Vykstant pokyčiams nekilnojamojo turto rinkoje ir kylant nekilnojamojo turto kainoms, daugėja atvejų, kuomet nekilnojamojo turto pardavėjai ar vystytojai nusprendžia vienašališkai nutraukti preliminariąsias pirkimo-pardavimo sutartis ir turtą parduoti tretiesiems asmenims nauja, t. y., ženkliai didesne kaina.
Šiame straipsnyje aptarsime sąlygas, kurioms esant galima vienašališkai nutraukti nekilnojamojo daikto pirkimo pardavimo sutartį, atsižvelgiant į teisės aktų nuostatas ir teismų praktiką.
Sutarties sukūrimas ir sudarymas
Vienašališko sutarties nutraukimo pagrindai
Lietuvos teisėje egzistuoja platesnis vienašališko sutarties nutraukimo atvejų sąrašas, lyginant jį su tuo, kuris įtvirtintas Direktyvos 2014/25/ES 90 straipsnyje - sutartis vienašališkai gali būti nutraukta ir pačioje sutartyje bei CK nurodytais atvejais (CK 6.217, 6.721 straipsniai).
PĮ 98 straipsnyje yra įtvirtintas teisinis pirkimo sutarties, preliminariosios sutarties ar sutarties, kuria keičiama pirkimo sutartis ar preliminarioji sutartis, nutraukimo reguliavimas, kuris pagal Direktyvos 2014/25/ES nuostatas tampa minimalia standartizuota šio instituto tvarka visoje ES.
Dėl to Direktyvos 2014/25/ES 90 straipsnyje buvo įtvirtintas minimalus atvejų, kuriems esant, perkantieji subjektai turi turėti teisę nutraukti viešąsias sutartis jų galiojimo metu, sąrašas.
Tuo tarpu kiekviena valstybė narė, įgyvendindama Direktyvos 2014/25/ES 90 straipsnio nuostatas, turi teisę išplėsti pirkimų sutarčių, preliminariųjų sutarčių ar sutarčių, kuriomis pastarosios keičiamos, nutraukimo jų galiojimo metu pagrindų sąrašą.
Sąvoka vienašališkai reiškia, kad PĮ 98 straipsnio 1 dalyje nurodytais atvejais sutartis gali būti nutraukta perkančiojo subjekto sprendimu, nesikreipiant į teismą. Sąvokos gali nutraukti vartojimas reiškia, kad perkantysis subjektas atsakingas spręsti dėl PĮ 98 straipsnio 1 dalyje nurodytų vienašališko sutarties nutraukimo pagrindų egzistavimo, ir, nustatęs, jog egzistuoja bent vienas iš PĮ 98 straipsnio 1 dalyje nurodytų pagrindų, perkantysis subjektas neturi pasirinkimo teisės nutraukti ar nenutraukti sutartį.
Taigi šis pagrindų vertinimas ir taikymas (sutarties nutraukimas) - perkančiojo subjekto pareiga. Pavyzdžiui, nustatymas, kad tiekėjas turėjo būti pašalintas iš pirkimo procedūrų dėl VPĮ 46 straipsnio 1 dalyje nurodytų pašalinimo pagrindų egzistavimo, bet tai neatlikta iš karto, reiškia, kad buvo sudarytas niekinis sandoris.
Be to, pirkimų teisiniai santykiai yra ypatingi, siejami su viešuoju interesu. Pirkimo sutarčių sudarymui yra nustatytos specialiosios normos (PĮ).
Tačiau PĮ 98 straipsnio 1 dalies 1 punktą sistemiškai aiškinant ir taikant su PĮ 101 straipsnio 1 dalies 2 punkto, 2 dalies 8 punkto nuostatomis, darytina išvada, kad PĮ 98 straipsnio 1 dalies 1 punktas turėtų būti taikomas būtent tuo atveju, kai VPT nustato, kad pirkimo sutartis ar preliminarioji sutartis buvo pakeista nesilaikant PĮ 97 straipsnio reikalavimų.
