Nekilnojamojo Turto Pirkimas Civilinis Kodeksas: Esminiai Aspektai ir Pirkėjo Teisės

Nekilnojamasis turtas yra rinkos ekonomikos pagrindas, o nekilnojamojo turto sandoriai sudaro didelę civilinės apyvartos dalį. Į civilinę apyvartą nekilnojamasis turtas įtraukiamas sudarant tokius sandorius kaip pirkimas ir pardavimas, nuoma, paveldėjimas, mainai ir kt. Nekilnojamasis turtas gali būti įsigytas sudarius pirkimo - pardavimo, dovanojimo, rangos ar kitą civilinę sutartį.

Šiame straipsnyje aptarsime esminius nekilnojamojo turto pirkimo aspektus, remiantis Lietuvos Respublikos civiliniu kodeksu (CK), pirkėjo teises ir pareigas, esmines sutarties sąlygas bei galimus ginčus dėl nekilnojamojo turto trūkumų.

Nekilnojamojo Turto Pirkimo-Pardavimo Sutartis

Pirkimo-pardavimo sutartis yra pagrindinis nekilnojamojo turto įgijimo būdas. Dėl nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties dalyko specifikos, kurią lemia nekilnojamojo turto prigimtis, socialinis, ekonominis ir politinis reikšmingumas, didelės vertės, palyginant su kitais civilinės apyvartos objektais, nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartis turi tam tikrų ypatumų, todėl yra atskirai reglamentuojama Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau - CK) šeštosios knygos („Prievolių teisė“) IV dalies („Atskiros sutarčių rūšys“) XXIII skyriaus („Pirkimas-pardavimas“) aštuntajame skirsnyje („Nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartys“).

Sutarties Šalys

CK normos, reguliuojančios nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį, neapibrėžia šios sutarties šalių. Vadinasi, šios sutarties šalys gali būti bet kurie civilinės teisės subjektai, t. y. Lietuvos Respublikos ir užsienio fiziniai arba juridiniai asmenys, išskyrus įstatymų nustatytas išimtis dėl žemės sklypų įsigijimo.

Pirma, nors pagal Lietuvos Respublikos Konstitucijos 47 str. 3 d. įgyvendinimo konstitucinį įstatymą nuo 2004 m. gegužės 1 d. užsienio juridiniai asmenys, atitinkantys europinės ir transatlantinės integracijos kriterijus, turi teisę įsigyti žemės, miškų ir vidaus vandenis ta pačia tvarka ir sąlygomis kaip ir Lietuvos piliečiai ir juridiniai asmenys, tačiau jie negali įsigyti žemės ūkio paskirties ir miškų ūkio paskirties žemės iki Lietuvos Respublikos stojimo į Europos Sąjungą sutartyje apibrėžto 7 metų pereinamojo laikotarpio pabaigos, t. y. iki 2011 m. gegužės 1 d., išskyrus tuos užsieniečius, kurie ne mažiau kaip 3 metus Lietuvoje nuolat gyveno ir vertėsi žemės ūkio veikla ir užsienio juridinius asmenis bei kitas užsienio organizacijas, įsteigusius Lietuvoje filialus ar atstovybes.

Antra, atkreiptinas dėmesys, kad pagal Lietuvos Respublikos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo laikinąjį įstatymą ir fiziniai, ir juridiniai asmenys gali įsigyti tik tiek žemės, kad bendras vienam asmeniui priklausantis iš valstybės ir kitų asmenų įgytos žemės ūkio paskirties žemės plotas būtų ne didesnis kaip 500 ha, o bendras iš valstybės įgytos žemės ūkio paskirties žemės plotas turi būti ne didesnis kaip 300 ha, išskyrus kai žemė įgyjama paveldėjimo ar nuosavybės teisės atkūrimo būdais.

Esminės Sutarties Sąlygos

Kiekvienos nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties esminės sąlygos yra sutarties dalykas (CK 6.396 str.) ir nekilnojamojo daikto kaina (CK 6.397 str.). Jeigu šių sąlygų nėra nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartyje, sutartis laikoma nesudaryta.

