Perkant butą, rankpinigiai yra įprasta praktika ne tik Lietuvoje, bet ir užsienio šalyse. Tačiau svarbu žinoti, kas tai yra, kokias funkcijas atlieka ir kaip neprarasti sumokėtų pinigų.
Kas yra rankpinigiai už butą?
Visų pirma, reikia tiksliai įvardinti, kas yra rankpinigiai už butą. Lietuvos Respublikos Civilinio kodekso 6.98 str. 1 d. teigiama, kad rankpinigiais laikoma pinigų suma, kurią viena sutarties šalis pagal sudarytą sutartį jai priklausančių mokėti sumų sąskaita duoda antrajai šaliai, kad įrodytų sutarties egzistavimą ir užtikrintų jos įvykdymą.
Paprasčiau tariant, kiekvienas nusprendęs įsigyti butą pardavėjui turi sumokėti tam tikrą pinigų sumą, kad užtvirtintų sutarties buvimą ir užtikrintų jos vykdymą. Savo ruožtu pardavėjas, gavęs rankpinigius iš pirkėjo, įsipareigoja neparduoti turto kitam suinteresuotam asmeniui. Teismų praktikoje pabrėžiama, kad rankpinigiai atlieka tris pagrindinės funkcijas - mokėjimo, įrodomąją ir užtikrinamąją.
Užtikrinamoji rankpinigių funkcija
Viena svarbiausių rankpinigių funkcijų - užtikrinamoji, kuomet rankpinigiai perduodami pagrindinės sutarties įvykdymui užtikrinti. Tai reiškia, kad jei už pagrindinės sutarties nevykdymą yra atsakinga davusi rankpinigius šalis, tai rankpinigiai lieka antrajai šaliai, o jei už pagrindinės sutarties neįvykdymą yra atsakinga gavusi rankpinigius šalis, tai ji privalo sumokėti antrajai šaliai dvigubą rankpinigių sumą.
Rankpinigių sutartis - kodėl svarbu pasirašyti?
Tačiau svarbu pažymėti, jog rankpinigiai ne tik turi būti sumokėti, bet ir pasirašyta tai įrodanti sutartis.
Civiliniame kodekse akcentuojama, kad rankpinigių sumokėjimo faktą privalu įtvirtinti raštiškai. Civilinis kodeksas taip pat reikalauja, kad rankpinigių davimo faktas būtų įtvirtintas raštiškai. Rašytinės formos nesilaikymas susitarimą dėl rankpinigių daro negaliojantį. Rankpinigių sutartis apsaugo tiek pirkėją, tiek pardavėją, nes rašytinės formos nesilaikymas susitarimą dėl rankpinigių daro negaliojantį.
Perkant nekilnojamąjį turtą paprastai yra pasirašoma preliminari ar rezervacinė sutartis, kurioje ir yra aprašytos visos sąlygos. Perkant butą dažniausiai yra pasirašoma preliminari arba rezervacinė sutartis, kurioje tiksliai ir aiškiai aprašytos visos sąlygos. Akcentuotina, kad jei rankpinigių davėjas nevykdo sutarties, tuomet rankpinigiai už butą atitenka pardavėjui. Tuo atveju, kai rašytinės sutarties sąlygų nesilaiko rankpinigių gavėjas, jis privalo grąžinti dvigubo dydžio rankpinigių sumą.
Kada galima prarasti rankpinigius?
Reikia atkreipti dėmesį į tai, kad pagrindinė priežastis, dėl kurios pirkėjas gali prarasti už butą sumokėtus rankpinigius yra pasirašytos sutarties sąlygų nevykdymas.
Taip gali nutikti dėl įvairių priežasčių:
- Banko nesuteikta paskola. Dažniausiai pasitaikantis rankpinigių praradimo pavyzdys - banko nesuteikta reikalingo dydžio paskola. Taip nutinka tuomet, kai pirkėjas pirmiausia sumoka rankpinigius pardavėjui, neįsitikinęs tuo, kad bankas suteiks reikalingo dydžio paskolą būstui pirkti. Ši klaida skaudžiai atsiliepia, nes negavęs reikiamo dydžio paskolos pirkėjas negali vykdyti sutarties sąlygų - sudaryti notarinę sutartį ir sumokėti pardavėjui už jo parduodamą butą. Minėta, kad tokiu atveju Civiliniame kodekse teigiama, jog sumokėti rankpinigiai lieka pardavėjui.
