Ukraina žvelgia į atstatymo ir augimo ateitį, todėl dabar pats laikas apsvarstyti galimybę investuoti į savo nekilnojamojo turto rinką. Tačiau nekilnojamojo turto rinka karo draskomoje Ukrainoje pateikia unikalių iššūkių ir galimybių. Nors trumpalaikės perspektyvos tebėra neaiškios, ilgalaikis augimo potencialas yra neabejotinas.
Šiame straipsnyje aptarsime dabartinę situaciją Ukrainos nekilnojamojo turto rinkoje, įskaitant nuomos kainų pokyčius, regioninius skirtumus ir ekspertų įžvalgas. Taip pat paliesime Lietuvos ir Ukrainos rinkų panašumus ir skirtumus, investavimo rizikas ir galimybes, bei būsto rinkos perspektyvas ateityje.
Lietuvos NT Rinkos Ataskaitos Analizė
Dabartinė situacija Ukrainos būsto nuomos rinkoje
Būsto nuomos rinka karo nepaliestuose Ukrainos regionuose toliau atsigauna, o kainos kyla. Kai kur per metus nuomojamas būstas pabrango net 40 proc.! Taigi kokia situacija Ukrainos būsto nuomos rinkoje?
Ekspertai atkreipia dėmesį į būsto nuomos kainų kilimą. Nekilnojamojo turto rinkos tyrimai rodo, kad vieno kambario butų nuomos Kijeve kainos per metus vidutiniškai išaugo 41%. Lvivo srityje - 24%, Dniepropetrovsko srityje - 30%. Tai gana pastebimas kainų padidėjimas.
Taip pat atkreipiamas dėmesys į butų nuomos kainų didėjimo didmiesčiuose tendenciją, kurią lemia tai, kad dalis į užsienį emigravusių žmonių grįžta namo, be to, įsikuria nuolatiniam gyvenimui žmonės iš karo paliestų regionų.
Valstybinės statistikos tarnybos duomenimis, nuo metų pradžios vidutinė vieno kambario buto nuomos kaina Ukrainoje išaugo 4,2 proc. - nuo 130 eurų praėjusių metų gruodį iki 150 eurų jau šių metų pradžioje. Pagal nuomos kainas pirmauja vakarų regionai - Lvovas (243 eurai), Užkarpatė (240 eurų) ir Rivno (198 eurai).
Pažymėtina, kad nuomos kainos šiuose regionuose kito netolygiai - jei Lvivo srityje nuomos kaina nuo metų pradžios šiek tiek pakilo (1,1 proc.), tai Užkarpatėje, priešingai, kaina sumažėjo 7,5 proc. ir Rivno regione šoktelėjo daugiau nei trečdaliu (35,4 proc.).
Kijevas šiame reitinge užima ketvirtą vietą - vidutinė vieno kambario buto nuomos kaina sostinėje siekia 183 eurai, ir nuo metų pradžios pabrango 3 proc. Na, o pigiausius butus dėl akivaizdžių priežasčių galima išsinuomoti pafrontės regionuose - Mikolajivskoje (70 eurų ), Sumuose (70 eurų) ir Chersone (57 eurai).
2024 metų sausio-balandžio mėnesiais OLX platformoje ilgalaikės butų nuomos kategorijoje buvo paskelbti 280 176 skelbimai. Iš jų 74,9 tūkst. - Kijevo srityje. Vidutinė buto nuomos kaina Ukrainoje yra 173 eurai.
Lietuvos ir Ukrainos NT rinkų palyginimas
Jei lygintume Lietuvos ir Ukrainos NT rinkas, pastebėtume panašumų, bet tikrai rastume ir nemažai skirtumų. Karas labai neigiamai veikia tiek Lietuvos, tiek Ukrainos situaciją, todėl NT rinka abiejose šalyse sulėtėjusi. Tačiau jei vertintume būsto poreikį, šiandien Ukrainoje jo ypač trūksta, nes milžiniškos gyvenamųjų namų teritorijos sugriautos ir daugybė žmonių tiesiog neturi kur gyventi.
