Nekilnojamojo Turto Mokestis Nuo Pastato Baigtumo Datos: Kas Keičiasi Lietuvoje?

Nekilnojamojo turto pardavimas yra svarbus ir dažnai sudėtingas procesas, kuris susijęs ne tik su pačiu turto įsigijimu ar pardavimu, bet ir su mokesčiais. Pirkėjai ir pardavėjai turi turėti pakankamai informacijos šia tema, kad būtų galima išvengti galimų problemų ir brangių klaidų. Lietuvoje nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai yra taikomi tiek fiziniams, tiek juridiniams asmenims.

Iki šiol Lietuvoje susiklosčiusi praktika pasikeitė: nekilnojamas turtas jo pirkėjui dažnu atveju buvo parduodamas su daline apdaila, t. y. įregistravus 85 proc. statinio baigtumą. Pagal Statybos įstatymo nuostatas statyba laikoma užbaigta tuo atveju, kai yra atlikti visi projekte numatyti statybos darbai, išduotas statybos užbaigimo aktas arba surašyta deklaracija apie statybos užbaigimą. Norėdamas įregistruoti 100 proc. statinio baigtumą, nekilnojamojo turto vystytojas statinio projekte neprivalo numatyti ir suprojektuoti, kaip atrodys ir bus įrengti butai. Kitaip sakant, daugiabučio gyvenamojo namo projektas gali būti parengtas ir su nebaigta tam tikra apdaila. Tuomet norint fiksuoti 100 proc. baigtumą nėra ir prievolės įrengti butus. Įrengti butus būtina tik tada, jei tai numatyta statinio projekte.

Šias sąlygas atitinkančio šimtaprocentinio statinio statybos baigtumo reikalavimą ketinama taikyti tik patalpų, esančių gyvenamosios paskirties, trijų ir daugiau butų pastatuose, ar gyvenamosios paskirties patalpų, esančių kitų paskirčių pastatuose, nuosavybės teisės perleidimui. Tačiau atnaujintas teisinis reglamentavimas nepakeitė negyvenamųjų patalpų, pavyzdžiui, loftų ar kūrybinių dirbtuvių, bei individualiųjų gyvenamųjų namų įsigijimo tvarkos.

Aplinkos ministerija Eltai pabrėžė, kad 100 proc. baigtumo reikalavimas individualiems gyvenamiesiems namams, kotedžams ir pan. nebus taikomas.

100 proc. baigtumo koncepcija neapriboja būsto su daline apdaila pardavimo, jei toks butų įrengimo lygis bus numatytas pastato projekte. Pirkėjai ir toliau galės įsigyti butus su daline apdaila ir juos įsirengti pagal savo norus.

Šiuo metu mažiausi reikalavimai daugiabučių gyvenamųjų namų vidaus apdailos darbams 100 proc. baigtumui yra šie: įstatyti langus, palanges ir įėjimų į patalpas duris, patalpose, kuriose neprivaloma užbaigti apdailą atitvarų paviršius parengti dažymui, plytelių ar tapetų klijavimui ir įrengti pagrindus grindų dangai. Taip pat turi būti įrengtos funkcionuojančios ir atitinkančios nustatytus reikalavimus inžinerinės sistemos, užbaigta bendrojo naudojimo patalpų ir kitų bendrojo naudojimo objektų apdaila.

Iki įstatymo pakeitimų įsigaliojimo šiuos ministro įsakymu nustatytus reikalavimus planuojama pakartotinai peržiūrėti, aiškiai atskiriant tuos darbus, kuriuos užbaigti gali pats gyventojas, ir tuos, kuriuos privalo užbaigti viso pastato statytojas.

