Nekilnojamojo turto pirkimas Ispanijoje: patarimai ir įžvalgos

Daugelis svajoja apie karštas vasaras Ispanijos kurortuose, o nemaža dalis lietuvių nori ir žiemos metu džiaugtis 20-25 laipsnių šiluma. Todėl neretam turistui kyla klausimas, kur ieškoti nekilnojamojo turto Ispanijoje.

Nuo 2015 m. nekilnojamojo turto kainos nuolat auga, tačiau dar nepasiekė 2008 m. prieškrizinio lygio. Todėl nekilnojamojo turto pirkimas Ispanijoje dabar bus pelninga investicija.

Šiame straipsnyje pateiksime naudingos informacijos apie NT paiešką Ispanijoje, sandorio įforminimo ypatumus ir ekspertų patarimus, kurie padės Jums sėkmingai investuoti į Ispanijos nekilnojamąjį turtą.

Kur ieškoti nekilnojamojo turto skelbimų Ispanijoje?

Neretam naujokui, susidomėjusiam Tenerife ar gyvenimu Ispanijoje, tai būna pirmieji klausimai. Taigi pateikiame nedidelį sąrašą Ispanijos NT skelbimų tinklalapių ir portalų:

• www.fotocasa.es - Ispanijos nekilnojamojo turto portalas, daug parduodamo nekilnojamojo turto Ispanijoje ir Tenerifėje, bei kitose Kanarų salose. Analogas lietuviškam Aruodas.lt portalui.
• www.pisos.com - Ispanijos nekilnojamojo turto portalas, daug parduodamo nekilnojamojo turto Ispanijoje ir Tenerifėje ir kitose Kanarų salose. Analogas lietuviškam Aruodas.lt portalui.
• www.idealista.com - Ispanijos nekilnojamojo turto portalas, daug parduodamo nekilnojamojo turto Ispanijoje ir Tenerifėje, bei kitose Kanarų salose. Analogas lietuviškam Aruodas.lt portalui.
• www.milanuncios.com - Ispanijos skelbimų portalas, daug įvairių skelbimų Ispanijoje ir Tenerifėje, bei kitose Kanarų salose. Analogas lietuviškam Skelbiu.lt portalui.
• www.kyero.com, www.thinkspain.com - šiek tiek mažesni Ispanijos nekilnojamojo turto skelbimo puslapiai, bet turintis taip pat gan platų pasiūlymų kuokštą.

Taip pat nepamirškite, kad visada trumpai atostogų nuomai Ispanijoje galite pasinaudoti šių dviejų didžiausių tinklapių paieškomis: populiariausia ir saugiausia nuomos platforma Booking, taip pat Airbnb.

Lietuvių pagalba perkant NT Ispanijoje

Jei planuojate pasinaudoti lietuvių paslaugomis perkant NT Kanarų salose ar žemyninėje Ispanijoje, tai siūlome pasižiūrėti šiuos lietuvių NT pasiūlymus ir jų tinklalapius.

Sveiki atvykę į Crew Spain! Crew Spain yra ilgametę darbo patirtį turinti komanda, veikianti Ispanijos Šiaurės Costa Blanca, Pietų Costa Blanca, Costa Calida, Almeria ir Costa Del Sol regionuose.

Mūsų specializacija - naujos statybos būstas, todėl tiesiogiai bendradarbiaujame su šių regionų nekilnojamojo turto vystytojais. Jei svajojate įsigyti naujos statybos būstą Ispanijoje, mes esame čia, kad padėtume tai įgyvendinti nuo idėjos iki rakto gavimo. Suteikiame pilno spektro paslaugas - pasitinkame oro uoste, apgyvendiname, bendradarbiaujant su patikimais teisininkais ir paskolų vadybininkais, padedame saugiai pasirūpinti juridine ir finansine sandorio dalimi.

Svarbu žinoti perkant NT Ispanijoje

Svarbiausia tinkamai įforminti sandorį: surinkti dokumentus, sumokėti mokesčius ir įregistruoti įsigytą objektą. Sandoriui įforminti geriau samdyti advokatą - jis patikrins nekilnojamąjį turtą ir padės išvengti problemų.

Pagrindiniai aspektai, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį perkant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje:

1. Jei grynaisiais pinigais įnešate daugiau kaip 10 000 EUR, turite pateikti deklaraciją. Deklaracija pateikiama muitinėje, kai įvažiuojate į Ispaniją. Deklaracija patvirtina lėšų kilmės teisėtumą.
2. NIE yra mokesčių mokėtojo numeris, reikalingas bet kokiai finansinei ir teisinei veiklai.
3. Svarbu atkreipti dėmesį į vietą, amžių, medžiagas, apdailos kokybę ir infrastruktūros kokybę.