Todėl Ukrainoje vykdoma daug įvairių programų, kurios padeda medikams, kariškiams, žmonėms, praradusiems namus. Skiriamos tam tikros lėšos, žmonės taip pat gali pridėti savo turimų lėšų. Valstybė skiria finansavimą įsigyti būstams, kurie jau yra priduoti į eksploataciją. Šiandien Ukrainoje populiariausias yra ekonominis būstas. Tuo tarpu Lietuvoje būstai privalo būti jau su pilna apdaila. Net 95 proc. parduodamų būstų yra jau eksploatuojami. Tačiau statybos sektorius ir pardavimai šioje srityje gana vangūs, žmonės bijo.
Jei kalbėsime apie Lietuvos rinką, čia žmonės ne taip stipriai priklauso nuo programų, veikia bankų sistema. Todėl žmogus renkasi daugiau pagal savo galimybes, jis vertina būsto vietą, kokybę, atskiras detales. Didesnis dėmesys kreipiamas į asmeninius pageidavimus. Čia klientai tikrai reiklesni. Šiandien jų ne tiek daug. Jei iki karo, o ypač COVID-19 pandemijos metu, viskas buvo statytojo rankose, tai dabar situacija kardinaliai priešinga.
Tačiau jei projektas unikalus ir išskirtinis, būstai bus populiarūs bei paklausūs. Nėra tokio didžiulio ažiotažo, koks buvo juntamas anksčiau, tačiau rinka, nors ir lėta, bet stabili ir nėra visiškai nesustojusi.
Apibendrinant, galima teigti, kad Ukrainos rinka labiau orientuota į ekonominį būstą ir valstybės paramą, o Lietuvos rinka pasižymi didesniu klientų reiklumu ir priklausomybe nuo bankų sistemos.
NT rinkos pokyčiai Vilniuje
Iki karo pradžios 2021 m. pirminėje Vilniaus būsto rinkoje buvo nusistovėjęs 550 parduotų butų per mėnesį lygis (2021 m. mėnesio vidurkis). Šių metų kovo mėnesį šis rodiklis krito iki mažiau nei 50 vienetų, todėl bendras ketvirčio rezultatas buvo 64 proc. mažesnis nei per pirmąjį ketvirtį prieš metus, kai buvo parduoti 2664 butai.
Tačiau panašu, jog karo sukeltas psichologinis šokas praeina, būsto pirkėjai atsitokėja: sandoriai dar neįsibėgėjo, bet NT svetainių lankomumas bei užklausų kiekis jau normalizuojasi. Būsto pirkėjus sugrįžti verčia ne tik natūralus gyvenimo ciklo nulemtas būsto poreikis, bet ir auganti, sparčiai gyventojų santaupas tirpdanti infliacija.
2021 m. naujo būsto kainos Vilniuje augo net 25 proc. Ši tendencija, deja, tęsiasi. Tą didžia dalimi lemia tiek dėl pandemijos, tiek dėl karo Ukrainoje ir taikomų sankcijų atsiradęs statybinių medžiagų trūkumas bei išsiderinęs jų tiekimas: pagrindinės žaliavos statyboms buvo perkamos Ukrainoje, Rusijoje bei Baltarusijoje.
Kita vertus, Vilniuje iki šiol yra ypatingai sunku gauti statybos leidimus naujiems NT projektams. Nuo kovo 1 d. Vilniuje nebeišduodami statybos leidimai nuomojamoje valstybinėje žemėje. Tą lėmė skubotai priimta nauja žemės įstatymo redakcija. Naujų projektų trūkumas bei „dingusios“ ir tuo pačiu brangstančios statybinės medžiagos, net esant kritusiai paklausai, lemia nepakankamą būsto pasiūlą, kai yra fiksuojamas rekordiškai žemas neparduotų butų kiekis.
Iš kitos pusės, Vilnius yra sparčiai augantis miestas su didėjančiomis gyventojų pajamomis. Nuo karo pradžios čia atvyksta vis daugiau ukrainiečių bei nuo represyvaus režimo besitraukiančių baltarusių, o tai sparčiai kelia būsto nuomos kainas.
2022 m. I ketvirtį parduoti 956 butai. Ketvirčio rezultatas yra 25 proc. mažesnis nei paskutinį 2021 metų ketvirtį (1277 butai) ir net 64 proc. mažesnis, lyginant su 2021 m.
Analizuojant 2022 m. I-o ketvirčio rezultatus kas mėnesį stebimas dar didesnis karo Ukrainoje nulemtas kontrastas - kovo mėnesio pardavimai (48 butai) net 11 kartų mažesni nei sausio mėnesio pardavimai (534 butai). Rinkos sąstingį atspindi ir atšauktos rezervacijos - 48 parduoti butai yra balansas tarp pardavimų ir atšauktų sandorių.
