Nekilnojamojo turto paklausa ir pasiūla Lietuvoje 2012 metais

2012 metais būsto rinka išsiskyrė aktyvumu ir augančiu pirkimų-pardavimų sandorių skaičiumi. Butų rinkoje aktyvūs buvo ir vystytojai, ir pirkėjai. Individualių namų pardavimai augo ketvirtus metus iš eilės. Žemės sklypų rinka taip pat išsaugojo augimo tendencijas.

2012 metų trečiąjį ketvirtį nekilnojamojo turto (NT) rinka Lietuvoje toliau aktyvėjo. Lyginant su atitinkamu 2011 metų ketvirčiu, užregistruotas 2,5 proc. butų, 2,1 proc. individualių namų ir 3 proc. žemės sklypų pirkimo-pardavimo sandorių augimas.

Iš viso per 2012 metus Lietuvoje sudaryti 21656 butų pirkimo-pardavimo sandoriai, ir tai yra 6,8 proc. daugiau, nei 2011 metais. Žinoma, didžiausia sudarytų sandorių dalis teko trims didiesiems Lietuvos miestams - Vilniui, Kaunui, Klaipėdai - kuriuose sudaryta daugiau nei pusė visų butų sandorių.

Per metus juose sudaryti 11236 butų pirkimo-pardavimo sandoriai - 3,6 proc. daugiau nei 2011 metais.

Pirminėje butų rinkoje didžiuosiuose Lietuvos miestuose per 2012 metus parduoti 1822 naujos statybos butai - 22 proc. daugiau nei per 2011 metus. Ženklios įtakos taip išaugusiems pardavimams turėjo 2012 metais naujai atsiradusi butų pasiūla - Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje per metus atnaujinti ar naujai pradėti pardavimai net 55 projektuose, kurie pirminę būsto rinką papildė 3067 naujais butais - net 60 proc. daugiau nei 2011 metais.

Didžiąją daugumą naujai atsiradusios pasiūlos sudarė nauji projektai, kitavertus, nemažai buvo ir tokių projektų, kurie buvo pradėti vystyti prieš krizę, vėliau - užšaldyti ir vėl atnaujinti tik 2012 metais, pasitaisius situacijai rinkoje.

2012 metų pabaigoje Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje pirminėje būsto rinkos pasiūloje buvo 40 proc. daugiau neparduotų butų nei 2011 metų pabaigoje, ir šis skaičius siekė 3857 neparduotus butus.

2012 metai buvo itin aktyvūs ir individualių namų segmentui - sandorių apimtys didėjo jau ketvirtus metus iš eilės. VĮ „Registrų centras“ duomenimis, per metus visoje Lietuvoje buvo sudaryti 10205 individualių namų pirkimo-pardavimo sandoriai - 15 proc. daugiau, nei 2011 metais.

Trijuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose ir jų rajonuose individualių namų segmente sudaryta tik apie trečdalį visų individualių namų sandorių. Taigi galima teigti, jog šis segmentas kur kas populiaresnis mažesniuose miestuose.

Didėjantis individualių namų populiarumas lėmė, jog po ilgokos pertraukos, 2012 metais (daugiausia Vilniaus ir Kauno apskrityse) išaugo naujai statomų individualių namų kvartalų pasiūla.

„Inreal“ duomenimis metų pabaigoje naujai pastatytuose ar statomuose individualių namų ir kotedžų kvartaluose, buvo apie 340 neparduotų objektų.

Remiantis VĮ „Registrų centras“ duomenimis, per 2012 metus visoje Lietuvoje užfiksuoti 32228 žemės sklypų pirkimo-pardavimo sandoriai - 7,5 proc. daugiau nei 2011 metais. Antroji metų pusė buvo sėkmingesnė nei pirmoji, kai Lietuvoje buvo sudarytos atitinkamai 15719 ir 16509 pirkimo-pardavimo sutartys.

Kaip ir ankstesniais metais, daugiausia sandorių buvo sudaroma žemės ūkio bei gyvenamosios rinkos sektoriuose, mažiau - miškų ūkio bei komercinės-pramoninės paskirties rinkos sektoriuose. Dirbamos žemės kaina per metus pabrango vidutiniškai 5-10 proc. ir, priklausomai nuo derlingumo, svyravo nuo 5000 iki 12000 Lt/ ha.

