Nekilnojamojo turto (NT) rinka Lietuvoje nuolat kinta, o vystytojai konkuruoja dėl pirkėjų dėmesio. Šiame straipsnyje apžvelgsime NT vystytojų reitingus pagal pardavimus, rinkos tendencijas ir kainų pokyčius.
Bendros rinkos tendencijos
Per trečiąjį ketvirtį neparduotų butų kiekis rinkoje padidėjo 7% ir šiuo metu siekia 2.620. Vis dėlto, nepaisant mažėjančios paklausos, laisvų butų kiekis rinkoje didėja nežymiai.
Vidutinė naujų butų kaina Vilniuje labiausiai augo ekonominėje klasėje - 12,6% (siekia 2.800 Eur / kv. m). Vidutinėje klasėje ji didėjo 2% (iki 3.480 Eur / kv. m), o prestižiniame segmente - 6,9% (iki 4.910 Eur / kv. m).
NT plėtotojų vaidmuo
NT bendrovės „Inreal“ skaičiavimu, per 2016 m. Tiesa, nuo 77 iki 80 padidėjo dalis nekilnojamojo turto (NT) plėtotojų, kurie dalijosi mažesnę butų pardavimų pyrago dali, o ši truputį susitraukė - nuo 44% iki 41%.
Pasak p., „Manome, kad šiemet naivu tikėtis tokio pat augimo, kaip kelis pastaruosius metus. Šiemet po truputį atkris neprofesionalūs investuotojai į NT, kurie pernai sugeneravo apie 20% naujų butų pardavimų ir stipresniam sandorių skaičiaus augimui nebus prielaidų“.
Anot jo, didžioji dauguma NT vystytojų, kurie rikiuojasi už daugiausiai butų pardavusių bendrovių dešimtuko, yra NT rinkos naujokai. „Yra keletas rinkos senbuvių su nedideliais aukštesnės ar prabangios klasės projektais - kaip „YIT Kausta“, „Merko būstas“, „Realinija“. Tačiau dauguma yra naujokai, kurių dalis sėkmingai įsitvirtins NT plėtros versle, bet dauguma liks vieno projekto įmonėmis“, - kalba p.
„Į NT verslą plaukia nemažas pinigų srautas. Nepatyrę ar finansiškai silpnesni šios rinkos dalyviai gali neatlaikyti konkurencijos, imti dempinguoti kainas arba užstrigti nepabaigę pradėtų projektų.
Pirkėjų elgesys ir kainų pokyčiai
„Tokiam pirkėjų elgesiui didžiausią įtaką daro tai, kad trūksta pastatytų naujos statybos butų, o naujų butų kainos atrodo rekordiškai aukštos. Be to, pasigirsta rinkoje atvejų, kad net ir preliminarioje sutartyje užfiksuota kaina pirkėjui nėra galutinė. Kyla klausimas, kodėl tuomet klientui skubėti priimti sprendimą rinktis būstą, kuris bus pastatytas po metų, o plėtotojas net neužtikrina sutartos kainos?“ - svarsto T.
„Mes manome, kad rezervuoti butai nerodo pardavimo fakto, todėl jų neįtraukiame į pardavimų statistiką. Be to, rezervuotų butų skaičius projektuose kasdien kinta.
Ekonominiai pokyčiai ir NT rinkoje drastiškai pasikeitusi situacija lėmė augančias būsto kainas. Situacija išlieka sudėtinga, tad kol kas nėra ženklų, kad būstų kainos artimiausiu metu būtų linkusios mažėti.
Butų rinka Vilniuje jau kuris laikas buvo tapusi ne tik būsto pirkėjų, bet ir investuotojų „žaidimų aikštele“. Priešingai nei namų/ kotedžų segmente, butų rinkoje nemenka dalis pirkėjų investavo tik todėl, jog tai buvo viena geriausių alternatyvų įdarbinti turimus pinigus, suteikianti patrauklią grąžą bei nereikalaujanti ypatingos priežiūros.
Kylant kainoms, nemaža dalis gyventojų dar labiau susigundė investuoti į šį segmentą ir tokiu būdų įsisuko savaiminis kainų augimo ciklas. Visgi, šis procesas turi ir „šalutinį poveikį“ - padidėjusį volatilumą, kas reiškia, kad atėjus blogesniems laikams, rinka lygiai taip pat gerokai labiau išgyvens neigiamą poveikį.
