Nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje, kaip ir visame pasaulyje, neįsivaizduojama be tarpininkų - nekilnojamojo turto brokerių. Šie specialistai padeda pirkėjams, pardavėjams ir nuomininkams sėkmingai įgyvendinti sandorius. Tačiau ką iš tikrųjų veikia NT brokeris, kokios jo pareigos ir kaip juo tapti?
Kas yra nekilnojamojo turto brokeris?
Nekilnojamojo turto brokeris - tai specialistas, kuris užsiima turto pirkimo, pardavimo arba nuomos veikla už atlygį. Jis padeda klientams spręsti įvairius teisinius ir organizacinius klausimus, susijusius su sandoriais.
Nors terminai "brokeris" ir "agentas" dažnai vartojami sinonimiškai, tarp jų yra skirtumų. Brokeris turi siaurą specializaciją, dažniausiai dirba su naujais pastatais ar statomais namais. Tuo tarpu agentas dirba su duomenų bazėmis antrinėje rinkoje ir naujuose pastatuose.
Sertifikavimas ir licencijavimas
Lietuvoje nekilnojamojo turto brokerių veikla nėra reglamentuota įstatymais. Tačiau yra asociacijų, tokių kaip Lietuvos nekilnojamojo turto agentūrų asociacija (LNTAA), kurios išduoda sertifikatus. Nors šie sertifikatai nėra privalomi, jie gali padidinti brokerio patikimumą klientų akyse.
LNTAA sertifikavimas:
- Išlaikyti egzaminą, įrodantį kvalifikaciją ir patirtį.
- Būti LNTAA priklausančios įmonės brokeriu.
- Atitikti visus LNTAA Sertifikuoto brokerio sąvokai keliamus reikalavimus.
- Per paskutinius kalendorinius metus dalyvauti bent vienuose Kvalifikacijos kėlimo kursuose, kurių trukmė ne mažiau nei 8 akademinės valandos ir pateikti tai liudijantį dokumentą.
LNTAA NT brokerio sertifikatas galioja vienerius metus, su sąlyga, kad brokeris atitinka nustatytus reikalavimus.
Egzaminas
Egzaminai vyksta keturis kartus per metus. Norint laikyti egzaminą, reikia rezervuoti laiką LNTAA interneto svetainėje ir apmokėti rezervaciją. Egzamino metu pretendentai atsako į testo klausimus kompiuteriu. Egzamino užduoties sprendimui skiriama 60 minučių.
Išlaikius egzaminą ir įvykdžius visus reikalavimus, NT brokeriui įteikiami LNTAA NT brokerio sertifikatas su individualiu numeriu bei LNTAA sertifikuoto brokerio pažymėjimas su nuotrauka.
Pagrindinės nekilnojamojo turto brokerio pareigos
Profesionalus brokeris atlieka daug daugiau pareigų nei tik padėti nupirkti ar parduoti būstą. Dažniausiai jie atlieka šias pareigas:
- Rinkos kainos analizė: Prieš pradedant NT pardavimą, reikia išanalizuoti NT rinką ir nustatyti tinkamą turto kainą.
- Turto trūkumų pašalinimas: Labai svarbu prieš pradedant pardavinėti nekilnojamąjį turtą "įsispirti į pirkėjo batus" ir kritiškai pažvelgti į savo turtą.
- Nekilnojamojo turto pristatymas: Vienas svarbiausių dalykų turto fotosesija.
- Atvirų durų rengimas ir planavimas.
- Susitikimas su potencialiais pirkėjais ir NT aprodymas.
- Naudoja kelis skirtingus portalus, kuriuose reklamuoja jūsų parduodamą turtą.
- Lygina kainas su kitais parduodamais turtais, kad įvertintų tinkamiausią kainą.
- Planuoja turto apžiūros laikus ir juos aprodo.
- Reikalingų dokumentų parengimas ir jų pildymas.
- Informacijos siuntimas savo klientams.
Be to, brokeris turi:
- Efektyviai reklamuoti turtą.
- Turėti prieigą prie kvalifikuotos klientų duomenų bazės.
- Išmanyti derybas.
- Išmanyti teisinius ir finansinius niuansus.
Nekilnojamojo turto brokerio atsakomybė
Dokumentai, reikalingi parduodant nekilnojamąjį turtą
Parduodant nekilnojamąjį turtą, reikalingi šie dokumentai:
- Nekilnojamojo turto savininko tapatybės dokumentas.