Tokiu atveju perkančiajam subjektui neginčijant nurodyto VPT sprendimo, perkantysis subjektas vienašališkai, nesikreipdamas į teismą, turėtų nutraukti sutartį, kuria neteisėtai, nesilaikant PĮ 97 straipsnio reikalavimų buvo pakeista pirkimo sutartis ar preliminarioji sutartis, ir sutarties vykdymą tęsti pagal pirmines sutarties nuostatas.
Taigi, PĮ 98 straipsnio 1 dalies 1 punkto taikymo atveju sąvoka gali nutraukti reiškia perkančiojo subjekto galimybę vienašališkai, nesikreipiant į teismą nutraukti sutartį, kuria (1) neteisėtai buvo pakeista pirkimo sutartis ar preliminarioji sutartis, (2) nurodyto pakeitimo neteisėtumas buvo konstatuotas VPT (ar kitos priežiūros funkcijas atliekančios institucijos) sprendimu, (3) perkantysis subjektas neginčija ir nekvestionuoja VPT (ar kitos priežiūros funkcijas atliekančios institucijos) sprendimo.
Svarbu pažymėti, kad ne kiekvienas neteisėtas pakeitimas turėtų lemti viso pakeičiančio sandorio, o ne tik konkrečios jo nuostatos, negaliojimą. Pagal CK 1.96 straipsnį sandorio dalies negaliojimas nedaro negaliojančių kitų jo dalių, jeigu galima daryti prielaidą, kad sandoris būtų buvęs sudarytas ir neįtraukiant negaliojančios dalies.
Pagal bendrąją taisyklę perkantysis subjektas tiekėjo pašalinimo pagrindų nebuvimą patikrina vertindamas tiekėjo pateiktą EBVPD (detaliau žiūrėti VPĮ 50 straipsnio komentarą). Tačiau, remiantis VPĮ 46 straipsnio 7 dalimi, perkantysis subjektas tiekėją gali pašalinti iš pirkimo procedūros ir po EBVPD įvertinimo, jei perkančiajam subjektui paaiškėja, kad tiekėjas atitinka bent vieną pirkimo dokumentuose įtvirtintą pašalinimo pagrindą.
Atitinkamai PĮ 98 straipsnio 1 dalies 2 punkte yra įtvirtintas tiekėjo pašalinimas iš pirkimų teisinių santykių ir po sutarties sudarymo, t. y. jau pasibaigus viešųjų pirkimų procedūroms. Taigi, tuo atveju, jeigu, sudarius ir vykdant pirkimo sutartį, preliminariąją sutartį ar sutartį, kuria keičiama pirkimo sutartis ar preliminarioji sutartis, perkančiajam subjektui paaiškėja, kad tiekėjas, su kuriuo sudaryta sutartis, turėjo būti pašalintas iš pirkimo procedūrų, sudaryta sutartis turėtų būti nutraukta.
Kadangi PĮ 98 straipsnio 1 dalies 2 punkte nėra detalizuota, ką konkrečiai reiškia sąvoka paaiškėjo, atsižvelgiant į PĮ 98 straipsnio 1 dalies 2 punkto esmę ir sąveiką su viešųjų pirkimų principais, vertintina, kad sąvoka paaiškėjo aiškintina ir taikytina plačiai.
Atkreiptinas dėmesys į tai, kad tuo atveju, jeigu paaiškėja, jog tiekėjas, su kuriuo sudaryta pirkimo sutartis ar preliminarioji sutartis, turėjo būti pašalintas iš pirkimo procedūros pagal VPĮ 46 straipsnio 1 dalį, tačiau perkantysis subjektas nepriima sprendimo (vengia priimti sprendimą) dėl sutarties nutraukimo, PĮ 98 straipsnio 1 dalies 2 punktas turėtų būti aiškinamas ir taikomas sistemiškai su PĮ 107 straipsnio 1 dalimi, įtvirtinančia tiekėjų, manančių, kad perkantysis subjektas nesilaikė PĮ reikalavimų, teisę kreiptis į teismą, bei su PĮ 108 straipsnio 1 dalimi, įtvirtinančia tokios teisės įgyvendinimo terminus.