Pirkimo procesas

1. Išsirinkus nekilnojamąjį turtą, pirkėjas susisiekia su pardavėju ir aptaria sandorio sąlygas. Jei abi šalis sąlygos tenkina, jos sudaro preliminariąją sutartį ir sumoka užstatą.
2. Reikalavimų dėl užstato dydžio nėra, tačiau paprastai jis sudaro 10 proc. turto vertės. Jei pirkėjas po preliminariosios sutarties pasirašymo persigalvoja, pardavėjas užstato negrąžina.
3. Pirkėjas ir pardavėjas pasirašo pirkimo-pardavimo sutartį dalyvaujant notarui. Jis taip pat patvirtina ir išduoda kopijas.
4. Nekilnojamojo turto perleidimo mokestis įsigyjant antrinį būstą - 6-11 %, priklausomai nuo regiono.
5. Pasirinkite objektą. Jei reikia, kreipkitės dėl hipotekos.

Lietuvių susidomėjimas NT Ispanijoje

Būstus išperka jau iš brėžinių. „EMIKA Real Estate“ nekilnojamojo turto brokerė Ispanijoje Kristina Novikovienė „Delfi“ laidoje „Verslo tema“ tikino, kad paklausa norinčių įsigyti būstą šiandien itin didelė.

„Ji tokia ne tik iš Lietuvos, tačiau ir iš kitų Rytų Europos šalių. Šiai dienai jaučiamas labai didelis susidomėjimas NT. Žmonės domisi kainomis, atvyksta, ieško, perka ir ieško to varianto „B“, - užsiminė ji.

Kaip patikslino, būtent nerimas dėl karo šiandien yra pagrindinė paskata, kuri lietuvius verčia ieškoti būsto šioje šalyje. „Sako, kad jei kažkas nutiktų, jie galėtų čia atvykti, ar pervežti savo šeimą ir saugiai gyventi“, - kalbėjo brokerė.

Visgi vieno kambarėlio lietuviams, kaip tikino, nereikia. Jie labiau domisi rimtesniais apartamentais, o pirkiniams išleidžiami ir keli šimtai tūkstančių eurų.

„Jeigu anksčiau, prieš 2022 m., buvo ieškoma ekonominių variantų, šiai dienai būstui skiriami nemaži biudžetai, nuo 150 iki 300 tūkst. Eur. Žiūrima tiek antrinė, tiek pirminė rinka. Kalbant apie pastarąją, nauji būstai parduodami jų dar net nebaigus statyti“, - teigė K. Novikovienė ir prasitarė, kad dėl tokio užsieniečių susidomėjimo dažnai sulaukiama ir vietinių gyventojų paburbėjimų.

„Apie tai esu girdėjusi Tenerifėje. Vietiniai nenori turėti tiek turistų, nes jie užima NT rinkos dalį“, - sakė brokerė.

Ji tikino, kad dažnai lietuvaičiai būstą perka ir tiesiog grynaisiais. Likę paskolas ima iš Ispanijos banko.

„Ispanijos bankas šiai dienai gali suteikti iki 70 proc. paskolos sumos nuo perkamo NT kainos. Palūkanas galima rinktis tiek fiksuotas, tiek kintančias. Fiksuotos palūkanos siekia nuo 4 iki 4,3 proc., kintamosios yra nuo 1 iki 2 proc. bei EURIBOR“, - dalijosi ji.

Didėjusios pajamos

„Swedbank“ vyresnysis ekonomistas Vytenis Šimkus tikino manantis, kad iš dalies nenuostabu, kad lietuviai įsigyja NT užsienyje, mat pastaruoju metu sparčiai augo atlyginimai, didėjo gyventojų pajamos.

„Pietų Europoje, ten, kur geras klimatas, kur norėtųsi turėti vasarnamį, NT krizė 2008 m. užsitęsė, todėl yra pakankamai daug NT, kuris santykinai pigus. Kai pas mus, tuo tarpu, NT rinka atsigavo ir vietomis net yra šiek tiek pervertinta, o ten galima rasti geresnių kainų.

Žinoma, dalį ten gena prabangos aspektas, nes antras ir paskesni būstai yra prabangos prekė, bet iš kitos pusės dalis turtingesnių žmonių nori ir diversifikuoti savo turtą ir žiūri į tai kaip į draudimą, kad turėtų turto įvairiose pasaulio kampeliuose“, - sakė ekonomistas.

