Nekilnojamojo Turto Pirkimas: Avansas ir Vekselis - Svarbūs Aspektai Lietuvoje

Perkant nekilnojamąjį turtą, būtina būti budriems ir atidiems. Pasitikrinkite visą informaciją, kreipkitės į specialistus ir venkite skubotų sprendimų. Atminkite, kad jūsų saugumas ir finansinė gerovė yra svarbiausi.

Šiuo metu rinkoje sudaroma labai daug nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandorių. Statybos neretai tęsiasi pakankamai ilgai, o per tą laiką nekilnojamojo turto kaina ženkliai padidėja. Šiuo atveju pirkėjui padėti gali CK 6.401 str. Analizuojant teismų praktiką pastebima atvejų, kai pirkėjui nuosavybės teisės yra pripažįstamos net tuo atveju, kai jis yra sumokėjęs tik dalį kainos, likusi kainos dalis yra tiesiog priteisiama iš pirkėjo pardavėjui teismo sprendimu.

Tarp būsimo pirkėjo ir būsimo pardavėjo sudarytos preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties pagrindu sumokėtas avansas dažnai tampa ginčo priežastimi, kai pagrindinė sutartis nepasirašoma. Ieškovas (būsimas pirkėjas) kreipėsi į teismą, prašydamas priteisti iš atsakovo (būsimo pardavėjo) 2500 Eur sumą.

Preliminarioji Sutartis ir Avansas

Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį. Kodėl apžiūrėjus turtą nebūtinai iškart pasirašoma notarinė sutartis, o dar patartina sudaryti ir preliminariąją?

Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti. Taip pat preliminarioji sutartis yra ypatingai svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola.

Avansas yra mokėjimas, kuris atliekamas būsimų mokėjimų vykdant pagrindinę sutartį sąskaita. Pagal Civilinio kodekso nuostatas, avansas, sumokėtas parduoti daiktą įsipareigojusiam asmeniui, pripažįstamas dalies kainos sumokėjimu. Jis vykdo mokėjimo paskirtį, bet šia paskirtimi gali būti naudojamasi tik jeigu ateityje atsiranda mokėjimo prievolė. Jeigu ateityje mokėjimo prievolė neatsiranda, nes, pvz., pagrindinė sutartis nesudaroma, tai avansas negali būtų panaudotas pagal mokėjimo paskirtį.

Avansas arba preliminariosios sutarties įvykdymui užtikrinti sumokėta pinigų suma, gali būti pareikalauta šalies grąžinti visais atvejais, išskyrus tuos, kai iš preliminariosios sutarties turinio galima daryti išvadą apie šios sutarties šalių susitarimą dėl atsakomybės už šioje sutartyje nustatytų įsipareigojimų nevykdymą netesybų forma.

Įsigyjant būstą, ypač be specialisto pagalbos, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei nepamiršti esminių aspektų:

