Nekilnojamojo turto įkeitimas, dar kitaip vadinamas hipoteka, yra vienas iš pagrindinių finansinių įsipareigojimų įvykdymo užtikrinimo priemonių. Ši priemonė suteikia kreditoriui aiškias garantijas, kad skolininkui nevykdant sutarties, mokėtinas sumas ar bent dalį bus galima atgauti iš įkeisto turto pirmiau už kitus skolininko kreditorius.
Teismų praktika šioje srityje yra itin svarbi, nes ji formuoja nuostatas, kuriomis vadovaujasi tiek kreditoriai, tiek skolininkai. Aptarsime keletą aktualių teismo sprendimų, susijusių su nekilnojamojo turto hipoteka.
Prievolių pabaiga ir hipotekos pasibaigimas
Vienoje nutartyje teisėjų kolegija nagrinėjo klausimus, susijusius su nekilnojamojo turto hipotekos pabaiga. Kasacinis teismas atkreipė dėmesį, kad įkeitimo teisė tarnauja pagrindinei prievolei užtikrinti, todėl įkeitimo teisė (hipoteka) ir kitos papildomos (šalutinės) teisės, atsirandančios iš pradinės prievolės, gali pasibaigti, pasibaigus pagrindinei prievolei CK šeštosios knygos IX skyriuje išvardytais prievolių pabaigos pagrindais.
Vienas iš dažniausiai pasitaikančių prievolių pasibaigimo pagrindų yra CK 6.123 straipsnyje nustatytas pagrindas - prievolės pasibaigimas įvykdymu. Pirkėjo prievolė, kylanti iš pirkimo-pardavimo sutarties, pasibaigia, sumokėjus už jį nustatytą pinigų sumą. Kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad pirkėjui - fiziniam asmeniui - pagal būsimo būsto pirkimo-pardavimo sutartį atsiskaičius su pardavėju - to būsto statytoja įmone, kuriai iškelta bankroto byla, o ne jos kreditoriais, pirkėjo nuosavybės teisės suvaržymas hipoteka pasibaigia.
Vartotojų apsauga ir sąžiningumo principas
Nagrinėjamu atveju apeliacinės instancijos teismas, įvertinęs aplinkybes, kad ieškovė B. P. teigė, jog įsigijo nekilnojamąjį turtą nepasisekus investicijai į vertybinius popierius bei tai, kad ji įsigijo du kotedžus vietoj vieno, sprendė, kad ieškovė negali būti laikoma vartotoja, kaip neatitinkanti vartotojo požymių. Teisėjų kolegija sutiko su kasacinio skundo argumentais, kad vien teismų nustatytų aplinkybių (tai, kad pirkėja B. P. įsigijo du sublokuotus namus, ir tai, kad ji šį turtą įsigijo nepasisekus investicijai į vertybinius popierius) nepakanka konstatuoti, kad B. P. nelaikytina vartotoja.
Taip pat teismas pasisakė, kad bylą nagrinėję teismai pagrįstai konstatavo, kad mokėjimo tvarkos nustatymas (sumos dydis, sąskaita, į kurią reikia sumokėti) yra laikytinos sutarties sąlygomis, kurias būtina sutartyse nustatyti tam, kad sutarčių vykdymo veiksmų atlikimas būtų aiškus, ir pagrįstai sprendė, kad ieškovai laikytini pažeidusiais ginčo sutartis, nes mokėjimai buvo atlikti akivaizdžiai pažeidžiant mokėjimų tvarką.
Skolos sumažėjimas pardavus įkeistą turtą
Kitoje nutartyje buvo nagrinėjami klausimai, susiję su skolos sumažėjimu pardavus įkeistą turtą. Teisėjų kolegija pasisakė, kad jeigu prievolė priverstinai vykdoma iš kelių solidariųjų bendraskolių (pagrindinio skolininko, kuris yra įkaito davėjas, ir laiduotojo) turto, tai išieškojimo mastas gali ir turėtų būti kontroliuojamas vykdymo procese.
Kai kreditorius pareiškia reikalavimą pagrindiniam skolininkui ir nukreipia savo reikalavimą pagal solidariąją prievolę į įkeistą turtą ir tuo pačiu metu ar vėliau pateikia ieškinį dėl skolos priteisimo iš bendraskolio - laiduotojo, tai pirmosios instancijos teismas, spręsdamas dėl priteistinos iš laiduotojo sumos, turi ją mažinti iki skolos pagrindiniam skolininkui dydžio, jeigu teismo procesiniu sprendimu skola pagrindiniam skolininkui sumažinta dėl įkeisto turto pardavimo ir gautų pinigų sumokėjimo kreditoriui, nes laiduotojas neturi atsakyti kreditoriui daugiau, negu pagrindinis skolininkas.
