Aktyviai prasidėję 2025 metai nekilnojamojo turto sandorių rinkoje, panašu, nežada mažinti apsukų. Pozityvūs pirkėjų lūkesčiai NT rinkoje lemia tai, kad kas mėnesį registruojama vis daugiau būsto, žemės sklypų ir kitų NT objektų pirkimo-pardavimo sandorių.
Per pirmus keturis šių metų mėnesius visoje Lietuvoje iš viso įregistruota 40,3 tūkst. pirkimo-pardavimo sandoriais perleistų NT objektų - 30,3 proc. daugiau nei 2024 metų sausį-balandį, kai buvo įregistruota 30,9 tūkst. NT objektų pardavimų. Vien tik per šių metų balandį įregistruota 11 tūkst. NT sandorių - 27,4 proc. daugiau nei pernai balandį (8,7 tūkst.) ir 6,8 proc. daugiau nei šių metų kovą (10,3 tūkst.).
Registrų centro duomenimis, būsto sandorių skaičius per pirmus aštuonis 2025 m. mėnesius buvo 26 proc. didesnis negu prieš metus. Per pastaruosius dvidešimt metų tik 2007 ir 2021 metais sandorių skaičius Lietuvoje buvo didesnis negu šiemet. Suprantama, kad 2023 ir 2024 metais būsto sandorių skaičius buvo istoriškai nedidelis, todėl vis dar matome atšokusios spyruoklės rinkoje padarinius.
Štai Registrų centro duomenų analitiko Pauliaus Rudzkio komentaras:
Artėjant vasarai galime sulaukti dar didesnio aktyvumo, kadangi šiltuoju metų sezonu paprastai padidėja žemės sklypų paklausa, daranti nemažą įtaką bendrai NT sandorių rinkos konjunktūrai.
Būsto pardavimų augimas
Šiemet visoje šalyje įregistruota 11,6 tūkst. butų pardavimų - 33,3 proc. daugiau nei 2024 metų sausį-balandį, kai buvo įregistruota 8,7 tūkst. butų sandorių. Vien tik per balandį įregistruota 3,2 tūkst. butų sandorių, arba 37,5 proc. daugiau nei 2024 metų balandį ir 5 proc. daugiau nei šių metų kovą. Vilniuje šiemet per keturis mėnesius įregistruota 4,2 tūkst. butų pardavimų, arba 47,7 proc. daugiau nei 2024 metų sausį-balandį, Kaune - 1,6 tūkst. (27 proc. daugiau), Klaipėdoje - beveik 1 tūkst. (30,8 proc. daugiau).
Per pirmus keturis šių metų mėnesius Lietuvoje įregistruota ir 3,6 tūkst. individualių gyvenamųjų namų pardavimų - 27,7 proc. daugiau nei 2024 metų sausį-balandį, kai buvo įregistruota 2,9 tūkst. namų pardavimų. Vien tik balandžio mėnesį įregistruota 1 tūkst. gyvenamųjų namų sandorių, arba 19,4 proc. daugiau nei pernai balandį ir 5,8 proc. daugiau nei šių metų kovą.
Šiais metais visoje šalyje taip pat įregistruota 18,8 tūkst. žemės sklypų savininkų pasikeitimų - 31,5 proc. daugiau nei 2024 metų sausį-balandį, kai buvo įregistruota 14,3 tūkst. žemės sklypų sandorių. Vien tik balandžio mėnesį įregistruota beveik 5 tūkst. žemės sklypų sandorių, arba 24 proc. daugiau nei pernai balandį ir 5,8 proc.
Investicijos į NT
Lietuvoje vis dažniau svarstoma apie nekilnojamąjį turtą ne tik kaip apie vietą gyventi, bet kaip apie ilgalaikį kapitalo augimo įrankį. Investavimas į NT yra laikomas viena iš saugiausių ilgalaikių investicijų formų, kurią apsprendžia net ir teisinė sistema - Civilinis Kodeksas garantuoja nuosavybės teises ir suteikia teisinę apsaugą, užtikrinant, kad savininkai gali pasitikėti savo turtu ir juo disponuoti pagal savo valią.
Investicija į būstą, siekiant jį parduoti pelningai po kelerių metų, reikalauja duomenimis grįsto mikrorajonų vertinimo. Norint priimti pagrįstą sprendimą dėl investicijos, vien tik kainų pokyčių ar ROI skaičių neužtenka. Rinkos patrauklumas ir vertės augimo greitis glaudžiai siejasi su pasiūlos ir paklausos balansu.
