Nekilnojamojo turto įsigijimas yra svarbi ir didelė investicija, todėl svarbu atidžiai pasiruošti. Šis gidas padės jums žingsnis po žingsnio įsigyti būstą saugiai ir protingai. Nuo to priklausys kaina, patogumas ir ilgalaikė vertė.
1. Finansinės galimybės ir pradinis įnašas
Prieš pradėdami ieškoti buto ar namo, pasitarkite su banku dėl paskolos sąlygų. Žinodami, kiek galite pasiskolinti, galėsite realiai vertinti pasiūlymus ir greičiau priimti sprendimą. Daugeliui paskolų Lietuvoje reikia bent 15% pradinio įnašo. Pavyzdžiui, perkant butą už 120 000 €, įnašas turėtų būti 18 000 €. Jaunos šeimos gali pasinaudoti valstybės parama. Nepamirškite ir papildomų išlaidų - notaro, turto vertinimo, registrų centro paslaugų.
2. Vietos pasirinkimas
Išsirinkite vietą pagal gyvenimo būdą. Jei dirbate mieste - ar verta gyventi toliau? Svarbūs veiksniai: mokyklos, darželiai, parkai, viešasis transportas. Galite pasirinkti: centras (arti darbo, bet brangiau), periferija (ramiau, pigiau, bet su transporto iššūkiais).
Palyginkite:
- Nauja ar sena statyba?
- Miesto centras ar periferija?
- Butas ar namas, su kiemu ar be jo?
3. Turto vertės nustatymas
Nekilnojamojo turto vertės nustatymas yra esminis žingsnis priimant sprendimus dėl pardavimo, pirkimo ar investicijų. Norint tiksliai nustatyti savo turto vertę, reikia pasitelkti įvairius metodus ir priemones.
3.1. Profesionalus vertinimas
Pirmasis ir dažnai pats patikimiausias būdas nustatyti nekilnojamojo turto vertę yra pasitelkti profesionalų vertintoją. Vertintojas atliks detalią analizę, įvertindamas objekto būklę, vietą ir kitus svarbius veiksnius. Profesionalūs vertintojai naudoja pažangias metodikas ir pateikia oficialią ataskaitą, kuri suteikia tiksliausią vertę jūsų turtui.
3.2. Palyginamųjų objektų analizė
Kitas būdas nustatyti turto vertę yra palyginti jį su neseniai parduotais panašiais objektais toje pačioje vietovėje.
Palyginamų objektų pasirinkimas:
- Raskite panašius nekilnojamojo turto objektus, kurie buvo parduoti neseniai.
- Pardavimų analizavimas: Nustatykite, už kiek buvo parduoti šie panašūs objektai, ir atsižvelkite į jų kainas, kad nustatytumėte, kaip jūsų turtas lyginamas su jais.
3.3. Svarbūs veiksniai
- Objekto būklė: Įvertinkite, ar turtas yra geros būklės, ar reikalauja remonto ar renovacijos.
- Vieta: Vietovės patrauklumas ir aplinkos sąlygos taip pat turi įtakos turto vertei.
4. Dokumentų patikrinimas
Dokumentų ir teisinės būklės tikrinimas yra būtinas. Visada tikrinkite: ar nėra areštų, skolų, bendrasavininkių nesutarimų. Verta konsultuotis su NT brokeriu arba teisininku. Paprašykite energinio naudingumo sertifikato ir sklypo plano (jei tai namas).
Nekilnojamojo turto dokumentai itin svarbūs siekiant užtikrinti saugų ir sklandų sandorį bei įsitikinti, kad nekilnojamasis turtas atitinka visus teisės aktuose nustatytus reikalavimus.
4.1. Pagrindiniai dokumentai parduodant nekilnojamąjį turtą
Pateikiame dokumentų sąrašą, reikalingų namo pardavimui:
- Galiojantis asmens tapatybės dokumentas. Šie dokumentai leidžia nustatyti tikrąją savininko tapatybę, užtikrina, kad sandoris vyksta su tikruoju turto savininku ar teisėtai įgaliotu asmeniu ir apsaugo nuo galimų sukčiavimo atvejų.
- Turto įgijimo dokumentas. Tai dokumentas, kurio pagrindu Jūs įgijote turtą (pirkimo-pardavimo sutartis; paveldėjimo teisės liudijimas; dovanojimo sutartis, teismo sprendimas ir pan.).
- Namo kadastrinių matavimų byla. Šiame dokumente rasite informaciją apie nekilnojamojo turto sienų, durų, langų, stogo konstrukcijas, priklausinius bei tikslius patalpų ar žemės sklypo matmenis. Būtinas dokumentas, kuriame yra namo planas ir namo kiti techniniai duomenys. Namo kadastrinių matavimų byloje esantys namo brėžiniai turi atitikti su realiu namo išplanavimu. Jei šį dokumentą pametėte, tuomet kopiją galite gauti fiziškai apsilankę VĮ ‘Registrų centro” padalinyje arba prisijungę prie savitarnos nesudėtingai užsisakysite elektroninę dokumento kopiją.