- Nekilnojamojo turto techninė dokumentacija.
- Nekilnojamojo turto nuosavybės dokumentai (turto pirkimo-pardavimo sutartis, dovanojimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas ir kt.).
- Pažymos, kad turtas neturi skolų.
- Nekilnojamojo turto energetinio naudingumo sertifikatas.
- Banko ar kito kreditoriaus sutikimas parduoti nekilnojamąjį turtą (jei turtas įkeistas).
Nekilnojamojo turto vertinimas
Nekilnojamojo turto vertinimas gali būti reikalingas įvairiose situacijose:
- Perkant nekilnojamąjį turtą su paskola.
- Statant nekilnojamąjį turtą su finansavimu iš banko.
- Refinansuojant turimą paskolą.
- Esant teisminiam procesui.
- Nekilnojamojo turto paveldėjimo metu.
- Esant mokestinei naštai.
- Draudžiant nekilnojamąjį turtą.
Kaip pasirinkti gerą NT brokerį?
Prieš pasirinkdami NT brokerį, rekomenduojama:
- Pasidomėti informacija apie brokerį viešojoje erdvėje.
- Kreiptis į draugus ar pažįstamus dėl rekomendacijos.
- Patikrinti brokerio sertifikatą.
- Patikrinti brokerio klientų aptarnavimo kokybę.
Nekilnojamojo turto brokerio įgūdžiai ir savybės
Sėkmingas NT brokeris turi būti:
- Verslus.
- Komunikabilus.
- Kantrus.
- Mokėti derybas.
- Išmanyti teisės pagrindus.
- Lojalus.
- Mokėti kelias kalbas.
Taip pat svarbu nuolat mokytis ir tobulėti, investuoti į save ir savo veiklą.
Brokerio komisiniai ir išlaidos
Brokerio komisiniai. Kiek kainuoja brokerio paslaugos.
Pagrindinės NT brokerio išlaidos:
- Objektų reklamai ir jos paruošimui (fotografo, videografo paslaugos, skelbimų talpinimas).
- Transportui.
- Darbo vietos, ofiso nuoma.
Brokerio pajamos dažniausiai priklauso nuo komisinių, kurie Lietuvoje standartiškai sudaro 3 procentus nuo pardavimo kainos arba vieno mėnesio nuomos dydžio sumą.
Ar verta naudotis NT brokerio paslaugomis?
Jeigu norite sutaupyti tam tikrą pinigų sumą, tuomet tikriausiai svarstote, kad viską galite atlikti patys. Jums nebūtina samdyti profesionalų brokerį pirkimo arba pardavimo metu. Tačiau jie gali padėti supildyti reikiamus dokumentus ir užtikrinti, kad juose viskas yra tvarkinga. Nekilnojamojo turto brokeris dirba tik su nekilnojamuoju turtu.
Kodėl nekilnojamojo turto brokerius kartais nemėgsta?
Nekilnojamojo turto brokerių nemėgsta, dėl susidariusios nuomonės, kad jų darbas yra tiesiog patalpinti skelbimą ir susižerti kosminius komisinius. Taip pat, dėl įkyraus savo paslaugų brukimo. Žmonės kurie pardavinėja turtą patys (nes tai sugeba arba nori pabandyti patys), sulaukdami begalės brokerių skambučių dėl siūlomų paslaugų, juos tiesiog keikia. Todėl dažnai pamatysite prierašus „brokerių skambučiai nepageidaujami“, tačiau spėkite ar tai brokerius sulaiko nuo skambinimo?
Konkurencijos tarybos sprendimai
Šiame straipsnyje aptariama nekilnojamojo turto (NT) agentūrų veikla Lietuvoje, atsižvelgiant į Konkurencijos tarybos sprendimus dėl galimų konkurencijos pažeidimų. Taip pat nagrinėjami klientų interesų apsaugos ir sąžiningos konkurencijos klausimai.
Konkurencijos taryba nustatė, kad 2015 m. Lietuvos nacionalinės nekilnojamojo turto asociacijos (LNTAA) narių priimtame Etikos kodekse buvo įtvirtinta nuostata, jog NT specialistai turėjo vengti tiesioginio bendravimo su kitų asociacijai priklausančių agentūrų brokerių klientais.
Tokiu būdu LNTAA narės siekė išvengti tarpusavio konkurencijos, kad neprarastų turimų klientų, su kuriais yra sudarytos išimtinės sutartys.
