Nekilnojamojo Turto Analitikas Arnoldas W: Apžvalga ir Atsiliepimai apie NT Rinką Lietuvoje

Pastaruoju metu nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje yra itin aktyvi, todėl lietuviai dažnai perka butus neatsižvelgdami į kokybę ar kainas, kurios yra pasiekusios aukštumas.

Statytojai stengiasi patenkinti lietuvių poreikį nekilnojamajam turtui, o tai sukelia konkurenciją ir psichologinį spaudimą. Kyla klausimai, kodėl kainos didėja ir kodėl dėl buto tenka konkuruoti su keliais pirkėjais?

A. Avulis teigia, kad statytojų pelnas šiuo metu nemuša rekordų, tačiau nepriklausomas turto ekspertas A. Antanavičius su tuo nesutinka ir mano, kad būsto kainos kyla ne tik dėl išaugusių statybų kaštų.

A. Avulis teigia, kad tai ne vienintelis veiksnys, lemiantis butų kainų augimą. Pasiūla Vilniuje yra gerokai sumažėjusi: dar prieš metus rinkoje buvo apie 5000 butų, o šiandien - vos daugiau nei 3000.

Kitas argumentas, trukdantis statytojams, pasak A. Avulio, yra biurokratija: „Mes mielai statytume daugiau, o jei statytume daugiau, būsto kainos tikriausiai šitaip nekiltų į kosmosą. Tačiau, reikia pripažinti, kad šiai dienai biurokratija Vilniaus miesto savivaldybėje yra pasiekusi kosminį lygį.“

Galiausiai, „Hanner“ valdybos pirmininkas atkreipia dėmesį į darbo jėgos trūkumą: anksčiau buvo lengviau įsivežti darbo jėgą iš Ukrainos ar Baltarusijos, tačiau su Baltarusija santykiai yra pašliję.

A. Antanavičius pateikia kitokias priežastis, dėl kurių kyla butų kainos. Pirmiausia, pirkėjų nusiteikimas ir įsivaizdavimas, kad verta pirkti už tokias kainas.

Kas išlošia daugiausia tokioje situacijoje? Anot A. Antanavičiaus, tai - sklypų pardavėjai, kurie pasiima didesnę kainą. Antras grandinėje - statytojas rangovas, kuris prašo didesnių pinigų dėl didesnio užklausų skaičiaus. Tada - apdailos įrengėjai. O paskutinėje vietoje - vystytojas, kuris pasiima likusią sumą.

Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) direktorius Mindaugas Statulevičius teigia, kad Lietuvoje matyti tik „pirmosios kregždės“ tokių projektų. Dažniausiai projektai orientuoti į studentus, tačiau atsiranda ir projektų jaunoms šeimoms.

M. Statulevičius primena, kad pirmasis garsesnis projektas buvo „Eikos“ Kaune pasiūlytas studentų bendrabutis. Planuojamas antras šio projekto etapas Kaune ir žvalgomasi į objektus Vilniuje, siekiant perkelti koncepciją į kitus miestus.

Vystytojai tvirtina, kad tokių nuomos projektų ateityje daugės, orientuojantis į studentus bei jaunus profesionalus.

M. Statulevičius komentuodamas vystytojų susidomėjimą nuomos rinka teigia, kad tai - tvarus, grąžą generuojantis verslas. Anksčiau verslininkai į šį segmentą nesiveržė dėl didelio šešėlio: žmonės nuomodavosi be sutarčių, nemokėdami mokesčių.

Atsiradus brandžiam nuomotojų segmentui, verslo centrams, kurie nuomoja butus ilgalaikei nuomai užsieniečiams, ambasadoms, atsirado galimybė verslui pasiūlyti nuomą. Tie projektai bus brangesni nei nuomojantis pas fizinį asmenį be sutarties, bet nuomotojus traukia papildomos vertės: bendruomeniškumas, bendradarbystės erdvės, bendri renginiai.

Anot jo, tokie projektai telkiasi centrinėse miesto dalyse, o miegamuosiuose rajonuose nebūtų labai populiarūs. Jis taip pat nurodo, kad ateinantiems į šį segmentą reikėtų paskaičiuoti, kokia yra maksimali būsto nuomos paklausa.

Bendrovės „Citus“ įkūrėjas ir vadovas Mindaugas Vanagas teigia, kad tokie projektai yra patraukli alternatyva iš užsienio atvykstantiems studentams, bet vien jie - per maža auditorija. Didžiulis potencialas matomas siūlant būstą išsinuomoti iš kitų miestų ar šalių laikinai atvykstantiems darbuotojams.

