Niekam ne paslaptis, jog nekilnojamojo turto (NT) kainos pastaruosius keletą metų kilo į neregėtas aukštumas. Nors tokį reiškinį buvo galima stebėti kone visoje Europoje, tačiau Lietuva NT vertės šuoliu pralenkė kitas valstybes. Dėl to įsigyti būstą Vilniuje ar kitame didmiestyje tapo dar sudėtingiau, tad daugybė žmonių yra priversti nuomotis gyvenamąjį plotą, nors ir svajoja apie nuosavą butą ar namą.
Šiuo metu NT pardavimo rinka yra sulėtėjusi, tačiau didmiesčiuose stovinčių butų kainos vis dar atrodo rekordiškai didelės. Žvilgtelėjus į vieno populiariausių NT portalo „Aruodas.lt“ skelbimus, galima nesunkiai pamatyti vyraujančias tendencijas.
Naujai suremontuotas 3 kambarių butas Vilniuje gali kainuoti nuo ~125 000 eurų, o Kaune - nuo ~95 000 eurų. O kapitalinio remonto reikalaujantys ar ne pačiuose prestižiškiausiuose rajonuose esantys 3 kambarių butai kainuoja nuo ~100 000 eurų. Kaune panašaus stovio butas atsieitų pigiau, apie ~70 000-80 000 eurų, tačiau suma vis tiek yra didelė ir sunkiai įkandama daugeliui gyventojų.
Taigi, norintiems pabėgti nuo rekordinių kainų, išties verta apsvarstyti kraustymosi į regionus galimybę. Bet situacija yra kardinaliai kitokia, jei žiūrėsime rajonų skelbimus. Čia galima rasti puikių pasiūlymų už 15 000 eurų ar dar mažiau. Tad asmenys, nepabūgę gyventi atokesnėse nuo didmiesčio vietose, gali nesunkiai nusipirkti būstą už gan juokingą sumą.
Panašią pinigų dalį vilniečiams tenka pakloti vien tam, kad sumokėtų minimalų pradinį įnašą, kai perka butą su banko paskola. Butai rajonuose yra daug pigesni nei didmiesčiuose. Pigūs butai Lietuvoje - realybė, kurią galima rasti miesteliuose ir kaimuose. Tiems, kas nori sutaupyti ir svajoja apie ramų, tylų gyvenimą atokiau nuo miesto šurmulio, rajonuose stovintys daugiabučiai gali atrodyti it svajonės išsipildymas.
Pasirodo, jog puikiai suremontuoti butai mažesniuose miesteliuose ar kaimuose kainuoja vos keliolika tūkstančių eurų. O tokios kainos yra net ~8 kartus žemesnės už tas, kurių prašo Vilniuje butus pardavinėjantys asmenys.
Pigūs 2-3 kambarių butai rajonuose pasižymi gražiu kraštovaizdžiu, geru susisiekimu ir kitais pliusais. Daugeliui gyvenimas kaime veikiausiai asocijuojasi su įvairiais nepatogumais: be šalia dirbančios parduotuvės, gydymo įstaigos, mokyklos ir panašiai. Tačiau skelbimuose galima rasti daugybę pasiūlymų, kurie turėtų įtikti net ir patiems įnoringiausiems pirkėjams.
Pavyzdžiai pigių butų rajonuose
Pavyzdžiui, Pakruojo rajono savivaldybėje, Klovainių miestelyje pardavinėjamas 3 kambarių butas, už kurį prašoma vos 13 000 eurų. Artimiausia nedidelė parduotuvė stovi už vos 200 metrų nuo daugiabučio, o iki didesnio prekybos centro reikia važiuoti vos 6,1 kilometrus. Panašiu atstumu nutolę ir darželiai bei mokyklos, tad su nuosavu automobiliu viską galima pasiekti per mažiau nei 10 minučių. Be to, šalia teka vandens telkinys, tad gyvenant tokioje vietoje galima mėgautis nuostabiu kraštovaizdžiu.