Kalbėdamas apie Lietuvos NT rinką jis tikino, kad kol Ispanijoje lietuviai šluoja būstus, pas mus vis dar jaučiama stagnacija. „Didmiesčiuose sandorių skaičius yra 15-20 proc. mažesnis. <...> Kainos taip pat ženkliai nesikoreguoja, nors yra ir mažesnė paklausa.

Visi bando išlaukti šį periodą, tiek pirkėjai, tiek pardavėjai. Vieni tikisi, kad sumažėjus palūkanoms atsiras paklausa, o kiti - kad kainos pakris ir bus geresnis laikas pirkti“, - sakė V. Šimkus.

Mokesčiai perkant NT Ispanijoje

K. Novikovienė skaičiavo, kad Ispanijoje vieno kambario butas Alikantės provincijoje kainuotų mažiau nei 100 tūkst. Eur. „Tikrai galima rasti už mažesnę sumą. Su dviem miegamaisiais kambariais kainos geresnėje vietoje su baseinu, arti jūros, jau perkopia 100 tūkst. Eur. Naujos statybos būstai - ir daugiau nei 200 tūkst. Eur, tačiau, kaip jau užsiminiau, nauja statyba parduodama jos dar net nebaigus statyti“, - sakė brokerė.

V. Šimkus lygino, kad NT kainos gana ženkliai skiriasi nuo esančių Lietuvoje. „Būstas Vilniuje dabar labai pabrangęs ir jo įperkamumas labai suprastėjęs. <...> Žinoma, jį visoje Europoje blogina didėjusios palūkanos, kurios turėtų sumažėti jau birželį“, - sakė jis.

NT brokerė pabrėžė, kad Ispanijoje įsigyjant būstą reikia nepamiršti ir tam tikrų išlaidų, kurios bus būtinos. „Pirmasis mokestis yra mokamas valstybei. Jis sudaro 10 proc. nuo NT kainos, o jį sumoka pirkėjas. Tai jei kaina yra 100 tūkst. Eur, papildomi 10 tūkst. Eur sumokami valstybei. Taip pat pirkėjas apmoka notaro ir registro paslaugas, jos šiandien būtų apie 2-3 proc. nuo NT kainos“, - vardijo ji.

Nusipirkus NT, kaip teigė, būsto išlaikymo išlaidos nebėra tokios didelės. „NT mokestis skaičiuojamas nuo kadastrinės vertės, bet galima sakyti, kad vidutiniškai siekia nuo 150 iki 300 Eur metams.

Bendrų patalpų priežiūros mokestis, į kurį įeina baseinas, teritorija, pastato priežiūra, liftas ir panašiai, gali kainuoti nuo 300 iki 600 Eur per metus. Kiti mokesčiai, tarkime, už komunalines paslaugas, kaip vanduo, elektra, viskas priklauso nuo to, kiek išnaudojate, bet vidutiniškai NT išlaikymas metams kainuoja apie 1 tūkst. Eur“, - skaičiavo brokerė.

Kainų prognozės

Šiai dienai, kaip tikino brokerė, NT kainos „kyla akyse“. „Susiduriame su problema, ką parduoti, nes pasiūla yra stipriai susitraukusi. Vienas objektas parsiduoda, kitą dieną atsiranda identiškas, tačiau jau daug didesne kaina. Šiuo metu bendrai yra vystoma nemažai naujų kompleksų, todėl ateityje pasiūla turėtų didėti“, - sakė ji.

Ekonomistas V. Šimkus svarstė, kad kol kas pasakyti, ar NT pirkimas Ispanijoje užsitęs, sunku. „Gal tai mados dalykas, gal bus pamatyta, kad tas būstas nelabai ten reikalingas, gal brangu išlaikyti, bus matyti. Gal dalis tiesiog naudojasi proga paspekuliuoti nusiperkant žemesne kaina ir po kelių metų parduos“, - sakė jis.

K. Novikovienė taip pat pridūrė, kad išnuomoti įsigytą būstą problemų nėra, o dažnai tuo rūpinasi ir pačios NT pardavimų agentūros. „Padedama klientams išvalyti būstą, pasitikti atvykstančius, ieškoti naujų nuomininkų. Realiai, būsto pirkėjas gali niekuo nesirūpinti“, - pridūrė ji.

Galiausiai, kaip apibendrino, NT kainų lygis Ispanijoje ateityje priklausys nuo situacijos Rytuose. „Kol tai (karas-red.) bus, nemažės nei perkančių skaičius, nei kainos“, - svarstė brokerė.

