Nekilnojamojo turto pirkimas yra reikšmingas žingsnis, reikalaujantis išmanymo ir atsakingo požiūrio. Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, į kuriuos reikėtų atkreipti dėmesį perkant nekilnojamąjį turtą Lietuvoje.
Teisiniai aspektai ir dokumentai
Pirkimo procesas yra skaidomas į dvi pirkimo objekto dalis. Didžiausias preliminarus kiekis cm² : 1 dalyje - 100000; 2 dalyje - 120000.
Paslaugos teikiamos, vadovaujantis šiais teisės aktais:
- Lietuvos Respublikos žemės įstatymu;
- Lietuvos Respublikos specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymas;
- Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatais, patvirtintais Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2002 m. balandžio 15 d. nutarimu Nr. 534 „Dėl Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatų patvirtinimo“.
- Žemės reformos žemėtvarkos projektų ir jiems prilyginamų žemės sklypo planų rengimo ir įgyvendinimo metodika, patvirtinta Lietuvos Respublikos žemės ir miškų ūkio ministerijos 1998 m. balandžio 23 d. įsakymu Nr. 207 „Dėl Žemės reformos žemėtvarkos projektų ir jiems prilyginamų žemės sklypų planų rengimo ir įgyvendinimo metodikos patvirtinimo“;
- Žemės paėmimo visuomenės poreikiams rengimo ir įgyvendinimo taisyklėmis, patvirtintomis Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2005 m. rugpjūčio 25 d. nutarimu Nr. 924 „Dėl Žemės paėmimo visuomenės poreikiams taisyklių ir žemės paėmimo visuomenės poreikiams projektų rengimo ir įgyvendinimo taisyklių patvirtinimo“.
Svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:
- Registro išrašas: Vienas iš teikiamų registro duomenų yra Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko duomenų pagrindu parengtas registro išrašas. Registro išraše įrašyti duomenys atspindi nekilnojamojo daikto, daiktinių teisių į jį, šių teisių suvaržymų ir įstatymu nustatytų juridinių faktų kadastro ir registro duomenų būklę jų įregistravimo registre momentu. Tiek notaro išduotas ir patvirtintas nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas, tiek Registro centro išduotas išrašas laikytinas oficialia informacija ir atspindi tik įregistravimo momentu arba nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko pagrindu išrašo parengimo momentu įrašytų kadastro ir registro duomenų būklę.
- Nepilnamečių sandoriai: Nepilnamečiai nuo 14 iki 18 metų sandorius sudaro, turėdami tėvų arba rūpintojų sutikimą. Sutikimo forma turi atitikti sudaromo sandorio formą. Jeigu nepilnametis nuo 14 iki 18 metų nori sudaryti notarinį sandorį, tėvų sutikimas taip pat turi būti patvirtintas notariškai. Plačiau: Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas. Antroji knyga.
- Įkeitimas: Jeigu pirmesniu įkeitimu daiktas nebuvo perduotas įkaito turėtojui ir jeigu ko kita nenumato įkeitimo lakštas, yra leidžiamas paskesnis įkeitimas, kai įkeitimo objektas įkaito turėtojui neperduodamas. Įkaito davėjas privalo pranešti kiekvienam kreditoriui apie visus pirmesnius ir paskesnius įkeitimus, taip pat įkeitimu užtikrintas prievoles ir jų dydį. Plačiau: Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas. Ketvirtoji knyga.
- Juridiniai faktai: Asmuo, norintis Nekilnojamojo turto registre įregistruoti juridinį faktą dėl sudarytos nekilnojamojo turto panaudos sutarties, Nekilnojamojo turto registro tvarkytojui (Registrų centrui) turi paduoti prašymą. Kartu su prašymu reikia pateikti juridinio fakto atsiradimą patvirtinančius dokumentus. Prašymas įregistruoti juridinį faktą dėl sudarytos nekilnojamojo daikto panaudos sutarties gai būti pateikiamas asmeniškai bet kuriame Registrų centro klientų aptarnavimo padalinyje arba paštu.
Sandorių teisinės registracijos nuostatos ir neįregistravimo pasekmės įtvirtintos Civilinio kodekso 1.75 straipsnyje.