Būsto kainos Vilniuje
Naujos statybos būstas nuo 2012 metų pabrango apie 18% ir šiuo metu vidutinė kvadratinio metro kaina siekia apie 1589 Eur. Šiuo metu Vilniuje galima rinktis naujos statybos būstą daugiau nei šimte įvairiausių projektų, tarp kurių dešimtys pasirinkimų Pilaitėje, bei jo prieigose, Žirmūnuose, Naujamiestyje bei Senamiestyje, Šnipiškių mikrorajonuose.
Antrinėje rinkoje fiksuojamas ganėtinai stabilus kainų augimas, apie 4 proc. per metus, kas atsižvelgiant į infliaciją sudaro apie 2.0% metinį kainų prieaugį.
Galima teigti, kad ryškesnio kainų pokyčio antrinėje Vilniaus butų rinkoje 2020 I ketv. neįvyko. Tai neturėtų stebinti, nes butų pirkimo-pardavimo rinka turi gerokai didesnę inerciją nei, pavyzdžiui, butų nuomos rinka, todėl čia pokyčiams įvykti reikia kur kas daugiau laiko.
Būsto kainų palyginimas
| Klasė | 2022 m. III ketv. kaina (Eur / kv. m) |
|---|---|
| Ekonominė | 2.800 |
| Vidutinė | 3.480 |
| Prestižinė | 4.910 |
Gyventojų skaičiaus įtaka
Vilniaus miesto augimas labiausiai paremtas kelių veiksnių: natūralios gyventojų kaitos bei vidinės ir tarptautinės migracijų. Paskutinius kelerius metus Vilniaus bendrasis natūralios gyventojų kaitos rodiklis siekė apie 2 (tūkstančiui gyventojų), o tai reiškia, kad natūrali gyventojų kaita lėmė Vilniaus gyventojų prieaugį ne daugiau kaip 1000-1200 per metus. Likęs prieaugis buvo nulemtas migracijos. Dabartiniame COVID-19 kontekste, sunku tikėtis aktyvios migracijos į sostinę.
UAB „Centro kubas - Nekilnojamasis turtas“ nuomone, tokios demografinės perspektyvos kels papildomai rūpesčių būsto rinkos dalyviams, nes, tikėtina, kad bus mažiau paklausos, o pasiūla, kuri paskutinius kelerius metus buvo itin aktyvi, dar kurį laiką judės iš inercijos.
Finansavimo sąlygos
Nors 2020 metų I ketv. pabaigoje Lietuvos ekonomika bei nekilnojamojo turto rinka patyrė šoką, sukeltą COVID-19 viruso, tai kol kas neatsispindi bankinio finansavimo statistikoje, kuri rodo, kad tiek skolinimosi būstui įsigyti apimtys, tiek ir bankų maržos išliko panašios į ankstesnių mėnesių rodiklius. Nemaža tikimybė, kad artimiausių mėnesių rodikliai bus kuklesni, nes vis daugiau signalų rinkoje apie tai, kad bankai griežtina paskolų išdavimą, kad gyventojams tampa sunkiau pasiskolinti ir pan. Tai reiškia, kad būsto rinkoje sandorių apimtys ir likvidumas turėtų trauktis.
Jau ne vienerius metus EURIBOR laikosi žemiau nulio, tačiau 2020 metais matomas tarpbankinio skolinimosi palūkanų normos „kilimas“, t.y. artėjimas prie nulio.
Vis dėlto, svarbu pažymėti, kad būsto palūkanos vis dar išlieka istorinėse žemumose, o aptarnavimo išlaidos neviršija istorinio vidurkio, tačiau svarstant įsigyti būstą su paskola jau reikia susimąstyti apie ateityje gerokai išaugsiančius paskolos kaštus, nes pvz. perkant būstą už 100,000 Eur su 15% dydžio pradiniu įnašu, kuomet paskolos laikotarpis 20 metų, metinei palūkanų normai pakilus nuo 2.00% iki vos 3.00%, mėnesio įmoka paaugtų apie 14%, o bendra mokamų palūkanų suma apie 48%.
tags: #nekilnojamo #turto #vystytojai #pagal #pardavimus