Nekilnojamojo turto pirkimo gidas: kaip saugiai ir protingai įsigyti būstą

Nekilnojamojo turto įsigijimas yra svarbi ir didelė investicija, todėl svarbu atidžiai pasiruošti. Šis gidas padės jums žingsnis po žingsnio įsigyti būstą saugiai ir protingai. Nuo to priklausys kaina, patogumas ir ilgalaikė vertė.

1. Finansinis pasiruošimas

Prieš pradėdami ieškoti buto ar namo, pasitarkite su banku dėl paskolos sąlygų. Žinodami, kiek galite pasiskolinti, galėsite realiai vertinti pasiūlymus ir greičiau priimti sprendimą. Nepamirškite ir papildomų išlaidų - notaro, turto vertinimo, registrų centro paslaugų.

Daugeliui paskolų Lietuvoje reikia bent 15% pradinio įnašo. Pavyzdžiui, perkant butą už 120 000 €, įnašas turėtų būti 18 000 €. Jaunos šeimos gali pasinaudoti valstybės parama.

2. Vietos pasirinkimas

Jei dirbate mieste - ar verta gyventi toliau? Galite pasirinkti: centras (arti darbo, bet brangiau), periferija (ramiau, pigiau, bet su transporto iššūkiais). Svarbūs veiksniai: mokyklos, darželiai, parkai, viešasis transportas.

Palyginkite:

• Nauja ar sena statyba?
• Miesto centras ar periferija?
• Butas ar namas, su kiemu ar be jo?

3. Turto vertės nustatymas

Nekilnojamojo turto vertės nustatymas yra esminis žingsnis priimant sprendimus dėl pardavimo, pirkimo ar investicijų. Norint tiksliai nustatyti savo turto vertę, reikia pasitelkti įvairius metodus ir priemones.

Dažniausiai, savarankiškai nustatant būsto vertę nereikėtų remtis skelbimuose esančiomis kainomis, nes jos - neatspindi realių sandorių.

3.1. Profesionalus vertinimas

Pirmasis ir dažnai pats patikimiausias būdas nustatyti nekilnojamojo turto vertę yra pasitelkti profesionalų vertintoją. Vertintojas atliks detalią analizę, įvertindamas objekto būklę, vietą ir kitus svarbius veiksnius. Profesionalūs vertintojai naudoja pažangias metodikas ir pateikia oficialią ataskaitą, kuri suteikia tiksliausią vertę jūsų turtui.

3.2. Palyginamųjų objektų analizė

Kitas būdas nustatyti turto vertę yra palyginti jį su neseniai parduotais panašiais objektais toje pačioje vietovėje. Palyginamų objektų pasirinkimą:

• Raskite panašius nekilnojamojo turto objektus, kurie buvo parduoti neseniai.
• Nustatykite, už kiek buvo parduoti šie panašūs objektai, ir atsižvelkite į jų kainas, kad nustatytumėte, kaip jūsų turtas lyginamas su jais.

3.3. Veiksniai, turintys įtakos vertei:

• Objekto būklė: Įvertinkite, ar turtas yra geros būklės, ar reikalauja remonto ar renovacijos.
• Vieta: Vietovės patrauklumas ir aplinkos sąlygos taip pat turi įtakos turto vertei.

4. Dokumentų ir teisinės būklės tikrinimas

Visada tikrinkite: ar nėra areštų, skolų, bendrasavininkių nesutarimų. Verta konsultuotis su NT brokeriu arba teisininku. Paprašykite energinio naudingumo sertifikato ir sklypo plano (jei tai namas).

Nekilnojamojo turto dokumentai itin svarbūs siekiant užtikrinti saugų ir sklandų sandorį bei įsitikinti, kad nekilnojamasis turtas atitinka visus teisės aktuose nustatytus reikalavimus.