Nepaisant augančių sandorių apimčių, naujų paskolų išduodama mažiau. Per pirmuosius 8 šių metų mėnesius, lyginant su atitinkamu 2011 metų laikotarpiu, buvo išduota 14,5 proc. mažiau būsto paskolų. Paskutinių pastarųjų mėnesių tendencija rodo, jog išduodama 7-9 proc. mažiau naujų būsto paskolų, nei atitinkamais 2011 metų mėnesiais. Taigi, gyventojai ir toliau nėra linkę skolintis iš bankų, ir vis daugiau sandorių finansuojama iš nuosavo kapitalo.

Analizuojant Lietuvos bankų asociacijos skelbiamus duomenis apie naujai išduodamas būsto paskolas pastebėta, jog, nepaisant gerokai išaugusių sandorių apimčių, per pirmuosius 11 praėjusių metų mėnesius buvo išduota 1,302 mlrd. Lt naujų būsto paskolų. Lyginant su atitinkamu 2011 metų laikotarpiu, tai - 12,6 proc. mažiau.

Tai rodo, jog nepaisant 2012 metais iki rekordinių žemumų sumažėjusių bankų siūlomų palūkanų normų, gyventojai neskubėjo skolintis iš bankų ir mieliau rinkosi būstą pirkti iš savo santaupų arba skolindavosi tik nežymią dalį pirkinio kainos.

Reikia pastebėti, jog rekordiškai žemos indėlių palūkanos antroje 2012 metų pusėje paskatino terminuotų indėlių mažėjimą bankuose. Tikėtina, kad dalis santaupas turinčių gyventojų nusprendė investuoti į NT, o tai prisidėjo prie bendro būsto rinkos suaktyvėjimo 2012 metais.

Būsto kainų pokyčiai Lietuvoje

Būsto rinka Vilniuje

Kaip ir įprasta, didžiausiu aktyvumu būsto rinkoje išsiskyrė sostinė, kurioje, remiantis VĮ „Registrų centras“ duomenimis, per 2012 metus sudaryti 6352 butų pirkimo-pardavimo sandoriai (vidutiniškai 529 butai per mėn.) ir tai buvo 4,8 proc. daugiau nei 2011 metais.

Pirminėje butų rinkoje 2012 metų pabaigoje Vilniuje buvo apie 2840 neparduotų naujos statybos butų. Toks neparduotų butų skaičius nedaug atsiliko nuo 2008 metų lygio ir buvo net 58 proc. didesnis už 2011 metų pabaigoje buvusių neparduotų butų skaičių. Didelis neparduotų naujos statybos butų skaičius sostinėje yra 2012 metų stambių naujų projektų rezultatas.

Per metus buvo naujai pradėti ar atnaujinti pardavimai net 40 daugiabučių projektų, kurie pirminę butų rinką papildė apie 2520 naujų butų. 2012 metais naujų rinkoje atsiradusių butų skaičius buvo net 86 proc. didesnis nei prieš metus.

Per 2012 metus Vilniuje buvo parduota apie 1410 naujos statybos butų (vidutiniškai 117 butų per mėn.) - 21 proc. daugiau nei prieš metus. Nors ir gerokai ūgtelėję, lyginant su 2011 metais, pardavimo rezultatai atsiliko nuo naujai atsirandančios pasiūlos. Pasiūlos ir paklausos santykis 2012 metų pabaigoje išaugo iki 2, t. y. projektai išparduodami vidutiniškai per 2 metus. Palyginimui, 2007 metais, NT rinkos pakilimo laikotarpiu, rinkoje esantys projektai būdavo išparduodami vidutiniškai per pusę metų, o prasidėjus sunkmečiui - vidutiniškai per 2,5 metų.

2012 metais vystytojai atsižvelgė į rinkos poreikius ir vystė paklausiausius, daugiausia ekonominės klasės projektus.

Analizuojant butų kainas pagal klases, didelių svyravimų neužfiksuota. Kainos visus metus išliko stabilios, kai kur fiksuotas nežymus 0,5-1,5 proc. kainos sumažėjimas. Vidutinė pasiūlos kaina ekonominės klasės segmente 2012 metais siekė apie 4000 Lt/kv. m, vidutinės klasės segmente - apie 5200 Lt/kv. m, o prestižinės klasės segmente - apie 8100 Lt/kv. m.