Statybos įstatymo pakeitimuose numatytas ribojimas - gyvenamąsias patalpas įsigyti tik esant 100 proc. pastato baigtumui - taikomas tik notaro tvirtinamoms nuosavybės teisės perleidimo sandorių sutartims. Gyventojai su nekilnojamojo turto vystytoju ir toliau galės sudaryti preliminarią nepastatyto buto pirkimo-pardavimo sutartį. Tačiau pastaroji notaro galės būti patvirtinta tik tuomet, kai vystytojas registruos 100 proc. pastato baigtumą. Aplinkos ministerija šį sprendimą pristatė kaip priemonę apsaugoti gyventojus nuo situacijų, kai projektas neužbaigiamas iki galo, nors pinigai paimami. Anksčiau butus buvo galima įsigyti pasiekus 80-85 proc. baigtumą.

„Dabar, prieš pradedant pasirašyti notarinius pirkimo-pardavimo sandorius su klientais, reikalaujama visiško projekto užbaigimo iki smulkiausių detalių.

Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) prezidentas Mindaugas Statulevičius sako, kad asociacija dėl patirties įgyvendinant 100 proc. baigtumo prieš pasirašant notarinius sandorius reikalavimą apklausė narius, būsto rinkos dalyvius. Maždaug pusė atsakiusių teigia, kad šis reikalavimas veiklą paveikė labiau neigiamai arba neigiamai ir skaičiuoja apie 5-10 proc. „Tačiau net ne padidėjusi projektų savikaina, jų vertinimu, yra didžiausias iššūkis. Rinkos dalyviai akcentuoja, kad projekto užbaigimas užsitęsia iki pusės metų - dėl įvairių su projekto baigtumu, infrastruktūros perdavimu susijusių formalių veiksmų, kurių terminus prognozuoti sunku. Per tą laiką pirkėjai turi apribotą prieigą prie rezervuoto savo turto, negali sudaryti notarinio sandorio ir pradėti įrengimo. Šiandieninėje situacijoje, kai pakankama būsto pasiūla yra itin svarbus įrankis jo įperkamumo užtikrinimui, laiko sąnaudos yra labai svarbus veiksnys. Todėl tikrai kyla pagrįstas klausimas, ar reikalavimas projektą pabaigti 100 proc. prieš pasirašant notarinius sandorius, buvo geras, visapusiškai įvertintas sprendimas“, - akcentuoja M. Statulevičius.

„Citus“ teisininko Silvestro Sušickio vertinimu, paradoksalu, bet reikalavimas taikomas tik gyvenamosioms patalpoms. Kitaip tariant, loftai, kūrybinės dirbtuvės ar net individualūs namai, realiai sudarantys ganėtinai reikšmingą dalį paklausos, gali būti parduodami ir nebaigti. Taip pat įstatymų leidėjai nemąstė apie kitą etapą - rezervacijas ar avansinius mokėjimus dar nepastatytiems butams. Absoliuti dauguma plėtotojų, pasiekę 80-85 proc. baigtumą, parduoda didžiąją dalį projekto. „Vienadieniai“, nepatyrę žaidėjai, kurie galėtų kelti riziką pirkėjams, tokį projektą greičiausiai nutrauktų anksčiau - dar iki 80 proc. baigtumo. Taigi, priimtas reikalavimas greičiausiai „baudžia“ ne rizikingiausius, o visą rinką“, - pabrėžia S. Sušickis.

Tačiau ir dabartiniu atveju plėtotojas negali gauti lėšų iš pirkėjo tol, kol nepasiekia 100 proc. baigtumo. „Na, o laukiantieji įsikėlimo į savo svajonių būstą ir norintys anksčiau pradėti jį įsirengti (kol nėra 100% baigtumo) pirkėjai, vis tiek investuoja asmenines lėšas į turtą, kurio dar neturi nuosavybėje. Jeigu tikslas iš tiesų yra apsaugoti gyventojus - sprendimas turėtų būti visapusiškas: įvesti papildomų garantijų mechanizmus (pvz., saugiklių sistemą preliminariosiose sutartyse, draudimo modelius, depozitus), bet ne stabdyti rinką formalumu.

