Nuo 2026 m. sausio 1 d. įsigalioja nauja nekilnojamojo turto (NT) mokesčio sistema, kuri palies kiekvieną gyventoją, turintį nekilnojamojo turto, - nuo turinčių tik vieną būstą iki valdančių kelis objektus. Keičiasi ir gyventojų pajamų mokesčio (GPM) apskaičiavimo taisyklės, parduodant nekilnojamąjį turtą.
Gyventojams sudaromos sąlygos nelaukti 10 metų, jei norima parduoti NT nemokant GPM. Nuo 2026 m. sausio 1 d. trumpinamas laikotarpis, po kurio galima parduoti nekilnojamąjį turtą nemokant GPM - nuo 10 metų iki 5 metų. Tad labai svarbu sekti konkrečios savivaldybės sprendimus dėl apmokestinamosios vertės ir tarifų patvirtinimo.
Pagrindinės GPM Lengvatos Sąlygos
Nuo 2009-01-01 pradėta taikyti lengvata, kurios tikslas neapmokestinti gyvenamojo būsto pardavimo metu gautas pajamas GPM, tačiau tik tuomet, kai yra atitinkama bent viena sąlyga, įtvirtinta GPMĮ 17 str. 1 d.
Iš pirmo žvilgsnio ši lengvata skamba labai patraukliai. Pakanka atitikti vos vieną iš trijų sąlygų, įtvirtintų GPMĮ 17 str. 1 d. 53 ir 54 punktuose. Šios temos kontekste yra aktualus turinio viršenybės prieš formą principas, kuris atskleidžia, kad mokestiniuose teisiniuose santykiuose viršenybė yra teikiama šio teisinio santykio šalių veiklos turiniui, tačiau ne jos formaliai išraiškai.
MAĮ 69 str. 2 d. komentare išsamiau pateiktas turinio viršenybės prieš formą principo taikymas. Jame apibrėžta, kad mokesčių mokėtojas, besivadovaujantis aptariamu principu, mokestį turi apskaičiuoti remiantis atitinkamo mokesčio įstatymo nuostatomis, jeigu mokesčio mokėtojo veikla neatitinka formalių reikalavimų, tačiau jos turinys atitinka aplinkybes, su kuriomis mokesčių įstatymai sieja apmokestinimą.
Analogiškai savo praktikoje pasisako Lietuvos vyriausiasis administracinis teismas („LVAT“): „Santykiuose su mokesčių administratoriumi mokesčių mokėtojas turi teisę reikalauti, kad būtų taikomas turinio viršenybės prieš formą principas. Atitinkamai mokesčių administratorius savo veikloje neturėtų paneigti asmenų mokesčių įstatymuose numatytų teisių ar pripažinti atitinkamas prievoles vien remdamasis formalia šių asmenų veiklos išraiška, kai jam yra žinomos (pateikiamos) aplinkybės, rodančios kitokį mokestinio santykio turinį.
Per pastaruosius 15 metų, nuo tada, kada pradėta taikyti aptariama GPM lengvata, Lietuvos teismų sprendimuose ryškėja tam tikros vyraujančios tendencijos nagrinėjamu klausimu.
Dabar, išlaikius turtą 5 metus - nuo paveldėjimo momento arba įregistravimo dienos - gautos pajamos nebus apmokestinamos. Ši lengvata taikoma ne tik pagrindiniam būstui, bet ir kitam gyventojui priklausančiam NT, jei tik šis buvo išlaikytas 5 metus nuo įsigijimo momento. Pakeitimas įsigalios nuo 2026 metų sausio 1 dienos ir bus taikomas nuo to laiko sudarytiems sandoriams.
Dar viena svarbi naujovė - NT pardavimo pajamos, net ir tais atvejais, kai jos apmokestinamos, nebus skaičiuojamos į bendrąsias metines pajamas, nuo kurių taikomi progresiniai GPM tarifai. Pavyzdžiui, jeigu gyventojas parduoda būstą, išlaikytą trumpiau nei 5 metus, ir gauna 100 000 eurų pelno, šis pelnas bus apmokestintas 15 proc. tarifu, bet nebus jungiamas su kitomis pajamomis, kurios galimai siekia aukštesnę VDU (vidutinio darbo užmokesčio) daugiklį, nuo kurio taikomi 25 ar 32 proc.