Pavyzdžiui, pagal „Citus“ analitikų turimus duomenis, 3 labiausiai iki šiol vertę auginę mikrorajonai yra Vilkpėdė, Užupis (įskaitant Paupį) ir Šnipiškės. Vilkpėdėje 2018 m. naujos statybos butai kainavo apie 1 565 Eur/kv. m, o 2025 metais - 3 920 Eur/kv. m, taigi, naujų butų kainos augo apie 150 proc.
Tuo tarpu mikrorajonai, kurie, tikėtina, ateityje vertę augins ribotai, yra Antakalnis, Žvėrynas, Naujoji Vilnia. Pirmuosiuose jau susiformavo aukštas kainų lygis, o plėtros galimybės - ribotos. Vilniaus mieste vis labiau ryškėja teritorijos, kurios ateityje, tikėtina, turės didžiausią NT vertės augimo potencialą. Tarp jų - Naujamiestis, Žirmūnai ir Naujininkų šiaurinė dalis.
Per pastaruosius 4,5 metų Žaliakalnio būsto kainos pakilo apie 63 proc. - nuo maždaug 2 050 Eur/kv. m 2021 m. pradžioje iki 3 350 Eur/kv. m 2025 m. gegužę. Kauno centras per tą patį laikotarpį patyrė apie 60 proc. kainų augimą - nuo maždaug 2 250 iki 3 650 Eur/kv. m.
Tuo tarpu Šančiai per tą patį laikotarpį - nuo 2021 m. pradžios iki 2025 m. gegužės - pabrango apie 53 proc., nuo 2 000 Eur/kv. m iki 3 050 Eur/kv. m. Tai vienas ryškiausių vertės šuolių Kaune, liudijantis spartų rajono transformacijos procesą.
Tarp rajonų, kurių vertė augo lėčiausiai, išsiskiria Dainava, Šilainiai ir Aleksotas. Dainavos kainos per 4,5 metų pakilo nuo ~2 000 iki ~2 500 Eur/kv. m (~25 proc.). Šilainiai startavo nuo žemiausios kainos bazės (~1 700 Eur/kv. m) ir šiuo metu pasiekė ~2 100 Eur/kv. m (~23 proc. augimas). Aleksoto kainos šoktelėjo nuo ~2 550 iki ~3 500 Eur/kv. m (~36 proc.), tačiau tai vis dar vienas iš lėčiau brangstančių rajonų.
Klaipėda ilgą laiką buvo vertinama atsargiai dėl seklesnės, mažiau dinamiškos NT rinkos. Tačiau pastaruoju metu matyti aiški struktūrinė transformacija: plėtra koncentruojasi centrinėje ir pietinėje miesto dalyse, kur vystomi modernūs daugiabučių projektai, o paklausa kyla dėl artimo atstumo iki centro ir patogios infrastruktūros.
Šiuo metu rinkos aktyvumą palaiko tiek palūkanų mažėjimo lūkesčiai, tiek pirkėjų įsitikinimas, kad būsto vertė ir toliau augs. Tai leidžia daryti prielaidą, kad 2025 m.
Naujausiais duomenimis, sutelktinio finansavimo platformos „Letsinvest“ investuotojai uždirba vidutiniškai 10,15 proc. metinę grąžą, investuodami į projektus, užtikrintus pirmine hipoteka įkeistu NT turtu.
Sutelktinio finansavimo platformoje „Letsinvest“ didelio susidomėjimo investuotojų tarpe sulaukia projektai Ispanijoje bei Portugalijoje, kadangi šių šalių NT rinkos auga bene sparčiausiai Europos Sąjungoje.
Konservatyvią strategijos kryptį sutelktinio finansavimo platforma „Letsinvest“ palaiko taikydama griežtą NT projektų atranką ir vertinimą. Tiek Ispanijoje, tiek Portugalijoje projektus analizuoja vietiniai platformos ekspertai ir juristai, puikiai išmanantys rinkos specifiką.
Būsto kainų augimas ir gyventojų lūkesčiai
Trečią 2025 m. ketvirtį gyventojų lūkesčiai dėl būsto kainų buvo istoriškai dideli, tačiau per ketvirtį jie beveik nepakito ir tai šiek tiek nuramina. Tiesa, būsto rinka lieka labai aktyvi ir paskutinį metų ketvirtį lūkesčiai dėl būsto kainų gali vėl padidėti tikintis, kad pirkėjų netrūks ir kitąmet, o paklausą skatins ir iš pensijų fondų atsiimamos lėšos, ir galimi Atsakingojo skolinimosi nuostatų pokyčiai.