- Žemės sklypo planas. Taip pat būtinas dokumentas. Jei jūsų namas yra rajono ribose ir turite preliminarių matavimų žemės sklypo planą, tai nėra didelė problema. Rajono ribose leidžiami ir preliminarūs matavimai, svarbu, kad sklypo planas atitiktų įstatymų keliamus reikalavimus. Jei sklypas yra miesto teritorijoje, tuomet kadastriniai matavimai yra būtini. Kadastriniai matavimai parduodant sklypą yra atliekami norint parduoti, išnuomoti ar dovanoti žemės sklypą ne žemės ūkio veiklai (namų valda ar kita paskirtis), kuris yra miesto ribose. Taip pat jei to pageidauja būsimas savininkas ar nuomininkas, nors sklypas yra ne miesto, o rajono ribose.
- Namo ir žemės sklypo VĮ Registrų centro išrašas. Šį dokumentą klientai dažnai vadina „nuosavybės dokumentu”. Jei dokumentas pasimetė, tuomet per pora minučių išsitrauksite iš VĮ „Registrų centro” savitarnos. Kitas svarbus dokumentas yra VĮ Registrų centro nekilnojamo turto registro pažyma. Tai yra dokumentas, kuris apibūdina ir identifikuoja turto objektą, pateikia informaciją apie jo buvimo vietą, plotą, paskirtį ir kita svarbią informaciją. Patikrinę registrą, turėtumėte įsitikinti, kad jame nėra jokių nuosavybės teisių apribojimų, įpareigojimų arba kitų apribojimų turtu disponuoti.
- Energetinio naudingumo sertifikatas. Dokumentas nusakantis namo energetinę klasę.
Be šių pagrindinių dokumentų, taip pat svarbu patikrinti kitus dokumentus, susijusius su turto objektu: urbanistinio - plėtros plano patvirtinimą, statybos leidimą, techninę pažymą ir energinio efektyvumo sertifikatą. Šie dokumentai užtikrina, kad turto objektas atitinka visus jam keliamus reikalavimus.
4.2. Papildomi dokumentai atsižvelgiant į situaciją
Dokumentų sąrašas gali skirtis priklausomai nuo kiekvienos situacijos, todėl svarbu atsižvelgti į šiuos aspektus:
- Jei turite nepilnamečių vaikų ir parduodamas namas yra vienintelis šeimos nekilnojamasis turtas - reikalingas notaro leidimas namą parduoti.
- Jei parduoti norimas būstas yra Jūsų šeimos vienintelis gyvenamasis turtas, kur galite deklaruoti gyvenamąją vietą, tuomet bus reikalingas notaro leidimas turtą parduoti.
- Jei turtas yra įkeistas kredito įstaigai - kreditoriaus leidimas parduoti.
- Jei jūsų namą pirkėjas pirks su būsto paskola, tuomet reikalingas kreditoriaus leidimas parduoti ir pakartotinai įkeisti.
- Jei namas priklauso keliems bendraturčiams - sandoryje turės dalyvauti ir kiti bendraturčiai, sutinkantys su parduodama kaina. Jiems taip pat būtini galiojantys asmens tapatybės dokumentai.
- Jei esate išsituokę - ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo. Jei tokio sprendimo nebuvo - buvusio sutuoktinio sutikimas parduoti.
- Jei esate susituokę - sutuoktinio sutikimas parduoti. Sutikimas reikalingas net tuo atveju, jei namą paveldėjote ar gavote dovanų ir turtas Jums priklauso asmeninės nuosavybės teise. Sutuoktinis savo asmeninėmis arba bendromis lėšomis galėjo pagerinti namo būklę, todėl privalo žinoti apie turto pardavimą ir tokiam veiksmui neprieštarauti.
- Jei namas yra sodų bendrijoje, tuomet bus reikalinga pažyma iš bendrijos apie nesamas skolas.
- Pažyma iš atliekų tvarkymo administratoriaus apie nesamas skolas.
4.3. Energetinio naudingumo sertifikatas
Pastatų energinio naudingumo sertifikavimas privalomas:
- užbaigus naujų pastatų statybą. Sertifikavimas užsakomas užbaigus naujo pastato statybą prieš surašant statybos užbaigimo aktą arba prieš teikiant deklaraciją apie statybos užbaigimą.