Pasvalio rajone įmanoma nusipirkti 3 kambarių butą už vos ~15 000 eurų. Aruodas.lt nuotrauka
O 3 kambarių butas Pasvalio rajone, Kalno kaime kainuoja vos 15 500 eurų. Šiuo atveju artimiausia mažytė parduotuvė yra prie pat namo, o didesnė stovi už ~4,8 kilometrų. Artimiausia mokykla įsikūrusi už ~5,8 kilometrų, o darželis - už ~9,2 kilometrų. Šis NT pasižymi patogiu susisiekimu autobusais ir lengvai pasiekiamais aplinkiniais miestais.
Už 2 kambarių butą, kuriame ką tik atliktas kapitalinis remontas, teprašoma 11 500 eurų. Aruodas.lt nuotrauka
Norintiems kiek mažesnio buto, kainos dar labiau nesikandžioja, nes galima rasti patrauklių pasiūlymų už vos ~11-14 tūkst. eurų. Pavyzdžiui, Ignalinos rajone, Didžiasalio kaime parduodamas ką tik suremontuotas 2 kambarių butas. Už jį prašoma tik 11 500 eurų. Už vos kelių šimtų metrų nuo daugiabučio stovi mokykla, darželis, maisto prekių parduotuvė ir poliklinika. Šis variantas turėtų patikti gražių vaizdų mėgėjams, nes šalia tyvuliuoja ežeras, o už kilometro teka net dvi upės.
Sumokėjus vos 14 000 eurų galima gauti dviejų kambarių butą ir garažą. Aruodas.lt nuotrauka
Kelmės rajone, Žarų kaime už 2 kambarių butą prašoma 14 000 eurų. Tiesa, pardavėjai pabrėžia, kad kaina nėra galutinė, todėl pasiderėjus, veikiausiai pavyktų susitarti dėl dar mažesnės sumos. Butas pasižymi erdviu, net 18 kv. metrų balkonu. Jam taip pat priklauso garažas. Įsikūrus tokiame būste, irgi netektų nerimauti dėl mokymo įstaigų ar parduotuvių, nes artimiausia gimnazija stovi už ~2,9 kilometrų, o parduotuvė - už ~2 kilometrų.
Už patogioje vietoje esantį dviejų kambarių butą prašoma vos 14 000 eurų. Aruodas.lt nuotrauka
O už Radviliškio rajone, Šeduvos miesto centre esantį suremontuotą dviejų kambarių butą irgi prašoma vos 14 000 eurų. Įsigijus tokį būstą net nereikėtų automobilio, nes artimiausias darželis stovi už ~560 metrų, artimiausia gimnazija įsikūrusi už ~790 metrų, o parduotuvė - už vos ~160 metrų. Be to, šalia yra autobusų stotelė, todėl į kitas vietas galima patogiai nukeliauti autobusais.
Visi šie pavyzdžiai nėra vienetiniai atvejai. Iš tiesų, mažesniuose miesteliuose ir kaimuose galima rasti daugybę stebėtinai pigių NT pasiūlymų. Panaši situacija matoma ne tik su butais, bet ir namais. Užtenka turėti vos nuo ~25 000 eurų ir jau įmanoma rasti įvairius suremontuotus, patogiam gyvenimui pritaikytus namus.
NT kainų skirtumai tarp didmiesčių ir rajonų
O kol rajonuose NT kainos tikrai nesikandžioja, padėtis didmiesčiuose atrodo tiesiog nekontroliuojamai. Nekilnojamasis turtas Lietuvos didmiesčiuose yra brangesnis ne tik kaimynų, bet ir visos Euro zonos lygiu.