4.1. Pagrindiniai dokumentai parduodant nekilnojamąjį turtą

Pateikiame dokumentų sąrašą, reikalingų namo pardavimui:

• Galiojantis asmens tapatybės dokumentas. Šie dokumentai leidžia nustatyti tikrąją savininko tapatybę, užtikrina, kad sandoris vyksta su tikruoju turto savininku ar teisėtai įgaliotu asmeniu ir apsaugo nuo galimų sukčiavimo atvejų.
• Turto įgijimo dokumentas. Tai dokumentas, kurio pagrindu Jūs įgijote turtą (pirkimo-pardavimo sutartis; paveldėjimo teisės liudijimas; dovanojimo sutartis, teismo sprendimas ir pan.).
• Namo kadastrinių matavimų byla. Šiame dokumente rasite informaciją apie nekilnojamojo turto sienų, durų, langų, stogo konstrukcijas, priklausinius bei tikslius patalpų ar žemės sklypo matmenis. Būtinas dokumentas, kuriame yra namo planas ir namo kiti techniniai duomenys. Namo kadastrinių matavimų byloje esantys namo brėžiniai turi atitikti su realiu namo išplanavimu. Jei šį dokumentą pametėte, tuomet kopiją galite gauti fiziškai apsilankę VĮ ‘Registrų centro” padalinyje arba prisijungę prie savitarnos nesudėtingai užsisakysite elektroninę dokumento kopiją.
• Žemės sklypo planas. Taip pat būtinas dokumentas. Jei jūsų namas yra rajono ribose ir turite preliminarių matavimų žemės sklypo planą, tai nėra didelė problema. Rajono ribose leidžiami ir preliminarūs matavimai, svarbu, kad sklypo planas atitiktų įstatymų keliamus reikalavimus. Jei sklypas yra miesto teritorijoje, tuomet kadastriniai matavimai yra būtini. Kadastriniai matavimai parduodant sklypą yra atliekami norint parduoti, išnuomoti ar dovanoti žemės sklypą ne žemės ūkio veiklai (namų valda ar kita paskirtis), kuris yra miesto ribose. Taip pat jei to pageidauja būsimas savininkas ar nuomininkas, nors sklypas yra ne miesto, o rajono ribose.
• Namo ir žemės sklypo VĮ Registrų centro išrašas. Šį dokumentą klientai dažnai vadina „nuosavybės dokumentu”. Jei dokumentas pasimetė, tuomet per pora minučių išsitrauksite iš VĮ „Registrų centro” savitarnos. Kitas svarbus dokumentas yra VĮ Registrų centro nekilnojamo turto registro pažyma. Tai yra dokumentas, kuris apibūdina ir identifikuoja turto objektą, pateikia informaciją apie jo buvimo vietą, plotą, paskirtį ir kita svarbią informaciją. Patikrinę registrą, turėtumėte įsitikinti, kad jame nėra jokių nuosavybės teisių apribojimų, įpareigojimų arba kitų apribojimų turtu disponuoti.
• Energetinio naudingumo sertifikatas. Dokumentas nusakantis namo energetinę klasę.

Be šių pagrindinių dokumentų, taip pat svarbu patikrinti kitus dokumentus, susijusius su turto objektu: urbanistinio - plėtros plano patvirtinimą, statybos leidimą, techninę pažymą ir energinio efektyvumo sertifikatą. Šie dokumentai užtikrina, kad turto objektas atitinka visus jam keliamus reikalavimus.

4.2. Papildomi dokumentai atsižvelgiant į situaciją

Dokumentų sąrašas gali skirtis priklausomai nuo kiekvienos situacijos, todėl svarbu atsižvelgti į šiuos aspektus:

• Jei turite nepilnamečių vaikų ir parduodamas namas yra vienintelis šeimos nekilnojamasis turtas - reikalingas notaro leidimas namą parduoti. Buto pardavimas turint nepilnamečių vaikų - nėra lengvas procesas, tam reikalingi papildomi dokumentai bei pažymos.
• Jei parduoti norimas būstas yra Jūsų šeimos vienintelis gyvenamasis turtas, kur galite deklaruoti gyvenamąją vietą, tuomet bus reikalingas notaro leidimas turtą parduoti.
• Jei turtas yra įkeistas kredito įstaigai - kreditoriaus leidimas parduoti. Šis leidimas galioja nuo 2 savaičių iki 1 mėnesio. Jį užsisakyti reikia tik jau turint pirkėją. Jei jūsų namą pirkėjas pirks su būsto paskola, tuomet reikalingas kreditoriaus leidimas parduoti ir pakartotinai įkeisti.
• Jei namas priklauso keliems bendraturčiams - sandoryje turės dalyvauti ir kiti bendraturčiai, sutinkantys su parduodama kaina. Jiems taip pat būtini galiojantys asmens tapatybės dokumentai.
• Jei esate išsituokę - ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo. Jei tokio sprendimo nebuvo - buvusio sutuoktinio sutikimas parduoti.
• Jei esate susituokę - sutuoktinio sutikimas parduoti. Sutikimas reikalingas net tuo atveju, jei namą paveldėjote ar gavote dovanų ir turtas Jums priklauso asmeninės nuosavybės teise. Sutuoktinis savo asmeninėmis arba bendromis lėšomis galėjo pagerinti namo būklę, todėl privalo žinoti apie turto pardavimą ir tokiam veiksmui neprieštarauti.
• Jei namas yra sodų bendrijoje, tuomet bus reikalinga pažyma iš bendrijos apie nesamas skolas.
• Pažyma iš atliekų tvarkymo administratoriaus apie nesamas skolas.