- Nurodytų terminų nesilaikymas. Rankpinigių sutartis aiškiai nurodo terminus, kuomet bus pasirašyta galutinė sutartis ir sumokėta likusi pinigų suma. Jei pirkėjas nesilaiko sutartų terminų, pardavėjas turi teisę rankpinigius pasilikti, o turto nebeparduoti šiam pirkėjui. Tokiu atveju, kai būsto pirkėjas nesilaiko sutartų terminų, pardavėjas turi teisę pasilikti rankpinigius ir būstą parduoti kitam pirkėjui.
- Pasikeitusi nuomonė, norai ar aplinkybės. Gali nutikti taip, kad pirkėjas pakeis savo nuomonę ar dėl tam tikrų aplinkybių nuspręs nebepirkti. Tokiais atvejais, kai už sutarties nevykdymą yra atsakingas rankpinigių davėjas, Civiliniame kodekse nustatyta, kad rankpinigiai atitenka pardavėjui.
Kaip neprarasti rankpinigių?
Kaip apsisaugoti ir neprarasti rankpinigių už butą? Visų pirma, svarbiausia laikytis rašytinės sutarties sąlygų.
Nenorėdami prarasti rasto savo svajonių būsto, pirkėjai sumoka pardavėjui rankpinigius, kad būtų tikri, kad pardavėjas neparduos jų nusižiūrėto turto kitiems. Tačiau negavę reikiamo dydžio paskolos, patys pirkėjai negali vykdyti sutarties sąlygų, t.y. sudaryti notarinės sutarties ir sumokėti pardavėjui už jo parduodamą turtą, tad pagal Civilinį kodeksą, sumokėti rankpinigiai lieka pardavėjui.
Patarimai, kaip neprarasti rankpinigių
- Išsiaiškinkite savo finansines galimybes. Kreipkitės į kredito įstaigos konsultantus ir išsiaiškinkite, kokio dydžio paskolą galite gauti, kokios bus kitos sąlygos įtrauktos į kredito sutartį ir kokius reikalavimus būstui turi bankas. Nebijokite konsultuotis su specialistais, kredito įstaigos konsultantais ir būsto paieškas pradėti būtent nuo pokalbio su jais.
- Numatykite pakankamai laiko notarinei sutarčiai pasirašyti. Jei būstas bus perkamas su būsto paskola, notarinės sutarties pasirašymui numatykite bent porą mėnesių, nes procesai banke užtrunka. Jei būstas bus perkamas be banko finansavimo, terminas gali būti ir trumpesnis. Svarbu teisingai įvertinti situaciją ir iki notarinės sutarties pasirašymo reikalingus atlikti darbus.
- Savalaikė komunikacija. Jei matote, kad nepavyks laikytis sutartyje numatytų terminų, kaip galima skubiau apie tai informuokite pardavėją ir bandykite susitarti dėl terminų pratęsimo. Dažnai pardavėjai geranoriškai sutinka pakeisti pirmines sutarties sąlygas, svarbiausia - savalaikė komunikacija.
NT brokerių paslaugos
Vis dėlto buto pirkimo procesas yra gan sudėtingas, reikalaujantis nemažai teisinių bei praktinių žinių. Tad visuomet perkant butą ar kitą nekilnojamąjį turtą yra geriausia konsultuotis su šios srities profesionalais ir naudotis NT brokerio paslaugomis.
Verta akcentuoti, kad į specialistus derėtų kreiptis dar prieš nusprendus įsigyti butą. Taigi, jei nukenčia klientas, teisybės teisiniu keliu turi ieškoti pats - niekas jam patirtų nuostolių nekompensuoja.
Lietuvos nekilnojamojo turto agentūrų asociacijos (LNTAA) vadovas Audrius Gudanavičius taip pat antrino, kad brokerio paslaugos laikomos eilinėmis paslaugomis, o jų teikėjų teisės ar pareigos niekuo nesiskiria nuo kitų paslaugų. Visos kitos pareigos ir atsakomybės prieš klientą yra individualaus brokerio ar įmonės suvokimo ir reputacijos saugojimo lygmens, sakė A.