2025 m. rugsėjį SEB banko užsakymu bendrovės „Baltijos tyrimai“ atlikta gyventojų apklausa atskleidė, kad 56 proc. apklaustų Lietuvos gyventojų galvojo, jog būsto kaina per artimiausius dvylika mėnesių didės, 7 proc. manė, kad būstas pigs, 31 proc. nesitikėjo didesnių pokyčių, o likę 6 proc. šiuo klausimu nuomonės neturėjo. SEB banko būsto kainų lūkesčių indekso reikšmė buvo 49 punktai (ji apskaičiuojama kaip prognozuojančiųjų, kad būstas brangs ir pigs, procentinių dalių skirtumas). Lygiai prieš metus indekso reikšmė buvo 34 punktai.
Lūkesčių pokytis per ketvirtį nėra reikšmingas ir gali rodyti, kad lūkesčiai bent trumpam stabilizavosi. Tačiau per metus gyventojų nuomonė apie būsto kainų perspektyvą labai pasikeitė.
Būsto kainos trečią 2025 m. ketvirtį Lietuvoje didėjo ir metinis pokytis jau buvo priartėjęs arba ir viršijo 10 proc. kartelę. Lietuvos banko pasikartojančių sandorių būsto kainų indeksas rodo, kad rugpjūtį nenaujų parduotų butų kaina buvo 12,9 proc. didesnė negu tokiu pat laikotarpiu prieš metus. „Ober-Haus“ skelbia, kad Lietuvos didmiesčiuose rugpjūtį butų kaina buvo maždaug 8 proc. didesnė negu 2024 m. rugpjūtį. Bendrovės „Hanner“ duomenimis, pirminėje Vilniaus butų rinkoje kainos padidėjo daugiau negu 8 procentais.
Reiktų priminti, kad antrą ketvirtį vidutinis darbo užmokestis po mokesčių Lietuvoje buvo 8 proc. didesnis negu prieš metus. Trečią ir ketvirtą ketvirčiais pokytis veikiausiai buvo šiek tiek mažesnis. Tai reiškia, kad būsto kainos pokyčiai jau ima lenkti pajamų augimą ir daryti neigiamą įtaką galimybėms įpirkti būstą. Prastėjantis įperkamumas galiausiai lemia ir mažesnį sandorių skaičių, tačiau, tikėtina, kad neigiami pokyčiai galimi tik 2027 metais.
Valdžios sprendimų įtaka būsto rinkai
Šių metų antrą pusmetį ir kitų metų pradžioje teigiamą įtaką būsto paklausai daro ir kalbos, kad nemažai asmenų, kurie atsiims lėšas iš pensijų fondų, jas panaudos norėdami pasikeisti būstą į geresnį ar įsigyti dar vieną. Todėl tie, kurie planavo įsigyti būstą kitąmet ir kurie turi finansinių resursų, skuba tą padaryti iki kitų metų antro ketvirčio. Aktyvumą būsto rinkoje kitąmet gali paskatinti ir Lietuvos banko planai pakeisti Atsakingojo skolinimo nuostatus, jeigu jų įsigaliojimo data sutaps su pinigų atsiėmimo iš pensinių fondų pradžia.
Vienas iš siekiamų centrinio banko pokyčių - sumažinti nuo 15 iki 10 proc. reikalaujamą pradinį įnašą įsigyjant pirmą nuolat gyventi tinkamą būstą, kai kredito gavėjas nėra turėjęs jam priklausančio gyventi tinkamo nekilnojamojo turto. Tokie pokyčiai padėtų greičiau įsigyti būstą jauniems asmenims, tačiau tai, kad vienu metu rinkoje kitąmet padidėtų būsto paklausa, lemtų ir dar didesnį būsto kainos pokytį.
Apdailos lygiai ir personalizacija
Statistika rodo, kad dauguma naujų nekilnojamojo turto projektų Lietuvoje parduodami su daline apdaila. Klientai nuolat išreiškia susidomėjimą projektais, kurių interjerą galima įsirengti individualiai, pagal asmeninius poreikius. Visgi, jau nuo šių metų dalyje naujų daugiabučių būstą bus galima įsigyti tik vystytojui registravus 100 proc. pastato baigtumą, t.y. visas NT projektas turės būti pilnai pastatytas.
Būstus su pilna apdaila linkę rinktis klientai, norintys kraustytis gyventi į naują butą/ namą čia ir dabar. Pasirinkus įsigyti NT su daline apdaila, likusiu įrengimu būsimam gyventojui tenka pasirūpinti savarankiškai ir tai atveria duris saviraiškos laisvei. Būsto įrengimas pareikalauja techninių žinių, laiko ir finansinių kaštų.