Pažymėtina ir tai, kad asmenys, iki įstatymo Nr. XII-1833 įsigaliojimo (2015-11-01) įgiję, bet Nekilnojamojo turto registre neįregistravę daiktinių teisių į nekilnojamąjį turtą, šių teisių suvaržymų ir juridinių faktų, prašymą dėl daiktinių teisių, šių teisių suvaržymų ir juridinių faktų įregistravimo teritoriniam registratoriui turi pateikti per vienus metus nuo įstatymo Nr.
Turto vertinimas
Būsto vertinimo paslaugų įkainiai priklauso nuo objekto ypatumų. Buto įvertinimo įkainiai dažniausiai Vilniaus mieste vyrauja nuo 87 Eur iki 115 Eur. Namo vertinimas Vilniuje gali kainuoti 145-200 Eur. Žemės sklypų, skirtų namo statybai, Vilniaus mieste ir jo apylinkėse vertinimas dažniausiai kainuoja 100-145 Eur. Kituose Lietuvos miestuose vertinimo įkainiai gali būti 30 proc.
Atskirais atvejais už turto vertinimą moka pardavėjai, pavyzdžiui, statybų bendrovės, todėl žmogui gali pasirodyti, kad jam vertinimo paslaugos yra nemokamos. Tačiau vienokiais ar kitokiais keliais vertinimas banką vis tiek pasiekia.
Bendroji nuosavybė
Civilinio kodekso 4.75 straipsnis nustato, kad bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu.
Vadovaujantis Civilinio kodekso 4.81 straipsniu namo, buto ar kito nekilnojamojo daikto bendraturčiai turi teisę tarpusavio susitarimu nustatyti tvarką, pagal kurią bus naudojamasi atskiromis izoliuotomis to namo, buto patalpomis ar kito nekilnojamojo daikto konkrečiomis dalimis, atsižvelgiant į savo dalį, turimą bendrosios dalinės nuosavybės teise.
Jeigu toks susitarimas yra notariškai patvirtintas ir įregistruotas viešame registre, tai jis yra privalomas ir tam asmeniui, kuris vėliau įgyja dalį to namo, buto ar kito nekilnojamojo daikto dalį bendrosios nuosavybės teisėmis. Jeigu neprivalomos notarinės formos sandorį arba kitą veiksmą asmuo laiko pakankamai svarbiu, jis turi teisę gauti notaro paslaugas.
Varžytynės
Pagal įstatymus apie varžytynes viešai paskelbiama likus 30 dienų iki jų pradžios, tačiau turto savininkas sau naudingesniu pardavimu gali pradėti rūpintis gerokai anksčiau - jau tada, kai gauna antstolio raginimą geruoju įvykdyti sprendimą arba turto arešto aktą.
Tai yra signalai, kad turtas vėliau gali būti realizuojamas priverstiniu būdu. Sužinojus apie pradėtą skolos išieškojimą, skolininkui vertėtų nedelsiant nuvykti pas antstolį, pasikalbėti apie tolimesnius vykdymo veiksmus, pasidomėti galimų varžytynių data ir pasiūlyti antstoliui savo pagalbą.
Pirkėjų areštuotam turtui galima ieškoti visais įmanomais būdais - apie pardavimą skelbiant vietos laikraščiuose, interneto portaluose bei kitose žiniasklaidos priemonėse, taip pat ir kreipiantis į nekilnojamojo turto agentūras. Kuo didesnis pirkėjų ratas - tuo didesnė tikimybė parduoti brangiau.
CPK 704 straipsnis skelbia, kad turto pardavimas iš varžytynių nutraukiamas, kai į antstolio depozitinę sąskaitą sumokama ne mažesnė pinigų suma, kaip turto arešto akte nurodyta realizuojamo turto vertė, arba mažesnė suma, kurios užtenka visiškai padengti įsiskolinimams ir vykdymo išlaidoms.
Parduodamas turtą „savam“ pirkėjui, skolininkas turi daugiausia galimybių išvengti nuostolių ir derėtis dėl kainos. Kai prasideda varžytynių procesas, pardavimo kainos iš anksto žinoti jau neįmanoma. Įstatymas reikalauja, kad pradinė pardavimo kaina per pirmąsias varžytynes būtų 80 proc., o per antrąsias - 60 proc. rinkos vertės.
