Nekilnojamojo Turto Rinka Kaliningrade: Apžvalga ir Perspektyvos

Kaliningrado sritis, Rusijos eksklavas, besiribojantis su Lietuva ir Lenkija, jau seniai traukia verslininkų ir investuotojų dėmesį. Ši sritis, suformuota 1946 m., užima 15 tūkst. kv. km plotą ir yra strategiškai svarbi dėl savo geografinės padėties. 2010 m. surašymo duomenimis, srityje gyvena 938 tūkst. žmonių.

Pastaruoju metu pastebimos tendencijos, kad Rusijos piliečiai, tarp jų ir iš Kaliningrado srities, siekia įsigyti nekilnojamojo turto Lietuvos pajūryje. Nemažai nekilnojamojo turto rusai perka asmeniniam naudojimui, Palangoje - daugiau, Neringoje - mažiau, bet procesai vyksta. Šiandien taip pat turime Rusijos piliečių užklausų dėl poilsiaviečių pirkimų.

Lietuvos ir Rusijos Federacijos Kaliningrado srities santykius apibrėžia 1991 m. sutartis. Lietuviams Kaliningrado sritis ekonominiu požiūriu labai įdomi, nes netoli atsigabenti darbo įrankius ar atsivežti darbuotojus, todėl išlaidų gana nedaug. Tad Lietuvos verslininkai čia pakankamai dažnai važiuoja, ieško tam tikros nišos ir kontaktuoja su generaliniu konsulatu.

Klaipėdos prekybos, pramonės ir amatų rūmų nariai jau ne pirmą kartą rengiasi verslo misijai į Kaliningrado sritį. „Verslo misijos labai svarbios, nes būtent tokie susitikimai padeda atrasti ir sustiprinti naujus kontaktus, ryšius, partnerystę. Svarbu ir asociacijoms, vienijančioms verslininkus, kad bendravimas neišnyktų.

Kaliningradiečiai domisi investicijomis tiekiant tam tikrus produktus į Lietuvą. Kai kurios jūsų įmonės pas mus jau įsitvirtino. Juk Kaliningradas labai arti, tai - Rusijos vakarai. Greitu metu ten nusimato didžiulės investicijos, manau, ir klientų atsiras. „Tai jau ne pirmoji rūmų narių misija į Kaliningrado sritį. „Į tokią misiją Kaliningrade vyksime jau antrą kartą. Kaliningrado rinka mus visada domino. Praėjusią vasarą sulaukėme klientų iš kaimyninės Rusijos srities, tai pagalvojome, kodėl mes patys pas juos negalime nuvažiuoti.

Tačiau auga sveikatingumo arba medicininis turizmas. Trejus metus šiame poste dirbantis diplomatas pastebi, jog kasmet išduodama vis daugiau vizų važiuoti į Lietuvą. Bendrauti su kaimynais - ne tik pareiga, bet ir Dievo duotybė. Todėl Klaipėdos ir Kaliningrado bendravimas yra būtinas ir kuo jis platesnis, tuo geriau. Tačiau šiandieniniai mūsų santykiai labiau ribojasi kultūriniu bendradarbiavimu, bet noras, kad jis plėstųsi į didesnes erdves, išlieka. Suprantu, kad labai aktualus klausimas bevizis susisiekimas 50 km zonoje, kuris tą bendravimą dar labiau paskatintų. Apie tai visai neseniai kalbėjau su Rusijos Federacijos generaliniu konsulu Klaipėdoje Anatolijumi Krotkovu.

Aktyviai Kaliningrado srityje veikiantiems ar į ją dar tik nusitaikiusiems Lietuvos verslininkams atsiveria naujos galimybės. Kremliui skiriant vis didesnį dėmesį Kaliningrado srities plėtrai, į šį Rusijos regioną ima plūsti milijardai rublių iš federalinio biudžeto. Verslininkai gali ne tik tikėtis valstybinių užsakymų infrastruktūros plėtrai, bet ir įgyvendinti savo projektus kuriamoje ypatingoje Kuršių nerijos turizmo zonoje. Lietuviai taip pat turėtų pasinaudoti unikalia situacija ir plėtoti nekilnojamojo turto projektus, mat šioje rinkoje kainos šturmuoja neregėtas aukštumas, o pasiūla toli gražu neatitinka paklausos. Neblogą investicijų grąžą turėtų užtikrinti ir logistikos verslas.

Visa tai konstatuota Klaipėdoje vykusiame Klaipėdos ekonominės plėtros agentūros ir Tarptautinių prekybos rūmų Lietuvoje surengtame seminare. Pasak Lietuvos komercijos atašė Kaliningrado srityje Donato Butkaus, šiemet Kaliningrado srityje pradeda funkcionuoti Kuršių nerijos ypatinga turizmo zona. Čia turistinį verslą plėtosiantiems verslininkams bus taikomos trijų rūšių lengvatos - pelno mokestis sieks ne 24, o 20 proc., penkerius metus nereikės mokėti turto ir žemės mokesčių, taip pat bus suteikta galimybė nuostolius perkelti į kitus metus.