Kaip išvengti klaidų perkant NT Ispanijoje?

Ispanijos nekilnojamojo turto rinka verda ir užsienio investuotojams yra itin yra patraukli. Bet užsieniečiai rinką dažniausiai menkai pažįsta, nesupranta sandorio sąlygų, nežino kiek mokės mokesčių, kiek kainuos agentų paslaugos ir kiek pinigų teks skirti būsto išlaikymui.

Dvidešimties metų darbo patirtį Ispanijoje turintis nekilnojamojo turto agentas, bendrovės „Nekilnojamas turtas Ispanijoje“ savininkas Almantas Mekionis dalijasi patirtimi ir pataria, kaip išvengti klaidų ir nuostolių.

Atlikite namų darbus

Almantas kartu su sutuoktine ir verslo partnere Justina Nickute-Mekione padeda klientams ne tik nusipirkti ar parduoti būstą, rasti finansavimą Ispanijoje, bet ir rūpinasi būstų nuoma ir jų priežiūra šeimininkams išvykus.

Per daugelį darbo metų Almantui pavyko susikurti savitą veiklos sistemą, kurioje tarp pirkėjo ir pardavėjo jis vienintelis tarpininkas.

Ispanijos vyriausybė skatina užsienio piliečių investicijas, todėl leidžia įsigyti bet kurio tipo nekilnojamąjį turtą: komercinės paskirties pastatus, gyvenamuosius namus, butus ir žemę.

Tačiau gražiomis būsto nuotraukomis susivilioję žmonės skuba pirkti gerai nesupratę esminių sandorio punktų ir būsimųjų išlaidų.

Priešingai nei kitose Europos šalyse, Ispanijoje nekilnojamojo turto verslas nėra itin griežtai reguliuojamas.

„Todėl kuo daugiau informacijos žmogus susirenka, išanalizuoja būsto kainas, susipažįsta su pirkimo procesu bei šalimi, tuo lengviau išvengti klaidų. Būna, kad „namų darbų“ neatlikę pirkėjai įsivelia į nesąžiningus sandorius ir praranda pinigus“, - sakė A. Mekionis.

Jis minėjo, kad Ispanijoje notarų veiksmai neturi tokio teisinio svorio kaip Lietuvoje. Iš esmės Ispanijos notarai tik patvirtina būsto savininko pateiktus dokumentus ir patikrina, ar sumokėti mokesčiai. Notarai neprivalo tikrinti savininkų įsiskolinimų ir išrašų. Net jei paskutiniojo būsto savininko pateikti dokumentai tvarkingi, bet ankstesni savininkai buvo įsiskolinę, jų skolos taps naujojo pirkėjo prievole.

Norint išvengti papildomų išlaidų ar nuostolių, Almantas pirmiausia pataria įvertinti savo finansines galimybes, apsilankyti Ispanijoje, apsispręsti dėl regiono ir būsto paskirties: ar ten gyvens nuolat, ar tik vasarą, o likusį laiką jį nuomos.

„Reikia vengti neprofesionalių patarimų, nederėtų ieškoti atsakymų socialiniuose tinkluose ir aklai sekti kitų pavyzdžiu. Priimant sprendimą pirmiausia reikėtų galvoti apie savo norus. Dešimtys nekvalifikuotų patarėjų žmogų gali suklaidinti ir net įbauginti“, - aiškino Almantas.

Agento nuomone, kita pirkėjų klaida - rinktis būstą pagal išplanavimą ir būklę. Parinkdamas nekilnojamąjį turtą Almantas pirmiausia įvertina būsto plotą, šalia esančias žaliąsias zonas ir jo rinkos vertę.

„Nusipirkus būstą viską galima pakeisti: kambarių skaičių, sienų spalvą, grindis ir taip toliau. Bet jo dydžio ir vietos nepakeisi“, - aiškino Almantas.

Nebūna pigu ir gerai

„Kai klientas kreipiasi į agentūrą, jis moka mokesčius agentui, bankui, būsto paskolų brokeriui, advokatui ir notarui. Jie visi nori uždirbti, todėl nekilnojamojo turto ir dokumentų tvarkymo kaina žaibiškai pakyla. O paslaugos užsieniečiams dar brangesnės“, - kalbėjo jis.

A. Mekionis dirba su didžiausiais Ispanijos bankais, kurie jam padeda rasti iš varžytinių parduodamus būstus. Jis taip pat padeda klientams parengti dokumentus, gauti būsto paskolą Ispanijos bankuose.