Todėl gali atsitikti taip, kad varžytynių dalyviai tik minimaliai pakels kainą, ir turtas bus parduotas 15 proc. arba net 35 proc. pigiau, negu realiai kainuotų rinkoje. Jeigu skola didelė, už išvaržytą turtą gautų lėšų gali net neužtekti jai padengti. Turto pardavimas skolininko pasiūlytam pirkėjui palankesnis ir tuo požiūriu, kad sutaupo daug laiko ir padeda išvengti vėlesnių ginčų teisme. Įvykus geranoriškam susitarimui, nei pardavėjas, nei pirkėjas vėliau nekelia pretenzijų dėl turto kainos ar kitų pardavimo aplinkybių, o po varžytynių šalys bylinėjasi dažnai.
Pirkimo-pardavimo sutartis ir išlaidos
Civilinis kodeksas nustato, kad pirkimo-pardavimo sutarties notarinių išlaidų apmokėjimas yra pirkėjo pareiga, jeigu šalys nesusitarė kitaip. Paslauga kainuotų 193,50 Eur. Ši suma apskaičiuojama vadovaujantis Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 1996 m. rugsėjo 12 d. įsakymo Nr. 57 „Dėl Notarų imamo atlyginimo už notarinių veiksmų atlikimą, sandorių projektų parengimą, konsultacijas ir technines paslaugas laikinųjų dydžių patvirtinimo„ 1.1.
Preliminarioji sutartis turi būti rašytinė. Preliminariojoje sutartyje šalys turi nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti.
Būsto paskola
Maksimalus Lietuvos komercinių bankų finansuojamo būsto kredito procentas nuo 2011 m. lapkričio mėn. 12 d. yra 85 proc. Minimalus pradinis įnašas, norint gauti būsto paskolą Lietuvos komerciniuose bankuose, yra 15 proc.
EURIBOR (angl. Euro Interbank Offered Rate - euro tarpbankinės rinkos palūkanų norma) yra orientacinis palūkanų dydis Ekonominėje ir pinigų sąjungoje. EURIBOR skaičiuoja ir skelbia Europos bankų federacija, kuri atstovauja 4,5 tūkst. bankų 24 ES narėse ir Islandijoje, Norvegijoje bei Šveicarijoje. Kaip ir LIBOR, EURIBOR yra vidutinis palūkanų dydis, už kurį vieni bankai skolina lėšas kitiems bankams. EURIBOR dydis taip pat skelbiamas kiekvieną dieną. Pirmą kartą EURIBOR paskelbtas 1998 metų sausio 2 dieną.
Pavyzdys: Dalius nusprendė įsigyti 1988 m. statybos būstą už 100 000 Eur, imdamas paskolą iš banko (bankas finansuotų Dalių 85 proc.). Turto vertintojas įvertino išsirinktą turtą 80 000 eurų.
Nekilnojamojo turto mokestis
Nekilnojamojo turto mokestį gyventojai moka už nuosavybės teise priklausančius ar jų įsigyjamus gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statinius (patalpas), žuvininkystės statinius ir inžinerinius statinius, kurių bendra vertė viršija 289,62 tūkst. Eur (1 mln. litų).
Nuo 2015 m. sausio 1 d. fiziniams asmenims nuosavybės teise priklausančių ar jų įsigyjamų gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statinių (patalpų), žuvininkystės statinių ir inžinerinių statinių bendrai vertei, viršijus 220 000 eurų, viršijanti dalis apmokestinama 0,5 procento nekilnojamojo turto mokesčio tarifu.
Šeimos, auginančios tris ir daugiau vaikų (įvaikių) iki 18 metų, ir šeimos, auginančios neįgalų vaiką (įvaikį) iki 18 metų, taip pat vyresnį neįgalų vaiką (įvaikį), kuriam nustatytas specialusis nuolatinės slaugos poreikis, nariams priklausančio nekilnojamojo turto vertei neapmokestinamo nekilnojamojo turto vertė didinama 30 procentų. Tokiu atveju neapmokestinamoji nekilnojamojo turto, priklausančio šeimos nariams, vertė didinama 30 procentų ir yra taikoma individualiai kiekvienam iš sutuoktinių jų pasirinktu santykiu.