1. Tikslumas: Visoms sutartims ypatingai svarbus tikslumas. Todėl sudarant sutartį būtinai nurodykite jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis: nurodykite vardus, pavardes, asmens kodus arba gimimo datas, turto adresą, unikalų (unikalius) numerį, tikslų plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt. Sutartyje įtvirtintos tikslios, atvirai aptartos sąlygos visuomet leis objektyviai vertinti pačią sutartį ir atsiriboti nuo bet kokių interpretacijų.
2. Esminės sąlygos.
3. Kaina ir mokėjimo terminai: Sutartyje tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą ir jei jos mokėjimas terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius.
4. Trečiosios šalys: Sutartyje būtina nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą (pvz., sudaryta nuomos sutartis, turtas yra įkeistas kreditoriui, o galbūt turtas yra ginčo objektas teisme).
5. Šalių pareiškimai ir garantijos: Sutartyje nusimatykite, kad iki sudarant šią sutartį Šalys atliko visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti Preliminariąją sutartį, taip pat numatykite papildomą sąlygą, jog kiekviena Šalis, sudarant preliminariąją sutartį, nepažeis jokių ją saistančių įsipareigojimų, susitarimų su bet kokiomis trečiosiomis šalimis.
6. Baldai ir daiktai: Dažnai būstas parduodamas su baldais, buitine technika ar kitais apyvokos daiktais. Tokiu atveju būtina šalia preliminariosios, rezervacinės ar kitos panašaus pobūdžio sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą, ir jei jie įtraukti bendrą turto pardavimo kainą - turtėtų būti nurodyta sąlyga, jog šie daiktai perleidžiami neatlygintinai. Kitų atveju, priklausomai nuo jų vertės ir kitų aplinkybių, turto pardavėjui gali atsirasti prievolė sumokėti gyventojų pajamų mokestį viršijus neapmokestinamąsias pajamas (šiuo atveju atkreipiame dėmesį ir į pirkėjus, perkančius turtą su kreditu - tokios aplinkybės gali turėti įtakos jų paskolos sąlygoms). Toks sąrašas turėtų būti kuo išsamesnis, derėtų nurodyti netgi buitinės technikos gamintoją ir modelio numerį.
7. Patalpų fotofiksacijos: Atskiru priedu galima pridėti ir patalpų bei tų pačių paliekamų daiktų fotofiksacijas. Tokie priedai turėtų būti įvardinti ir sutartyje ir turėtų būti neatskiriama sutarties dalimi. Jas atlikti reiktų du kartus: vieną - prieš pasirašant preliminariąją sutartį, antrą - perduodant pirkėjui patalpas. Šios fotofiksacijos turėtų apimti tiek bendrą patalpų būklę, tiek, jei tokių yra, defektus.
8. Terminas notarinei sutarčiai: Gerai apgalvokite, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui. Paprastai jo trukmė yra 2-8 savaitės nuo preliminariosios sutarties sudarymo, priklausomai nuo to, ar Šalims arba Šaliai reikia atlikti kokius nors papildomus veiksmus, gauti sutikimus, leidimus ir kt. dokumentus (banko leidimas parduoti turtą, kadastrinių matavimų atnaujinimas ir įregistravimas Registrų centre, santuokinio sutikimas parduoti turtą, teismo leidimas parduoti turtą ir kt.). Kiekviena iš prieš tai nurodytų aplinkybių turi skirtingus įgyvendinimo terminus, todėl sudarant sutartį kiekvieną jų būtina gerai įvertinti. Svarbu yra tai, kad per numatytą laiką nesudarius notarinės pirkimo-pardavimo sutarties, kaltoji Šalis kitai Šaliai turi atlyginti nuostolius ir sumokėti baudą, kurios dydis paprastai sutampa su rankpinigiais. Nusimatykite tikslų terminą, iki kurio pardavėjas privalo perduoti turtą pirkėjui. Jis nebūtinai privalo sutapti su notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo diena.
9. Pirmasis mokėjimas arba avansas: Jų dydis nėra apibrėžtas ir dažnai varijuoja nuo kelių šimtų eurų iki keliasdešimties tūkstančių, itin brangių sandorių atvejais - šimtų tūkstančių eurų. Preliminariosios sutarties sąlygų vykdymo užtikrinimui tarp pirkėjo ir pardavėjo sutartas rankpinigių dydis turėtų būti toks, kuris iš tiesų įpareigotų pardavėją parduoti, pirkėją - pirkti, o visas šalis apskritai - laikytis susitarimo sąlygų. Dažniausiai jų dydis yra 5-10% perkamo turto kainos, o jei ji iš tiesų nedidelė - pirmasis mokėjimas gali sudaryti 30% ar netgi daugiau perkamo turto kainos. Šis pirmasis mokėjimas įskaitomas į bendrą turto pardavimo kainą ir jo tikslas yra užfiksuoti, jog pirkėjas neatsitrauks ir nepersigalvos turtą pirkti, o pardavėjas neieškos kito pirkėjo ir parduos turtą pirkėjui už sutartą kainą.
10. Notarinės išlaidos: Preliminariojoje sutartyje numatykite, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengsite notarines išlaidas. Pagal Civilinį kodeksą jas turėtų dengti pirkėjas, tačiau antrinės rinkos būsto pardavimo praktikoje dažniausiai Šalys jas pasidalina pusiau.
11. Sutarties pakeitimai: Preliminariosios sutarties pakeitimai privalo būti derinami raštu. Jei nėra galimybių to formalizuoti atskirame dokumente, pakeitimus galite atlikti ir el.
12. Sutarties galiojimas: Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki Šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento.
13. Turto perdavimas: Jį atlikti visuomet rekomenduojame tik po to, kai pirkėjas pilnai atsiskaito su pardavėju. Perduodant turtą rekomenduojame atskirai užfiksuoti elektros, karšto ir šalto vandens, dujų ir kt. skaitiklių rodmenis. Dažniausiai būtent nuo šių rodmenų atsiranda prievolė pirkėjui mokėti komunalinius mokesčius. Perduodant turtą rekomenduojame atlikti ir patalpų bei baldų ar daiktų, jei tokie buvo perduodami kartu, fotofiksacijas ir jas, kaip atitinkančias anksčiau sudarytą susitarimą, pasitvirtinti tarpusavyje.