„Gaila, bet Lietuvoje, skirtingai nei daugelyje civilizuotų šalių, niekaip nepavyksta pasiekti teisinio brokerių veiklos reguliavimo, kuris aiškiai reglamentuotų brokerio ir kliento teises ir atsakomybes bei padėtų įvesti tam tikrą civilizaciją rinkoje, kuri Lietuvoje, kaip bebūtų gaila, atrodo ne ką geriau nei kokioje Rusijoje. Brokeriu gali būti bet kas ir bet kada, be jokio išsilavinimo, kvalifikacijos, reputacijos ar žinių patikrinimo, be prievolės laikytis tam tikrų standartų, kaip tai yra, pavyzdžiui, finansinių paslaugų, turto vertinimo, notarų ar teisinių paslaugų srityse“, - kalbėjo A.
Kaip atpažinti nesąžiningą brokerį?
Vis dėlto, siekiant išvengti nekokybiško darbo ar net sukčiavimo, A. Daubaras akcentavo grynųjų pinigų operacijas. Beje, Lietuvoje nėra depozitinės sąskaitos sistemos, kada bet kurie pinigai iš pirkėjo pusės atsiduria depozitinėje sąskaitoje ir neišmokami objekto pardavėjui tol, kol nebaigtos visos pirkimo-pardavimo operacijos, t. y. rankpinigiai, avansai ir t. t. Vakaruose prievolė pervesti pinigus į depozitinę sąskaitą, o ne duoti juos tiesiogiai brokeriui ar savininkui yra įprasta procedūra“, - teigė A.
Jei brokeris riboja informaciją apie turtą, pavyzdžiui, nepateikia Registrų centro išrašo, kadastrinio matavimo bylos, nerišliai aiškina su turtu susijusius apribojimus, jų kilmę ir priežastis, anot A. Daubaro, tai turėtų sukelti įtarimų.
„Pirkėjas, prieš sudarydamas bet kokias sutartis, turi reikalauti pardavėjo arba pardavėjo atstovo, brokerio pateikti originalius nuosavybės teisės dokumentus. Registrų centro išraše pirkėjas gali matyti, ar tikrai parduodamas konkretus turtas, kam jis priklauso, ar jis yra įkeistas ar kitaip suvaržytas, ar į jį yra nukreipti kokie nors trečiųjų šalių interesai ir ar apskritai yra bet kokių apribojimų turto atžvilgiu ir t. t.“, - aiškino A.
A. Daubaras akcentavo, kad bet kokie su turtu susiję mokėjimai privalo būti atliekami tik tarp pirkėjo ir pardavėjo. Vis dėlto įvardyti konkrečius ženklus, kurie rodytų, jog su NT pirkėju ar pardavėju gali būti pasielgta nesąžiningai, A. Daubaras negalėjo.
„Tiesiog perkant reikia atlikti esminius namų darbus: pasitikrinti pardavėjo tapatybę ir įsitikinti, ar jis tikrai yra perkamo turto savininkas arba įgaliotas asmuo, įsitikinti, kad perkamo daikto kaina yra adekvati, preliminari sutartis sudaryta tinkamai, vengti avansinių mokėjimų, kurie yra daromi ne bankiniu pavedimu, ir svarbiausia - tie mokėjimai turi būti atliekami į pardavėjo arba notaro depozitinę, o ne į brokerio asmeninę sąskaitą“, - komentavo A.
Pardavėjams reikia suprasti, kad rinkoje veikia tiek profesionalių, tiek ne visai profesionalių brokerių. „Nesąžiningų žmonių ar netgi sukčiavimo atvejų gali pasitaikyti bet kurioje srityje, tai nėra kokie nors sisteminiai, tik vienai ar kitai sričiai būdingi atvejai. Vadovavimasis bendrąja logika ir žmogiškąja nuojauta taip pat yra svarbūs“, - teigė A.
Skirtumas tarp rankpinigių ir avanso
Pirmas dalykas, del ko reiketu susitarti - tai rankpinigiai ir avansas. Sitos savokos teisine prasme visiskai skirtingos, taciau daznai painiojamos. rankpinigiais uztikrinamas prievoles vykdymas, o avansas- kainos dalis. Jeigu atsisakote sudaryti sutarti, rankpinigiai lieka pardavejui, taciau sutartis toliau gali buti nevykdoma. Sumokejus kaina, ar jos dali, sumokejusi salis igija teise reikalauti teismo patvirtinti sutarties sudaryma (CK 6.309 str.).