Nors dažniausiai apie NT pardavimo mokestį galvoja investuotojai ar turto nuomotojai, ši naujovė aktuali ir tiems, kurie paveldėjo būstą.
Svarbūs aspektai
Taip pat išlieka galimybė nemokėti GPM tais atvejais, kai: parduodamas gyvenamasis turtas, kuriame asmuo deklaravo savo gyvenamąją vietą pastaruosius 2 metus ar ilgiau; jei gyvenamoji vieta deklaruota trumpiau nei 2 metai, bet gautas pelnas per 12 mėn. panaudotas kitam būstui įsigyti.
„Svarbus aspektas - deklaracija turi atitikti realybę. Formalus gyvenamosios vietos deklaravimas, kai asmuo faktiškai ten negyveno, gali lemti lengvatos panaikinimą“, - perspėja advokatų kontoros WIDEN partnerė, advokatė, nekilnojamojo turto ir statybų teisės praktikos vadovė Jolanta Stonė.
Pagrindinė būsto savininkų padaroma formali klaida yra, jog nors parduotas būstas iki jo pardavimo būna nekilnojamo turto pardavėjų vienintelė gyvenamoji vieta, tačiau tinkamai nedeklaravus gyvenamosios vietos jame, mokesčių administratorius neatsižvelgia į turinio viršenybės prieš formą principą ir atmeta norinčių pasinaudoti lengvata poziciją kaip nepagrįstą dėl neatitiktos nei vienos GPMĮ 17 str. 1 d.
Planuojant parduoti nekilnojamąjį turtą rekomenduotina pasižiūrėti, ar būtų įmanoma pasinaudoti GPM lengvata ir atitinkamai pasiplanuoti sandorio sudarymo datą.
Praktikoje ne kartą teko susidurti su pardavėjų neapsižiūrėjimu parduodant nekilnojamąjį turtą. Pavyzdžiui, kai iki 10-ies metų sąlygos pardavėjui pritrūko vos vieno mėnesio, taip pat, kai parduotame būste nebuvo deklaruota gyvenamoji vieta, išsideklaruota per anksti ar naujai nusipirktame būste prisideklaruota per vėlai.
Bene dažniausiai GPM lengvata nekilnojamojo turto pardavimui norima pasinaudoti remiantis antrąja lengvata - kai parduotas būstas, kuriame bent du pastaruosius metus iki pardavimo buvo gyventojo deklaruota gyvenamoji vieta.
Šios lengvatos taikymui yra dvi sąlygos: 1) parduotame būste buvo gyventojo gyvenamoji vieta pastaruosius dvejus metus iki jo pardavimo; 2) šiame būste gyventojas buvo deklaravęs savo gyvenamąją vietą.
Pardavus nekilnojamąjį turtą neretai paaiškėja, kad būstą pardavęs ir jame gyvenęs asmuo dėl tam tikrų priežasčių (dažniausiai siekio, kad vaikas patektų į norimą mokyklą, darželį ar panašiai) parduotame būste nebuvo deklaravęs gyvenamosios vietos arba iš jo buvo „išsideklaravęs“, nors realiai jame toliau gyveno. Tokiais atvejais VMI, „sausai“ taikydama įstatymo nuostatas, nurodo turto pardavėjui susimokėti GPM.
Tačiau to skubėti daryti neverta.
Nors ir netenkinami visi Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo formalumai, neretai dėl nekilnojamojo turto pardavimo pajamų pripažinimo neapmokestinamosiomis pajamomis galima dar pakovoti.
Mokesčių administravimo įstatymo 10 straipsnyje įtvirtintas turinio viršenybės prieš formą principas. Šiuo principu mokestinių ginčų praktikoje vadovaujamasi ir kalbant apie Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo lengvatas gyvenamojo būsto pardavimui.
Turinio viršenybės prieš formą principas mokesčių mokėtojo naudai mokesčių teisiniuose santykiuose gali būti taikomas, kai neišpildomas su mokesčių lengvata siejamas formalių veiksmų atlikimo reikalavimas, tačiau turinys atitinka mokesčių įstatymų nustatytas aplinkybes.