Vilniečių lūkesčiai
Nekilnojamojo turto plėtros bendrovės „Darnu Group“ užsakymu atliktas visuomenės nuomonės tyrimas atskleidė, kad per artimiausius trejetą metų įsigyti nuosavą būstą planuoja penktadalis sostinės gyventojų.
Kaip atskleidžia jau ne pirmus metus atliekamas tyrimas, gyventojų lūkesčiai pirmiesiems ar naujiems namams vis labiau auga. Gyventojai pakartotinai nurodo, kad per pastaruosius keletą metų keitėsi jų poreikis būsto plotui, lokacijai ir kainai.
Naujausios statybos (2020-2025 m.) būstą norėtų įsigyti didesnioji dalis (35 proc.) vilniečių, 13 proc. teigia būstą pirksiantys dar nepastatytą - iš brėžinių. Didesnė dauguma - 30 proc. gyventojų, kaip rodo tyrimas, dairysis 61-80 kvadratinių metrų siekiančio būsto. Kiek mažiau (24 proc.) būsimų naujakurių planuoja įsigyti 41-60 kv. metrų būstą, o didesnį - siekiantį 81-100 kvadratinių metrų būstą planų įsigyti turi 22 proc.
Kaip rodo apklausa, dažniausiai vilniečiai būstą įsigyti planuoja gyvenamuosiuose rajonuose, esančiuose toliau nuo miesto centro. Taip teigia 39 proc. apklaustųjų. Priemiestyje gyvenimą planuoja 29 proc. respondentų. Centriniuose miesto rajonuose bei Senamiestyje įsigyti būstą norėtų, atitinkamai, 28 proc. ir 4 proc.
M. Čiplio teigimu, būstas, esantis kiek toliau nuo centrinės miesto dalies paklausus ir dėl besikeičiančių pirkėjų preferencijų. Anot jo, šiandien čia taip pat galima pasiūlyti aukštą gyvenimo kokybę, tiesa, pasižyminčią kiek kitokiais atributais nei centrinė miesto dalis - privatumu, turtinga gamta, ramybe, aktyviai plėtojama poilsio ir laisvalaikio infrastruktūra.
Pagrindiniai būsto pasirinkimo kriterijai - kaina (91 proc.) ir vieta (88 proc.).
Nekilnojamojo turto plėtotojai tikisi pakankamai palankių metų, rodo 2022 m. NT rinkos Lūkesčių indeksas. Skalėje nuo 0 iki 100 apskaičiuota indekso reikšmė šiems metams siekia 72 punktus.
2022 metais karščiausiu nekilnojamojo turto plėtros tašku bus Vilniaus - čia naujus NT projektus ketina vystyti absoliuti dauguma (81 proc.) NT vystytojų. Kaune tą daryti ketina 23 proc. apklaustų įmonių. Klaipėdai tenka 14 proc.: Džiugina, kad plėtros žemėlapyje atsiranda Šiauliai, kuriuose 12 proc. Šiek tiek slopsta susidomėjimas Palanga - čia projektus ketina plėtoti 9 proc. respondentų, palyginus su 16 proc. 2020-aisiais.
Kalbant apie kliūtis NT plėtrai šiais metais, NT dalyviai dažniausiai nurodė darbų bei paslaugų kainų augimą (36 proc.) ir biurokratinius trikdžius ar nepalankią teisinę bazę (32 proc.).
Patraukliausiomis būsto charakteristikomis ir toliau laikomas 32-50 m2 plotas, tuo tarpu patraukli kaina šoktelėjo nuo 58-87 tūkst. eurų 2021 m. (69 proc.) iki 87-145 tūkst. eurų 2022 m. (65 proc.).
Kadangi galutinė būsto kaina išlieka pačiu svarbiausiu pasirinkimo kriterijumi tarp pirkėjų, didžiausias perspektyvas išlaikys mažesnio (32-50 kv.
Kalbėdami apie investicijas 2022 metais NT plėtotojai į gyvenamosios paskirties projektus dažniausiai ketina investuoti daugiau nei 10 mln. eurų (53 proc.), tuo tarpu į komercinės paskirties projektus investicijų apimtys planuojamos kuklesnės - iki 10 mln. Eur. Be to, net 32 proc.
Palyginti su 2020 metais, biurų segmento perspektyvų vertinimas mažėja, tačiau išlieka 2019 metų lygyje.
Lietuvos NT Rinkos Ataskaitos Analizė
tags: #nekilnojamo #turto #pirkeju #lukesciai