Statybos įstatymo pataisa, reikalaujanti 100 proc. baigtumo, formaliai padidino saugumą, tačiau praktiškai sumažino būsto įperkamumą, prailgino projektų terminus, nepašalino kituose etapuose galimų rizikų ir dar labiau supainiojo pirkėjus rinkoje - ko jie gali tikėtis. Pirkėjui turi būti svarbiausia, ar objektas realiai funkcionuoja ir gali būti naudojamas pagal paskirtį, o dokumentinis 100 proc. Tokie sprendimai, jo vertinimu, turėtų būti priimami prieš tai atidžiai įvertinus tiek praktinį, tiek ekonominį jų poveikį pirkėjams ir visai rinkai. Galbūt vertėtų rasti balansą tarp pirkėjų apsaugos ir rinkos efektyvumo? Dabartinė situacija neatitinka nei pirkėjų, nei atsakingų plėtotojų interesų, o būsto įperkamumas Lietuvoje ir taip yra vienas prasčiausių Europoje.

„Atstovaujame svarbiausiems NT plėtros rinkos dalyviams, iš esmės - visai rinkai ir turime praktiką, praėjus tam tikram laikotarpiui po reikalavimų įsigaliojimo, pamačius, kaip reglamentavimas veikia „gyvenime“, atlikus jo poveikio monitoringą, kreiptis į ministeriją ir diskutuoti, kaip situaciją spręsti, kaip tobulinti priimtus sprendimus arba ieškoti naujų. Šįsyk taip pat tai darysime, tikėtina, jau šį rudenį“, - kalba LNTPA prezidentas.

Po nekilnojamojo turto pardavimo gautas pelnas yra apmokestinamas Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) 15 proc. tarifu.

Gyventojų pajamų mokestis apskaičiuojamas taip: (pardavimo pajamos - įsigijimo kaina - leidžiami atskaitymai) x 15 proc.

Nekilnojamojo turto pardavimo pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą, tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.

Gautas pelnas, pardavus nekilnojamąjį turtą, neapmokestinamas GPM, jeigu parduotas turas buvo išlaikytas 10 metų nuo įsigijimo momento iki pardavimo. Gautas pelnas, pardavus nekilnojamąjį turtą, neapmokestinamas GPM, jeigu parduotas turas buvo išlaikytas trumpiau nei 10 metų nuo įsigijimo momento iki pardavimo. Tačiau šį turtą paveldėjote arba gavote dovanų iš pirmos eilės giminaičių ir pardavimo metu užsisakėte retrospektyvinį turto vertinimą paveldėjimo datai. O turto pardavimo kaina buvo tokia pat arba mažesnė už retrospektyvinio vertinimo metu nustatytą kainą. Taip būna praėjus neilgam laiko tarpui (1-3 metams) nuo paveldėjimo datos, jei nėra labai stiprių nekilnojamojo turto kainų svyravimų.

Pardavus gyvenamąjį būstą GPM nereikia mokėti ir tuo atveju, jeigu ne trumpiau nei 2 metus iki būsto pardavimo jame buvo deklaruota gyvenamoji vieta. Pardavus gyvenamosios paskirties būstą, kuriame buvo deklaruota gyvenamoji vieta mažiau negu 2 metus, o gautos pardavimo pajamos per vienerius metus buvo panaudotos kito busto įsigijimui, nesvarbu, ar Lietuvoje, ar kitoje ES šalyje. Ten taip pat buvo deklaruota gyvenamoji vieta. Šiuo atveju irgi išvengsite gyventojų pajamų mokesčio.

Nuolatinis Lietuvos gyventojas einamaisiais metais gautas nekilnojamojo turto pardavimo pajamas turi deklaruoti iki sekančių metų gegužės 2 d.