Sutarties Dalykas

Nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties dalykas yra neišimti iš apyvartos nekilnojamieji daiktai. Pažymėtina, kad šios sutarties dalykas negali būti būsimasis nekilnojamasis daiktas. Tai yra šios sutarties specifika, nes pagal bendrąją CK 6.306 str. 1 dalies nuostatą pirkimo-pardavimo sutarties dalykas gali būti ir būsimas daiktas.

Pagal CK 4.2 str. 1 dalį nekilnojamaisiais daiktais laikomi daiktai, kurie yra nekilnojami pagal prigimtį ir pagal savo prigimtį kilnojami daiktai, kuriuos nekilnojamais pripažįsta įstatymai. Nekilnojamieji daiktai pagal prigimtį yra žemės sklypas ir su juo susiję daiktai, kurie negali būti perkeliami iš vienos vietos į kitą nepakeitus jų paskirties ir iš esmės nesumažinus jų vertės (CK 4.2 str. 2 d.). CK nenustato baigtinio tokių daiktų sąrašo, pateikiamas tik pavyzdinis jų sąrašas: pastatai, įrenginiai, sodiniai ir kiti daiktai, kurie pagal paskirtį ir prigimtį yra nekilnojamieji (CK 1.98 str. 2 d.). Nekilnojamiesiems daiktams prilyginami ir kai kurie įstatymuose numatyti iš prigimties kilnojamieji daiktai - laivai ir orlaiviai, kuriems nustatyta privaloma registracija (CK 1.98 str. 3 d.).

Atsižvelgiant į nekilnojamųjų daiktų specifiką - daugumos jų sąsają su žeme, didelę vertę, ypatingą socialinę reikšmę, reikalavimai apibrėžiant nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties dalyką yra sukonkretinti: sutartyje privalo būti nurodyti duomenys apie parduodamą nekilnojamąjį daiktą, taip pat to daikto vieta atitinkamame žemės sklype arba perduodamo nekilnojamojo daikto vieta kitame nekilnojamajame daikte (CK 6.396 str. 1 d.).

Kiekvienoje nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartyje turi būti nurodyti šie nekilnojamąjį daiktą apibūdinantys duomenys: nekilnojamojo daikto tipas (žemės sklypas, pastatas, įrenginys ir kt.), adresas, bendras plotas, pagrindinė tikslinė naudojimo paskirtis, unikalus numeris viešajame registre. Jeigu perkamas žemės sklypas, dar būtina nurodyti žemės sklypo kadastro numerį.

Kai nekilnojamojo turto atžvilgiu galioja tam tikros daiktinės teisės arba jam taikomos specialios naudojimo sąlygos, arba viešajame registre yra įregistruoti tam tikri juridiniai faktai, tai patartina nurodyti pirkimo-pardavimo sutartyje, siekiant ateityje išvengti nepagrįstų pirkėjo reikalavimų nutraukti sutartį ar sumažinti kainą dėl to, kad jis nežinojo šių aplinkybių.

Pagal CK 3.85 straipsnį šeimos turtui taikomas specialus teisinis režimas, nustatytas siekiant apsaugoti nepilnamečių vaikų bei silpnesnio ekonominiu požiūriu sutuoktinio teisėtus interesus, pagal kurį sutuoktinis, kuris yra nekilnojamojo daikto, priskirto šeimos turtui, savininkas, gali parduoti nekilnojamąjį daiktą tik gavęs kito sutuoktinio rašytinį sutikimą. Kai sutuoktiniai turi nepilnamečių vaikų, nekilnojamojo daikto, priskirto šeimos turtui, pardavimui būtinas teismo leidimas.

Sutarties Kaina

Tai pinigų suma, kurią pirkėjas įsipareigoja sumokėti pardavėjui už perkamą nekilnojamąjį daiktą. Jeigu kaina sutartyje nenurodyta, laikoma, kad sutartis nesudaryta (CK 6.397 str. 1 d.). Nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartyje privalo būti nurodyta konkreti parduodamo nekilnojamojo daikto ar jo dydžio vieneto kaina.

Taip pat pažymėtina, kad nors nekilnojamojo daikto kaina nustatoma šalių susitarimu (6.313 str. 1 d.), tačiau nustatant kainą šalys turi atsižvelgti į perkamo nekilnojamojo daikto vertę rinkoje, nes pirkimo-pardavimo sutartimi siekiama gauti prekės vertę atitinkantį piniginį ekvivalentą, todėl akivaizdžiai daikto vertės neatitinkanti kaina prieštarauja atlygintino sandorio prigimčiai ir protingumo principui.