Pasak specialisto, bet kuris bankas pasiūlys geresnes paskolos sąlygas, jei žinos, kad už skolinamus pinigus būstas bus perkamas toje pačioje šalyje.

„Akivaizdu, kad bet kuriam bankui, kreditavusiam nekilnojamojo turto sandorį užsienio valstybėje, bus sunkiau atgauti pinigus, jei pirkėjas taps nemokus“, - aiškino agentas.

Bendraudamas su klientu ir ieškodamas jam tinkamo nekilnojamojo turto, Almantas pirmiausia stengiasi, kad sandoriu visi liktų patenkinti.

„Kai rinka tokia aktyvi, reikia greitai įvertinti būsto būklę. Geras daiktas pigus nebūna. Jei būstas parduodamas pigiai, būtinai esama priežasčių. Mėginu apsaugoti žmogų nuo sprendimo, dėl kurio vėliau jis gailėsis“, - apie savo darbo principus kalbėjo Almantas.

Jis kalba septyniomis kalbomis ir stengiasi padėti klientams jų gimtąja kalba. „Klientas, priimdamas svarbų finansinį sprendimą, visada jaučiasi geriau, kai sandorio detalės aptariamos jo gimtąja kalba“, - sakė Almantas.

Rūpinasi kliento turtu jam išvykus

„Klientams, kurie pirko per mūsų agentūrą, teikiame administravimo paslaugas. Galime padėti būstą išnuomoti ir jį prižiūrėti. Pasirūpiname viskuo - surandame nuomininkus, juos pasitinkame ir išlydime, išvalome būstą jiems išvykus bei padedame įvairiose nenumatytose situacijose. Sumokame komunalinių paslaugų, savivaldybės ir kitus turto mokesčius,“ - sakė Almantas.

„Ką daryti, jei vidurnaktį bute trūko vamzdis, o šeimininkas Anglijoje arba Lietuvoje? Mes rūpinamės kad mūsų klientų nekilnojamasis turtas būtų prižiūrėtas ir, prireikus, jie turėtų kur kreiptis, kol yra išvykę iš Ispanijos“, - sakė Almantas.

Pasak agento, užsienio pirkėjui Ispanijoje reikia įveikti dešimt žingsnių norint tapti būsto savininku. Jis savo klientams talkininkauja viso proceso metu.

„Šalyje šimtai nekilnojamojo turto agentūrų ir tūkstančiai agentų. Visi jie ieško klientų, todėl suvokiau, kad turiu išsiskirti iš agentų minios ir galėti pasiūlyti daugiau ir geriau, nei kiti“, - apie verslo principus kalbėjo Almantas.

Jis dabar su šeima dirba ir gyvena kurortiniame Marbeljos mieste - pietų Ispanijoje, prie Viduržemio jūros.

NT pavyzdžiai Ispanijoje

• Apartamentas su bendru baseinu, Alicante provincijoje, Torrevieja mieste, Playa de los Locos rajone.
• Apartamentas su terasa, Alicante provincijoje, Torrevieja mieste, Playa del Cura rajone.
• Apartamentas skirtas renovacijai, Alicante provincijoje, Torrevieja mieste.
• Apartamentas su bendru baseinu, Malaga provincijoje, Marbella mieste, Rytų Marbella rajone.
• Namas su bendru baseinu, Alicante provincijoje, Orihuela Costa mieste.
• Bungalas su bendru baseinu, Alicante provincijoje, Orihuela Costa mieste.
• Apartamentas su bendru baseinu, Alicante provincijoje, Torrevieja mieste.
• Apartamentas su terasa, Alicante provincijoje, Torrevieja mieste, Playa del Acequión rajone.
• Apartamentas netoli jūros, Malaga provincijoje, Marbella mieste.
• Duplex apartamentas su bendru baseinu, Alicante provincijoje, Orihuela Costa mieste.
• Renovuotas namas su bendru baseinu, Malaga provincijoje, Marbella mieste, Nueva Andalucia rajone.
• Vila su privačiu baseinu, Alicante provincijoje, Torrevieja mieste, Los Balcones rajone.
• Vila su privačiu baseinu, Malaga provincijoje, Marbella mieste, Nueva Andalucia rajone.
• Duplex apartamentas su bendru baseinu, Alicante provincijoje, Orihuela Costa mieste.
• Renovuota vila su privačiu baseinu, Malaga provincijoje, Marbella mieste, Nueva Andalucia rajone.
• Apartamentas su bendru baseinu, Alicante provincijoje, Torrevieja mieste, Playa del Acequión rajone.

tags: #nekilnojamas #turtas #spain