Nekilnojamasis turtas visuomet buvo laikomas patikima investicija, sudarančia nemažą žmogaus turto dalį ir tenkinančia vieną iš svarbiausių poreikių. Investicijos į nekilnojamąjį turtą yra vienas patraukliausių bei populiariausių investavimo būdų. Per pastarąjį dešimtmetį nekilnojamojo turto kainos daugelyje pasaulio šalių paaugo nuo keliasdešimties iki kelių šimtų procentų. Lietuvoje būsto kainų augimas buvo ypatingai spartus: nekilnojamojo turto kainos per dešimt metų atskiruose rinkos segmentuose paaugo daugiau nei keturis kartus.
Per pastarąjį dešimtmetį sparčiai augusių nekilnojamojo turto kainų kilimo fenomenas sukėlė kalbas apie nekilnojamojo turto rinkoje susiformavusį kainų „burbulą“, vėliau sumažėjusios būsto kainos rodė galimą “burbulo” subliuškimą ir atsirandančią nekilnojamojo turto krizę. Straipsnio tikslas - įvertinti makroekonominių rodiklių įtaką nekilnojamojo turto kainų kitimui.
Nekilnojamojo turto versle galutinis investicijų pelningumas tiesiogiai priklauso nuo turimų patikimų ir išsamių duomenų, kuriais remiantis priimami efektyviausi sprendimai. Mūsų tyrimų ir analitikos specialistai supažindins su naujausiais NT rinkos duomenimis, suteiks informacijos ir vertingų įžvalgų apie aktualias rinkos tendencijas, pokyčius, finansines galimybes. Mūsų ekspertai rengia reguliarias nekilnojamojo turto rinkos aktualijas atspindinčias apžvalgas, kurios viešai skelbiamos Ober-Haus svetainėje.
Ober-Haus kiekvieną mėnesį skelbia butų kainų pokyčių duomenis, kuriuos taip pat pateikia ir interaktyvioje skaičiuoklėje. Tai patogus įrankis, kuris parodo, kaip kito butų kainos penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose pasirinktu laikotarpiu.
Lietuvos gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkos analizė atskleidė, kad nuo 2005 iki 2008 metų gyvenamojo nekilnojamojo turto kainos augo sparčiai ir per šiuos 3 metus kainos padidėjo beveik pusantro karto. Tuo tarpu dėl ekonominės krizės Lietuvoje būsto kainos smarkiai krito nuo 2008 iki 2010 metų ir grįžo į pradinę 2005 metų situaciją (kalbant apie gyvenamojo nekilnojamojo turto kainas).
Smarkiai išaugusios gyvenamojo būsto kainos susilaukia įvairių vertinimų bei ateities prognozių. Tačiau daugelis ekspertų pritaria nuomonei, kad šių metų augimas buvo pernelyg spartus ir fundamentalaus pagrindo neturi. Tokį kainų šuolį lėmė paklausos bei pasiūlos neatitikimas, mat paklausa smarkiai išaugusi, o pasiūlą riboja sąlyginai nedidelis tinkamų gyvenamajai statybai sklypų skaičius bei detaliųjų planų ruošimo vilkinimas.
Nepaisant būsto kreditavimo sąlygų gerėjimo, išaugusios nekilnojamojo turto kainos reikalauja iš gyventojų vis didesnių kreditų, kuriuos paimti reikės didesnių pajamų. Kadangi gyventojų atlyginimai neaugo taip sparčiai, vėliau ar anksčiau teks laukti kol potencialių pirkėjų pajamos prisivys būsto kainas, su sąlyga, jog nesikeis skolinimosi sąlygos, kurios pagal prognozes artimiausiu metu turėtų išlikti panašios dabartinėms. Jei toks atotrūkis ir toliau laikytųsi ar didėtų, ateityje galima tikėtis sulaukti būsto kainų smukimo.
Buvo išsiųstas klausimynas 50 ekspertų, iš kurių gauti 46 atsakymai. Klausimyną sudarė 10 klausimų, pagal kuriuos buvo išsiaiškinta, su kokiomis problemomis ekspertai susiduria prognozuodami gyvenamojo nekilnojamojo turto rinką, kokios yra ateities prognozės.
22 mln. EUR nekilnojamo turto ir 300 akcijų portfelis – kaip visa tai valdoma? Algirdas Pukis | #51
Būsto paklausa Vilniuje
Vis dar didžiulę paklausą išlaiko naujos statybos būstai įvairiuose Vilniaus rajonuose. Tradiciškai brangiausias būstas išlieka Senamiestyje, Užupyje bei Centre, ne daug nuo jų atsilieka ir butai esantys prestižiniuose rajonuose (Antakalnyje, Naujamiestyje), ypač Žvėryne. Nepaisant to, jog kainos iš pirmo žvilgsnio atrodo itin aukštos, jas pateisina sąlyga, kad sklypų šiuose rajonuose, tinkamų gyvenamajai statybai pasiūla išliks itin ribota ir ateityje.