Papildomos Sąlygos

Tam tikroms nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties rūšims įstatymas nustato papildomas sąlygas, kurios laikytinos esminėmis:

• esminė gyvenamojo namo, buto ar jų dalies pirkimo-pardavimo sutarties sąlyga yra išvardijimas (sąrašas) asmenų, kurie pagal įstatymus ar sutartis išsaugo teisę naudotis gyvenamąja patalpa ir pasikeitus jos savininkui (CK 6.401 str.);
• kai parduodamas nekilnojamasis daiktas, kurio pardavėjas yra žemės sklypo, kuriame yra parduodamas nekilnojamasis daiktas, savininkas, esminė tokios nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties sąlyga yra pirkėjo teisės į atitinkamą žemės sklypą (nuosavybės, nuomos ar užstatymo teisės) aptarimas (CK 6.394 str. 2 d.).

Atkreiptinas dėmesys, kad kai parduodamas žemės sklypas, kuriame yra pastatų, statinių, įrenginių, sodinių ar kitokių objektų, kurių savininkas yra pardavėjas, pirkėjo teisės į šiuos objektus aptarimas nėra esminė sutarties sąlyga, tačiau jeigu šis klausimas sutartyje neaptartas, laikoma, kad žemės sklypo pirkėjui pereina nuosavybės teisė į žemės sklype esančius pastatus, statinius ir kt. objektus (CK 6.395 str. 1 d.). Todėl patartina šį klausimą aptarti.

Sutarties Forma, Registravimas ir Nuosavybės Teisės Perėjimas

CK nustato imperatyvų reikalavimą dėl nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties formos - ši sutartis turi būti notarinės formos (CK 6.393 str. 1 d.). Šio reikalavimo nesilaikymas sutartį daro negaliojančią. Nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties įsigaliojimas nesiejamas su sutarties registravimu viešajame registre - notaro patvirtinta nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartis šalims įsigalioja nuo jos pasirašymo momento.

Nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties registracija atlieka tik teisių paviešinimo funkciją, t. y. prieš trečiuosius asmenis nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartis gali būti panaudota ir jiems sukelia teisines pasekmes tik įregistravus ją viešajame registre (CK 6.393 str. 3 d.).

Nuosavybės teisė į nekilnojamąjį daiktą pirkėjui pereina tik nuo daikto perdavimo, kuris įforminamas pardavėjo ir pirkėjo pasirašytu priėmimo-perdavimo aktu arba kitokiu sutartyje nurodytu dokumentu (CK 6.393 str. 4 d., 6.398 str. 1 d.).

Šalių Teisės ir Pareigos

Nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties šalių teises ir pareigas nustato bendrosios pirkimo-pradavimo sutarčių nuostatos (CK 6.317-6.349 str.). Pagal CK 6.317 str. 4 dalyje įtvirtintą bendrą taisyklę laikoma, kad pardavėjas įvykdė pareigą perduoti daiktą pirkėjui, jeigu įvykdytos šios dvi sąlygos: 1) pardavėjas perdavė pirkėjui daiktą valdyti arba sutiko, kad pirkėjas pradėtų daiktą valdyti; 2) pašalintos bet kokios pirkėjo valdymo teisės kliūtys.

Nekilnojamojo Turto Trūkumai ir Pirkėjo Teisės

Butas, namas ar kitas nekilnojamasis turtas, kaip ir bet koks kitas įsigytas daiktas, gali turėti trūkumų. Šie trūkumai gali būti objektyvaus pobūdžio - kaip tam tikri objektyviai egzistuojantys nekilnojamojo turto defektai, taip pat ir subjektyvaus pobūdžio - kai įsigytas nekilnojamasis turtas neatitinka pirkėjo lūkesčių dėl turto savybių, kurias nurodė pats pardavėjas arba kurių pagrįstai tikėjosi pirkėjas.

Teismų praktikoje dažniausiai bylinėjamasi dėl objektyvių nekilnojamojo turto trūkumų, pavyzdžiui, dėl nekokybiškai atliktų statybos darbų, netinkamai parinktų statybinių medžiagų ar nefunkcionuojančios įrangos, kai įsigydamas butą ar namą pirkėjas šių trūkumų nepastebėjo ir apie juos nežinojo.