Esme ta, kad rankpinigiu sutartis butinai turi buti patvirtinta notariskai, priesingu atveju ji negalios, o avansinio mokejimo sutarties galiojimui uztenka tik pirkejo ir pardavejo parasu ir kitu duomenu (zodziu, notarisko patvirinimo nereikia). Sios sutartys savo esme yra labai panasios, bet jei pasirasysite rankpinigiu sutarti ir jos nepatvirtinsite pas notara, i teisma, kilus gincui, eiti negalesite, nes ji neatitiks Kodekse nustatytos formos.
Mokesčiai parduodant būstą
Parduodant nekilnojamąjį turtą yra taikomas 15% mokestis. Šis mokestis yra skaičiuojamas nuo pelno, kurį gavote pardavę būstą. Taigi, jei pardavėte būstą už mažesnę kainą, nei jį įsigijote, šio mokesčio jums mokėti nereikės. Taip pat šio mokesčio išvengsite, jei įsigytą arba paveldėtą turtą esate išlaikę daugiau nei 10 metų arba jei pastaruosius dvejus metus parduodamame objekte buvote deklaravę savo gyvenamąją vietą.
Taip pat turi būti mokamas mokestis notarui už pirkimo-pardavimo sutarties patvirtinimą. Šias išlaidas gali apmokėti tiek pirkėjas, tiek pardavėjas, todėl susitarimą, kas apmokės išlaidas, privalote užfiksuoti preliminariojoje pirkimo-pardavimo sutartyje. Vis dėlto, praktika rodo, kad dažniausiai notaro išlaidas apmoka nekilnojamojo turto pirkėjas.
Dokumentai reikalingi parduodant būstą
Norint parduoti būstą būtina turėti nuosavybės įsigijimo dokumentus, registro pažymą, kadastrinių matavimų bylą, energetinio naudingumo sertifikatą, asmens dokumentą. Nepamirškite įsitikinti, kad jūsų asmens dokumentas vis dar galioja.
Jei parduodate butą jums taip pat reikės namo bendrijos pažymos, įrodymo, jog neturite jokių skolų bendrijai. Jei jūsų name nėra įsteigta bendrija, šią pažymą jums turi suteikti namo administratorius. Kitų dokumentų jums gali prireikti, priklausomai nuo jūsų asmeninės padėties. Jei auginate nepilnamečius vaikus, pažymą apie leidimą parduoti būstą teks gauti iš teismo. O jei esate susituokę, teks pasirūpinti ir pažyma, kurioje nurodyta, jog sutuoktinis sutinka parduoti turtą.
Itin svarbu visais reikiamais dokumentais pasirūpinti iš anksto. Jei truks bent vieno dokumento, pardavimo procesas gali sustoti arba visiškai neįvykti.
Kaip tinkamai nustatyti parduodamo būsto kainą?
Pirmiausia turėtumėte įvertinti parduoti norimą objektą - jo techninius parametrus, vietą, kurioje yra būstas. Vėliau teks susirasti panašių techninių parametrų namus toje pačioje vietovėje, kurioje yra jūsų būstas. Atlikus šią analizę nesunkiai ir gana tiksliai galima nustatyti vieno kvadratinio metro kainą. Tačiau vertinti reikėtų ne internetiniuose skelbimų portaluose pateiktas kainas, o realius, mėnesio bėgyje atliktus sandorius.
Kaip pristatyti būstą?
Pirmas įspūdis pardavimo procese labai svarbus. Tiek rengdami nuotraukas, tiek artėjant būsto apžiūroms pasirūpinkite objekto švara - sutvarkykite visus namus, atsisakykite nereikalingų daiktų, stenkitės sukurti jaukumo ir erdvumo jausmą.
Darydami nuotraukas, stenkitės, kad jos būtų geros kokybės, fotografuokite dienos šviesoje, o redaguodami rinkitės natūralesnius efektus, jei naudosite stiprius efektus, pirkėjams gali atrodyti, jog bandote paslėpti būsto trūkumus.
Kodėl gali nepavykti greitai parduoti būsto?
Ilgą būsto pardavimą dažniausiai lemia trys neteisingai išpildomi faktoriai:
- Neteisingai nustatyta būsto kaina.
- Netinkamai parinkta reklama arba per mažas jos kiekis.
- Klaidingai vedamos derybos.
tags: #nekilnojamo #turto #agentura #parduodant #nekilnojamaji #turta