Nekilnojamojo turto paskirtis yra vienas iš pagrindinių dalykų, kurį būtina žinoti tiek turto savininkams, tiek nuomininkams, norint užtikrinti teisėtą ir efektyvų turto naudojimą. Pastato (patalpų) paskirtis rodo jo naudojimo tikslą (žmonėms gyventi, ūkinei komercinei ar kitai veiklai vykdyti). Bet kuris NT objektas turi savo paskirtį, kuri yra apibrėžta ir reglamentuota Statybos techniniame reglamente STR 1.01.09:2003.
Paskirtis - tai oficialus leidimas vystyti tam tikros rūšies veiklą arba tiesiog gyventi. Dažniausiai pastato paskirtis gali būti keičiama (tačiau yra ir pastatų, kurių paskirtis nekeičiama). Tai daroma įgyvendinus visus keliamus reikalavimus norimos paskirties statiniui.
Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius nekilnojamojo turto subsektorius ir jų klasifikaciją, kad geriau suprastume rinkos segmentus.
Pagrindinės pastatų klasės
Pagal Statybos techninį reglamentą STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“, pastatai pagal paskirtį gali būti klasifikuojami į dvi grupes: gyvenamuosius pastatus ir negyvenamuosius pastatus. Tokia pastatų klasifikavimo sistema pasirenkama tada, jeigu pastato visas bendrasis plotas arba didžiausioji jo dalis naudojama tai paskirčiai.
Gyvenamieji pastatai
Gyvenamieji pastatai skirti žmonėms gyventi. Gyvenamosios paskirties pastatai (patalpos) - tai pastatai (patalpos), kurie skirti žmonių gyvenimui. Svarbu atkreipti dėmesį į gyvenamųjų pastatų ilgaamžiškumą ir patalpų struktūrą, užtikrinančią komfortą ir funkcionalumą.
Negyvenamieji pastatai
Negyvenamieji pastatai apima įvairius pogrupius, tokius kaip komerciniai, administraciniai, transporto, gamybos, kultūros, mokslo, gydymo, sporto, religiniai ir kiti pastatai. Negyvenamosios paskirties pastatai (patalpos) - tai pastatai (patalpos), kurie nėra skirti nuolatiniam gyvenimui, o kitoms veikloms, tokioms kaip komercinė, administracinė, gamybinė, pramoninė ar visuomeninė. Jiems taikomi bendrieji reikalavimai, užtikrinantys saugumą ir tinkamą naudojimą.
Nekilnojamojo turto klasifikacija pagal naudojimą
Nekilnojamasis turtas taip pat gali būti klasifikuojamas pagal jo naudojimą. Pagrindinės kategorijos apima:
- Investicinis nekilnojamasis turtas: Turtas, įsigytas siekiant gauti pajamų iš nuomos arba kapitalo prieaugio.
- Asmeninis nekilnojamasis turtas: Turtas, naudojamas asmeniniams poreikiams, pvz., gyvenamieji namai.
- Paskirties nekilnojamasis turtas: Turtas, naudojamas specifinėms reikmėms, pvz., bažnyčios, mokyklos.
Nekilnojamojo turto klasifikacija pagal nuosavybės formą
Nekilnojamasis turtas gali būti klasifikuojamas pagal nuosavybės formą:
- Privati nuosavybė: Turtas, priklausantis privatiems asmenims arba įmonėms.
- Valstybinė nuosavybė: Turtas, priklausantis valstybei arba savivaldybėms.
Energinis efektyvumas ir modernūs pastatai
Šiuolaikiniams pastatams tampa labai svarbus energijos taupymas ir efektyvus jos naudojimas, poveikis aplinkai. Kadangi visos Europos mastu siekiama taupyti ir kuo efektyviau naudoti energiją, tai vis dažniau projektuojami tokie pastatai, kurie suvartoja labai mažai energijos arba beveik jos nevartoja. Įvertinus pastato energinį efektyvumą, pastatai klasifikuojami į mažai energijos naudojančius pastatus, ekologinius pastatus, darniuosius pastatus ir žaliuosius pastatus.
- Mažai energijos sunaudojantys pastatai pasižymi kompaktiška forma, kokybiškai apšiltintomis ir sandariomis atitvaromis, sumažintais šiluminiais tilteliais, tiesioginiu saulės energijos naudojimu, vėdinimo sistema su šilumogrąža, reguliuojama šildymo sistema ir aktyviu saulės bei vėjo energijos naudojimu.
- Ekologiniams pastatams būdingi atitinkami techniniai parametrai ir medžiagų savybės, nulemiančios statinio kokybę.