Be abejo, savarankiškai parengti sutartį taip, jog joje įtvirtintos sąlygos būtų maksimaliai aiškios, plačios, bet kartu ir tikslios, apimančios daugelį skirtingų situacijų, nėra paprasta. Pvz., kaip elgtis, jei sutartyje buvo numatytas terminas perduoti turtą pirkėjui, bet jis vis dar nėra pilnai atsiskaitęs - ar jam reikia perduoti ar ne? O jei bet kuri iš Šalių vėluoja gauti reikalingus leidimus, tačiau savo ketinimų pirkti arba parduoti nekeičia, priešingai - atvirai juos deklaruoja? Ar sutartį kita Šalis gali nutraukti? O jei pirkėjas vėluoja sumokėti rankpinigius, tačiau preliminariąją sutartį yra pasirašęs - ar jis privalo mokėti baudą?

Ji gali būti paprastos rašytinės formos ir nebūtinai turi būti tvirtinama notaro biure. Preliminariojoje sutartyje numatomas šalių įsipareigojimas sudaryti pagrindinę sutartį iki tam tikro termino pabaigos, taip pat šalių pareigos iki pagrindinės sutarties sudarymo. Preliminarioje sutartyje numatomas pirkėjo mokamas avansas, taip pat šalims taikomos sankcijos pagrindinės sutarties nesudarymo atveju.

Atsakomybė už pagrindinės sutarties nesudarymą

Pardavėjui dar iki preliminariosios sutarties sudarymo reikėtų pasidomėti, kokius dokumentus reikės pateikti notarų biurui sudarant pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį, kadangi, preliminarioje sutartyje numatant terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti, svarbu įvertinti, kiek užtruks surinkti reikalingus dokumentus.

Pardavėjui taip pat žinotina, kad net ir tuo atveju, jei pirkėjas nesumoka preliminariojoje sutartyje numatyto avanso ir praranda susidomėjimą įsigyti turtą, pardavėjo pareigos nepasibaigia. Pardavėjas vis tiek privalo vykdyti prisiimtus įsipareigojimus: ruoštis pagrindinės nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui, su notaru sutarti laiką dėl sandorio sudarymo, užsakyti pažymą sandorio sudarymui, siekti bendradarbiauti su pirkėju ir pan.

Vekselis: Kas Tai Ir Kaip Jis Veikia?

Vekselis laikomas vertybiniu popieriumi - jį išrašantis asmuo be išlygų įsipareigoja tiesiogiai ar netiesiogiai sumokėti tam tikrą pinigų sumą vekselyje nurodytam asmeniui.

15min atliktas tyrimas „Šventieji vekseliai“ atskleidė, kad didelėje sukčiavimo byloje kaltinamo Andriaus Raziūno aukos dažnai grynųjų pinigų netekdavo mainais į vekselius. Tuos vekselius aukoms išrašydavo įtariama A.Raziūno bendrininkė, pensininkė Antanina Stafeckienė. Pasak prokurorų, ji tuo metu neturėjo beveik jokio turto, tad jos vekseliai buvo beverčiai - iš jos ką nors išieškoti buvo neįmanoma.

Vekselių Klastojimas

Anot Finansų ministerijos, vekselių klastojimas yra nusikalstama veika ir atsakomybė už nusikalstamas veikas, susijusias su vertybiniais popieriais, numatyta Baudžiamojo kodekso 213 straipsnyje Vekselių klastojimo atvejus nagrinėja teisėsaugos institucijos.

Rekomendacijos Naudojant Vekselius

• Notarinis patvirtinimas: Jei vekselio suma viršija 3000 eurų, jis turi būti patvirtintas notariškai.
• Pinigų perdavimo faktas: Teismų praktika rodo, kad vien vekselio nebeužtenka, reikia pinigų perdavimo fakto arba pinigų priėmimo perdavimo akto.
• Būkite atidūs: Svarbu atidžiai skaityti ir suprasti visus dokumentus prieš pasirašant.