M. Vanagas teigia, kad nuomai skirti projektai yra patraukli investicijų alternatyva, nes gerai sutvarkius projekto administravimą ir priežiūrą, jis garantuotų nuolatinį piniginį srautą. Kitas variantas - projektą įrengti ir parduoti investiciniams fondams.

Dar viena priežastis, kodėl vystytojai imasi tokių projektų - biurokratija. „Pakankamai sudėtinga pasikeisti būsto paskirtis. O poilsio apartamentai ir butai nuomai yra niša daryti tokį projektą legaliai, nekeičiant jokių paskirčių“, - teigė jis.

M. Vanagas prideda, kad Lietuvoje nuomos rinka aktyvi, o užsienio investicijų ir darbuotojų iš kitų šalių srautai dar tik formuojasi, tad ateityje tokių projektų turėtų daugėti.

2020 metų pabaigoje duris turėtų atverti 17 mln. eurų kainuosiantis būsto nuomai projektas „Live in Vilnius“ Ozo parke. Bus nuomojami 240 19-36 kv. metrų ploto kambarių. Dalis jų bus su virtuvėmis, o dalis nuomininkų galės naudotis bendromis virtuvės ir laisvalaikio zonomis.

Projektą plėtojančios bendrovės „Eriado“ vadovė Vita Žutautė teigia, kad projekto imtis nuspręsta pažiūrėjus į tendencijas pasaulyje - žmonės nori būti mobilūs, laisvi ir turėti patikimą nuomotoją.

LNTPA direktoriaus minėtą projektą Saulėtekyje, Nemenčinės pl. 13a vystančios įmonės „Sostinės parkas“ atstovas Dominykas Tomaševičius papasakojo, kad bus statomas 2 pastatų kompleksas, kuriame bus nuomojamos komercinės patalpos ir studijos tipo apartamentai bei butai. Planuojama, kad bus nuomojama iki 200 butų.

„Eikos“ generalinis direktorius Domas Dargis tvirtina, kad būsto nuomos rinkos klasė yra ypač patraukli pensijų fondams dėl vertės stabilumo net ekonominės krizės metu. Anot jo, Lietuvoje susidomėjimas profesionaliai valdomais būstais taip pat auga, tačiau žengiami tik pirmieji žingsniai ir rinka dar nėra susiformavusi.

VšĮ „Real Data“ vadovas, NT analitikas Arnoldas Antanavičius į šį segmentą nežiūri taip optimistiškai. Pasak jo, pagrindinė vystytojų veikla ir tikslas - statyti ir parduoti, o ne statyti ir nuomoti. Tad tokia veikla gali būti tik papildoma, bet ne didžiausią pelną nešanti.

NT analitikas teigia, kad trumpalaikėje perspektyvoje tokie projektai nepopuliarės. Jei ir imasi, tai aplinkybių priversti, o ne dėl to, kad tame mato galimybes uždirbti daugiau nei iš pardavimo.

Anot analitiko, daug priklauso ir nuo to, kokią kainodarą pasiūlytų vystytojai tokiuose projektuose, ar pasiūlomos papildomos paslaugos.

Arnoldas Antanavičius - nekilnojamojo turto analitikas, nepriklausomas NT rinkos ekspertas, VŠĮ „Realdata“ vadovas.

2020 metų pabaigoje duris turėtų atverti 17 mln. eurų kainuosiantis būsto nuomai projektas „Live in Vilnius“ Ozo parke. Buvo skelbta, kad bus nuomojami 240 19-36 kv. metrų ploto kambarių. Dalis jų bus su virtuvėmis, o dalis nuomininkų galės naudotis bendromis virtuvės ir laisvalaikio zonomis.

Projektą plėtojančios bendrovės „Eriado“ vadovė Vita Žutautė DELFI komentavo, kad projekto imtis nuspręsta pažiūrėjus į tendencijas pasaulyje - žmonės nori būti mobilūs, laisvi ir turėti patikimą nuomotoją.