Civilinis kodeksas nekilnojamojo turto pirkėjui suteikia tokias teises:

• Reikalauti, kad būtų atitinkamai sumažinta pirkimo kaina;
• Prisiteisti nekilnojamojo daikto trūkumų šalinimo išlaidas;
• Prašyti teismo tvarka nutraukti pirkimo - pardavimo sutartį ir taikyti restituciją, susigrąžinant visą už turtą sumokėtą pinigų sumą.

Pirkėjas turi teisę pasirinkti savo teisių gynimo būdą, tačiau nėra visiškai laisvas. Civiliniame kodekse ir teismų praktikoje yra „išgryninti“ tam tikri apribojimai, į kuriuos reikėtų atsižvelgti renkantis savo teisių gynimo būdą.

Pavyzdžiui, pirkimo kainos sumažinimas taikomas tais atvejais, kai nustatyti būsto trūkumai nėra esminiai, be to, dažniau tais atvejais, kai trūkumų nėra galima pašalinti. Trūkumų šalinimo išlaidos, kaip teisių gynimo būdas, paprastai taip pat taikomas nustačius neesminius trūkumus, tačiau kuriuos galima pašalinti. Tuo tarpu paskutinis teisių gynimo būdas - pirkimo - pardavimo sutarties nutraukimas ir restitucija, taikomi nustačius esminius nekilnojamojo daikto trūkumus, kartais netgi tokius, dėl kurių nekilnojamasis turtas negali būti normaliai naudojamas pagal paskirtį arba, kai jo trūkumų šalinimo išlaidos sudaro ženklią sumą.

Kaip apsisaugoti perkant nekilnojamąjį turtą?

• Atidžiai rinktis nekilnojamąjį turtą, tinkamai jį apžiūrėti ir raštu išsakyti pardavėjui lūkesčius dėl turto.
• Tinkamai pasiruošti pretenzijai ir reikalavimui teisme.
• Teisingai pasirinkti savo teisių gynimo būdą, atsižvelgiant į teismų praktiką.
• Protingai apibrėžti reikalavimo sumą.
• Pasirinkti byloje tinkamą atsakovą - subjektą, kuris turi atsakyti pagal pareikštą reikalavimą.

Teismų Praktikos Pavyzdžiai

Vienas iš teismų praktikoje realiai nagrinėtų atvejų - kai šeima nusipirko nebaigtą statyti gyvenamąjį namą. Pilnai jį įsirengus ir pradėjus jame gyventi, grindyse pastebėtas pelėsis. Paaiškėjo, kad namo statybai buvo panaudoti seni rąstai, užkrėsti naminiu grybu, ko pasėkoje jis išplito į namo grindis ir sienas. Teismai nusprendė, kad trūkumai negalėjo būti pastebėti pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo metu, todėl pirkėjui priteisė trūkumų šalinimo išlaidas.

Kitas teisme nagrinėtos bylos atvejis - kai šeima nusipirko gyvenimui sodo namą, nežinodami, kad jo nuotekų surinkimo sistema įrengta netinkamai. Kilus poreikiui šią sistemą perdaryti, pirkėjai pateikė ieškinį pardavėjui dėl papildomų išlaidų atlyginimo.

Ir dar vienas pavyzdys - pirkėjas nusipirko nebaigtą statyti butą. Baigęs jį įsirengti ir pradėjęs jame gyventi, pastebėjo, kad bute kaupiasi nuolatinė drėgmė, pelėsis susidarydavo netgi ant užuolaidų ir lovų čiužinių. Teismai konstatavo, kad buto iš esmės negalima naudoti pagal paskirtį, trūkumų šalinimo išlaidos sudarytų didelę buto kainos dalį, todėl pirkėjo prašymu nutraukė pirkimo - pardavimo sutartį ir taikė restituciją - butą grąžino pardavėjui, o pirkėjui priteisė visą sutarties kainą.

Dažniausiai Užduodami Klausimai Perkantiems Nekilnojamąjį Turtą

Pasak notarės, tie, kas yra vykdę keletą nekilnojamojo turto pirkimo sandorių, žino, kad iš esmės sutarčių turinys ir struktūra, nepriklausomai nuo pasirinkto notaro biuro, išlieka panaši. Taip pat kartojasi ir „slenksčiai“, dėl kurių kyla daugiausia klausimų.