Taip pat svarbu nepamiršti, kad metinis žemės mokestis, šis pareiga metų gale atitenka tam asmeniui, kuriam birželio 30 d. priklausė žemės sklypas pagal VĮ „Registrų centro” duomenis.

4.3. Energetinio naudingumo sertifikatas

Pastatų energinio naudingumo sertifikavimas privalomas:

• užbaigus naujų pastatų statybą. Sertifikavimas užsakomas užbaigus naujo pastato statybą prieš surašant statybos užbaigimo aktą arba prieš teikiant deklaraciją apie statybos užbaigimą.
• parduodant pastatus, butus, kitos paskirties atskiro naudojimo patalpas. Pastato dalies energinio naudingumo sertifikatas gali būti išduodamas vadovaujantis viso pastato su bendra šildymo sistema energinio naudingumo sertifikatu, buto energinio naudingumo sertifikatas - tokio paties buto tame pačiame daugiabučiame pastate energinio naudingumo sertifikatu arba tipiniu Vyriausybės įgaliotos institucijos parengtu ir paskelbtu energinio naudingumo sertifikatu, priskiriant žemiausią energinio naudingumo klasę.

5. Apžiūra

Butas gali atrodyti gražiai, bet svarbu įvertinti langų orientaciją, kaimynystę, garso izoliaciją.

Į apžiūrą kvieskite inžinierių, NT vertintoją ar specialistą. Atkreipkite dėmesį į:

• Fizines būsto būklės problemas
• Garso izoliaciją, kaimynus, aplinką
• Sąnaudas (komunaliniai, šildymo tipas)

6. Sandorio užbaigimas

• Sudarykite preliminarią sutartį (jei reikia)
• Notaro registracija
• Turto registravimas Registrų centre

Patarimas: Nepasikliaukite tik NT agentu - samdykite savo atstovą (teisininką ar vertintoją).

7. Nekilnojamojo turto brokerio pagalba

Brokerio paslaugos leidžia nesukti galvos dėl pardavimo ir būti užtikrintiems, kad parduoti pavyks už geriausią kainą bei, ko gero greičiau nei tai pavyktų padaryti patiems.

Brokeris yra suinteresuotas parduoti už geriausią kainą. Patikimi brokeriai neretai turi ir platų suinteresuotų bei potencialių klientų ratą. Gali būti, kad į juos jau asmeniškai kreipėsi pirkėjai, kurie laukia pranešimo apie būtent tokį objektą, kurį norite parduoti. Na ir galiausiai - pagalba administraciniais ir biurokratiniais klausimais.

Svarbiausi patarimai parduodant NT: Tvarkingi perkamo ar parduodamo nekilnojamo turto dokumentai leis jaustis saugiai ir ramiai. Būsite užtikrinti, kad užbaigus sandorį, ateityje nebereikės grįžti prie šio klausimo ir taisyti padarytas ar paliktas klaidas. Itin svarbu sekti NT naujienas, kad turėtumėte naujausią informaciją apie atnaujintus teisės aktus bei naujai įsigaliojusius reikalavimus NT dokumentams.

Preliminarioji pirkimo - pardavimo sutartis - bene vienas svarbiausių dokumentų raštu apibrėžiančių nekilnojamojo turto pardavėjo ir pirkėjo susitarimą. Šioje sutartyje svarbu numatyti visas susitarimo detales ir nepalikti vietos interpretacijoms.

tags: #nekilnojamo #turto #pirkimas