Jei esate deklaravę išvykimą iš Lietuvos pajamas gautas iš nekilnojamojo turto pardavimo turi deklaruoti per 30 kalendorinių dienų.

Nebaigtas statyti būstas laikomas tada, kai pastato ar buto baigtumas yra nustatytas mažesnis negu 100 proc. dėl nebaigtų statybos darbų. Būsto statybų baigtumo lygis nurodomas procentine išraiška, kuris dažnu atveju potencialiems pirkėjams gali sukelti neaiškumą, kas į nurodytą baigtumo lygį (procentus) turi įeiti. Pastato ar jo dalies (buto) baigtumas įprastai nurodomas turto kadastrinėje byloje, kurią parengia matininkas. Būtent jis apskaičiuoja, kokio baigtumo būstas yra pastatytas kadastrinių matavimų atlikimo metu.

„Pagal galiojančius teisės aktus pastato 100 proc. baigtumas laikomas atliktu tada, kai pastatytos visos pastato konstrukcijos ir įrengtos inžinerinės sistemos pagal pastato (jo dalies) statybos (rekonstravimo, kapitalinio remonto) projektą. Kitaip tariant, pastato ar jo dalies baigtumas yra kadastro duomuo, parodantis, kiek procentų pastato (jo dalies) yra pastatyta pagal projektą. Norint gauti atitinkamą pastato baigtumo procentą, reikia apskaičiuoti, kiek procentų vadinamojo lyginamojo svorio sudaro trūkstamų konstrukcinių elementų (langų, durų, vidaus ar išorės apdailos ir pan.) vertė būsto projekto mastu, t. y. iš esmės, kiek būsto įrengimo elementų trūksta iki visiško projekto išpildymo“, - tikino ji.

L.Liogės pabrėžia, kad konstrukcinių elementų, kurie pagal pastato projektą neturi būti įrengiami konkrečiame pastate, įtaka pastato ar jo dalies (buto) baigtumui nevertinama. Pavyzdžiui, jei pastate nėra vidaus apdailos, pertvarų, dujų ir šie elementai nėra numatyti pastato projekte, šių elementų minėti lyginamieji svoriai skaičiuojant baigtumo procentą neatimami.

Taip pat reiktų žinoti, kad jeigu būste atliksite tokius darbus, kurie nenumatyti projekte, tačiau atliksite mažiau projekte nurodytų darbų, atitinkamai ir būsto baigtumo lygio nustatymui papildomi, projekte nenumatyti, bet faktiškai atlikti darbai nebus vertinami rengiant kadastrinę bylą, kurioje ir nurodomas turto baigtumo lygis.

Kalbant apie statybų darbų baigtumo apskaičiavimą, pabrėžtina, kad įstatymų nuostatos tiksliai neįvardija, ką galima laikyti 80 proc. turto baigtumu, o nurodyti apskaičiavimo metodai iš esmės vertinami konkrečiu atveju atitinkamos srities profesionalų.

Vis dėlto, anot L.Liogės, pagal įprastą praktiką 80 proc. buto baigtumą sudaro paruoštos statybinės konstrukcijos, būste įrengtos inžinerinės sistemos: šildymas, vandentiekis, karšto vandens tiekimas, nuotekų šalinimas ir (ar) dujų tiekimas. Namo 80 proc. baigtumas galėtų būti laikomas pastatyta namo dėžutė su išorine apdaila, į kurį atvestas vandentiekis, šildymas (išvedžiota šildymo sistema), elektra bei įrengti nuotekų šalinimo įrenginiai, taip pat įmontuotos durys, langai, grindų pagrindas (juodgrindės). Kiti 20 proc. galėtų būti būsto projekte numatyti likusieji darbai: grindų pilnas įrengimas (su apdailos medžiagomis), sienų pilna apdaila (glaistymas, dažymas ar pan.), sanitarinių mazgų įrengimas, rekuperacinės/vėdinimo sistemos įvedimas ir pajungimas (rekuperatoriaus įrenginio įrengimas), jei tokia projekte yra numatyta, kiti projekte numatyti apdailos (įrengimo) darbai.

