Nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje, kaip ir visame pasaulyje, neįsivaizduojama be tarpininkų - nekilnojamojo turto brokerių. Šie specialistai padeda pirkėjams, pardavėjams ir nuomininkams sėkmingai įgyvendinti sandorius. Tačiau ką iš tikrųjų veikia NT brokeris, kokios jo pareigos ir kaip juo tapti?
Kaip išsirinkti nekilnojamojo turto brokerį?
Kas Yra Nekilnojamojo Turto Brokeris?
Nekilnojamojo turto brokeris - tai specialistas, kuris užsiima turto pirkimo, pardavimo arba nuomos veikla už atlygį. Jis padeda klientams spręsti įvairius teisinius ir organizacinius klausimus, susijusius su sandoriais.
Kuo Skiriasi Brokeris Nuo Agento?
Nors terminai "brokeris" ir "agentas" dažnai vartojami sinonimiškai, tarp jų yra skirtumų. Brokeris turi siaurą specializaciją, dažniausiai dirba su naujais pastatais ar statomais namais. Tuo tarpu agentas dirba su duomenų bazėmis antrinėje rinkoje ir naujuose pastatuose.
Nekilnojamojo turto agentas dirba su duomenų bazėmis antrinėje rinkoje ir naujuose pastatuose, nėra saistomas sutartinių santykių su kitomis struktūromis, o jo pajamos yra komisiniai - procentinė sandorio dalis. Nekilnojamojo turto brokeris gali būti juridinis asmuo, tuo tarpu jis gali atstovauti abiem sandorio šalims.
Nekilnojamojo turto brokeris, be kita ko, atlieka analitinį darbą ir gali dirbti su privataus verslo atstovais, siūlydamas, į kurias komercines gyvenamąsias erdves geriau investuoti.
Funkcinės pareigos yra tokios pačios: gyvenamojo ploto paieška, pirkėjų (pardavėjų) paieška, sandorio teisinė parama ir kt.
Logiška, kad darbą pagal tokią specialybę galite rasti įmonėse, kurios užsiima nekilnojamojo turto sandoriais. Tai gali būti agentūros ar privačios firmos, maklerio įmonės. Norint dirbti šioje specialybėje, pirmiausia reikia teisinių žinių ir patirties remiant komercinius sandorius.
Kiekvienam, dirbančiam tarpininkavimo versle, pirmiausia svarbi patirtis, išsilavinimas - antraeilis. Kaip rodo praktika, nekilnojamojo turto srityje brokeriais sėkmingai dirba žmonės, turintys aukštąjį ir vidurinį specializuotą išsilavinimą. Tačiau norint pretenduoti į tokias pareigas, reikia baigti ir specialius kursus, mokymus ar seminarus nekilnojamojo turto brokeriams.
Sertifikavimas Ir Licencijavimas
Lietuvoje nekilnojamojo turto brokerių veikla nėra reglamentuota įstatymais. Tačiau yra asociacijų, tokių kaip Lietuvos nekilnojamojo turto agentūrų asociacija (LNTAA), kurios išduoda sertifikatus. Nors šie sertifikatai nėra privalomi, jie gali padidinti brokerio patikimumą klientų akyse.
LNTAA Sertifikavimas
Norint gauti LNTAA NT brokerio sertifikatą, reikia:
- Išlaikyti egzaminą, įrodantį kvalifikaciją ir patirtį.
- Būti LNTAA priklausančios įmonės brokeriu.
- Atitikti visus LNTAA Sertifikuoto brokerio sąvokai keliamus reikalavimus.
- Per paskutinius kalendorinius metus dalyvauti bent vienuose Kvalifikacijos kėlimo kursuose, kurių trukmė ne mažiau nei 8 akademinės valandos ir pateikti tai liudijantį dokumentą.
LNTAA NT brokerio sertifikatas galioja vienerius metus, su sąlyga, kad brokeris atitinka nustatytus reikalavimus.
Egzaminas
Egzaminai vyksta keturis kartus per metus. Norint laikyti egzaminą, reikia rezervuoti laiką LNTAA interneto svetainėje ir apmokėti rezervaciją. Egzamino metu pretendentai atsako į testo klausimus kompiuteriu. Egzamino užduoties sprendimui skiriama 60 minučių.