Individualių namų segmente pagal sudaromus sandorius lyderiavo Vilnius ir Vilniaus rajonas. Per 2012 metus sostinėje ir jos rajone buvo sudaryti 1276 individualių namų sandoriai - 13,5 proc. daugiau nei 2011 metais. Mieste, lyginant su 2011 metais, 2012 metais sudarytų individualių namų sandorių skaičius išaugo 23,2 proc., iki 838, o rajone atvirkščiai - sandorių skaičius sumažėjo 1,3 proc., iki 438.

Pirminėje individualių namų rinkos pasiūloje, 2012 metų pabaigoje Vilniuje ir jo apylinkėse buvo apie 110 neparduotų naujų namų. Tai - antras pagal dydį pasiūlos kiekis Lietuvoje.

Žemės sklypų rinkoje, 2012 metais Vilniuje ir Vilniaus rajone sudaryta daugiausia pirkimo-pardavimo sutarčių visoje Lietuvoje. Remiantis VĮ „Registrų centras“ duomenimis, per 2012 metus Vilniuje ir Vilniaus rajone iš viso sudarytos 2525 žemės sklypų pirkimo-pardavimo sutartys: Vilniaus mieste - 850, o rajone - 1675 sutartys. Lyginant su 2011 metais, mieste buvo sudaryta 5 proc. mažiau, o rajone - net 27,1 proc. daugiau sandorių.

Vilniaus nekilnojamojo turto rinka

Būsto rinka Kaune

Remiantis VĮ „Registrų centras“ duomenimis, 2012 metais Kaune buvo įregistruoti 2810 butų pirkimo-pardavimo sandorių (vidutiniškai 234 butai per mėn.). Tai - 3,6 proc. daugiau nei 2011 metais.

Pirminėje butų rinkoje 2012 metų pabaigoje neparduotų butų skaičius buvo 6,5 proc. mažesnis nei praėjusiais metais - apie 410 neparduotų butų. Tai vienas mažiausių naujos statybos butų pasiūlos skaičių Kaune per paskutinius 6 metus.

Per 2012 metus Kaune naujai pradėti pardavinėti vos 5 nauji projektai, kurie rinkai pasiūlė 136 naujus butus. Tai - penktadaliu mažiau, nei per 2011 metus.

Nors naujų projektų vystymas strigo ir rinkai buvo pasiūlyti vos 136 nauji butai, tačiau pardavimų rezultatai išlaikė 2011 metų lygį - per 2012 metus buvo parduoti 173 naujos statybos butai - 1,8 proc. daugiau nei prieš metus. Tokią tendenciją sąlygoja specifinė Kauno situacija - po krizės vystytojai nelinkę vystyti naujų daugiabučių projektų, o apie pusė pasiūloje esančių naujų butų yra projektuose, kurie baigti statyti iki 2010 metų.

Tokiuose projektuose didžioji dalis patraukliausių butų yra parduoti, todėl naujų butų pirkėjai turi ribotas galimybes išsirinkti lūkesčius atitinkantį būstą. Tikėtina, jog rinką papildžius naujais ir patraukliais projektais, pirminės rinkos butų pardavimų rezultatai Kaune pagerėtų.

Daugiabučių namų likvidumo rodiklis (pasiūlos ir paklausos santykis) 2012 metų pabaigoje Kaune siekė apie 2,4. NT rinkos pakilimo laikotarpiu projektų pardavimas trukdavo vidutiniškai apie 1 metus, o sunkmečio metu šis rodiklis buvo net keliolika kartų prastesnis.

Pirminės rinkos butų kainų lygis ekonominiame segmente visus metus išliko stabilus ir siekė apie 3100 Lt/kv. m. Vidutiniame segmente, metų pabaigoje rinkai papildžius nauju projektu, kainų lygis išaugo 200 Lt/kv. m ir sudarė apie 4300 Lt/kv. m. Prestižiniame segmente kainos išliko stabilios ir siekė apie 6100 Lt/kv. m.