2007 m. Žemės ir statinių mokestines vertes nustato Registrų centras. Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo 8 straipsnio 1 dalies 1 punktas nustato, kad nekilnojamojo turto mokestinė vertė yra nekilnojamojo turto vidutinė rinkos vertė, nustatyta pagal vėliausius Lietuvos Respublikos Vyriausybės nustatyta tvarka patvirtintus nekilnojamojo turto masinio vertinimo dokumentus.
Kiti svarbūs aspektai
- Laidavimas: Laidavimas atsiranda sudarius laidavimo sutartį arba įstatymų ar teismo sprendimo pagrindu. Laidavimu gali būti užtikrinamas tiek esamos, tiek ir būsimos prievolės įvykdymas. Negali būti laiduojama už didesnę sumą, negu skolininkas skolingas. Laidavimas negali būti suvaržytas ir kitokiu būdu.
- Statybos apribojimai: Statybos miškų ūkio tikslinės paskirties žemėje negalimos, išskyrus privačiuose miškuose leidžiamus įrengti rekreacinės paskirties įrenginius: pavėsines, laipynes ir pan. (parengus ir suderinus reikiamus projektus). Tad, jei turite patvirtintą detalųjį planą, kuriame numatomos statybos, pradėti statybas galėsite tik tuomet, kai pasikeisite žemės paskirtį iš miškų ūkio paskirties žemės.
- Naujos statybos namas: Namas laikomas naujos statybos, jeigu buvo pastatytas ne vėliau kaip prieš 10 metų.
- Kolektorinė sistema: Kolektorinėje sistemoje visi buto radiatoriai sujungiami tarpusavyje, o butas prijungiamas prie vieno stovo. Laiptų aikštelėje, prie kiekvieno buto įrengtame šilumos skyde (techniniame kanale) sumontuojami uždaromieji buto sistemos ventiliai, šilumos ir karšto vandens skaitikliai. Skaitikliai tiksliai išmatuoja suvartotos šilumos energijos bei karšto vandens kiekį.
- Kadastriniai matavimai: Kadastriniai matavimai - veiksmai, kuriais nustatoma nekilnojamojo daikto tapatybė, žemės sklypo ribų posūkio taškų ir statinių fizinių ribų koordinatės, geometriniai matmenys ir techniniai nekilnojamųjų daiktų parametrai, apskaičiuojamas žemės sklypo ir jame esančių žemės naudmenų plotas ir kiti šį daiktą apibūdinantys kadastro duomenys.
Kaip išvengti klaidų perkant nekilnojamąjį turtą?
Renkantis būstą, svarbu atkreipti dėmesį į daugybę veiksnių, kurie gali turėti įtakos jūsų gyvenimo kokybei ir finansinei gerovei. Štai keletas patarimų, kaip išvengti klaidų perkant nekilnojamąjį turtą:
- Vieta ir kaina: Tai svarbiausi kriterijai, lemiantys pirkėjų sprendimą. Įsitikinkite, kad vieta atitinka jūsų poreikius, o kaina yra adekvati rinkos vertei.
- Būsto kokybė: Nors būstu besidomintys žmonės akcentuoja kokybę, tačiau, pasak D. Jezersko, jie klausia ne to, ko turėtų. Vietoje to, kad paklaustų, kaip namas apšildytas - daugumoje naujų daugiabučių dabar dedamas 20 cm termoizoliacinis sluoksnis, geriau paklaustų, ar buvo kilę problemų ir kaip į tas problemas reagavo statytojas - pavyzdžiui, į skilusią sieną. Jei jis be problemų ištaisė broką, tai rodo, kad jis „nebijo“ savo darbo ir atsako už juos. Tai reiškia ir kita - vadinasi, tokio būsto kokybė yra gera, nes garantinių darbų bus mažai.
- Šildymo tipas: Pasirinkite šildymo tipą, kuris atitinka jūsų poreikius ir finansines galimybes. Kolektorinis šildymas ir dujinis šildymas yra laikomi patraukliausiais pirkėjams.