Išlaikius egzaminą ir įvykdžius visus reikalavimus, NT brokeriui įteikiami LNTAA NT brokerio sertifikatas su individualiu numeriu bei LNTAA sertifikuoto brokerio pažymėjimas su nuotrauka.
Profesionalaus Brokerio Pareigos
Profesionalus brokeris atlieka daug daugiau pareigų nei tik padėti nupirkti ar parduoti būstą. Dažniausiai jie atlieka šias pareigas:
- Rinkos kainos analizė: Prieš pradedant NT pardavimą, reikia išanalizuoti NT rinką ir nustatyti tinkamą turto kainą.
- Turto trūkumų pašalinimas: Labai svarbu prieš pradedant pardavinėti nekilnojamąjį turtą "įsispirti į pirkėjo batus" ir kritiškai pažvelgti į savo turtą.
- Nekilnojamojo turto pristatymas: Vienas svarbiausių dalykų turto fotosesija.
- Atvirų durų rengimas ir planavimas.
- Susitikimas su potencialiais pirkėjais ir NT aprodymas.
- Naudoja kelis skirtingus portalus, kuriuose reklamuoja jūsų parduodamą turtą.
- Lygina kainas su kitais parduodamais turtais, kad įvertintų tinkamiausią kainą.
- Planuoja turto apžiūros laikus ir juos aprodo.
- Reikalingų dokumentų parengimas ir jų pildymas.
- Informacijos siuntimas savo klientams.
Be to, brokeris turi:
- Efektyviai reklamuoti turtą.
- Turėti prieigą prie kvalifikuotos klientų duomenų bazės.
- Išmanyti derybas.
- Išmanyti teisinius ir finansinius niuansus.
Dokumentai, Reikalingi Parduodant Nekilnojamąjį Turtą
Parduodant nekilnojamąjį turtą, reikalingi šie dokumentai:
- Nekilnojamojo turto savininko tapatybės dokumentas.
- Nekilnojamojo turto techninė dokumentacija.
- Nekilnojamojo turto nuosavybės dokumentai (turto pirkimo-pardavimo sutartis, dovanojimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas ir kt.). Tai dokumentai įrodantys, kad esate NT savininkas. Tai gali būti turto pirkimo-pardavimo sutartis, dovanojimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, teismo nutartis, statinio priėmimo naudoti aktas, pardavimo varžytinėse aktas ir kt.
- Pažymos, kad turtas neturi skolų.
- Nekilnojamojo turto energetinio naudingumo sertifikatas.
- Banko ar kito kreditoriaus sutikimas parduoti nekilnojamąjį turtą (jei turtas įkeistas).
Nekilnojamojo Turto Vertinimas
Nekilnojamojo turto vertinimas gali būti reikalingas įvairiose situacijose:
- Perkant nekilnojamąjį turtą su paskola.
- Statant nekilnojamąjį turtą su finansavimu iš banko.
- Refinansuojant turimą paskolą. Pavyzdžiui pirkote nekilnojamąjį turtą prieš kelerius metus su banko paskola ir turite sutartį su 2,5% palūkanų banko marža, tačiau dėl šiuo metu išaugusio Euribor galite refinansuotis ir gauti mažesnę banko palūkanų maržą, kaip pvz. 2,0%.
- Esant teisminiam procesui.
- Nekilnojamojo turto paveldėjimo metu. Paveldint nekilnojamąjį turtą rekomenduotina atlikti NT vertinimą, jeigu norėsite turtą parduoti. Paveldėjimo metu NT vertintojas nustatys turto rinkos vertę, vertinimo ataskaitą pateiksite notarui, o notaras tai užfiksuos turto paveldėjimo liudijime. Tai svarbu, kadangi jeigu turtas bus įvertintas pavyzdžiui 100 000 Eur sumai ir turtą parduosite už tokią kainą, tuomet Jums nereikės mokėti pelno mokesčio. Jeigu NT vertinimo neatliksite, tuomet Registrų centras turtą įvertins automatiškai masinio vertinimo būdu, tačiau tikėtina vertė bus ženkliai mažesnė nei rinkos kaina.