- Darnieji pastatai statomi pasitelkus tvaraus planavimo ir projektavimo principus, atsižvelgiant į pastato vietą, orientaciją, saulės ir vėjo naudojimą, žaliųjų medžiagų naudojimą ir taupų projektavimą.
- Žalieji pastatai turi atitikti tam tikrus kriterijus, įskaitant energinį efektyvumą, atsinaujinančių energijos išteklių naudojimą, poveikio aplinkai įvertinimą, išteklių saugojimą, perdirbimą ir vidaus aplinkos kokybę.
Pastaraisiais metais didėjant pastatų energinio efektyvumo reikalavimams, netylant diskusijoms apie globalinį atšilimą ir tvarią plėtrą, efektyviai energiją naudojančiais statiniais domimasi vis dažniau ir vis labiau.
„Omberg Group“ realizuotas „stock-office“ koncepto projektas „Stockholm“ Kaune gavo BREEAM International In-Use tvarumo sertifikatą, patvirtinantį, kad pastatas atitinka aukštus tarptautinius tvarios eksploatacijos standartus. Objektui suteiktas „Very Good“ įvertinimas.
Naujovės ir pakeitimai nuo 2024 m. lapkričio 1 d.
Nuo 2024 m. lapkričio 1 d. įsigaliojo reikšmingi teisės aktų pakeitimai, reguliuojantys nekilnojamojo turto sritį. Nuo 2024 m. lapkričio 1 d. įsigalios nauja statybos techninio reglamento STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ redakcija. Šie pakeitimai apima ne tik statybą leidžiančių dokumentų išdavimo tvarką, bet ir kitus svarbius aspektus, susijusius su nekilnojamojo turto klasifikavimu.
Pirmasis reikšmingas pokytis susijęs su tuo, kad nuo 2024 m. lapkričio 1 d. nekilnojamojo turto kadastro objektų kiekis yra laikomas esminiu projekto sprendiniu, tad, didinant patalpų skaičių pastate reikalingas statybą leidžiantis dokumentas. Taip pat nebegalimas skaidymas atskirais turtiniais vienetais ir viešojo poilsio paskirties pastatų, kuriems priskiriami kaimo turizmo pastatai, kempingai ir kiti viešajai rekreacijai skirti pastatai.
Nuo 2024 m. lapkričio 1 d. įsigalioję STR 1.01.03:2017 „Statinių ir patalpų klasifikavimas“ (toliau - Reglamentas) pakeitimai įtvirtina naują sąvoka - paskirčių grupė. Keičiant patalpų paskirtį tos pačios paskirčių grupės viduje, statybą leidžiantis dokumentas nereikalingas, kitais atvejais, kai pokyčiai lemia patalpos priskyrimą kitai paskirties grupei, reikalinga gauti leidimą pakeisti statinio ar jo dalies paskirtį.
Tai reiškia, kad, pavyzdžiui, gyvenamosios paskirties pastate, esančiame žemės sklype, kurio naudojimo būdas - daugiabučių gyvenamųjų namų ir bendrabučių teritorijos - komercinės paskirties patalpų gali būti ne daugiau kaip penktadalis.
Vienas iš svarbiausių naujovių yra co-living (bendro gyvenimo namų) paskirties įtvirtinimas. Ši koncepcija leidžia bendro gyvenimo projektus įgyvendinti negyvenamuosiuose pastatuose, taip keičiant tradicinį pastatų klasifikavimą. Tokius namus bus galima statyti komercinės paskirties žemės sklypuose, tačiau jų negalima skaidyti į atskirus turtinius vienetus. Bendro naudojimo patalpos turės sudaryti ne mažiau kaip 20 proc. Nors viešbučių ir sanatorijų paskirtys išlieka, co-living dabar taip pat priskiriamas negyvenamųjų pastatų kategorijai.
Kiti pokyčiai susiję su neaktualių pastatų paskirčių pavadinimų atsisakymu: vaikų namų, kitos paskirties, kūrybinių dirbtuvių (kūrybinės veiklos erdvės, galimos įvairios paskirties patalpose), prieglaudų ir pan. Esamų statinių ir patalpų paskirties ir (ar) paskirčių grupių įrašai, neatitinkantys Reglamente nustatytos klasifikacijos, Nekilnojamojo turto registre turėjo būti pakeisti iki 2024 m. lapkričio 1 d.
Naujais STR pakeitimais sureaguota į Lietuvos nekilnojamojo turto rinkoje susiformavusį poreikį dėl co-living pastatų.