- parduodant pastatus, butus, kitos paskirties atskiro naudojimo patalpas. Pastato dalies energinio naudingumo sertifikatas gali būti išduodamas vadovaujantis viso pastato su bendra šildymo sistema energinio naudingumo sertifikatu, buto energinio naudingumo sertifikatas - tokio paties buto tame pačiame daugiabučiame pastate energinio naudingumo sertifikatu arba tipiniu Vyriausybės įgaliotos institucijos parengtu ir paskelbtu energinio naudingumo sertifikatu, priskiriant žemiausią energinio naudingumo klasę.
5. Dėmesys detalėms
Butas gali atrodyti gražiai, bet svarbu įvertinti langų orientaciją, kaimynystę, garso izoliaciją.
- Į apžiūrą kvieskite inžinierių, NT vertintoją ar specialistą.
- Fizines būsto būklės problemas
- Garso izoliaciją, kaimynus, aplinką
- Sąnaudas (komunaliniai, šildymo tipas)
Palyginkite:
- Nauja ar sena statyba?
- Miesto centras ar periferija?
- Butas ar namas, su kiemu ar be jo?
6. Sandorio užbaigimas
Sandorio užbaigimo etapai:
- Sudarykite preliminarią sutartį (jei reikia)
- Notaro registracija
- Turto registravimas Registrų centre
7. Nekilnojamojo turto brokeris
Jei norite parduoti savo būstą ar sklypą sklandžiai, už teisingą kainą ir be bereikalingo streso - galite kreiptis į nekilnojamojo turto brokerį.
Nors turto vertės nustatymo metodai yra svarbūs, pasirinkimas, kas jums padės šiame procese, taip pat yra labai svarbus.
Patarimas: Nepasikliaukite tik NT agentu - samdykite savo atstovą (teisininką ar vertintoją).
1. Būsto pasirinkimas
Klientas kreipiasi į pardavimo atstovus, apžiūri jį dominančius projektus bei jo poreikius atitinkančius butus ir išsirenka jam patinkantį būstą.
2. Būsto rezervavimas
Dažnu atveju patikusį būstą klientas gali rezervuoti žodžiu, finansiškai neįsipareigodamas. Dalis NT plėtotojų sutinka butą rezervuoti keletui darbo dienų, kiti - net savaitei. Tuo tarpu galima savo sprendimą geriau apgalvoti, pasitarti su banku. Tačiau būna atvejų, kai nemokama rezervacija negalima, sprendimą reikia priimti iškart arba rizikuoti, kad butas bus nupirktas.
3. Sprendimas dėl būsto įsigijimo
Klientas, apsisprendęs dėl būsto, kurį nori įsigyti, apdailos įrengimo ir būstui įsigyti skiriamos sumos, kreipiasi į pardavimo atstovą (būsto paskolos atveju - gavęs preliminarų atsakymą dėl paskolos dydžio iš banko).
4. Preliminari būsto pirkimo-pardavimo sutartis
Preliminari būsto pirkimo-pardavimo sutartis yra derinama ir pasirašoma su pardavimo atstovu. Ja klientas įsipareigoja įsigyti būstą.
5. Užstatas
Užstato dydis gali svyruoti nuo kelių šimtų eurų iki 15 proc. nuo turto vertės. Sutarto dydžio užstatas turi būti sumokėtas į sąskaitą, nurodytą Preliminarioje sutartyje, per 1-10 kalendorinių dienų nuo Preliminarios sutarties pasirašymo. Siekdami konkurencinio pranašumo, kai kurie NT plėtotojai sutinka užstatą gauti dalimis pagal suderintą grafiką (pavyzdžiui, iki statybų pabaigos). Kaina: iki 15 proc. nuo turto vertės.
6. Pranešimas Nr. 1: dėl būsto perdavimo
Prieš pat užbaigiant statybas, jeigu namas yra statomas, arba sutartą dieną, jeigu namas pastatytas, gaunamas kvietimas nurodytą dieną atvykti ir priimti atliktų darbų - pasirašyti darbų atlikimo aktą. Kai kurie NT plėtotojai būstą perduoda pirkėjui prieš pasirašant notarinę pirkimo - pardavimo sutartį tam, kad būtų galima kuo anksčiau pradėti apdailos darbus, kiti - po notarinės sutarties arba po galutinio apmokėjimo.
7. Būsto perdavimas pirkėjui
Būsto perdavimo metu pasirašomas darbų atlikimo aktas. Nuo šios dienos pirkėjas gali pradėti būsto apdailą. Taip pat nuo būsto perdavimo momento pirkėjas yra atsakingas už visas eksploatacines ir administracines būsto išlaidas. Būsto pirkėjui pradedamos teikti komunalinės paslaugos, už kurias jis moka tiesiogiai paslaugų tiekėjui arba namo administratoriui.