Jungtinė Nuosavybė ar Asmeninis Turtas?

Vienas dažniausių klausimų: „Jei sutartį pasirašys mano vyras / žmona, ar nuosavybė priklausys tik jam / jai?“. Jei sutartį pasirašantis asmuo yra sudaręs santuoką ir neturi vedybų sutarties, įsigyjamas turtas taps bendrąja jungtine sutuoktinių nuosavybe, nepriklausomai nuo to, kuris jų ar abu pasirašo sutartį.

Išimtis taikoma tuo atveju, jeigu egzistuoja vedybų sutartis, kuria nustatytas visiško atskirumo sutuoktinių turto teisinis režimas arba konkretaus turto priskyrimas asmeninei sutuoktinio nuosavybei. Taip pat išimtis būtų taikoma pirkėjui (sutuoktiniui), kuris įrodytų, jog turtas įsigyjamas iš asmeninių lėšų.

Atsiskaitymas - Prieš ar Po Sandorio?

Įprasta, kad atsiskaitymas būna dviejų tipų: iki sandorio arba po jo. Tuo atveju, jei atsiskaitoma iki sandorio, notaras paprašo pavedimą patvirtinančio dokumento - banko išrašo iš pardavėjo, kad būtų užfiksuotas įplaukų įskaitymas į pardavėjo sąskaitą.

Atsiskaitymas Perkant Su Kreditu

Jei atsiskaitoma finansuojantis banke ar kitoje kredito įstaigoje, yra suteikiamas terminas po pagrindinės sutarties pasirašymo pilnam atsiskaitymui. Paprastai tai būna 30 dienų. Apsaugant pardavėjo teisėtus interesus, turtui yra įregistruojamas „apribojimas disponuoti nekilnojamuoju daiktu“ nuo pagrindinės sutarties pasirašymo iki pilno atsiskaitymo už pirkinį. Ši žyma panaikinama po to, kai pardavėjas pateikia notarui pažymą apie pilną atsiskaitymą (pakvitavimą).

Nekilnojamojo Turto Nuosavybės Perleidimas ir Įregistravimas

Bene pagrindinė sandorio dalis yra perkamo turto nuosavybės teisės perleidimo momentas. Nuosavybės teisė gali būti perleista pasirašant sutartį, kai pirkimo-pardavimo sutartis kartu yra ir turto nuosavybės teisės perdavimo aktas, arba vėliau, įvykus tarp šalių sutartoms sąlygoms.

Kiti Įsipareigojimai, Netesybos ir Nekilnojamojo Turto Sutarties Nutraukimas

Sutartyse gali būti aprašomi ir kiti tarpusavio sutarimai, pavyzdžiui: statybos užbaigimo, defektų ištaisymo ar dokumentų atidavimo terminai, susitarimai dėl padalinimo, paskirties keitimo, perkamo turto atlaisvinimo termino, nuomos ar neatsilygintino naudojimo elementų ir pan.

Aptariama ir atsakomybę už sutarties pažeidimą - įsipareigojimų neįvykdymą. Tuo atveju, jei baudos sutartyje nenumatomos, išlieka galimybė reikalauti įstatymuose įtvirtintų netesybų.

Kiti Dažnai Kylantys Klausimai

Dažnai pirkėjai klausia: „Kodėl turto atsitiktinio žuvimo ir sugedimo rizika tenka pirkėjui nuo nuosavybės perleidimo, jei turtas vis dar eksploatuojamas pardavėjo ar nėra atlaisvintas ir kitaip perduotas pirkėjui?“. Tokia nuostata yra Civiliniame kodekse (CK). Kalba eina apie nenugalimos jėgos (force majeure) situacijas, pavyzdžiui, gamtos stichijos sukeltą gaisrą ar viesulą.

„Kas moka už notarą?“ - dar vienas pasitaikantis klausimas. Pagal CK už notarines paslaugas moka pirkėjas, nebent šalys susitaria kitaip.

Ši informacija padės jums geriau suprasti nekilnojamojo turto pirkimo procesą ir apsaugoti savo teises.

tags: #nekilnojamo #turto #pirkimas #ck