Taigi, sprendžiant klausimą dėl GPM lengvatos taikymo, turi būti atsižvelgiama ne tik į deklaruotą, bet ir į faktinę asmens gyvenamąją vietą.
Tačiau turinio viršenybės prieš formą principo taikymas turi ir kitą pusę. Praktikoje yra buvę atvejų, kai nekilnojamojo turto pardavėjui formaliai išpildžius lengvatos taikymo sąlygas pagal Gyventojų pajamų mokesčio įstatymą, lengvata jam nebuvo pritaikyta.
Todėl ketinantys Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo lengvatomis pasinaudoti formaliai, turėtų būti atidūs ir įsivertinti atitinkamų veiksmų riziką.
Pirmiausia vertinama nekilnojamojo turto įsigijimo ir pardavimo kaina. Kitaip tariant, GPM 15 proc. tarifas skaičiuojamas nuo įsigijimo ir pardavimo kainos skirtumo. Pavyzdžiui, jeigu nekilnojamasis turtas įsigytas už 80 000 Eur, o parduotas už 100 000 Eur, tai 15 proc. gyventojų pajamų mokestis bus skaičiuojamas nuo 20 000 Eur sumos ir sudarys 3 000 Eur.
Tuo atveju, jeigu nekilnojamasis turtas buvo pastatytas (sukurtas naujai), turto įsigijimo kaina bus laikomos visos to turto pagaminimo, rekonstravimo ar kapitalinio remonto išlaidos, žinoma, pagrįstos tinkamais dokumentais.
Jeigu nekilnojamasis turtas buvo įsigytas nepilnai įrengtas, tai tokio turto įsigijimo kainą sudarys tiek sandoriu sumokėta kaina, tiek turto pabaigimo įrengti išlaidos.
Jei nekilnojamasis turtas buvo paveldėtas ar gautas dovanojimo sutartimi, įsigijimo vertei apskaičiuoti paprastai vadovaujamasi turto rinkos kaina atitinkamu metu. Šiuo atveju gyventojų pajamų mokestis realiai skaičiuojamas nuo turto vertės skirtumo, o ne nuo visos pardavimo sumos.
Tačiau tai dar ne viskas. Gyventojų pajamų mokesčio įstatymas leidžia susimažinti mokesčio bazę, jeigu įsigytas nekilnojamasis turtas buvo rekonstruotas ar kapitaliai remontuotas, taip pat patyrus su turto įsigijimu susijusius privalomus mokėjimus. Žinoma, tam turi būti atitinkamas išlaidas patvirtinantys dokumentai, atitinkantys įstatymo reikalavimus (pavyzdžiui, sutartys, sąskaitos faktūros, mokėjimo dokumentai ir panašiai).
Jeigu mūsų aptartas už 80 000 Eur įsigytas nekilnojamasis turtas po to buvo kapitaliai remontuotas, patiriant tam 10 000 Eur, tai gyventojų pajamų mokesčio 15 proc. tarifas galės būti skaičiuojamas jau ne nuo 20 000 Eur, o nuo 10 000 Eur, mokesčiui tokiu atveju jau siekiant tik 1 500 Eur.
Beje, reikia turėti omenyje, kad patyrus išlaidų paprastajam nekilnojamojo turto remontui, jomis sumažinti gyventojų pajamų mokesčio nepavyks, nes tokios galimybės įstatymas nenumato.
Kalbant apie galimus atskaityti „privalomus mokėjimus“, reikia vėlgi laikytis tikslumo ir turėti omenyje, kad „privalomi mokėjimai“ yra tokie, kurie iš tiesų yra privalomi. Paprastai tai yra sandorio tvirtinimo notarine tvarka išlaidos ir nekilnojamojo turto sandorio registracijos Nekilnojamojo turto registre išlaidos, taip pat gali būti išlaidos žemės sklypo geodeziniams matavimams, mokestis už privalomą pastato energinio naudingumo sertifikavimą ir pan.
Štai, pavyzdžiui, nekilnojamojo turto brokerių atlyginimo išlaidos tarp tokių išlaidų nepatenka, nes jos nėra laikomos „privalomomis“.