„Kitas verslo segmentas - įmonės, kurios ieško, kur apgyvendinti darbuotojus. Pasaulyje daug kur turi sutartis su tokiais „co-living“ objektais ir pritrauktus talentingus darbuotojus apgyvendina tokiuose pastatuose. Mes orientuojamės į jauną profesionalą, kuris išėjo iš studento bendrabučio ir ieško savarankiškai būsto: jam aktualu bendruomenė, iš užsienio bei kitų miestų atvykstantys žmonės, kurie viename pastate gyvena, turi galimybę naudotis bendromis erdvėmis, papildomomis paslaugomis, susirasti draugų. Manau, kad pasaulinės tendencijos, po truputį ateina ir tokie projektai kitose valstybėse populiarūs yra ne tik tarp studentų, bet ir jaunų specialistų. Tikrai ir į Lietuvą atvykę specialistai dažnai klausia, kur susirasti būstą ir neranda“, - teigė ji.

Saulėtekyje - studentų apgyvendinimui skirta paslauga

LNTPA direktoriaus minėtą projektą Saulėtekyje, Nemenčinės pl. 13a vystančios įmonės „Sostinės parkas“ atstovas Dominykas Tomaševičius papasakojo, kad bus statomas 2 pastatų kompleksas. Ten bus nuomojamos ir komercinės patalpos ir studijos tipo apartamentai bei butai. Planuojama, kad bus nuomojama iki 200 butų.

„Tikslinis projekto klientas: studentai, absolventai, jauni specialistai. Bus galimybė rinktis gyventi dviviečiame, 30 kv.m. su vienu miegamuoju kambariu, bute arba vienviečiame apartamente, kur bus privati 15-17 kv.m. erdvė, kartu dalinamasi bendra virtuve ir sanitariniu mazgu su kitu žmogumi. Tai bus daugiau nei buto nuoma, nes komplekse numatytos papildomos erdvės: kavinė/restoranas, poilsiui skirta erdvė, sporto klubas, kitų sporto veiklų / užsiėmimų salės, dviračių/paspirtukų saugyklos, skalbykla. Priklausomai nuo apartamentų tipo ir dydžio kaina prasideda nuo 300 eurų asmeniniui per mėnesį, įskaitant komunalinių ir administracinių aptarnavimų kaštus“, - informavo D. Tomaševičius.

Pasak jo, vertinant šiuolaikišką Europos praktiką ir standartus atitinkančius projektus, tai tokia „studentų apgyvendinimo paslauga“ iš esmės dar nėra susiformavusi Lietuvoje.

„Didesnės apimties, 100 ir daugiau lovų, projektų nėra sukurta rinkoje. Kitose Baltijos valstybėse situacija panaši. Šio tipo paslaugos labiausiai paplitusios šalyse, kuriose atvykstančių užsienio studentų skaičius yra vienas iš didžiausių ir nuolatos augantis (pavyzdžiui Jungtinė Karalystė, Prancūzija, Vokietija, Danija, Skandinavijos šalys). Šiose šalyse yra susiformavęs studentų apgyvendinimo projektų segmentas, kiekvienais metais fiksuojami šios turto klasės sandoriai, kuriose dalyvauja tiek vietinės rinkos plėtotojai ir investuotojai, tiek užsienio kapitalo bendrovės ar fondai“, - sako jis ir svarsto, kad į šią turto klasę investuojama, nes norisi diversifikuoti NT arba investicijų portfelį, kurį dažniausiai sudaro biuro, prekybinės, logistikos ar viešbučių paskirties objektai.

„Atsižvelgiant į 2008 - 2010 m. nuosmukio laikotarpį, studentų apgyvendinimo paslaugų projektų užimtumo rodiklis nebuvo tiek pažeidžiamas rinkos korekcijų, lyginant su kitomis turto klasėmis“, - prideda jis.

„Eika“ imsis daugiau tokių projektų

„Studentų apgyvendinimo rinka taip pat išaugo iš nišinės turto klasės ir tapo patraukli viso pasaulio investuotojams. Šios rinkos augimą ypatingai nulėmė studentų migravimo į užsienio šalis tendencijos. Mūsų valdomi studentų namai „Solo Society“ Kaune yra puikus įrodymas, nes daugiau nei 90 proc. gyventojų yra užsieniečiai. Didžioji dalis būsto nuomos rinkos JAV, Kanadoje ar Vokietijoje yra pritaikyta ne studentams. Šiose šalyse yra seniai susiformavęs požiūris, kad neverta rūpintis būsto priežiūra, tą turi atlikti profesionalai. Studentų apgyvendinimo projektai dažniausiai vystomi šalia universitetų, pastaruoju metu - miestų centruose, tačiau čia dėmesys teikiamas bendruomeniškumui, potyriams ir renginiams. Tokie projektai tikrai populiaresni užsienyje. Pavyzdžiui, Vokietijoje ar JAV fondai gali valdyti šimtus tūkstančių butų nuomai. Didžiausias Jungtinės Karalystės studentų bendrabučių valdytojas UNITE turi daugiau nei 70 tūkstančių kambarių ir planuoja kasmet pastatyti po 2000. Lietuvoje projektų nuomai skaičiui pakanka vienos rankos pirštų, tačiau jaučiame didelį susidomėjimą, daugiau tokių projektų planuojame plėtoti ir mes“, - patikina „Eikos“ generalinis direktorius.