Anot Kaliningrado srities Vyriausybės ekonomikos ministro pavaduotojo, Strateginio planavimo departamento direktoriaus Vladimiro Kuzino, iš federalinio šalies biudžeto šios turizmo zonos infrastruktūros kūrimo darbams numatoma skirti 1,5 mlrd. rublių (150 mln. litų), iš srities biudžeto - 300 mln. rublių (30 mln. litų). Numatyta pastatyti jachtklubus Zelenogradske ir Rybačyje, etnografinius ir ornitologijos muziejus, vandens pramogų parką, kongresų centrą, viešbučius.

Kaliningrado sritis taps ir vienu iš keturių Rusijos regionų, kur iki 2010 m. bus sutelkti visi šalies azartiniai lošimo namai. Šiam tikslui jau numatyta 5 kvadratinių kilometrų teritorija tarp Jantarnyj ir Baltijsko. Tiesa, naujasis įstatymas numato, kad lošimų veikla gali užsiimti tik Rusijos juridiniai asmenys, kurių įstatinis kapitalas turi siekti 600 mln. rublių (60 mln. litų). Tikimasi, kad pradėjus funkcionuoti šioms dviem zonoms kasmet į Kaliningrado sritį atvyks milijonas turistų. Dabar kasmet sritį aplanko 200 tūkst. atvykėlių, tačiau apie 70 proc. jų sudaro tėvynainiai iš didžiosios Rusijos.

Kaliningrado marketingo centro prezidento Andrejaus Tarasovo teigimu, turistų srautai turės didžiulę įtaką ir srities nekilnojamojo turto rinkai. "Kad būtų įmanoma priimti milijoną turistų, reikia, jog srities viešbučiuose būtų 50 000 vietų, o dabar yra tik 2 000. Egzistuoja didžiulis SPA paslaugų poreikis - jau dabar reikia 10-12 tokias paslaugas teikiančių objektų, o veikia tik du. Tyrimais nustatyta, kad kasmet SPA paslaugoms būtų išleidžiama apie 100 milijonų JAV dolerių", - sakė A. Tarasovas.

Pernai balandį pradėjo funkcionuoti naujasis Kaliningrado ypatingosios ekonominės zonos (YEZ) įstatymas. 25 metus galiosiantis teisės aktas numato, kad lengvatos taikomos, kai per trejus metus zonoje užsiregistravusi įmonė investuoja ne mažiau kaip 5 mln. JAV dolerių (12, 7 mln. litų). Minėtame įstatyme numatyta, kad naujais teisės aktais nustačius didesnius mokesčius, draudimus ar apribojimus, jie YEZ įmonėms netaikomi 25 metus. Jei YEZ įmonė išsinuomoja projektui reikalingą sklypą, jo nuomos kaina negali būti didinama visą nuomos sutarties galiojimo laikotarpį. YEZ įmonėms pirmus šešerius veiklos metus nereikia mokėti pelno ir turto mokesčių, o 6-12 veiklos metais šie mokesčiai bus perpus mažesni.

Pasak Stanislovo Juciaus, Kaliningrade dirbančios bendrovės "Rosslitstroj" vadovo ir srityje veikiančio Lietuvių verslo klubo prezidento, svarbiausia yra tai, kad įsigaliojus naujajam YEZ įstatymui, dešimt metų dar galios senasis, priimtas 1996-aisiais. "Tai leis normaliai dirbti toms įmonėms, kurios į sritį investavo anksčiau, leis atsipirkti investicijoms", - sakė S. Jucius.

Anot Kaliningrado srities Vyriausybės ekonomikos ministro pavaduotojo V. Kuzino, šiuo metu YEZ yra įsiregistravusios 35 įmonės. Jos yra numačiusios investuoti 19,5 mlrd. rublių (1,95 mlrd. litų), sukurti 6 000 darbo vietų. Pasak V. Kuzino, srityje taip pat jau yra formuojamos specialios pramoninės zonos - jau sprendžiami infrastruktūros ir žemės klausimai.

Programos EUROPEAID projekto "Parama Kaliningrado regioniniam vystymuisi" komandos vadovo Fiorenzo Sperotto įsitikinimu, šiuo metu naudingiausia Kaliningrade investuoti į logistiką. Tuo tarpu Kaliningrado marketingo centro prezidento A. Tarasovo teigimu, labiausiai besivystanti ir patraukliausia srities rinka yra nekilnojamasis turtas. "Paklausa čia fantastinė. Paskaičiuota, kad Kaliningrade trūksta pustrečio milijono kvadratinių metrų būsto. Tyrimais nustatyta, kad srityje jau susiformavusi vidutinė klasė per artimiausius 3-4 metus yra numačiusi būstui išleisti apie 840 milijonų JAV dolerių. Paklausa realiai patenkinta bus tik per dešimt metų. Be to, dar reikia atsižvelgti į tai, kad srityje dėl Vyriausybės vykdomos politikos augs gyventojų skaičius", - sakė A. Tarasovas.