„Luminor“ banko vyriausiojo ekonomisto Ž. Maurico teigimu, nekilnojamąjį turtą 2020 metais įsigiję asmenys praėjusiais metais galėjo džiaugtis, kad jo kaina išaugo beveik 50 proc. Kaip aiškino ekonomistas, tai yra kur kas didesnis kainų šuolis nei kitose šalyse:
„Lietuvoje (nekilnojamojo turto - ELTA) nominalios kainos yra išskridusios į kosmosą. Labai džiaugiasi turbūt tie, kurie nusipirko būstą 2020 metais, nes jo vertė kone 50 procentų yra išaugusi nuo to laiko ir net, palyginti su pajamų augimu, su nuomos kainų augimu arba su bendru infliacijos augimu, kuris Baltijos šalyse buvo labai didžiulis, Lietuvoje vis tiek būsto kainos yra paaugusios labiau.“
Simonas Gentvilas pasibaisėjo Vilniaus NT kainomis. ELTA nuotrauka
Apie sunkiai sveiku protu suvokiamas NT kainas jau spėjo pasisakyti ir Lietuvos aplinkos ministras. Simonas Gentvilas pareiškė, kad Vilniuje perkant vidutinį butą nebeužtenka 7 metinių algų, o pradiniam įnašui reikia turėti beveik 20 000 eurų.
Aruodas.lt sukaupta statistika rodo, jog kainos augimo „apsukos“ lėtėja, tačiau aplinkoje jau girdisi nuomonių, kad šiuo metu pirkti būstą yra pernelyg brangu. Per trejus metus kainos sostinėje užaugo beveik penktadaliu (18 %), dar sparčiau jos šoktelėjo Kaune (37 %). 2015-aisiais čia vieną kvadratinį metrą buvo galima nusipirkti praktiškai dvigubai pigiau, nei sostinėje (vidutinė kaina rugsėjo mėnesį - 813 eurų). Šių metų rugsėjo mėnesį vidutinė buto kvadratinio metro pasiūlos kaina Kaune buvo 1114 eurų. Lėčiausiai kainos augo Klaipėdoje - dešimtadaliu nuo 1061 euro už kvadratinį metrą 2015-ųjų rugsėjį iki 1168 eurų šiemet tą patį mėnesį.
Nekilnojamojo turto brokerių nuomonės
Nekilnojamojo turto agentūros „Ober-Haus“ Vilniaus Senamiesčio biuro vadovas Marius Čiulada pastebėjo, kad iki šiol galėjome (ir vis dar galime) mėgautis rekordiškai žemomis paskolų palūkanomis, tačiau stambūs bankai ir analitikai jau kalba apie jų kilimą.
Luko Balandžio / 15min nuotr./15min studijoje - Marius Čiulada
„Kai paskolos įmoka mažesnė nei analogiško būsto mėnesio nuomos kaina, žinoma, kad dauguma ryžtasi imti kreditą ir įsigyti nuosavą būstą. Toje pigių pinigų rinkoje pirkimų ir pardavimų buvo daug, tad ir statytojai nesnaudė: pradėti statyti kokybiškesni būstai (A energinės klasės), dedami šiltesni langai, fasadai, būstai statomi brangesniuose rajonuose. Todėl sakyčiau, kad ne tik išbrango tas pats kvadratinis metras, tačiau ir išaugo būstų kokybė, jų vietos vertė“, - svarstė M.Čiulada.
Nekilnojamojo turto brokeris taip pat pastebėjo, jog dėl aukščiau minėtų priežasčių vis labiau išsiskiria naujo ir seno būsto kainos. „Brangu? Brangu. Bet visi perka. Padūsauja ir netikėtai nusiperka kažką prabangaus, didelio. Per krizę kainos nukrito apie 40 proc. Bet buvo besidairančių į Rygą, kur nukrito perpus.
Žygimanto Gedvilos / 15min nuotr./Statybvietė
Kita vertus, nauji projektai turi ir minusų: infrastruktūra, vaikų darželiai vis dar yra likusi senuosiuose rajonuose, todėl vaikus tenka vežti būtent ten. Paklaustas apie aukštas nekilnojamojo turto kainas M.Čiulada juokauja: „Dirbu nekilnojamojo turto srityje 17 metų ir dar niekad niekas nepasakė, kad, žinote, visai pigiai kainuoja būstai šiuo metu. Visada buvo brangu.“
Vis dėlto nekilnojamasis turtas labai glaudžiai susijęs tiek su pinigų infliacija, tiek su ekonomikos ciklais ir tendencijomis. „Brangu? Brangu. Bet visi perka. Padūsauja ir netikėtai nusiperka kažką prabangaus, didelio. Per krizę kainos nukrito apie 40 proc. Bet buvo besidairančių į Rygą, kur nukrito perpus ir laukiančių, „kur dar tie 10 proc. nuo kainos?“. Pagalvokite apie mūsų pajamų lygį - jis dar niekada nėra buvęs toks aukštas ir nuolat auga“, - atkreipia dėmesį M.Čiulada.