Sukčiavimo Rizika Ir Kaip Jos Išvengti

15min tyrime buvo minima, kad daug sandorių įtariami sukčiai sudarė pas vieną notarę Kaune - A.Urbonienę. Vienas ryškiausių jos patvirtintų sandorių - buto Vilniuje pardavimas.

Prokurorai įtaria, kad bangus, beveik 200 tūkst. eurų vertas butas per du aukštus Žirmūnų rajone buvo išviliotas iš pensininkės Marijos. Minėta notarė patvirtino Marijos buto pardavimo sandorį, kuriuo įtariama sukčių bendrininkė A.Stafeckienė Marijai neva sumokėjo 120 tūkstančių eurų. Tačiau prokurorų duomenimis, Marija negavo nė cento.

Pasak Notarų rūmų, sukčiavimo tikimybė notariniuose veiksmuose yra labai maža, bet ji vis tiek egzistuoja.

Kaip Apsisaugoti Nuo Sukčiavimo?

• Būkite atviri su notaru: Notaras negali nuspėti, jei žmogus yra neatviras.
• Kreipkitės į notarus: Iškilus neaiškumams, kreipkitės į notarus ir gaukite kompetentingą ir profesionalų patarimą.
• Pasitikrinkite informaciją: Prieš pasirašydami bet kokius dokumentus, pasitikrinkite visą informaciją ir įsitikinkite, kad suprantate visas sąlygas.
• Venkite skubėjimo: Neskubėkite priimti sprendimų ir nesileiskite įtikinami pasirašyti dokumentus, jei jaučiatės nepatogiai.

Teisminė Praktika Ir Nuostolių Atlyginimas

Kasacinis teismas, aiškindamas CK 6.165 straipsnio 4 dalį, yra nurodęs, kad teisinis pagrindas civilinei atsakomybei esant ikisutartiniams santykiams kilti yra nesąžiningas šalies elgesys.

Neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri elgiasi nesąžiningai ir yra kalta dėl atsisakymo ją sudaryti.

Nuostolių Atlyginimo Būdai

• Tiesioginės derybų išlaidos: Gali būti kompensuojamos tiesioginės derybų išlaidos.
• Prarastos galimybės piniginė vertė: Atsižvelgiant į visas faktines aplinkybes, gali būti kompensuojama prarastos galimybės piniginė vertė.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, aiškindamas netesybų taikymą reglamentuojančias materialiosios teisės normas, yra pažymėjęs, kad netesybos atlieka esamų ir būsimų prievolių įvykdymo užtikrinimo funkciją, skatindamos šalis įvykdyti savo sutartinius įsipareigojimus. Preliminariosios sutarties šalių prievolė sudaryti pagrindinę sutartį, kaip ir bet kuri kita prievolė, gali būti užtikrinta netesybomis pagal sutartį.

Civilinei atsakomybei taikyti yra būtini du teisiškai reikšmingi faktai: 1) preliminariosios sutarties šalies atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį; 2) atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį turi būti nepagrįstas. Pažymėtina, kad šios sąlygos yra kumuliatyvios (taikomos kartu) - preliminariosios sutarties šalies atsakomybei atsirasti nepakanka nustatyti, jog kita šalis atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį.

Kasacinis teismas remdamasis nustatytų aplinkybių visuma ir nurodytu teisiniu reglamentavimu konstatavo, kad atsakovas savo pareigas pagal preliminariąją sutartį vykdė tinkamai, o ieškovas pats sutarties sudaryti neketino, vietoje savęs sutarties sudarymo dieną siūlė kitą asmenį, su kuriuo atsakovas laisva valia turėjo teisę atsisakyti sutartį sudaryti.

Lietuvos Banko Rekomendacijos

Lietuvos bankas paaiškina, kad įsakomųjų ir paprastųjų vekselių įstatymo priežiūra nėra priskirta šios institucijos kompetencijai - skolinimas tarp gyventojų yra nereguliuojama veikla.

Lietuvos banko atstovas rekomenduoja sukčiavimo ar apgaulės atvejais kreiptis į policiją, o dėl pinigų plovimo schemų ar mokesčių slėpimo - į Finansinių nusikaltimų tyrimo tarnybą, Valstybinę mokesčių inspekciją.

Į Lietuvos banką galima kreiptis, kai paskolos sutartis sudaroma su finansų rinkos dalyviais - bankais, kreditų unijomis ir pan.

Lietuvos banko valdybos narys Marius Jurgilas

tags: #nekilnojamo #turto #pirkimas #avansas #vekselis