Nekilnojamojo turto kainų dinamika

Pasak "Rosslitstroj" vadovo S. Juciaus, pernai rugsėjį bendrovė Kaliningrade butus su nepilna apdaila pardavinėdavo po 900 eurų (3 100 litų) už kvadratinį metrą, o dabar kaina siekia jau 1 700 - 2 000 eurų (5 870 - 7 085 litus). Anot A. Tarasovo, kai kur Kaliningrado centre būsto kaina siekia net 3 000 eurų (10 360 litų) už kvadratinį metrą.

Marketingo centro prezidento teigimu, šiuo metu Kaliningrade trūksta sklypų naujoms statyboms, problemų sudaro ir tai, kad mieste yra senos komunikacijos, neišlaikančios apkrovų. "Tačiau žemės netrūksta užmiestyje. Dabar populiariausi sklypai prie jūros nuo Jantarnyj, Zelionogradsko iki pat Kuršių nerijos. Net neypatingos kokybės kotedžai nuperkami tik pradėjus atlikti žemės darbus. Žmonės nori turėti maždaug 25 kilometrų nuo miesto atstumu esančią vilą. Penktadalį namų užmiestyje nuperka Maskvos, Sankt Peterburgo gyventojai, užsieniečiai. Perkama poilsiui, pasiturintys verslininkai perka namus tėvams, kad jie galėtų ramiai praleisti senatvę prie jūros", - pasakojo A. Tarasovas.

Kalbant apie situaciją Kaliningrado komercinių patalpų rinkoje jis teigė, jog A klasės biurų miesto centre yra pristatyta per daug - 1000 gyventojų tenkančiu jų kvadratūros skaičiumi Kaliningradas beveik prilygsta Maskvai. Dėl to jau krenta tokių biurų nuomos kainos. Didžiausią perspektyvą esą turi B kategorijos biurai, kurių paklausa dar nėra patenkinta. "Prekybos patalpų sektoriuje yra panaši situacija kaip ir su A klasės biurais. Tūkstančiui gyventojų tenka 1,5 kvadratinio metro prekybinio ploto - tiek, kiek Helsinkyje, Stokholme", - sakė A. Tarasovas.

Lietuvių verslo klubo prezidento S. Juciaus teigimu, Kaliningrade dirbantys mūsų šalies verslininkai nejaučia, kad biurokratai kaip nors diskriminuotų vien dėl to, kad įmonėje yra lietuviško kapitalo. "Tačiau sunkumų sukelia įvairios procedūros. Pavyzdžiui, labai sunku įsivežti techniką, ypač jei reikia tai padaryti operatyviai. Pigiau išsinuomoti vietoje, nei sumokėti mokesčius, arba reikia turėti techniką atkirai darbui Lietuvoje ir atskirai darbui Kaliningrade. Problematiška situacija ir dėl darbo leidimų, nors čia jau yra poslinkių. Kaip ir anksčiau, sausį paprašius leidimų, juos gausi tik gegužę, tačiau anksčiau toks leidimas galiodavo tik iki metų pabaigos, o dabar išduodamas visiems metams. Tačiau žymiai sudėtingiau į Lietuvą atsivežti rusą ar ukrainietį nei lietuvį įdarbinti Kaliningrade", - pasakojo S. Jucius.

Anot jo, darbo jėga Kaliningrade nuolat brangsta. Pavyzdžiui, 2003 metais už kubą sumūrytų plytų mūrininkui buvo mokama apie 9 JAV dolerius (23 litus), o dabar - jau 35 (90 litų). ES programos Kaliningrado regione "Verslo ir viešojo sektoriaus mokymo sistemos plėtra ir stiprinimas" eksperto Sigito Brazinsko teigimu, gamykloje, su kuria jam tenka nuolat dirbti, eilinis darbuotojas gauna apie 8 000 rublių (800 litų) atlyginimą.

Pernai Lietuva į Kaliningradą eksportavo prekių už 790 mln. litų (eksporto apimtys per metus išaugo penktadaliu). Daugiausia eksportuojami gaminiai iš juodojo metalo, statybinės prekės, žuvis, mėsa. Importas iš Kaliningrado į Lietuvą per 2006-uosius išaugo 12 proc. ir siekia 229 mln. litų. Kaliningrado srityje šiuo metu veikia 670 lietuviško kapitalo įmonių. Pagal šį rodiklį mūsų šalis užima pirmą vietą. Lietuvos investicijos Kaliningrado srityje siekia apie 230 mln. litų (pagal šį rodiklį užimama 3 vieta).

Apibendrinant, Kaliningrado nekilnojamojo turto rinka išlieka patraukli Lietuvos verslininkams ir investuotojams. Turizmo plėtra, ypatingos ekonominės zonos lengvatos ir auganti paklausa būstui sudaro palankias sąlygas investicijoms į šį regioną.

tags: #nekilnojamas #turtas #kaliningrade