Tuo atveju, kai šis skolos dydis dėl įkeisto turto pardavimo pagrindiniam skolininkui sumažėjo vykstant apeliaciniam procesui dėl priteistinos iš laiduotojo skolos dydžio, tai tokį skolos dydžio perskaičiavimą turi atlikti apeliacinės instancijos teismas.
Hipotekos esmė ir daiktinės teisės
Vienareikšmiškas hipotekos priskyrimas prie daiktinių teisių suponuoja, kad hipotekai būdingi visi daiktinės teisės požymiai, kuriais pasižymi daiktinės teisės į svetimą turtą. Kadangi daiktinėms teisėms yra pripažįstamas absoliutus pobūdis, šios teisės galioja ne tik sutarties šalių, tačiau ir visų kitų asmenų, įskaitant turto savininką, atžvilgiu. Toks absoliutumas hipotekos teisei papildomai suteikia sekimo paskui įkeistą turtą ir prioriteto prieš kitus kreditorius, nukreipiant skolos išieškojimą į įkeistą turtą, požymius.
Tokios hipotekos savybės leidžia hipotekos kreditoriui turėti aiškias garantijas ir lemia tai, jog paskolų ir kitų piniginių prievolių santykiuose hipoteka yra pagrindinė finansinių įsipareigojimų įvykdymo užtikrinimo priemonė.
LAT nutartis ir jos reikšmė verslui
Tačiau 2024 m. birželio 19 d. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) priėmė nutartį, kuri iš esmės gali pakeisti požiūrį į gyvenamojo būsto hipoteką. Siekiant tinkamai suprasti LAT sprendimo esmę, svarbu susipažinti su bylos faktinėmis aplinkybėmis. Vartotojas sudarė preliminariąją buto pirkimo - pardavimo sutartį ir už būsimą butą pardavėjui sumokėjo didžiąją dalį pardavimo kainos. Pardavėjas, užtikrindamas savo finansinius įsipareigojimus, vėliau šį butą be vartotojo sutikimo ir žinios įkeitė kreditoriui, iš kurio buvo gautas finansavimas statybos darbų vykdymui.
LAT minėtoje nutartyje pažymėjo, jog kai hipotekos sandorį ginčija sąžiningas vartotojas, nėra būtinybės ginti sąžiningą hipotekos kreditorių taikant Civilinio kodekso nuostatas, pagal kurias sąžiningo hipotekos kreditoriaus teisė turėtų likti galioti net ir tuo atveju, kai hipotekos sandoris pripažįstamas negaliojančiu tokiu pagrindu, už kurį hipotekos kreditorius neatsako.
LAT, aiškindamas sąžiningo hipotekos kreditoriaus aspektus, nurodė, kad verslo subjektas, kurio pagrindinė veikla susijusi su nekilnojamojo turto plėtotojų konkrečių projektų, be kita ko, daugiabučių statybos, finansavimu, turi žinoti apie pardavėjų šioje verslo srityje įprastai taikomą praktiką, kai butai pardavinėjami iš anksto su būsto pirkėjais sudarant preliminariąsias pirkimo-pardavimo sutartis.
LAT taip pat pažymėjo, jog kreditoriui nepakanka patikrinti viešo registro duomenis ir remtis paties paskolos gavėjo, kaip įkaito davėjo, pareiškimais ir (ar) patvirtinimais, todėl hipotekos kreditorius, siekiantis vėliau pagrįsti savo, kaip hipotekos įgijėjo, sąžiningumą, turėti imtis papildomų veiksmų. LAT nurodė tokius pavyzdinius veiksmus, kuriuos turėtų atlikti hipotekos kreditoriai, siekiantys ateityje pagrįsti, jog ėmėsi visų įmanomų protingų priemonių patikrinti, ar nėra hipotekos sandorio teisinių trūkumų.
Atvejo analizė: hipotekos bankininkystė ir rizikos valdymas
Ką tai reiškia verslui, tiksliau - skolinantiems pinigus ir tokių įsipareigojimų įvykdymą užsitikrinantiems turto hipoteka? Gyvenamojo būsto hipoteka tampa rizikingesnė užtikrinimo priemonė, kadangi kreditorius, siekdamas ateityje pagrįsti savo, kaip hipotekos įgijėjo, sąžiningumą ne tik turės imtis išsamių tokio turto patikrinimo priemonių, tačiau taip pat turės prisiimti riziką, susijusią su paskolos gavėjo nesąžiningumu, pavyzdžiui atvejais, kai paskolos gavėjas, siekdamas apsaugoti turtą nuo hipotekos kreditoriaus sudarys dėl turto apsimestinę arba tariamą preliminariąją sutartį, nurodant joje ankstesnę datą, nei sudaryta hipotekos sutartis.