Pašnekovo teigimu, niekas dirbtinai nekelia kainų: jei parduoda - gerai, neparduoda - nuleidžia kainą 5 proc. ir laukia naujų pirkėjų. Dėl šios priežasties dalis butų parduodama dar nepastačius namo: kai kurie skuba „išsižvejoti“ geriausią vaizdą, suplanavimą, langų kryptį. Jie taip pat savotiškai rizikuoja, nes perka didžiulį pirkinį jo nematę, „nepačiupinėję“, pasikliaudami architektų vizualizacijomis.
Žygimanto Gedvilos / 15min nuotr./Projektas „Rūtų 21“
Aruodas.lt apklausos duomenimis, būstas dažniausiai išsirenkamas atsižvelgus į jo kainą (93 proc. respondentų), antroje vietoje rikiuojasi vieta (83 proc. respondentų), trečioje - statybos kokybė (79 proc.) „Sakyčiau, kad labiausiai nulemia kainos ir kokybės santykis. Nes jei tikėtume, kad pirkėjams aktualiausia kaina, tuomet pardavimais ir statybomis turėtų pirmauti Perkūnkiemis“, - šypsosi M.Čiulada. Vis tik pirkėjai pasveria kitus privalumus. 64 proc. Aruodas.lt apklausoje dalyvavusių respondentų itin svarbus susisiekimas, 38 proc. - aplink esanti infrastruktūra.
Išaugo ir statybos kaštai: medžiagų kainos, statybininkų atlyginimai. Kadangi būstas - itin brangus pirkinys ir dažniausiai - įsipareigojimas didesnei pusei gyvenimo, pašnekovo teigimu, dalis jaunų žmonių renkasi išperkamosios nuomos paslaugą vien tam, kad galėtų pajusti būstą, jo kokybę, ar nuo tos konkrečios miesto vietos patogus susisiekimas, ar toks suplanavimas patenkina visus šeimos poreikius.
Kauno NT rinkos apžvalga
Kauno Senamiestyje įsikūrusios nekilnojamojo turto studijos „Azaro“ vadovas Mantas Navikas pripažino, jog laikinojoje sostinėje nuo 2015-ųjų būstai iš tiesų stipriai pabrango. Labiausiai - mažos kvadratūros butai naujos statybos objektuose.
Asmeninio archyvo nuotr./Mantas Navikas, Nekilnojamojo turto studijos „AZARO“ brokeris
„Kainos nuo euro įvedimo tikrai labai ženkliai pasikeitė. Sakyčiau, kuo mažesnio ploto turtas, tuo jo kvadrato kaina yra didesnė. Vieno kambario būtų kaina paaugo gal net 40 proc., augdama po 10-12 proc. per metus. Dviejų kambarių butai miegamuosiuose rajonuose pabrango apie 35 proc. per šiuos trejus metus. Trijų kambarių butai brango apie 30 proc.“, - vertino M.Navikas.
Kauno miesto savivaldybės nuotr./Kaunas
Pastaraisiais metais labiau pabrango ir didžiausio ploto - 4 kambarių butai - iki 15 proc. per metus. Nekilnojamojo turto kainos labiausiai augo Kauno centre esančiuose būstuose. Didelių pokyčių nejaučiama tik itin didelių namų rinkoje (300-500 m3), tačiau tokiam būstui nedidelė ir paklausa. Į tokius namus ima žvalgytis nekilnojamojo turto vystytojai, planuodami, kaip juos suskaidyti į mažesnius butus, kotedžus. Prabangaus turto kainos taip pat augo mažiau, nei visų nekilnojamojo turto objektų.