Kaip minėta, tikslus turto baigtumo procentas nustatomas kiekvienu atveju individualiai, matininkams atlikus atitinkamus kadastrinius matavimus ir užfiksavus visus reikalingus duomenis.

L.Liogė atkreipia dėmesį, kad vystomo nekilnojamojo turto, pavyzdžiui, daugiabučio namo, 80 proc. baigtumas savaime nenurodo, jog ir konkretaus buto šiame pastate baigtumas yra būtent 80 proc. Pastato baigtumas gali skirtis nuo būsto baigtumo. „Butų baigtumo lygis aktualus vystytojui (pardavėjui), kad jis galėtų taip pat priduoti pastatą, kuriame yra butas, 100 proc. baigtumu. Todėl dažnu atveju įsigijus būstą daugiabutyje yra nustatomi pirkėjui griežtesni turto 100 proc. baigtumo įrengimo reikalavimai ir terminai, kurių neatlikus sutrikdoma pastato statybų užbaigimo procedūra, atliekama vystytojo (statytojo)“, - sakė ji.

Svarbu žinoti, kad pagal teisės aktus pastatytą naują daugiabutį galima naudoti tik gavus statybos užbaigimo aktą ir įregistravus jį Nekilnojamojo turto registre. „Jei daugiabučiui nėra išduotas statybos užbaigimo aktas ir jis neregistruotas Nekilnojamojo turto registre, tokiame pastate gyventi draudžiama. Neužbaigtame statyti daugiabutyje galima tik vykdyti statybos darbus, o gyventi ar vykdyti kitokią veiklą ‒ ne“, - tikino L.Liogė.

Teisininkės teigimu, lankymasis ir nuolatinis gyvenimas nebaigtos statybos būste gali būsto savininkams ir (ar) vystytojams (pardavėjams) sukelti taip pat neigiamų pasekmių: savivaldybių administracijos gali taikyti administracinę atsakomybę už neužbaigtų statyti ir neregistruotų statinių naudojimą.

„Be administracinės atsakomybės, taip pat gali iškilti būsto savininkams nepatogumų, norint sudaryti energijos pirkimo-pardavimo sutartis, kadangi minėtos sutartys su naujai pastatytų daugiabučių gyvenamųjų namų atskirų butų ar kitų patalpų savininkais gali būti sudaromos tik įvykdžius statinio statybų užbaigimo procedūras“, - teigė L.Liogė.

Ji atkreipė dėmesį, kad turto faktinio baigtumo įregistravimas Nekilnojamojo turto registre neturi įtakos suteikiamo kredito sumos dydžiui. Lietuvos banko patvirtintuose atsakingo skolinimosi nuostatuose numatyta, kad skolinimas grindžiamas bendros kredito sumos ir įkeičiamo būsto rinkos vertės arba kainos santykiu. Be to, minėti nuostatai numato, kad kredito sumos ir įkeičiamo būsto vertės santykis negali būti didesnis nei 85 proc. Kitaip tariant, būsto baigtumo procentas nesiejamas su būsto finansavimo procentine suma. „Tačiau įsigyjant nepilno baigtumo būstą ir norint dalį suteikto kredito panaudoti būsto įrengimui (apdailos darbams), bankų finansuojama ir išmokama ne visa apdailos darbų sąmatoje nurodyta kaina, taip pat ne daugiau kaip minėti 85 proc. apdailos darbų bei medžiagų kainos. Taigi, imant kreditą ir jį naudojant ne tik nebaigtos statybos būsto įsigijimui, bet ir įrengimui, taip pat galioja minėti atsakingo skolinimo nuostatai, kuriais vadovaujantis, asmuo turi turėti bent 15 proc. savo nuosavų lėšų apdailos darbų sumai padengti“, - aiškino ji.

