Nekilnojamojo turto įsigijimas iš varžytynių: apžvalga, patarimai ir atsiliepimai

Varžytynės yra ir visada buvo itin specifinis turto įgijimo būdas: tai priverstinai, prieš savininko valią, parduodamas turtas. Jau kuris laikas Lietuvoje pagyvėjusi išvaržomų būstų sritis. Palyginti su padėtimi prieš penkerius metus, nekilnojamojo turto skelbimų portaluose, kurie nuo seno skelbia apie varžytynes, tokių skelbimų padaugėjo keturis penkis kartus. O štai 2009-aisiais daugelio šių būstų varžytynės apskritai neįvykdavo: neatsirasdavo nė vieno pirkėjo.

Šiuos ir dar daugybę, per 500, įvairių kilnojamojo ir nekilnojamojo turto objektų vienija du dalykai: pastebimai žemesnė nei rinkos kaina ir tai, kad turtas parduodamas viešų varžytynių būdu. Tačiau mažesnę būsto kainą galima laikyti savotiška nuolaida, simboliniu atlygiu už galimus nemalonumus, gaišatį, išlaidas ir nervinę įtampą.

Pavyzdžiui:

• Beveik 70 kv. m ploto butas Vilniuje - už 144 tūkst. litų.
• Prabangus dviejų aukštų, 423 kv. m ploto namas Laurų gatvėje Vilniuje šalia miško - už 416,4 tūkst. litų.
• 45 kv. m ploto butas Palangoje - už 82,4 tūkst. litų.
• 4 kambarių butas Juodupės miestelyje (Rokiškio r.) - vos už 7,2 tūkst. litų.

Išaugusį įvykusių varžytynių skaičių pastebi ir teismo antstoliai. Lietuvos antstolių rūmų prezidiumo pirmininkas, antstolis Aleksandras Selezniovas žurnale „Investuok“ sako, kad įvykusių varžytynių pastebimai padaugėjo 2013 m. paskutinį pusmetį, pagyvėjimas tęsiasi ir šiemet. Sparčiau įsigyti išvaržomo turto padeda ir tai, kad varžytynės vykdomos internete, jose galima dalyvauti nuotoliniu būdu.

Vis dėlto galimi pirkėjai atsargūs ir kol kas kišenės plačiai atverti neskuba. Antstolio pastebėjimu, labiau domimasi vadinamaisiais ekonominės klasės būstais - 1-2 kambarių butais. Žinoma, perkami ir namai, ir žemės sklypai, bet apsisprendimą pirkti lemia būsto kainos ir vietos santykis. Įstatymai numato, kad nustačius varžytynėse parduodamo turto rinkos kainą pirmosiose varžytynėse ji sumažinama 20 % rinkos kainos, antrosiose - 40 %. Tad logiška, jog pagrindinis kriterijus, dėl kurio dalyvaujama varžytynėse, yra kaina.

Rizikos ir problemos įsigyjant turtą iš varžytynių

„Pagrindinis dalykas, kurį reikėtų žinoti svarstant, ar verta įsigyti išvaržomo turto, yra tai, jog šis turtas parduodamas ne laisvoje rinkoje, o priverstinai, prieš žmogaus valią. Varžytynių dalyvis turi suprasti, kokį turtą perka ir su kokiomis rizikomis gali susidurti jį įsigijęs. Jis gali nusipirkti nekilnojamąjį turtą su gyventojais, kuriuos reikės iškraustyti, arba jei tai, tarkime, nebaigta statyba, jam gali tekti ateityje atlikti papildomą teisinę registraciją.

Taip pat yra tikimybė, kad dėl įgyto būsto vėliau teks lankytis teismuose. Skolininkas gali nesutikti su pačiu turto pardavimu ir pateikti ieškinį dėl sandorio nuginčijimo, taip pat, netgi praėjus tam tikram laikui, skolininkas gali pareikšti, jog turtas iš varžytynių buvo parduotas nepagrįstai maža kaina, ir vėl pirkėjas bus priverstas eiti į teismus“, - dažnesnes problemas žurnale „Investuok“ vardijo antstolis Aleksandras Selezniovas. Taigi neprognozuojamu dalyku gali tapti net pats buto įsigijimo faktas arba įsigijimo terminas.

Prieš perkant butą visais atvejais reikėtų pirmiausia nuvykti pas teismo antstolį susipažinti su jo turima pirmine informacija - dauguma galimų būsto pirkėjų taip ir daro. Antstolis parodo turto vertinimo ataskaitą, suteikia kitos su areštuotu būstu susijusios informacijos: ar atlikta turto registracija, kokie taikomi apribojimai, ar sudarytos kokios nuomos sutartys, o gal objekte esama nebaigtų statybų. Jei bute tebegyvena žmonės - antstolis irgi informuoja.