Brango ir gyvenamosios paskirties sklypai, seni pastatai, kurie parduodami planuojantiems juos griauti ir statyti ką nors naujo. Ir šiuo metu Kaune parduodama gana daug sklypų statyboms, brangsta turintys išvystytą infrastruktūrą, privažiavimus. M.Navikas svarsto, kad kainos augimą sąlygoja ne vien nekilnojamojo turto vystytojų godumas ar pirkėjų troškimas nors ir brangiai, įsigyti nuosavą būstą.
„Išaugo ir statybos kaštai: medžiagų kainos, statybininkų atlyginimai. Iš tiesų šiandien statybininkai kainuoja brangiai, mėginama ieškoti tam „priešnuodžių“, įdarbinama daug ukrainiečių statybininkų“, - sako nekilnojamojo turto brokeris.
Kainas keliame...patys?
Kodėl didmiesčiai orientuojasi į mažos kvadratūros (apie 40 m²) butus? „Statytojai - verslūs žmonės. Jie pastebi, kad vieno kvadratinio metro kaina tuo didesnė, kuo mažesnis nekilnojamojo turto objektas. Ta tendencija tikrai pastebima ir Kaune. Didelių butų kvadrato kaina gal ir patrauklesnė, bet... žmonės jų tiesiog neįperka. Todėl statomi maži butai ir jie sėkmingai parduodami. Žmones perka ir talpinasi į tą mažą kvadratūrą“, - sako „Azaro“ nekilnojamojo turto studijos vadovas.
Daugiabučių Pilaitėje statybos
Jauni pirkėjai ir šiemet pakankamai aktyviai ieško būsto. Dėl šios priežasties nusiderėti dėl mažos kvadratūros būsto kainos - labai sudėtinga. „Derėtis galima tuomet, kai objektas nelikvidus. Tai jei matai sieną už 5 metrų nuo lango - bandyk. Kita vertus, tokiais atvejais kaina automatiškai yra mažesnė, statytojai nėra kvaili ir iš karto formuoja tokiam objektui kitokią kainoradą. Kai objektas geras - nėra kaip derėtis: jei norite nusiderėti - tiesiog nepirkite“, - juokiasi M.Navikas.
Jis pripažįsta, kad šiuo metu nekilnojamojo turto kainos Kaune iš tiesų nėra mažos, tačiau tam įtakos turėjo ir dvigubai išaugusi būsto nuomos kaina. „Investuotojai, turintys pinigų... tiesą sakant, net ir neturintys pinigų, o tiesiog galimybes pasiskolinti, ima kreditus ir perka antrą, trečią, n-tąjį būstą. Nuomai. Būtent tai ir skatina kainų augimą - masinis noras išnuomoti. To nuomojamo turto dabar yra labai daug ir išnuomoti butą paprastame miegamajame rajone jau tampa sudėtinga“, - pastebi M.Navikas.
Jis teigia prognozavęs, jog ir 2018-aiaisiais kainos augs vos keliais procentais - taip nenutiko. „Kitais metais prognozuoju tą patį. Netikiu kainų augimu. Žinoma, miestas tvarkosi, viskas gerėja, bet bent jau senos statybos būstų pardavėjai tikrai turėtų kažką papildomo padaryti, norėdami išlaikyti kainas esamame lygyje - galbūt renovuoti savo būstus? Sena statyba prieš naują turėtų stipriai nublankti. Apskritai nenorėčiau tikėti, kad kainos ateinančiais metais augs daugiau nei 5 proc. - jau dabar žmonės domisi ir ieško mažiau“, - pokalbį baigia M.Navikas.
Būsto kainų palyginimas didmiesčiuose
Ši lentelė apibendrina būsto kainų pokyčius didmiesčiuose:
| Miestas | 2015 m. rugsėjo mėn. kaina (kv. m) | Šių metų rugsėjo mėn. kaina (kv. m) |
|---|---|---|
| Vilnius | 1542 eurai | 1826 eurai |
| Kaunas | 813 eurų | 1114 eurų |
| Klaipėda | 1061 euras | 1168 eurai |