Brangiausiuose Vilniaus rajonuose kainomis nedaug teatsilieka ir senos statybos butai, kurių kainas palaiko tos pačios priežastys kaip ir naujos statybos butų, bei prisideda tai, kad tokie senos statybos butai laikomi itin patikima ilgalaike investicija. Paklausa neblėsta ir naujos statybos butams, esantiems naujuosiuose bei senesniuosiuose miegamuosiuose rajonuose. Ypač sunku nusipirkti kokybiškesnį nedidelį - vieno/dviejų kambarių naujos statybos butą už patrauklią kainą.
Naujos statybos būstų privalumai
Naujos statybos butai pirkėjams priimtinesni ne tik dėl eksploatacinių savybių, bet labai daug reikšmės ir faktas, kad perkant naujos statybos butus kreditavimo sąlygos yra žymiai lankstesnės ir patrauklesnės. Gal būt ši paklausa ir būtų patenkinta dabar pastatomų naujų daugiabučių, tačiau ją dar labiau išpučia spekuliaciniais tikslais perkami butai, taip pat prisideda ir iš užsienio grįžtantys lietuviai, kurie dažniausiai linkę uždirbtus pinigus investuoti į nekilnojamąjį turtą.
Susidėjus visiems šiems veiksniams ir susiformavo kaip tik dabar rinkoje jaučiamas pasiūlos trūkumas. Deja, tuo bando pasinaudoti kai kurios bendrovės, siekdamos kuo greičiau pastatyti naujų gyvenamosios paskirties objektų, neatsižvelgdamos į jų kokybę ar išliekamąją vertę. Dėl šios priežasties naujos statybos butų pirkėjai turėtų būti budrūs ir rinktis būstą atsižvelgiant ne vien tiktai į kainą, bet ir savybes, įtakojančias gyvenamojo būsto vertę.
Butų kainų indeksai didžiuosiuose Lietuvos miestuose. Šaltinis: Ober-Haus
Senos statybos butai
Miegamuosiuose rajonuose senos statybos butų kainos tiesiogiai priklausomos nuo naujos statybos būsto kainų kitimo. To pasėkoje smarkiai pabrango ir senos statybos butai. Juos dažniausiai renkasi pirkėjai, neišgalintys nusipirkti norimo ploto naujos statybos būsto, tačiau vis tiek norintys investuoti į nekilnojamąjį turtą, ar tiesiog manantys, jog pirkti tai vienareikšmiškai geriau nei jį nuomotis.
Kadangi skirtumus tarp senos bei naujos statybos butų lemia funkcinis bei moralinis nusidėvėjimai, reikia atkreipti dėmesį, kad juos sudaro eksploatacinių savybių neatitikimas šiuolaikinėms, vidinio išplanavimo nepatogumas, pastato fasado vaizdas, laikančiųjų ir kitų konstrukcijų, vamzdynų nusidėvėjimas. Žvelgiant į ateitį, svarbus veiksnys bus kaip sėkmingai įsibėgės senos statybos daugiabučių renovacijos programa.
Individualūs namai
Smarkiai išaugus butų kainoms vis daugiau gyventojų galvoja apie individualų namą miesto ribose ar priemiestyje. Nors pakilo ir žemės, tinkamos individualiųjų namų statybai, kainos, tačiau ne taip ženkliai kaip skirtos daugiabučių statybai. Gyventi nuosavame name nuo seno daugelio miesto gyventojų noras, o dabar kylant pragyvenimo lygiui vis daugiau žmonių ryžtasi tai įgyvendinti.
Be abejo, individualių namų kainos prestižiniuose rajonuos dėl itin brangios žemės labai aukštos, tačiau jų ir rinka nėra didelė. Didžiąją individualių namų rinkos dalį sudaro pigesni, vidutinio gyvenamojo ploto namai, išsidėstę įvairiose gyvenamosiose teritorijose. Paklausiausi, tačiau ir brangiausi tai šiuolaikiškos statybos bei išplanavimo būstai, turintys patogų privažiavimą bei visas komunikacijas.
Dėl gyvenamiesiems namams skirtos žemės trūkumo sparčiai vyksta pokyčiai sodų bendrijose, keičiant paskirtį į gyvenamąją ir statant būstus. Statybos žemės ūkio paskirties sklypuose dėl stringančio paskirties keitimo vystosi lėčiau. Individualių namų statybas sparčiau vystytis skatina ir tobulėjanti bankų siūloma kreditavimo sistema, tačiau kol kas individualiųjų namų kreditavimas vis dar labiau komplikuotas nei naujos statybos butų.
Statybos tendencijos
Statant naujus gyvenamuosius namus populiariausi pastatai yra vidutinio ploto - nuo 120 iki 200 kv.m, dviejų aukštų, su didele svetaine bei 3-4 miegamaisiais kambariais. Statomi tiek plytų mūro, tiek įvairių blokelių statiniai, kiek rečiau kitų konstrukcijų - karkasiniai, mediniai. Tačiau svarbu ne tiek pačios konstrukcijos tipas, kiek kokybė ir funkcionalumas.
Nes dažnai fizinių asmenų pardavimui statomi namai yra itin nekokybiški, ir ne visada laikomasi nustatytų statybos reikalavimų, dėl to namą geriau pirkti iš savo vardu besirūpinančios kompanijos, kuri vykdytų savo garantinius įsipareigojimus.
tags: #nekilnojamo #turto #kainu #kitimas