- Esant mokestinei naštai. Nekilnojamojo turto vertinimas gali būti naudingas mokesčių sumokėjimo procese, kadangi nekilnojamojo turto vertė gali turėti įtakos apmokestinimui. Kaip jau buvo pažymėta 5-ajame punkte, tai aktualu kai turtas yra paveldėtas, net jeigu neatlikote NT vertinimo paveldėjimo metu, ir kaip pavyzdys nusprendėte turtą parduoti po 5-erių metų, ne bėda. Galima atlikti retrospektyvų NT vertinimą, NT vertintojas nustatys turto rinkos vertę, kuri buvo paveldėjimo metu. Pavyzdžiui parduodate prieš 5-erius metus paveldėtą turtą už 100 000 Eur, tačiau paveldėjimo metu NT vertinimo neatlikote ir masinio vertinimo būdu Registrų centras turtą įvertino 50 000 Eur sumai, tokiu atveju reikėtų mokėti 15% pelno mokestį nuo skirtumo, t.y. nuo 50 000 Eur sumos, tačiau vertintojas gali įvertinti turtą rinkos kaina, kuri buvo paveldėjimo metu, kaip pvz.
- Draudžiant nekilnojamąjį turtą.
Štai tik kelios iš daugybės situacijų, kai reikalingas nekilnojamojo turto vertinimas.
Kaip Pasirinkti Gerą NT Brokerį?
Prieš pasirinkdami NT brokerį, rekomenduojama:
- Pasidomėti informacija apie brokerį viešojoje erdvėje. Visų pirmą rekomenduoju pasidomėti informacija apie brokerį, kuri yra viešojoje erdvėje apie brokerio atstovaujamą agentūrą, brokerio patirtį, parduodamų objektų krepšelį, specializaciją, paskaitykite klientų atsiliepimus. Kitaip tariant „pagooglinkite“ brokerį, jeigu apie brokerį nesudėtinga susirasti informaciją, matosi jo aktyvumas socialiniuose tinkluose, tikėtina brokeris dirba aktyviai ir parduodamas nekilnojamąjį turtą.
- Kreiptis į draugus ar pažįstamus dėl rekomendacijos. Kreipkitės į draugus ar pažįstamus, kurie dirbo su NT brokeriu dėl rekomendacijos: patikrinkite, ar Jūsų aplinkos rate yra pardavusių NT naudojantis brokerio paslaugomis.
- Patikrinti brokerio sertifikatą. Patikrinkite brokerio sertifikatą: būtina patikrinti, paklausti ar NT brokeris turi galiojantį sertifikatą, kurį išduoda Lietuvos nekilnojamojo turto agentūrų asociacija (LNTAA).
- Patikrinti brokerio klientų aptarnavimo kokybę. Patikrinkite brokerio klientų aptarnavimo kokybę: prieš pasirinkdami NT brokerį, susisiekite su jais, kad pamatytumėte, kaip jie bendrauja telefonu ir kiek laiko jie reikalauja atsakyti į Jūsų klausimus, pasikvieskite atvykti brokerį į namus, įvertinti savo turtą, ar nuvykite į ofisą susitikimui.
Nekilnojamojo Turto Brokerio Įgūdžiai Ir Savybės
Sėkmingas NT brokeris turi būti:
- Verslus
- Komunikabilus
- Kantrus
- Mokėti derybas
- Išmanyti teisės pagrindus
- Lojalus
- Mokėti kelias kalbas
Taip pat svarbu nuolat mokytis ir tobulėti, investuoti į save ir savo veiklą.
Nors brokerio darbas yra pragyvenimo šaltinis daugeliui žmonių, produktyvia ši veikla laikoma tik tada, kai uždirbama apie 20 000 Eur prieš mokesčius. Tikriausiai dabar kai kurie Jūsų galvoja: nei viena žmogaus savybė nėra įgimta, visos yra išsiugdomos. Ir aš su tuo sutinku. Bet pradėti mokytis nuo „0“ tiek mokiniui, tiek mokytojui „kainuos“ labai daug laiko, pastangų ir darbo. O norint tapti ekspertu reikėtų ne mažiau kaip 4000 val. nuolatinio darbo ir mokymosi. Jūs galite tai padaryti per metus, dirbdami po 11 val. kas dieną be išeiginių arba per 5 metus dirbdami po 2,5 val. per darbo dieną - rinktis Jums. Geriausiai sekasi asmenims, kurie yra 23-27 metų amžiaus.