„Šios Etikos kodekso nuostatos yra antikonkurencinio pobūdžio, kadangi jomis panaikinamos NT agentūrų galimybės varžytis dėl klientų ir šiems siūlyti kuo geresnes sąlygas, pavyzdžiui, mažesnes kainas, daugiau sklaidos kanalų, imtis aktyvesnių veiksmų siekiant sudaryti NT sandorį. Jeigu draudžiamas susitarimas nebūtų sudarytas, klientai galėjo iš kitų agentūrų gauti naudingesnių pasiūlymų, pavyzdžiui, mažesnį komisinį mokestį, ir pasirinkti kitą paslaugos teikėją“, - teigė Konkurencijos tarybos pirmininkas Šarūnas Keserauskas.
Už Konkurencijos įstatymo ir Sutarties dėl Europos Sąjungos veikimo pažeidimą LNTAA nariams skirtos skirtingo dydžio baudos.
Baudos, skirtos LNTAA nariams
Štai keletas pavyzdžių baudų, skirtų LNTAA nariams:
- „Ober-Haus nekilnojamas turtas“ - 450 640 eurų
- „Inreal“ - 124 660 eurų
- „Capital Realty“ - 69 900 eurų
- LNTAA - 4 490 eurų
- „Adomax“ - 3 460 eurų
Visos baudos, skirtos kitoms įmonėms:
- „Adomus“ - 2 020 eurų
- „Aidila“ - 4 790 eurų
- „Apus turtas“ - 38 340
- „Augida“ - 4 690
- „Centro kubas-Nekilnojamasis turtas“ - 16 440
- „Namų partneriai“ - 1020
- „Etapas“ - 20 980 eurų
- Agentūra „Gijoneda“ - 16 050 eurų
- „Hausa“ - 1 080
- „Juda NT“ - 11 220
- „Lendor Estate“ - 6 560
- „NTA 21 Amžius“ - 23 910
- „NT Savas Būstas“ - 14 920
- „Ontex“ - 12 510
- „Pamario NT“ - 2 950
- „Proreal Invest“ - 1 370
- „Rebesta“ - 13 200
- „JG Franchise“ - 13 970
- „Renatos namai“ - 8 680
- „Resolution LT“ - 21 210
- „Rezidentas“ - 3 440
- „Oberstata“ - 4 510
- „Trakų grupė“ - 1 160
- NT paslaugų centras - 950
- „Urban Estate“ - 6 690
- „ES Investment“ - 2 820
- „Vilniaus turtas“ - 28 330
- „Citus“ - 20 900
- „Reon“ - 3 700
- „Laurus Real Estate“ - 7 400
- „Namelita“ - 100 eurų
Dar 4 NT agentūroms, nevykdančioms veiklos, sankcijos nebuvo skirtos.
Konkurencijos taryba taip pat teigia, kad LNTAA Etikos kodekse nebuvo tiesiog perkeltos Konkurencijos įstatymo 15 straipsnio nuostatos, draudžiančios siūlyti konkurento darbuotojams nutraukti darbo sutartį, kaip teigė NT agentūros.
„Pagal teismų praktiką Konkurencijos įstatymo 15 straipsnio pažeidimas nustatomas tik tais atvejais, kai ūkio subjekto veiksmai, susiję su darbo pasiūlymo pateikimu konkurento darbuotojui, yra nesąžiningi ir gali pakenkti kito subjekto galimybėms konkuruoti. Tuo tarpu pagal LNTAA Etikos kodeksą yra draudžiamas bet koks darbo ar bendradarbiavimo pasiūlymas brokeriui, pavyzdžiui, net ir skambutis telefonu, siūlant susitikti ir apsvarstyti bendradarbiavimo galimybes“, - nurodė Konkurencijos taryba.
Vis dėlto taryba nurodė, kad skirdama baudas įvertino tai, kad dėl dviejų Konkurencijos įstatymo straipsnių - draudžiančio konkurenciją ribojančius susitarimus, ir nesąžiningos konkurencijos veiksmus, - santykio pasisako pirmą kartą, todėl vadovaujantis teisingumo ir protingumo principais pažeidėjams paskaičiuotas finansines sankcijos sumažino 20 proc.
Nekilnojamojo turto paslaugos
Nekilnojamojo turto paslaugos apima:
- Tarpininkavimą perkant, parduodant, išnuomojant, išsinuomojant nekilnojamąjį turtą.
- Konsultacijas nekilnojamojo turto klausimais.
tags: #nekilnojamo #turto #agenturu #veikla