Ekonominės klasės butų pardavimai per ketvirtį sudarė 58 proc., vidutinės klasės - 37 proc. sandorių ir vos 5 proc. Per ketvirtį labiausiai sumažėjo prestižinės klasės būsto pirkėjų skaičius - net 51 proc., parduoti vos 45 butai lyginant 2021 m. IV-o ketvirčio paduotu 91 butu. Ekonominės klasės pardavimai per ketvirtį sumažėjo 24 proc. lyginant su 2021 m. IV-u ketvirčiu. (nuo 737 iki 558). Vidutinės klasės pardavimai per ketvirtį sumažėjo 21 proc. lyginant su 2021 m. IV-u ketvirčiu.
Per 2022 m. Tik 11 proc. Per ketvirtį laisvų butų skaičius labiausiai sumažėjo prestižinės ir vidutinės klasės segmentuose, kur laisvų butų per ketvirtį sumažėjo net 18 proc. (205 butai) ir 14 proc. (855 butai), ekonominės klasės segmento būstų pasiūla išaugo apie 16 proc.
Per 2022 m. Per 2022 m. I-ą ketvirtį. naujų butų kaina Vilniuje labiausiai augo prestižiniame segmente - net 8,8 proc., ekonominiame ir vidutiniame segmentuose kainos augo atitinkamai - 6,9 proc. ir 6,2 proc. Kainų lygis šiuo metu siekia 2320 EUR kv. m ekonominėje, 3080 EUR kv. m - vidutinėje bei 4670 EUR/kv.
Dėl minėtų kainų pokyčių, bendra vidutinė naujo būsto kaina Vilniuje per ketvirtį kilo 3,7 proc.: nuo 2710 EUR kv. m sausį iki 2810 EUR kv. m 2022 m.
Investavimo galimybės ir rizikos Ukrainos nekilnojamojo turto rinkoje
Investavimas į Ukrainos nekilnojamojo turto rinką karo metu yra sudėtingas ir rizikingas, tačiau gali atverti dideles galimybes ateityje. Štai keletas aspektų, kuriuos reikia apsvarstyti:
- Saugumas ir stabilumas: Karo zonos iš prigimties yra nestabilios, o investuojant į tokias sritis kyla didesnė rizika. Nors kai kurie Ukrainos regionai išlieka gana saugūs, padėtis gali greitai pasikeisti.
- Rinkos atkūrimo laikas: Rinkos atsigavimo laikas neaiškus, nes jis priklauso nuo konflikto sprendimo ir tarptautinių atkūrimo pastangų.
- Teisinės gairės: Ukrainos nuosavybės įstatymų supratimas yra labai svarbus, ypač konflikto metu.
- Rizikos valdymas: Padės įvertinti ir valdyti riziką, susijusią su investavimu į karo draskomus regionus, patars, kaip sumažinti šią riziką ir apsaugoti savo turtą.
Nors trumpalaikės perspektyvos tebėra neaiškios, ilgalaikis augimo potencialas yra neabejotinas. Ukrainai žvelgiant į atstatymo ir augimo ateitį, dabar pats laikas apsvarstyti galimybę investuoti į savo nekilnojamojo turto rinką.
Tikimasi, kad atkūrus taiką keliuose svarbiausiuose Ukrainos regionuose turto vertė smarkiai išaugs:
- Kijevas: Kijevas, kaip sostinė, išlieka pagrindiniu verslo ir kultūros centru Ukrainoje.
- Lvovas: Vakarų Ukrainoje esantis Lvovas buvo santykinai mažiau paveiktas karo ir tebėra populiari turistų ir verslo vieta.
- Odesa: žinoma dėl savo uosto ir strateginės vietos prie Juodosios jūros, Odesa jau seniai buvo patraukli vieta investuotojams.
Išvados
Nekilnojamojo turto rinka Ukrainoje šiandien yra sudėtinga ir dinamiška. Nors karas kelia didelių iššūkių ir rizikų, ilgalaikėje perspektyvoje atsiveria ir nemažai galimybių. Svarbu atidžiai įvertinti visas rizikas ir galimybes, konsultuotis su ekspertais ir priimti pagrįstus sprendimus.
tags: #nekilnojamas #turtas #ukraina