NT brokerio darbas Vilniuje ar bet kuriame kitame mieste reikalauja mokėti kalbėti tiek, kiek reikia, ir ten, kur reikia. Mokėdami tinkamai pateikti tam tikrą informaciją užsitarnausite gerą, patikimo žmogaus reputaciją.
Nekilnojamojo turto brokerio darbas reikalauja verslumo; būti pusiau vadybininkas, pusiau verslininkas. Kitaip tariant, jis turi būti verslininkas.
Darbas nekilnojamojo turto srityje reikalauja investicijų. Didžiausias kiekvieno žmogaus turtas yra - LAIKAS. Tik protingai jį paskirstydamas ir juo disponuodamas bet koks žmogus gali pasiekti išskirtinių rezultatų. Taip reikėtų elgtis ir tuo atveju, jei domina darbas NT brokeriu.
Komforto zona - tikriausiai esate girdėję tokį terminą. Brokerio darbas nuolat reikalauja išeiti iš jos. Yra žmonės, kurie sąmoningai save išstumia iš komforto zonos, taip jie sukuria sau naujų galimybių. Daryk tai, ko dar nedarei, daryk tai, ko nedarė kiti.
Jeigu Jūs pasirenkate darbą už fiksuotą atlygį, vadinasi, jūs niekuomet negausite daugiau negu yra parašyta Jūsų darbo sutartyje iki kito algos pakėlimo. Šiek tiek kitaip yra su tais asmenimis, kurie gauna % nuo savo rezultato. Iš patirties ir asmeninių pastebėjimų galiu pasakyti, kad vis dėlto daugiausiai pajamų atneša NT brokerio darbas, kai dirbama tik už komisinius. Galbūt taip yra todėl, kad nesant jokioms fiksuotoms pajamoms, asmuo yra kur kas labiau motyvuotas užsidirbti.
Kai nuolatos investuojama į save ir į savo veiklos tobulinimą, galima uždirbti gerokai daugiau negu visi kiti. Labai daug kas šiame darbe priklauso ir nuo pasirinkto NT segmento. Apie tai, su kokiais segmentais gali būti susietas brokerio darbas, jau minėjau. Vienas dalykas yra dirbti su butų nuoma, kitas dalykas dirbti su komercinio turto nuoma.
Nekilnojamas turtas kažkuria prasme yra informacijos biznis, todėl „gaudykite“ naujienas ir įvairiausius gandus, užmegzkite naujas pažintis. Kiekvienas mūsų esame kažkuo „Kitoks“ - tai yra didžiausias visų mūsų privalumas. Nepriekaištingas nekilnojamo brokerio darbas gali būti užtikrinamas tik tada, kai asmuo išmoksta bazinius brokerystės dalykus, sugeba surasti savo stilių, savo klientus.
Kodėl kalbu apie šias sritis? Ar kada ėjote pas šeimos gydytoją, kai susilaužėte koją? Toks yra ir darbas NT brokeriu: reikia turėti savo „sritį“, kurioje būtum geriausias, ją gerai pažintum ir išmanytum. Tam reikia nemažai laiko, bet, kaip ir minėjau, yra informacijos verslas.
Todėl jeigu Tu, pavyzdžiui, nusprendei pardavinėti butus Vilniuje, gali tapti šiokiu tokiu ,,informacijos ekspertu“ jau per savaitę, pasirinkęs labai siaurą sritį, tarkim, ,,Senos statybos butai ( tai butai iki 2000 m. Tapę labai siauros srities ,,informacijos ekspertais“ nesustokite vietoje ir plėskite savo galimybių ribas, susiraskite vis kitus ir kitus butus, kol tapsite viso Pašilaičių mikrorajono ekspertu.
Brokerio Komisiniai. Kiek Kainuoja Brokerio Paslaugos?
Nekilnojamojo turto brokerio išlaidos ir pajamos
- Objektų reklamai ir jos paruošimui (fotografo, videografo paslaugos, skelbimų talpinimas).
- Transportui.
- Darbo vietos, ofiso nuoma.
