo ir nuspėjamumo. Investavimas į Vokietijos nekilnojamąjį turtą taip pat suteikia mokesčių lengvatų, įskaitant atskaitymus už su turtu susijusias išlaidas ir nusidėvėjimą.
Vokietijos nekilnojamasis turtas išsiskiria savo stabilumu, stipriu teisiniu pagrindu ir įvairiomis investavimo galimybėmis. Rinkos atsparumas net ekonominių nuosmukių metu suteikia saugų prieglobstį tiek investuotojams, tiek namų savininkams. Be to, įvairūs turto tipai - nuo miesto butų iki kaimo namų - atitinka platų pageidavimų ir biudžetų spektrą. Įsipareigojimas tvarumui ir technologijų pažangai būsto sektoriuje dar labiau didina Vokietijos nekilnojamojo turto patrauklumą, todėl tai yra įtikinamas pasirinkimas tiek vietiniams, tiek tarptautiniams pirkėjams.
tags: #nekilnojamas #turtas #hamburgas