Anot jo, tokie projektai atsiperka lėčiau nei prekybos centrai ar biurai, tačiau ir nuomos kainos yra stabilesnės.

„Jei yra vystomi butai nuomai - kainos mažai skiriasi nuo atskirų butų nuomos kainų rinkoje. Studentų namuose yra įrengiama daug papildomų erdvių, patalpos yra valomos, į kainą įskaičiuojama elektra, vanduo, šildymas, bevielis internetas, tad kambario kaina gali net viršyti vieno/dviejų kambarių buto nuomos kainą“, - patikina D. Dargis.

NT analitikas: jei ir imsis nuomos, tai tik aplinkybių verčiami

VšĮ „Real Data“ vadovas, NT analitikas Arnoldas Antanavičius taip optimistiškai į šį segmentą nežiūri. Pasak jo, pagrindinė vystytojų veikla ir tikslas - statyti ir parduoti, o ne statyti ir nuomoti. Tad tokia veikla gali būti tik papildoma, bet ne didžiausią pelną nešanti.

„Visa idėja buvo atsiradusi ir kilusi, kai rinka buvo tokiame lengvame dugne, likvidumas prastesnis, konkurencija išsaugusi ir vystytojai ieškojo naujų krypčių, kur galėtų realizuoti dalį to potencialo. Bet dabar, kai yra pakilimas ir vyksta pardavimai, natūralu, kad vystytojai pasirenka parduoti. Užsienyje kai kuriose valstybėse yra populiari nuoma. Kartais labai nuo rinkos priklauso. Jei didesnė migracija ir darbuotojų judėjimas, natūralu, kad nuomos rinka didesnė. Kur laikini darbuotojai - atvyksta, išvyksta, keičiasi, ten ir nėra nuosavybės poreikio. Lietuvos ekonomika gal sėslesnė“, - komentavo jis ir teigė, kad trumpalaikėje perspektyvoje tokie projektai tikrai nepopuliarės.

„Jei norėtų tą daryti, tai ir imtųsi, o jei ir imasi, tai aplinkybių priversti, o ne dėl to, kad tame mato galimybes uždirbti daugiau nei iš pardavimo. Bent jau artimiausiu metu, kol rinka aktyvi tai tikrai stengsis statyti kuo daugiau ir parduoti kuo daugiau“, - teigia jis.

Anot analitiko, daug priklauso ir nuo to, kokią kainodarą pasiūlytų vystytojai tokiuose projektuose, ar pasiūlomos papildomos paslaugos.

„Pagrindinė priežastis, jei ir vystytojai už nuomą pageidauja daugiau, tai dėl to, kad pelno lūkestis didesnis. Kauno atveju kainodara tikrai didesnė negu rinkoje ir vietinį nuomininką yra sunku surasti, bet jie sužaidė ant to, kad iš Rytų šalių studentams yra sunkiau gauti būstą, jie yra labiau mokesni ir gali mokėti didesnę nuomą, bet tuo pačiu gauti ir paslaugas, kurių jiems reikia. O šiaip statyti ir nuomoti su 5 procentų grąža, kas realiai yra nuomos ir kainos santykis, tai vystytojui labai neapsimokantis dalykas, nes labai mažas pelningumas. Ilgai reikėtų laukti, kol pinigai sugrįš, o tų pinigų įšaldymas neleistų plėtoti naujų projektų, įsigyti naujų sklypų“, - nuomone dalinosi NT analitikas.

NT analitikas Arnoldas Antanavičius teigia, kad trumpalaikėje perspektyvoje tokie projektai tikrai nepopuliarės.

Pagrindiniai rinkos dalyviai ir jų pozicijos

tags: #nekilnojamo #turto #analitikas #arnoldasw