Ar antstoliai viską žino?

Ar nutinka taip, kad kas nors svarbaus apie išvaržomą butą teismo antstoliui vis dėlto būna nežinoma? „Be abejo, taip gali būti. Antstoliai gali nežinoti tokių faktų, kurių nėra viešuose registruose. Tarkime, asmuo, kurio butas areštuotas ir parduodamas iš varžytynių, yra leidęs tame bute gyventi kitiems asmenims, o susitarta su jais tik žodžiu, taigi informacijos, kad tuo turtu leista kažkam naudotis, nėra jokiuose viešuose registruose, - iškalbingą pavyzdį pateikė A. Selezniovas.

Jei asmuo nuperka tokį butą neapžiūrėjęs, jo laukia nemaloni staigmena ir problemos: paaiškėja, kad nuosavybė gyvenama, žmonės atsisako palikti patalpas, nes jie neva susitarę su buvusiu savininku. Vienintelis žingsnis teisėtam įgijėjui - kreiptis į teismą, kad tuos žmones iškeldintų.“ Štai kodėl antrasis būtinas žingsnis prieš apsisprendžiant, ar dalyvauti varžytynėse, yra nuvykti apžiūrėti paties išvaržomo buto. Jei bute gyvena žmonės, reikia pabendrauti su jais, pabandyti išsiaiškinti, kaip jie elgsis pardavus butą, ar ketina išsikelti. Tada gerokai lengviau apsispręsti, ar į tokį turtą apskritai verta investuoti.

Pašnekovo pastebėjimu, reikia tiesiog laiku susirinkti visą įmanomą informaciją. Kitų būdų iš anksto apsidrausti nuo galimo probleminio pirkinio nėra.

Vaikai - ne kliūtis iškeldinti

Vienas kebliausių atvejų įsigijus butą iš varžytynių - kai buvę savininkai atsisako išsikelti. Jei šeima dar turi ir nepilnamečių vaikų, tai gali tapti tikru pirkėjo košmaru: greitai apsigyventi įsigytame būste gali ir nepavykti. Nors tai gali atrodyti ne visai teisinga pirkėjo atžvilgiu, pačiam pirkėjui ir tenka imtis priemonių įnamiams iškeldinti. Tai gali trukti nenuspėjamą laikotarpį.

Dėl sprendimo iškeldinti tektų kreiptis į teismą. Vis dėlto įsigijus butą su įnamiais neteks laukti mažamečių pilnametystės. Jei yra mažų vaikų, priverstinis iškeldinimas iš išvaržyto būsto gali užtrukti, kol ieškoma palankių sąlygų jiems apgyvendinti - vis dėlto iškeldinimas vykdomas, nes laikoma, kad vaiko interesai negali būti svarbesni už kreditorių interesus.

„Nustačius, kad bute, į kurį nukreipiamas skolos išieškojimas, registruota mažamečių vaikų, įstatymas numato antstoliui pareigą informuoti vaikų teisių apsaugos tarnybą. Bet vaikai - ne kliūtis parduoti turtą. Informavus tarnybą, kad pardavus būstą vaikai gali likti be pastogės, įstatyme numatytos procedūros vykdomos toliau. Vyksta teismas, su sprendimu priverstinai iškeldinti pirkėjas kreipiasi į antstolį, o šis žmones iškeldina iš būsto“, - žurnalo „Investuok“ skaitytojams aiškino A. Selezniovas.

Kaip vyksta varžytynės?

Trylika žurnalo „Ivestuok“ akcentuojamų momentų:

1. Šiuo metu varžytynės vykdomos internete, jose galima dalyvauti nuotoliniu būdu.
2. Gali dalyvauti asmenys, kurie naudojasi Lietuvoje veikiančiomis elektroninės bankininkystės sistemomis arba turi Lietuvoje išduotą elektroninį parašą.
3. Galima registruotis ir dalyvauti jau prasidėjusiose varžytynėse. Be to, galima dalyvauti keleriose pasirinktose varžytynėse tuo pačiu metu.
4. Varžytynės vyksta viešai, tačiau elektroninis procesas užtikrina dalyvių konfidencialumą. Kiekvienam užsiregistravusiam dalyviui sistema rodo tik jo paties pasiūlytą kainą ir didžiausią pasiūlytą kainą. Tik varžytynėms pasibaigus antstoliui tampa žinoma informacija apie pirkėją, kuris pasiūlė didžiausią kainą.
5. Iš varžytynių gali būti parduodamas skolininkui priklausantis nekilnojamasis turtas arba kitas registruojamas turtas, kurio vertė viršija 7 tūkst. litų, taip pat kitas kilnojamasis turtas, kurio vieneto vertė viršija 100 tūkst. litų.
6. Skolininkas turi teisę pasiūlyti savo pirkėją; jei į antstolio depozitinę sąskaitą iki varžytynių pradžios sumokama reikiama pinigų suma, varžytynės atšaukiamos.
7. Pirmosiose varžytynėse pradinė turto kaina sudaro 80 % rinkos kainos, antrosiose varžytynėse - 60 % rinkos kainos.
8. Varžytynių dalyvio mokestis sudaro 10 % pradinės parduodamo turto kainos. Jeigu asmuo varžytynėse įsigyja turtą, dalyvio įmoka įskaičiuojama į galutinę pirkinio kainą.
9. Turto neįsigijusiems asmenims dalyvio mokestis grąžinamas per tris dienas.
10. Varžytynės laikomos įvykusiomis, jeigu jose dalyvauja bent vienas pirkėjas.
11. Informacija apie visą iš varžytynių parduodamą turtą skelbiama specialiame interneto portale „E-varžytynės“.
12. Varžytynės trunka ne trumpiau kaip 7 paras.
13. Atsižvelgiant į parduodamo turto vertę, pirmasis kainos padidinimas varžytynėse turi sudaryti ne mažiau kaip 5 %, 4 % arba 3 % pradinės pardavimo kainos. Paskui kiekvienas varžytynių dalyvis gali didinti kainą neribotą skaičių kartų.
14. Varžytynėms pasibaigus sistema automatiškai išrenka dalyvį, kuris pasiūlė didžiausią kainą. Per 3 darbo dienas sumokėjus visą turto kainą antstolis surašo iš varžytynių parduoto turto pardavimo aktą. Kai pirkėjas šį aktą pasirašo, jam pereina nuosavybės teisė į iš varžytynių parduotą turtą. Akto pasirašymas yra vienintelė procedūra, dėl kurios turtą įgijęs asmuo ar jo atstovas turi atvykti į antstolio kontorą.

Technologijų dėka varžytynės ištobulėjo ir skolininkų turto jose parduodama daugiau. Tačiau nuo 2013 m. pradžios iki 2016 m. spalio mėnesio portale www.evarzytynes.lt paskelbtos 25 452 varžytynės. Įvyko 6 198 varžytynės, kuriose parduota turto už 207,4mln. eurų.

Pasak teisėjos, išvaržomus daiktus besirenkantys žmonės dažnai žiūri tik į nuotrauką ir nurodytą kainą. Į detalesnį aprašymą nesigilinama, tarsi tai būtų antraeilis dalykas. O tai yra pats svarbiausias dalykas. Tuo pačiu būdu - kruopščiai surenkant visą įmanomą informaciją.

Advokatas K. Karpickis teigia: „Visuose e-varžytynių skelbimuose nurodoma skolininko pavardė ir vardas. Galima jį susirasti ir su juo pačiu komunikuoti. Iš to, kaip bendrauja, ar sutinka bendrauti, ir galima spręsti apie jo ketinimus“.

Jo žodžiais, dalyvaujant varžytynėse derėtų suprasti, kad parduodamas turtas gali būti probleminis, nes jis parduodamas ne laisva valia. Pats geriausias būdas išvengti galimų nepalankų pasekmų, pasak antstolės A. Adomaitienės - turto pardavimas skolininko pasiūlytam pirkėjui. Šiuo būdu turtas gali būti parduodamas iki to momento, kol varžytynės nepaskelbtos elektroninėje erdvėje.

Pirkėjais gali būti ir skolininko šeimos nariai, giminaičiai, gali būti visiškai pašaliniai žmonės, kurie domisi parduodamu turtu. Tai naudinga ne tik todėl, kad išvengiama konfliktų, bet ir todėl, kad didesne dalimi padengiama skola. Varžytynėse turtas gali būti parduodamas 20 proc. ar 40 proc.