8. Susitarimas su banku dėl būsto paskolos
Jeigu būstas įsigyjamas naudojantis paskola, bankas suformuoja klientui pasiūlymą arba išduoda garantinį raštą. Arba pasirašoma kredito sutartis, kurioje įtvirtinamos visos paskolos ilguoju laikotarpiu galiojančios sąlygos bei banko marža. Pirkėjas su banku pasirašo Būsto paskolos sutartį ne anksčiau nei likus 6-12 mėnesių iki statybų pabaigos ir gali būti tikras, kad, praėjus šiam laikotarpiui, kai namas bus pastatytas, banko sąlygos nesikeis. Pirkėjas bus užtikrintas, kad būstą galės įsigyti su paskola.
9. Turto vertinimas
Jeigu reikalauja bankas, detalųjį turto vertinimą atlieka bankui priimtini turto vertintojai. Bankai dažniausiai nereikalauja papildomo didžiųjų NT plėtotojų turto vertinimo, todėl klientas gali būti tikras, kad turtas bus įvertintas pirkimo kaina. Kaina: 120-150 Eur.
10. Pastato energinis sertifikatas
Prieš pasirašydamas su pardavėju notarinę būsto pirkimo-pardavimo sutartį, pirkėjas yra supažindinamas su pastatui išduotu energinio naudingumo sertifikatu.
11. Notarinė būsto pirkimo-pardavimo sutartis
Notarinė būsto pirkimo-pardavimo sutartis pasirašoma nurodytame notaro biure. Notarines išlaidas apmoka klientas. Kaina: 0,45 proc. nuo turto vertės - fiziniams asmenims, 0,5 proc. nuo turto vertės - juridiniams asmenims
12. Turto registravimas
Turto nuosavybė registruojama VšĮ „Registrų centras“. Nuosavybę registruoja notaras. Kaina: 25-200 Eur.
13. Sutartis su administratorium
Pirkėjas, pasirašydamas būsto notarinę sutartį, pasirašo sutartį su pastatą administruojančia įmone.
14. Būsto paskolos sutartis
Pirkėjas, pristatęs notarinę pirkimo-pardavimo sutartį bankui, pasirašo su juo būsto paskolos sutartį. Sutarties administravimo mokestis mokamas pagal banko įkainius. Banko atsiskaitymas už įsigytą būstą įvykdomas, kai pirkėjas atlieka šiuos veiksmus: pasirašo notarinę būsto pirkimo-pardavimo sutartį, registruoja ir apdraudžia turtą, registruoja įkeitimo lakštą. Kaina: 0,2-0,4 proc. nuo paskolos sumos.
15. Turto draudimas
Turtas turi būti apdraustas banko naudai banko rekomenduotoje draudimo bendrovėje. Kaina: 30-100 Eur per metus
16. Įkeitimo lakšto registravimas
Įkeitimo lakštą hipotekoje registruoja pasirinktas notaras. Kaina: 0,2 proc. nuo turto vertės + 50 Eur - fiziniams asmenims. 0,3 proc. nuo turto vertės + 50 Eur - juridiniams asmenims.
17. Visiškas kliento atsiskaitymas su pardavėju
Klientas privalo per 30 d. nuo notarinės sutarties pasirašymo registruoti ir apdrausti turtą, taip pat registruoti įkeitimo lakštą, kad bankas galėtų pervesti pinigus pardavėjui už pirkėjo perkamą turtą.
18. Pranešimas Nr. 2: dėl visiško atsiskaitymo
Per 30 d. nuo pinigų pervedimo į pardavėjo sąskaitą pirkėjas kreipiasi į pardavėją dėl pažymos apie visišką atsiskaitymą. Išduota pažyma turi būti registruota VĮ „Registrų centras“.
19. Komunalinės paslaugos
Pirkėjas, pasirašęs notarinę būsto pirkimo-pardavimo sutartį, sudaro tiesioginę paslaugų sutartį su elektrą, šilumą, vandenį tiekiančiomis įmonėmis.
20. Apdaila
Apdailos darbai vidutiniškai trunka apie 3-4 mėnesius. Interjero projektas dažniausiai kuriamas 1-2 mėnesius, todėl tuo reikėtų pasirūpinti iš anksto. Vis dažniau butai parduodami su visa apdaila, nes, perkant būstą su statytojo apdaila, yra galimybė gauti iki 85 proc. dydžio paskolą nuo bendros pirkinio sumos: būstas + apdaila + automobilio stovėjimo vieta + sandėliukas. Kaina: nuo 350 Eur už 1 kv. m.
21. Laimingas įsikūrimas
Atlikę visus būsto įsigijimo žingsnius galite įsikurti naujuose namuose ir lengviau atsikvėpti.
tags: #nekilnojamo #turto #isigijimas