- Susisiekimas: Įvertinkite susisiekimą su pagrindiniais keliais ir viešuoju transportu. Arti esantis kelias gali būti ir privalumas, ir trūkumas.
- Išplanavimas: Atkreipkite dėmesį į būsto išplanavimą ir langų išdėstymą. Jei trijų kambarių butuose yra įrengtos drabužinės, tuomet toks butas turi nemažą pranašumą. Panašiai yra ir su virtuvės patalpomis.
- Kaimynai: Pasidomėkite kaimynais, nes jie gali turėti įtakos jūsų gyvenimo kokybei.
Taip pat pirkėjams svarbu aukštas. Nepopuliarūs išlieka pirmas ir viršutinis aukštai. Šie dažniausiai ir kainuoja keliais tūkstančiais mažiau. Lietuviai, matyt, nelinkę rizikuoti - o ką, jeigu su stogu kas blogai, o jei grindys šaltos ir t.t. Tai vertinčiau kaip labiau emocinius, o ne racionalius dalykus“, - sako T.
Preliminari sutartis su UAB "Gudelių šilas": kaip nutraukti?
Jei sudarėte preliminarią sutartį su UAB "Gudelių šilas" ir norite ją nutraukti, svarbu išnagrinėti sutarties sąlygas ir kreiptis į teisininką. Dažnai tokios sutartys yra palankios statybos bendrovėms, tačiau yra galimybių jas nutraukti, jei bendrovė pažeidžia sutarties sąlygas.
Pavyzdžiui: "Gudelių šilas" pažadėjo, kad grindų išlyginamasis sluoksnis bus 12-14 cm, tačiau galutinis rezultatas - išlyginamasis sluoksnis 8 cm. Tokiu atveju, jei susitarimas dėl grindų aukščio buvo ir bendrovė jo neįvykdė, turite rašytinį įrodymą, kad galite pasinaudoti juo kaip argumentu nutraukiant sutartį.
Taip pat, jei pardavėjo parengtoje sutartyje nustatyti pirkėjo įsipareigojimai baigti visus buto vidaus apdailos darbus iki konkrečios datos, galima teigti, kad ši sutarties sąlyga yra esminė. Pirkėjas turėjo teisėtą lūkestį, kad ir visuose kituose butuose vidaus apdailos darbai bus baigti panašaiai tuo pačiu metu, o jis su šeima galės džiaugtis tvarka, tyla ir švara patalpose ir teritorijoje bei paukštelių čiulbėjimu už langų. Dabar perspektyvoje - nesibaigiančios statybos plius dar visoks smulkus ir nelabai smulkus statytojo padarytas brokas.
Tačiau atminkite, kad kita sutarties šalis visiškai neprivalo bučiuoti kitai sutarties šaliai rankų, ar lįsti ten kur saulė nešviečia. Ji turėi teisę reikalauti, kad sutarties šalis laikytusi sutarties, nes sutartis sutarties šalims turi įstatymo galią. Jūsų argumentai visiskai nepagrįsti. Nei kaimynai triukšmauja turite teise kreiptis i savivaldybe, ar policija del viesosios rimties trukdymo. Kaip turetu elgtis kaimynai, jei Jus savo perprojektuota mylyma buta nuspresit vel perprojektuoti jau po namo pridavimo tinkamu? Sutarti visada galite gincyti.
Nekilnojamo turto rinkos istorija Lietuvoje
2004-2007 m. laikotarpiu Lietuvos būsto rinka išgyveno „aukso amžių“. Sparčiai kylanti ekonomika, augančios gyventojų pajamos bei lūkesčiai, Lietuvos įstojimas į Europos Sąjungą, didėjanti būsto paklausa ir nuo jos atsiliekanti pasiūla, palankios kreditavimo sąlygos lėmė, kad per tuos ketverius metus butų kainos išaugo daugiau nei 200 proc. (3 kartus). 2005 m. Lietuvos didmiesčiuose buvo užfiksuotas rekordinis - net 60 proc. - būsto kainų augimas.
Ši informacija padės jums priimti teisingus sprendimus perkant nekilnojamąjį turtą ir išvengti galimų problemų ateityje.
tags: #nekilnojamo #turto #pirkimas #cm