Kauno ir Kauno rajono individualių namų segmente, per 2012 metus sudaryti 1204 individualių namų pirkimo-pardavimo sandoriai - 17 proc. daugiau nei prieš metus. Kauno mieste per 2012 metus sudaryti 549 sandoriai, o rajone - 655 sandoriai, atitinkamai 11,6 ir 22 proc. daugiau nei 2011 metais. Kauno regiono pirminės individualių namų rinkos pasiūla buvo pati didžiausia Lietuvoje - 2012 metų pabaigoje pasiūloje buvo apie 115 neparduotų namų.

Žemės sklypų rinkoje Kaune bei Kauno rajone tendencijos buvo tokios pat kaip ir Vilniaus regione - žemės rinkos aktyvumas rajone buvo keleriopai didesnis nei mieste. VĮ „Registrų centras“ duomenimis Kaune bei Kauno rajone 2012 metais sudaryti, atitinkamai, 481 ir 1457 žemės pirkimo-pardavimo sandoriai. Lyginant su praėjusiais metais, sandorių skaičius mieste sumažėjo 7,1 proc., o rajone - padidėjo 5,4 proc.

Kauno nekilnojamojo turto rinka

Būsto rinka Klaipėdoje

Klaipėdoje, remiantis VĮ „Registrų centras“ duomenimis, 2012 metais įregistruoti 2074 butų pirkimo-pardavimo sandoriai. Šis skaičius yra artimas 2011 metų sandorių skaičiui, kada buvo įregistruoti 2068 butų pirkimo-pardavimo sandoriai.

Pirminėje būsto rinkoje 2012 metų pabaigoje Klaipėdoje buvo apie 610 neparduotų naujos statybos butų. Pasiūla, lyginant su 2011 metais, padidėjo 18 proc. Pirmoje metų pusėje pasiūlos augimas suaktyvėjo, o rudeniop -prislopo.

Per 2012 metus Klaipėdoje naujai pradėti ar atnaujinti 10 projektų pardavimai, kurie rinkai pasiūlė apie 410 naujų butų. Tai - net 5,5 karto daugiau nei 2011 metais, kai rinką papildė vos apie 60 naujų butų. Daugiau nei penktadalio naujai pasiūloje atsiradusių butų pardavimai buvo atnaujinti projektuose, kurie krizės metais buvo įšaldyti.

Klaipėdoje, panašiai kaip ir Kaune, nemaža dalis - apie 30 proc. - pasiūloje esančių neparduotų naujos statybos butų yra daugiabučiuose, pastatytuose iki 2010 metų.

Aktyvumas Klaipėdoje jaučiamas ne vien iš vystytojų, bet ir iš pirkėjų pusės. Per 2012 metus Klaipėdoje parduota apie 240 naujos statybos butų (vidutiniškai 20 butų per mėn.) - net 80 proc. daugiau nei 2011 metais.

Šie skaičiai atsispindėjo ir Klaipėdos daugiabučių projektų likvidumo rodiklyje, kuris per metus sumažėjo nuo beveik 4 iki 2,5.

Analizuojant butų kainas Klaipėdoje didelių svyravimų neužfiksuota. Kainos atskirose klasėse kito daugiausia naujiems projektams papildant pasiūlą. Ekonominės klasės segmente 2012 metais vidutinė kaina nedaug nusileido Vilniaus ekonominio segmento būsto kainoms ir siekė apie 3900 Lt/kv. m, vidutinės klasės segmente - apie 4500 Lt/kv. m, o prestižinės klasės segmente - apie 6600 Lt/kv. m.

2012 metais Klaipėdoje ir Klaipėdos rajone parduoti 492 individualūs namai. Nors uostamiesčio pardavimai šiame segmente gerokai atsilieka nuo Vilniaus ir Kauno, tačiau tai - 18 proc. geresnis rodiklis nei 2011 metais, kai Klaipėdoje ir Klaipėdos rajone parduota 417 individualių namų.

Analizuojant individualių namų sandorius Klaipėdos mieste ir rajone atskirai, pastebima, jog 2012 metais, lyginant su 2011 metais, mieste užfiksuota net 27 proc. daugiau individualių namų pirkimo-pardavimo sandorių, o rajone stebėtas ne toks ryškus - 15,4 proc. - sandorių augimas.