Turto kainos nustatymas varžytynėse

Antstolis dažniausiai pasitelkia turto vertintojus arba nustato areštuojamo turto kainą pats, atsižvelgdamas į padėtį rinkoje, turto nusidėvėjimą bei išieškotojo bei skolininko (turto savininko) nuomones. Jeigu išieškotojas ar skolininkas nesutinka su antstolio nustatyta turto kaina arba antstolio pasirinkto turto vertintojo išvada, gali būti prašoma atlikti pakartotinį areštuoto turto vertinimą kreipiantis į kitą vertintoją.

Pradinė varžytynėse parduodamo turto kaina pagal įstatymą sudaro 80 proc. rinkos kainos. Jei turtas turi didelę paklausą, jis gali būti parduotas ir brangiau. Kartais galutinė pardavimo kaina 2-3 kartus viršija pradinę. O kartais per pirmąsias varžytynes siūlomu turtu niekas nesusidomi. Tada skelbiamos antrosios varžytynės, kurių metu pradinė pardavimo kaina yra dar mažesnė - 60 proc. rinkos kainos.

Varžytynėse parduodamo turto pradinė kaina įprastai mažesnė už rinkos kainą dėl papildomų turto valdymo apribojimų. Pirkėjas gali įsigyti turtą „su problemų uodega“: galimi rūpesčiai dėl priverstinio asmenų iškeldinimo ar buvusio savininko daiktų saugojimo.

Varžytynių dalyvių teisės ir pareigos

Ne tik skolininkas, bet ir išieškotojas turi teisę betarpiškai dalyvauti nustatant turto vertę. Tačiau pagal įstatymus antstolis praneša skolininkui tik apie atliktą turto arešto veiksmą, kad turtas iki arešto nebūtų perleidžiamas tretiesiems asmenimis.

Tai nereiškia, skolininkas arba išieškotojas negali pareikšti savo nuomonės dėl areštuojamo turto kainos arba jos ginčyti. Įstatymas suteikia galimybę keisti skolininkui arba išieškotojui nepriimtinas turto kainas, tik terminai prieštaravimams reikšti yra gana trumpi, kad šios procedūros netaptų išieškojimo vilkinimu.

Pagal Civilinio proceso kodekso 681 straipsnį skolininkas arba išieškotojas, dalyvavę areštuojant turtą, prieštaravimus dėl turto įkainojimo gali pareikšti ne vėliau kaip per tris darbo dienas, skaičiuojant nuo turto arešto dienos. Jeigu turtas buvo areštuotas jiems nedalyvaujant, prieštaravimus galima reikšti ne vėliau kaip per penkias dienas nuo tos dienos, kai skolininkas arba išieškotojas gauna turto arešto aktą.

Elektroninės varžytynės: skaidrumas ir konfidencialumas

Varžytynės yra skaidrios, kadangi vyksta viešoje informacinėje sistemoje. Beje, Lietuvos antstoliai perkėlė varžytynės į internetą pirmieji Baltijos šalyse. Norintieji dalyvauti varžytynėse jungiasi prie portalo evarzytynes.lt ir sumoka varžytynių dalyvio mokestį, kuris sudaro 10 proc. pradinės turto pardavimo kainos.

Varžytynių nelaimėjusiems asmenims avansinis mokėjimas grąžinamas, o laimėtojui įskaičiuojamas į perkamo turto kainą. Skaidrus elektroninis procesas užtikrina dalyvių konfidencialumą. Apie tai, kas varžosi dėl parduodamo turto, nieko nežino nei kiti potencialūs pirkėjai, nei varžytynes paskelbęs antstolis.

Kiekvienam užsiregistravusiam dalyviui elektroninių varžytynių sistema rodo tik jo paties pasiūlytą kainą ir didžiausią pasiūlytą kainą. Tik varžytynėms pasibaigus, antstoliui tampa žinoma informacija apie pirkėją, kuris pasiūlė didžiausią kainą.

Varžytynių laimėtoją - dalyvį, pasiūliusį didžiausią kainą - išrenka elektroninė sistema. Antstolis šiame procese dalyvauja tik vėliau, kai reikia padėti pirkėjui galutinai įforminti turto įsigijimo dokumentus.

Nuo 2013 m. pradžios iki 2016 m. spalio mėnesio portale www.evarzytynes.lt paskelbtos 25 452 varžytynės. Įvyko 6 198 varžytynės, kuriose parduota turto už 207,4mln. eurų.

Skolingas asmuo turi galimybių išsaugoti turtą arba pasirūpinti, kad jis būtų parduotas už kuo didesnę kainą. Palankiausias būdas - turto pardavimas skolininko pasiūlytam pirkėjui iki varžytynių pradžios. Šiuo būdu nekilnojamas turtas gali būti parduodamas iki to momento, kol varžytynės dar nepaskelbtos elektroninėje informacinėje sistemoje.