Brokerio pajamos dažniausiai priklauso nuo komisinių, kurie Lietuvoje standartiškai sudaro 3 procentus nuo pardavimo kainos arba vieno mėnesio nuomos dydžio sumą.
Nekilnojamojo turto brokerio paslaugų kainos gali labai skirtis priklausomai nuo kelių veiksnių, įskaitant brokerio patirtį ir reputaciją, turimą paslaugų asortimentą, rinkos sąlygas, regioną ir kt.
Šis komisinis mokestis gali skirtis nuo 1% iki 5% nuo pardavimo kainos arba nuomos vertės.
Kai kuriems brokeriams gali būti taikomi papildomi mokestis už papildomas paslaugas, tokiu būdu, kaip nekilnojamojo turto vertinimas, reklamos išlaidos, teisinė konsultacija ar kitos paslaugos.
Kainos taip pat gali skirtis priklausomai nuo regiono, kuriame dirba brokeris. Stambiuose miestuose arba prestižiniuose rajonuose brokerio paslaugos gali būti brangesnės nei mažesniuose miestuose ar atokiau nuo centro esančiuose regionuose.
Kai kurie brokeriai gali siūlyti nuolaidas arba mažesnį komisinį mokestį didelėms sandorių apimtims arba reguliariems klientams.
Galutinės kainos gali būti nustatomos individualiai su kiekvienu klientu. Brokeris gali pasiūlyti individualias sutartis arba prisiderinti prie kliento poreikių ir galimybių.
Prieš pasirenkant nekilnojamojo turto brokerį, svarbu atidžiai išsiaiškinti jo paslaugų kainodarą ir sutarties sąlygas, įskaitant visus galimus papildomus mokesčius arba įpareigojimus. Tai padės išvengti nenumatytų išlaidų ir užtikrinti skaidrų ir sąžiningą sandorį.
Nekilnojamojo turto rinka yra sudėtinga ir dinamiška sritis, kurioje nepakanka tik bazinių žinių apie nekilnojamąjį turtą ar rinką. Dėl šios priežasties dauguma žmonių, kurie perka, parduoda ar nuomoja nekilnojamąjį turtą, renkasi bendradarbiauti su profesionaliais nekilnojamojo turto brokeriais.
Brokeriai teikia įvairias paslaugas, kurios padeda užtikrinti, kad nekilnojamojo turto sandoriai vyktų sklandžiai ir efektyviai.
Vienas iš pirmųjų žingsnių, kuriuos atlieka nekilnojamojo turto brokeris, yra objekto vertinimas. Brokeris atlieka rinkos analizę, remdamasis dabartinėmis rinkos sąlygomis, panašių objektų pardavimo istorija ir kitais veiksniais, kurie gali turėti įtakos turto vertei. Tai yra esminis žingsnis tiek parduodant, tiek perkant nekilnojamąjį turtą, nes teisingai nustatyta kaina gali padėti greičiau pasiekti sandorį ir išvengti ilgalaikio turto laikymo rinkoje.
Brokeriai atlieka svarbų vaidmenį turto reklamoje ir pardavime. Jie kuria rinkodaros strategijas, kurios apima profesionalių nuotraukų, vaizdo įrašų, virtualių turų ir kitų reklamos priemonių naudojimą. Tai apima ir tinkamų platformų pasirinkimą bei skelbimų talpinimą internete, socialiniuose tinkluose, spaudoje ar kitose reklamos priemonėse. Tinkama reklama padidina turto matomumą rinkoje ir pritraukia potencialius pirkėjus ar nuomininkus.
Pirkėjų ar nuomininkų paieška yra viena iš pagrindinių brokerio užduočių. Brokeris aktyviai ieško suinteresuotų asmenų, naudojantis savo kontaktų tinklu, reklamos priemonėmis ir asmeninėmis rekomendacijomis. Jie organizuoja turto apžiūras, pristato potencialiems klientams visas objekto ypatybes ir privalumus. Be to, brokeriai dirba siekdami užtikrinti, kad kiekvienas potencialus pirkėjas ar nuomininkas būtų finansiškai patikimas ir pasirengęs sudaryti sandorį.