Klaipėdos nekilnojamojo turto rinka

2013 metų apžvalga

2013 metais butų rinkoje sudaromų sandorių skaičius gerino pokrizinio laikotarpio rekordus. Vilniuje buvo parduota apie 2430 naujų butų (vidutiniškai - 203 butai per mėnesį), arba net 73 proc. daugiau nei per 2012 metus. 2013 metais Vilniuje pradėti 37 nauji daugiabučių projektai, kurie rinką papildė apie 2280 butų - apie 7,5 proc. mažiau nei 2012 metais.

Stipriai ūgtelėję pardavimai lėmė, jog 2013 metais pirmą kartą nuo krizės pradžios paklausa 6,5 proc. viršijo naujai atsiradusią pasiūlą. Bendras naujos statybos butų kainų lygis Vilniuje metų pabaigoje siekė apie 5050 Lt/kv. m ir per metus padidėjo apie 2,5 proc.

2013 metais 25 iš naujai pradėtų projektai Vilniuje didino kainas. Didžiausias kainų augimas, vidutiniškai apie 9,2 proc., pastebėtas naujai pradėtuose ekonominės klasės projektuose. Vidutinės klasės kainų augimas naujai pradėtuose projektuose siekė apie 9 proc. Prestižinės klasės segmente naujų projektų kainos augo apie 11 proc. Taip pat buvo bent 10 projektų, kurie, vykstant sėkmingiems pardavimams, vidutiniškai didino pardavimo kainą 2,5-5 proc.

Butų rinkos atsigavimas stebimas ir Kaune. Bendras per metus parduotų butų sandorių skaičius išaugo 24 proc., o naujos statybos segmente sandorių augimas siekė net 53 proc. - per mėnesį vidutiniškai buvo parduodami 22 naujos statybos butai. 2013 metais Kauno miesto naujos statybos daugiabučių rinką papildė apie 10 naujų projektų su 355 butais. Tai net 1,6 karto daugiau nei 2012 metais.

Nepaisant gerėjančių likvidumo rodiklių, per 2013 metus naujos statybos butų kainos Kaune mažėjo apie 4 proc. iki 3680 Lt/kv. m. Pasak Inreal analitikų, didžiausią įtaką tam turėjo rinką papildę ekonominės klasės nauji projektai, kurių kainos buvo apie 4 proc.

Klaipėdoje pirminėje butų rinkoje sandorių skaičius, priešingai bendroms tendencijoms, mažėjo - per metus buvo parduota apie 215 naujų butų (vidutiniškai 18 butų per mėn.) - 13 proc. mažiau nei 2012 metais. Per 2013 metus Klaipėdos rinkoje naujai pradėti ar atnaujinti 9 projektų pardavimai, kurie uostamiesčio rinką papildė apie 280 butų. Lyginant su 2012 metais, naujų butų pasiūla sumenko apie 32 proc. Bendras naujos statybos butų kainų lygis metų pabaigoje siekė apie 4200 Lt/kv.

Antrųjų namų segmente stebėtas ryškus rinkos aktyvėjimas - Palangos savivaldybėje parduota apie 190 naujos statybos butų (vidutiniškai 16 per mėnesį) ir, lyginant su 2012 metais, sandorių augimas siekė 30 proc. Neringos savivaldybėje buvo parduota apie 50 naujų butų (vidutiniškai 4 per mėnesį). Tai net 2,9 kartus daugiau, nei per 2012 metus. 2013 metais Palangoje buvo pradėti 5 projektų pardavimai, kurie rinkai pasiūlė apie 230 naujų butų - ketvirtadaliu daugiau nei 2012 metais.

Neringoje 2013 metais buvo pradėti 2 projektų pardavimai su 59 butais - 23 proc. daugiau nei 2012 metais. Bendras kainų lygis Palangoje per 2013 metus sumažėjo 1,6 proc., iki 5190 Lt/kv. m. Neringoje, dėl augančios paklausos bei rinką papildžiusių naujų projektų, bendras kainų lygis per 2013 metus augo apie 8 proc., iki 9500 Lt/kv. m.

Pastatyta gyvenamojo ploto Lietuvoje

tags: #nekilnojamo #turto #paklausa #ir #pasiula #santykis