Tipai ir paskirčių grupės
Senesnėje STR redakcijoje pastatai buvo skirstomi tik pagal paskirtis. Naujoje redakcijoje atsiranda papildomi skirstymo kriterijai - tipai ir paskirčių grupės. Dabar pastatai pagal paskirtį skirstomi į du tipus: gyvenamuosius ir negyvenamuosius pastatus.
Paskirties grupės toliau suskirstomos į konkrečias paskirtis, tokias kaip viešbučių, prekybos, paslaugų, poilsio, daugiabučių, dvibučių ir kt.
Mišrių paskirčių pastatai
Pastatuose bus galima turėti kelių paskirties grupių patalpas, jei: Kitos paskirties patalpų plotas sudaro ne daugiau kaip 1/5 pastato bendro ploto.
STR pakeitimais patikslintas statinių ir atskirais nekilnojamojo turto kadastro objektais formuojamų patalpų paskirčių sąrašas, kad jis sutaptų su žemės naudojimo būdų turiniu, kuris naudojamas teritorijų planavimo dokumentuose. Tai leis jau pirminiame teritorijų planavimo etape „užkoduoti“ jų paskirtį.
Patalpų paskirčių palyginimas: senos ir naujos
Kaip keitėsi prieš tai buvusios ir naujos patalpų paskirtys, galima patikrinti toliau pateikiamoje lentelėje (nuo 2024 m.):
| Esama patalpos paskirties grupė | Nekilnojamojo turto kadastre įrašyta patalpos pagrindinė naudojimo paskirtis | Patalpų paskirčių tipas, į kurį keičiama esama patalpos paskirties grupė | Patalpos paskirties grupė, kuria papildomas Nekilnojamojo turto kadastre esantis pastato paskirties įrašas | Patalpos paskirtis, į kurią keičiamas kadastre esantis patalpos pagrindinės naudojimo paskirties įrašas |
|---|---|---|---|---|
| Gyvenamosios paskirties patalpos | 1.1. Gyvenamoji (butų) | Gyvenamosios patalpos | 1. Gyvenamųjų | 1.1. Gyvenamoji (butas) |
| 1.2 Gyvenamoji (gyvenamųjų patalpų) | 1. Gyvenamųjų | 1.2 Gyvenamoji (gyvenamųjų patalpų) | ||
| 1.3 Gyvenamoji (įvairių socialinių grupių) | 2. Įvairių socialinių grupių | 2.1. Įvairių socialinių grupių | ||
| Negyvenamosios paskirties patalpos | 2.1. Viešbučių | Negyvenamosios patalpos | 3. Komercinių | 3.2. Viešbučių |
| 3. Komercinių | 3.3. Bendro gyvenimo namų | |||
| 2.3 Prekybos | 3. Komercinių | 3.1. Prekybos | ||
| 2.5. Maitinimo | 3. Komercinių | 3.5. Maitinimo | ||
| 2.4. Paslaugų | 3. Komercinių | 3.4. Paslaugų | ||
| 10. Specialiųjų paslaugų | 10.1. Specialiųjų paslaugų | |||
| 2.2. Administracinė | 4. Administracinių | 4.1. Administracinė | ||
| 2.6. Transporto | 5. Transporto | 5.1. Transporto | ||
| 2.7. Garažų | 5. Transporto | 5.2. Garažų | ||
| 2.8. Gamybos | 6. Pramonės ir sandėliavimo | 6.1. Gamybos | ||
| 6. Pramonės ir sandėliavimo | 6.2. Energetikos | |||
| 2.9. Sandėliavimo | 6. Pramonės ir sandėliavimo | 6.3. Sandėliavimo | ||
| 2.10. Kultūros | 7. Visuomeninių | 7.1. Kultūros | ||
| 2.11. Mokslo | 7. Visuomeninių | 7.2. Mokslo | ||
| 2.12. Gydymo | 7. Visuomeninių | 7.3. Gydymo | ||
| 2.14. Sporto | 7. Visuomeninių | 7.4. Sporto | ||
| 2.15. Religinė | 7. Visuomeninių | 7.5. Religinė | ||
| 2.16. Specialioji | 7. Visuomeninių | 7.6. Specialioji | ||
| 2.17. Kita (pagalbinio ūkio) | 8. Pagalbinė | 8.1. Pagalbinio ūkio | ||
| 3. Kita | 8. Pagalbinė | 8.2. Kita pagalbinė | ||
| 2.13. Poilsio | 9. Viešosios rekreacijos | 9.1. Viešojo poilsio |
tags: #nekilnojamasis #turtas #gali #buti #klasifikuojamas #pagal