Teismų praktikoje yra buvę atvejų, kai mokesčio bazę pavyko susimažinti kredito palūkanų, sumokėtų įsigyjant nekilnojamąjį turtą, suma. Tad jeigu tokių palūkanų sumokėta ženkli suma, svarstytina, ar neverta pakovoti dėl galimybės susimažinti gyventojų pajamų mokestį.
Jeigu gyventojas nekilnojamojo turto pardavimo pajamas gavo už bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise priklausiusį turtą, tai laikoma, kad tokios pajamos yra gautos abiejų sutuoktinių lygiomis dalimis, todėl kiekvienas iš sutuoktinių deklaruoja jam priklausančią nekilnojamojo turto pardavimo pajamų dalį bei sumoka apskaičiuotą mokėtiną pajamų mokestį.
Svarbu įsivertinti konkrečios savivaldybės taikomus tarifus ir pasirūpinti apleisto turto sutvarkymu, kad nebūtų permokama.
Pasak advokatų kontoros WIDEN partnerės, advokatės, nekilnojamojo turto ir statybų teisės praktikos vadovės Jolantos Stonės, naujovės gali turėti reikšmingos įtakos tiek gyventojų finansiniams sprendimams, tiek NT rinkos dinamikai.
Ji apibendrina nekilnojamojo turto mokesčių pakeitimus ir teigia, kad daugeliu atvejų pakeista mokestinė sistema labiausiai paveiks ne tuos, kurie turi vieną šeimos gyvenimui skirtą namą ar butą, o asmenis, valdančius kelis nekilnojamojo turto objektus - papildomus butus, sodybas ar komercinį turtą. Jiems svarbu iš anksto įsivertinti galimas išlaidas ir apsvarstyti turto struktūros optimizavimą.
NT mokesčių pakeitimų santrauka:
- Pagrindinis būstas iki 450 000 eurų (sutuoktiniams - 900 000 eurų) - neapmokestinamas NT mokesčiu.
- Kitas nekomercinis NT - taikoma progresinė mokesčių sistema (0-1 %).
- Apleistam turtui - galimas tarifas iki 5 %.
- GPM pardavimo atvejais: neapmokestinama, jei turtas išlaikytas ≥ 5 m. arba deklaruota gyvenamoji vieta ≥ 2 m.; arba, jei pelnas panaudotas naujam būstui per 12 mėn.
Lentelė: Pagrindinės Nekilnojamojo Turto GPM Lengvatos Sąlygos
| Sąlyga | Aprašymas |
|---|---|
| Turto laikymo terminas | Jei turtas išlaikytas 5 metus ar ilgiau, pajamos neapmokestinamos GPM. |
| Gyvenamosios vietos deklaravimas | Jei gyvenamoji vieta deklaruota pastaruosius 2 metus iki pardavimo, pajamos neapmokestinamos GPM. |
| Pelnas panaudotas naujam būstui | Jei pelnas panaudotas naujam būstui įsigyti per 12 mėn., GPM netaikomas. |
Nekilnojamojo turto mokesčio deklaracija
Klausimai ir Atsakymai
Ar visada reikia mokėti NT mokestį, jei turiu būstą?
Ne, tik jei jūsų NT vertė viršija nustatytą ribą. Pirmas būstas ar vaikai gali lemti didesnę neapmokestinamą ribą.
Kaip sužinoti, ar man priklauso mokėti NT mokestį?
Prisijunkite prie VMI sistemos arba naudokite Registrų centro NT vertės įrankį. Jei viršijate ribą - mokestis taikomas.
Kur rasti tikslią savo NT vertę?
Registrų centro puslapyje - pagal adresą arba unikalaus numerio paiešką.
Ar reikia mokėti už paveldėtą turtą?
Taip, jei jo vertė viršija nustatytą ribą ir nėra taikomos paveldėjimo lengvatos.
Kaip deklaruoti, jei turtą pardaviau metų eigoje?
Deklaruoti reikia už laikotarpį, kai buvote savininku. Dalinė suma skaičiuojama proporcingai laikotarpiui.
Ar yra būdų sumažinti mokestį ar išvengti jo?
Taip, galima pasinaudoti lengvatomis (pirmas būstas, vaikų skaičius, etc.) arba tikslinti NT vertę, jei ji pervertinta.
tags: #nekilnojamo #turto #gpm #lengvatos