Pasak L.Liogės, kai būsto baigtumas yra mažesnis nei 80 proc. baigtumo, bankai dažnu atveju taiko kitokias skolinimo sąlygas, nei aukščiau aptarta, t.y. laiko, kad finansuoja turto statybą, o ne turto su daline apdaila įsigijimą, todėl atitinkamai ir finansavimo sąlygos būna griežtesnės. Tačiau kiekvienas atvejis vertintinas individualiai ir būtent pagal konkrečią turto būklę sprendžiama, kokie reikalavimai bus keliami turto įsigijimo ar statybos finansavimui.

Nors turto nuosavybės teisės perleidimo sandoriai - pirkimo-pardavimo, dovanojimo sutartys - pas notarą galės būti pasirašomos tik įregistravus 100 proc. statinio baigtumą, tačiau vystytojai ir toliau galės sudaryti preliminariąsias sutartis įprasta tvarka.

Tikėtina, kad tokie pokyčiai gali lemti nekilnojamo turto kainų augimą dėl vystytojams ženkliai kintančių statinio užbaigimui reikalingo kapitalo kaštų, pailgėjusio projekto vystymo laiko bei reikalingo pelno atidėjimo iki visiško įsipareigojimų pagal projektą įgyvendinimo, siekiant rinkai pateikti 100 proc. Prie nekilnojamo turto kainos augimo prisidėtų ir nuolat augantys statybos kaštai, kas reiškia, kad vystytojai, sudarydami preliminariąją sutartį su pirkėjais, nenorės prisiimti tokių tolimų ateities įsipareigojimų - įrengti parduodamas patalpas už fiksuotą kainą.

Taip pat svarbu paminėti, kad atitinkamų gyvenamųjų patalpų savininkai, kurie kartu gali būti ir statinių statytojais arba užsakovais, dėl finansinių ar kitų priežasčių gali neturėti galimybių finansuoti statinio užbaigimo. Tokiais atvejais pastatų savininkai gali atsidurti keblioje situacijoje, kai patys negali užtikrinti statybos pabaigos, o taip pat ir neturi teisės parduoti jiems nuosavybės teise priklausančių gyvenamųjų patalpų, esančių nebaigtuose statyti statiniuose bei iš gautų lėšų užbaigti šių statinių statybą.

Žinoma, vystytojai ieškos būdų, kaip turto realizavimą vykdyti kuo palankesnėmis sąlygomis. Tais atvejais, kai pastato 100 proc. baigtumas apima ir pilną apdailą, tokio turto pirkėjai po aptariamų Statybos įstatymo pakeitimų praranda galimybę įsirengti būstą patys ar naudodamiesi meistrų, dirbančių su individualios veiklos liudijimais, pagalba.

Žinoma, galima situacija, kai vystytojai gali nuspręsti visus apdailos darbus pavesti atlikti patiems pirkėjams, tačiau tokiu atveju pirkėjai tai privalės atlikti net nesudarę notarinės sutarties, t. y. investuodami į projektą asmenines pinigines lėšas dar neturėdami nuosavybės teisės į būstą. Be to, dažnai dalis pirkėjų įsigytą būstą su 100 proc. baigtumu perdaro pagal savo individualius poreikius, todėl tokie pakeitimai greičiausiai negali būti laikomi orientuotais į tvarumą.

Apibendrinant, nauji reikalavimai dėl 100 proc. pastato baigtumo gali turėti įvairių pasekmių nekilnojamojo turto rinkai, įskaitant būsto įperkamumo sumažėjimą, projektų terminų pailgėjimą ir pirkėjų painiavą. Svarbu atidžiai įvertinti šių pakeitimų poveikį ir ieškoti būdų, kaip užtikrinti pirkėjų apsaugą bei rinkos efektyvumą.

tags: #nekilnojamo #turto #mokestis #kada #pastatas #baigtas