Derybos yra kritinis etapas bet kokio nekilnojamojo turto sandorio metu. Brokeriai atstovauja savo klientų interesams, siekdami gauti kuo geresnę kainą ir sąlygas. Tai apima kainos derybas, mokėjimo sąlygų derinimą, turto perdavimo laiką ir kitas svarbias sandorio detales. Profesionalūs brokeriai turi patirties derybose ir gali pasiekti palankiausių rezultatų savo klientams.
Nekilnojamojo turto sandoriai reikalauja daugybės dokumentų, kuriuos reikia tinkamai užpildyti, patikrinti ir pateikti atitinkamoms institucijoms. Brokeriai rūpinasi visais teisiniais ir administraciniais aspektais, susijusiais su turto pardavimu, pirkimu ar nuoma. Tai apima pirkimo-pardavimo sutartis, notaro patvirtinimus, registracijos dokumentus ir kitus reikalingus popierius. Tinkamai tvarkomi dokumentai padeda išvengti teisinių problemų ateityje.
Brokeriai dažnai bendradarbiauja su teisininkais ir finansiniais konsultantais, siekdami suteikti savo klientams visapusišką informaciją apie sandorio teisines ir finansines detales. Tai gali apimti informaciją apie mokesčius, teisinius reikalavimus, finansavimo galimybes ir rizikos valdymo strategijas. Tokia konsultacija padeda klientams priimti informuotus sprendimus ir išvengti galimų finansinių nuostolių.
Kai visi derybų aspektai sutvarkyti, brokeris padeda užbaigti sandorį. Tai apima pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymą, mokėjimo ir turto perdavimo procesų koordinavimą bei dalyvavimą pas notarą. Brokeris užtikrina, kad visos sandorio sąlygos būtų įvykdytos ir kad tiek pirkėjas, tiek pardavėjas liktų patenkinti sandoriu.
Kai kuriais atvejais brokeriai teikia konsultacijas ir po sandorio užbaigimo. Tai gali apimti pagalbą su naujų savininkų ar nuomininkų įsikūrimu, papildomų paslaugų organizavimą ar klausimų sprendimą, kurie gali iškilti jau po turto perdavimo. Tokia konsultacija padeda užtikrinti, kad visi sandorio dalyviai liktų patenkinti rezultatais.
Ar Verta Naudotis NT Brokerio Paslaugomis?
Jeigu norite sutaupyti tam tikrą pinigų sumą, tuomet tikriausiai svarstote, kad viską galite atlikti patys. Jums nebūtina samdyti profesionalų brokerį pirkimo arba pardavimo metu. Tačiau jie gali padėti supildyti reikiamus dokumentus ir užtikrinti, kad juose viskas yra tvarkinga. Nekilnojamojo turto brokeris dirba tik su nekilnojamuoju turtu.
Bendradarbiauti su profesionaliu brokeriu verta dėl kelių priežasčių:
- Patirtis ir žinios: Brokeriai turi gilias žinias apie nekilnojamojo turto rinką, teisines subtilybes ir sandorių procesus, kas padeda išvengti klaidų.
- Laiko taupymas: Brokeriai rūpinasi visais procesais, leisdami klientams sutelkti dėmesį į savo pagrindinius uždavinius.
- Derybų įgūdžiai: Profesionalūs brokeriai geba efektyviai derėtis, siekdami gauti geriausias sąlygas savo klientams.
- Prieiga prie platesnės rinkos: Brokeriai turi prieigą prie įvairių rinkos šaltinių ir kontaktų tinklo, kuris padeda greičiau surasti pirkėjus ar nuomininkus.
Kodėl Nekilnojamojo Turto Brokerius Kartais Nemėgsta?
Nekilnojamojo turto brokerių nemėgsta, dėl susidariusios nuomonės, kad jų darbas yra tiesiog patalpinti skelbimą ir susižerti kosminius komisinius. Taip pat, dėl įkyraus savo paslaugų brukimo. Žmonės kurie pardavinėja turtą patys (nes tai sugeba arba nori pabandyti patys), sulaukdami begalės brokerių skambučių dėl siūlomų paslaugų, juos tiesiog keikia. Todėl dažnai pamatysite prierašus „brokerių skambučiai nepageidaujami“, tačiau spėkite ar tai brokerius sulaiko nuo skambinimo?
tags: #nekilnojamo #turto #brokerio #paslaugos