Preliminari Turto Pirkimo–Pardavimo Sutartis: NT Brokerio Patarimai ir Pavyzdžiai

Nekilnojamojo turto (NT) pirkimo ar pardavimo procesas - tai atsakingas teisinis žingsnis ir reikalaujantis specifinių žinių. Vienas iš labai svarbių šio proceso etapų - preliminarios turto pardavimo-pirkimo sutarties sudarymas. Šis dokumentas dažnai suvokiamas kaip formalumas, tačiau iš tikrųjų tai - rimtas abiejų pusių susitarimas, padedantis išvengti nesusipratimų ir apsaugoti abiejų sutarties šalių interesus.

Iš nekilnojamojo turto brokerio pozicijos galiu užtikrinti: tinkamai sudaryta preliminari NT sutartis - tai kelias į sklandų ir saugų sandorį.

Kam Reikalinga Preliminari Sutartis?

Preliminari sutartis dažniausiai pasirašoma tais atvejais, kai abi šalys jau apsisprendė dėl turto pirkimo-pardavimo, tačiau tam tikros aplinkybės neleidžia iš karto sudaryti galutinio sandorio. Pavyzdžiui, pirkėjas laukia banko finansavimo, pardavėjas tvarko paveldėjimo dokumentus ar reikia daugiau laiko atlikti turto vertinimą.

Šiuo laikotarpiu preliminari sutartis tampa tarsi „tiltu“, jungiančiu derybų pabaigą su galutiniu notaro patvirtintu susitarimu. Ji padeda išlaikyti aiškumą, nustatyti atsakomybes ir užkirsti kelią staigiems sprendimo pakeitimams.

Preliminarios Sutarties Tikslai ir Nauda

Pagrindinis preliminarios sutarties tikslas - aiškiai įforminti šalių ketinimus, numatyti pagrindines būsimų santykių sąlygas ir apsaugoti nuo nesusipratimų bei rizikų. Sutartis įtvirtina, kad tiek pirkėjas, tiek pardavėjas turi konkretų tikslą - sudaryti pagrindinę notarinę pirkimo-pardavimo sutartį.

Toks dokumentas taip pat padeda išvengti neaiškumų dėl kainos, terminų ar kitų sąlygų, kurios gali būti kitaip interpretuojamos žodžiu. Tai ypač svarbu tais atvejais, kai NT sandorio sudarymas nukeliamas kelioms savaitėms ar net mėnesiams.

Ką Turi Apimti Preliminari Sutartis?

Norint, kad preliminari nekilnojamojo turto sutartis būtų veiksminga ir apsaugotų abi šalis, būtina į ją įtraukti šiuos esminius punktus:

• Šalių duomenys - tiek pirkėjo, tiek pardavėjo identifikacinė informacija.
• Perkamo nekilnojamojo turto aprašymas - adresas, unikalus numeris, kadastriniai duomenys.
• Pardavimo kaina - nustatyta suma ir mokėjimo tvarka.
• Avansas arba užstatas - kokio dydžio suma mokama iš anksto.
• Galutinės sutarties sudarymo terminas - konkretus laikas, iki kada turi būti pasirašyta notarinė sutartis.
• Turto perdavimo terminas ir sąlygos - kada pirkėjas įgyja teisę valdyti turtą (pvz., po pilno atsiskaitymo ar notarinio patvirtinimo), ar turtas perduodamas su baldais, ar tuščias.
• Notarinių išlaidų apmokėjimo sąlygos - aiškiai nurodoma, kuri šalis apmoka notarinius mokesčius ar kaip jie dalijami.
• Atsakomybė už nevykdymą - numatomos baudos ar netesybos, jei kuri nors šalis nesilaiko susitarimo.
• Papildomos sąlygos - pavyzdžiui, ar iki galutinio sandorio turtas bus įkeistas, ar atliekami kokie nors remontai ir t.t.

Šis dokumentas yra bene svarbiausias susitarimas iki įvykstant būsto pirkimo - pardavimo sandoriui. Tad ir numatyti jis turi iš ties daug ir itin svarbių punktų.

Svarbiausi Punktai Sutarties Rengimo Etapu:

• Teisingi pirkėjo bei pardavėjo duomenys
• Teisingi perkamo - parduodamo turto duomenys: unikalus turto numeris, tikslus adresas
• Tiksli abiejų šalių aptarta turto kaina
• Pradinio įnašo / avanso / rankpinigių dydis bei sumokėjimo forma. Itin rekomenduojama šį turto rezervacijos mokestį sumokėti bankiniu pavedimu, taip jausitės ramūs dėl galimų ginčų ateityje. Preliminarioji būsto pirkimo - pardavimo sutartis įprastai įsigalioja nuo pinigų įskaitymo momento į pardavėjo banko sąskaitą
• Parduodamam turtui taikomi suvaržymai: hipoteka, nuomos / panaudos santykiai su trečiaisiais asmenimis, turto areštas, įsipareigojimas įkeisti. Turite aptarti, ar nėra iškeltų ir (arba) pradėtų, nagrinėjamų ar gresiančių bylų, arbitražo, civilinių, administracinių ar baudžiamųjų procesų, tyrimų ar panašių procesinių veiksmų, kurie gali turėti įtakos preliminarios sutarties sudarymui, galiojimui ar jos
• Turite įsitikinti, kad Jūsų perkamas turtas nėra įneštas į jungtinę veiklą su trečiaisiais asmenimis, nėra sudaryti jokie ateities sandoriai dėl turto nuomos, panaudos, perleidimo ir kt.
• Esant aukščiau aptartiems turto suvaržymams, turite numatyti, kaip pardavėjas suvaržymus panaikins iki pagrindinės turto pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo. Tai gali būti kreditoriaus (banko) sutikimas turtą parduoti, nuomos / panaudos sutarčių nutraukimas ir išregistravimas, arešto panaikinimas ir pan.
• Atsiskaitymas už perkamą turtą. Turite aptari ir raštu užfiksuoti, kokiomis lėšomis bus atsiskaitoma už perkamą turtą. Tai gali būti nuosavos bei dalinai skolintos lėšos. Atsiskaitant nuosavomis lėšomis pinigai yra pervedami iki pagrindinės pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo momento. Jei pirkimas yra su banko finansavimu, atsiskaitymas įvyksta per 30 kalendorinių dienų nuo pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo.
• Jei tai gyvenamosios ar komercinės paskirties turtas - turite aptari, kokie baldai, buitinė, vaizdo ir kita technika lieka parduodamame turte. Šį punktą būtina apibrėžti raštu, nes tai itin dažnas ginčų objektas.
• Turto priėmimo - perdavimo terminas. Jei turtas yra perkamas nuosavomis lėšomis, turto priėmimo - perdavimo terminas nebūtinai turi būti pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo diena. Pardavėjas pagal abiejų šalių susitarimą būste gali likti gyventi iki numatytos datos. Atėjus sutartam terminui turto perdavimo momentas yra užfiksuojamas priėmimo - perdavimo akto pasirašymu. Jei turtas yra perkamas su banko finansavimu - tuomet turto pirkimo - pardavimo sutartis yra laikoma ir turto priėmimo - perdavimo aktu.
• Turite aptari, kad apmokės notaro paslaugas. Tai gali būti abi šalys lygiomis dalimis arba kažkuri viena šalis. Šis punktas yra tik Jūsų susitarimas.
• Abiejų šalių atsakomybės. Turite aptarti kokią atsakomybę neša abi šalys, jei dėl jų kaltės būsimas sandoris nebus sudarytas
• Preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties nutraukimo sąlygos.

Kaip Ši Sutartis Apsaugo Abi Šalis?

Preliminari sutartis nėra „šiaip popierius“. Ji turi teisinę galią - jeigu kuri nors pusė atsisako vykdyti įsipareigojimus be rimtos priežasties, kita pusė gali reikalauti netesybų arba kreiptis į teismą. Tai ypač aktualu, kai pirkėjas sumoka avansą. Jei pardavėjas vienašališkai nutraukia sandorį, dažnu atveju avansas turi būti grąžinamas ir sumokama tokio pačio dydžio bauda.

Kita vertus, jei pirkėjas persigalvoja be objektyvių priežasčių, jis rizikuoja prarasti sumokėtą avansą. Tokia tvarka užtikrina, kad abi pusės atsakingai įvertins savo įsipareigojimus.

Kodėl Verta Kreiptis Į NT Brokerį?

Nors internete gausu šablonų, tik patyręs nekilnojamojo turto brokeris gali padėti parengti preliminarią sutartį, kuri atitinka konkrečią situaciją, o ne „vidutinį variantą“. Brokeris padeda:

• Objektyviai įvertinti sutarties rizikas.
• Tinkamai suformuluoti sąlygas, kad vėliau nekiltų ginčų.
• Išspręsti derybinius klausimus dėl avanso, terminų, papildomų sąlygų.
• Užtikrinti sklandų bendravimą tarp pirkėjo ir pardavėjo.

Tai - ne tik patogumas, bet ir prevencija nuo brangiai kainuojančių klaidų.

Notaro Paslaugos

Notaras yra valstybės įgaliotas atstovas, kuris gali patvirtinti pirkimo-pardavimo sandorį. Šis teisines pareigas užimantis pareigūnas tvirtina sutartį už tam tikrą mokestį. Norint gauti notarinio sandorio patvirtinimą, reikia pasirūpinti tinkamų pažymomis ir reikiamais dokumentais.

Notaro paslaugos yra mokamos ir notaro atlygį apibrėžia sandorio dydis ir pačio NT kaina. Visumoje, atlygis notarui sudarys tarp 0,5% ir 0,7% sandorio vertės.

Jeigu NT pirkimo-pardavimo sandoryje dalyvauja du fiziniai asmenys arba juridinis asmuo be didelės patirties šioje rinkoje, profesionalų pagalba yra labai naudinga ir tikrai pravarti.

tags: #nekilnojamo #turto #brokerio #sutartis