Pirkėjais gali būti ir skolininko šeimos nariai, giminaičiai, ir visiškai pašaliniai žmonės, besidomintys parduodamu nekilnojamu turtu. Tai naudinga ne tik todėl, kad išvengiama konfliktų po pardavimo, susiderinama dėl turto perdavimo naujam savininkui terminų, sąlyų, bet ir todėl, kad palankiausiomis sąlygomis maksimaliai padengiama skola. Juk varžytynėse nekilnojamas turtas gali būti parduodamas 20 proc. ar net 40 proc. mažesne kaina už rinkos kainą, o skolininko pasiūlytas pirkėjas sumoka visą turto arešto akte nurodytą kainą arba kainą, kurios pakanka skolai ir priverstinio išieškojimo išlaidoms padengti.

Statistika ir tendencijos

Iš viso 2017 m. varžytynių dalyviai įsigijo 3 182 nekilnojamo ir kilnojamo turto objektus. Vidutinė vieno pirkinio kaina - 12,7 tūkst. eurų.

Dažnai yra nepakankamas informacijos kiekis apie objektą. Būdavo kad net nuotraukų nėra kokio buto ar sklypo. Dabar jau berods nuo sausio bus privalomos. Dėl teismų, labai retas atvejis kai bylinėjamasi. Pries kokius 5 metus, kai domejaus, tai terminas per kiek laiko buves savininkas gali apskusti ir netgi atsiimti NT yra 10 metu.

Štai Daukšių kaime yra parduodamos sandėlio patalpos, garažas. UAB „Laugina“ turtas, patyrus bankrotą, parduodamas už pradinę 8 tūkst. eurų kainą. Parduodamos ir namų dalys. Štai už tūkstančio eurų pradinę kainą galite įsigyti Surviliškio miestelio Kėdainių gatvėje esančio namo pirmame aukšte ir mansardoje esantį butą. Tiesa, namas plytinis, 1971 m. statybos, stogas šiferio šlaitinis. Nėra vandentiekio ir nuotekų šalinimo. Šildymas krosninis. Parduodami ir du butai „žymiajame“ Šėtos g. 39-ajame name. Abiejų butų pradinė kaina taip pat siekia tūkstantį eurų, aukcionai skelbiami jau pakartotinai.

Taip pat parduodama ir keletas butų daugiabučiuose. Štai Kėdainių mieste S.Jaugelio-Telegos g. 28-303 butas parduodamas už pradinę 16 tūkst. eurų kainą. Tačiau buto vidus reikalauja kapitalinio sutvarkymo, jame pilna daiktų, kurių išmetimu turės rūpintis naujasis savininkas. Butas, nors ir bendrabutyje, yra 2-ų kambarių. P. Lukšio g. antrame name parduodamas 13 kv. m ploto butas. Pradinė kaina siekia vos 3,5 tūkst. eurų. Tiesa, buto vidus itin smarkiai nudėvėtas, o iš nuotraukų akivaizdu, kad norint ten sukurti gyvenamąją aplinką, tektų nemažai pinigų išleisti ne tik daiktų išmetimui, bet ir visapusiškai buto dezinfekcijai.

Aukcionuose parduodami ir butai, kuriuose gyvena žmonės. Ir nors jie atrodo dar pakankamai pusėtinai, naujasis savininkas nusipirktų ne tik butą, bet ir galvos skausmą, kaip iš jo iškeldinti jame gyvenančius žmones. Štai Šėtos g. 114-ajame name parduodamame bute gyvena asmuo. Ir nors pradinė buto kaina siekia vos 9,8 tūkst. eurų, norėdami apžiūrėti butą galite susidurti su keblumais, mat dėl jame gyvenančio žmogaus buto apžiūra yra ribota. O turto pardavėjas neįsipareigoja iki parduodamo turto nuosavybės perleidimo aukciono laimėtojui (pirkėjui) iškeldinti šio asmens iš faktiškai naudojamų patalpų.

Aukcionuose galima rasti ir padorių bei tvarkingų būstų. Vienas tokių - J. Basanavičiaus 104-ajame name esančių trijų kambarių butas. Jo pradinė kaina siekia beveik 42 tūkst. eurų. Butas tvarkingas, o parduodamas yra dėl turto arešto. Butas įkeistas bankui, tad galima daryti išvadą, kad butas areštuotas dėl susidariusios skolos.

Pagrindiniai varžytynių aspektai:

tags: #nekilnojamas #turtas #is #varzytiniu