Nors toks veiksmas būtų savaime neteisėtas, tačiau nuo tokio neteisėtumo hipotekos kreditorius galės apsiginti tik atskiro teisminio proceso tvarka ir tik tuo atveju, jeigu turės neteisėtumo įrodymų. Iš kitos pusės, kreditoriui žinant ar nustačius aplinkybę, kad dėl planuojamo įkeisti būsto paskolos gavėjas (statytojas) yra sudaręs su potencialiu pirkėju - vartotoju preliminariąją pirkimo - pardavimo sutartį, tokiu atveju kreditorius, net šioje sutartyje esant (arba nesant) išankstiniam potencialaus pirkėjo sutikimui dėl būsto įkeitimo statytojo pasirinktam kreditoriui, turėtų reikalauti, kad paskolos gavėjas (statytojas) pateiktų papildomą pirkėjo rašytinį sutikimą dėl jam ketinamo parduoti būsto įkeitimo paskolos gavėjo (statytojo) pasirinktam kreditoriui su konkrečiai apibrėžtomis sąlygomis, kuriose būtų nurodytas kreditorius, įkeičiamas turtas, hipoteka užtikrinama prievolė, maksimaliosios hipotekos suma ir pan.
Finansų įstaigoms tai turėtų būti aiškus signalas, kad yra būtina peržiūrėti savo veikloje naudojamas finansavimo ir užtikrinimo priemonių rizikos vertinimo tvarkas, taip pat nustatyti papildomas priemones vertinant įkeičiamą turtą ir sudarant hipotekos sandorius, kad ateityje įsipareigojimų grąžinimą užtikrinanti priemonė nebūtų panaikinta iš tikrųjų egzistavusio (arba vėliau atsiradusio) turto pirkėjo pareikalavimu.
UAB "Gotartas" restruktūrizavimo byla: atskirojo skundo analizė
Šiaulių apygardos teismas 2021 m. liepos 8 d. nutartimi UAB „Gotartas“ iškėlė restruktūrizavimo bylą. Šiaulių apygardos teismo 2021 m. gruodžio 15 d. nutartimi patvirtintas restruktūrizuojamos UAB „Gotartas“ restruktūrizavimo planas, nustatant restruktūrizavimo proceso trukmę 4 (keturiems) metams, terminą pradedant skaičiuoti nuo šios nutarties priėmimo.
Restruktūrizuojamos UAB „Gotartas“ kreditorių susirinkime, vykusiame 2022 m. balandžio 6 d., buvo svarstyti restruktūrizavimo plano pakeitimai. Pasiūlytiems pakeitimams nepritarė kreditorių, kurių reikalavimai užtikrinti įkeitimu ir (ar) hipoteka, grupėje balsavę kreditoriai (Už“ balsavo 5,92 proc. visų teismo patvirtintų šios grupės kreditorių reikalavimų, tarp kurių ir kreditorė UAB „Viada Lt“, „Prieš“ - 94,08 proc. visų teismo patvirtintų šios grupės kreditorių reikalavimų, tarp kurių ir kreditorė AB Šiaulių bankas). Balsuojant kitų kreditorių grupėje, pakeitimams buvo pritarta.
Pagal JANĮ 107 straipsnio 1 dalį, restruktūrizavimo plano projektui turi pritarti restruktūrizavimo plano paveikiami kreditoriai grupėse. Laikoma, kad kreditoriai pritarė restruktūrizavimo plano projektui, jeigu kiekvienoje kreditorių grupėje restruktūrizavimo plano projektui pritarė restruktūrizavimo plano paveikiami kreditoriai, kurių reikalavimų suma vertine išraiška sudaro daugiau kaip 1/2 visų teismo patvirtintų šios grupės kreditorių reikalavimų sumos (JANĮ 107 straipsnio 2 dalis).
Įvertinus teismui pateikto tvirtinti patikslinto restruktūrizavimo plano projektą, apeliacinės instancijos teismas sutinka su pirmosios instancijos teismo vertinimu, kad kreditorė AB Šiaulių bankas motyvuotai atsisakė pritarti patikslintam restruktūrizavimo planui, kadangi jis pažeidžia jos interesus.
Byloje neginčijamai nustatyta, kad 2020 m. rugsėjo 29 d. AB Šiaulių banko naudai yra sudarytas viso turtinio komplekso - įmonės UAB „Gotartas“ hipotekos sandoris. Sutartinės hipotekos sandorio 4.4.1. punkte nurodyta, kad šia sutartimi sukurta įmonės hipoteka apima įmonę kaip turtinį kompleksą, susidedantį iš esamo ir būsimo nekilnojamojo, kilnojamojo turto, turtinių teisių bei kito materialaus ir nematerialaus turto.
tags: #nekilnojamo #turto #ikeitimas #teismas