SESV 258 straipsnyje nurodyta, kad, jei EK mano, jog kuri nors valstybė narė neįvykdė kokios nors pareigos pagal ES steigiamąsias sutartis, ji šiuo reikalu pareiškia pagrįstą nuomonę, iš pradžių suteikusi atitinkamai valstybei narei galimybę išdėstyti savo pastabas. Taigi, ESTT pripažinus, kad valstybė narė pažeidė įsipareigojimus pagal ES steigiamąsias sutartis ir (ar) Direktyvą 2014/25/ES, pirkimo sutartis, sudaryta pagal neteisėta pripažintą procedūrą, nepriklausomai nuo nacionalinio teisinio reguliavimo, negali būti laikoma sudaryta teisėtai ir turi būti nutraukta.
Sutarties nutraukimo tvarka
PĮ 98 straipsnio 2 dalyje yra įtvirtinta pirkimo sutarties, preliminariosios sutarties, ar sutarties, kuria keičiama pirkimo sutartis ar preliminarioji sutartis, nutraukimo PĮ 98 straipsnio 1 dalyje nurodytais pagrindais tvarka.
Pagal PĮ 90 straipsnio 2 dalies 1 punktą perkantysis subjektas apie sutarties nutraukimą privalo iš anksto pranešti tiekėjui per sutartyje nustatytą terminą, o jeigu sutartyje toks terminas nenustatytas, - prieš 30 (trisdešimt) dienų.
Sąvokos privalo vartojimas reiškia perkančiojo subjekto pareigą laikytis PĮ 98 straipsnio 2 dalyje įtvirtintos vienašališko sutarties nutraukimo tvarkos, įskaitant, įspėjimo apie vienašališką sutarties nutraukimą terminų. Tačiau nurodytos tvarkos pažeidimas nelemia sutarties nutraukimo, kaip tokio, neteisėtumo.
Sąvokos iš anksto vartojimas reiškia, kad egzistuojant PĮ 98 straipsnio 1 dalies 1-3 punktuose nurodytam sutarties nutraukimo pagrindui, perkantysis subjektas, prieš vienašališkai nutraukdamas sutartį, turi pareigą apie tai įspėti tiekėją.
Toks išankstinis pranešimas leidžia sutarties vykdytojui iš anksto sužinoti kitos šalies poziciją ir išvengti papildomų nuostolių, kurių gali atsirasti dėl to, kad nėra aišku, ar bus reikalaujama įvykdyti sutartį.
Pranešimas kitai šaliai apie sutarties nutraukimą turi būti aiškus, konkretus, jame turi būti nurodytas sutarties nutraukimo pagrindas, sutarties nutraukimo data, jis turi būti tinkamai įteiktas kitai šaliai.
Tačiau kasacinio teismo yra išaiškinta, kad pats pranešimas apie būsimą vienašalį sutarties nutraukimą nesukuria kokių nors teisinių padarinių, tai yra tik būtinoji vienašališko sutarties nutraukimo procedūrinė dalis. Pats pranešimas apie būsimą vienašalį sutarties nutraukimą negali būti ginčo objektu, t. y. šalis, nesutinkanti su vienašaliu sutarties nutraukimu, gali ginčyti, kad nėra teisinio pagrindo tokiam sutarties nutraukimui, kad ji buvo įspėta netinkamai, nesuprato pranešimo turinio ir pan., tačiau pats pranešimas savaime yra tik vienašališko sutarties nutraukimo būtinoji procedūrinė dalis.
Pažymėtina, kad kasacinio teismo praktikoje yra akcentuojamas pranešimo apie vienašalį sutarties nutraukimą teisėtumas, t. y. Įstatyme nenustatyta tokio pranešimo forma, todėl šalys gali pačios aptarti dėl jos, o jeigu sutartyje neaptarta, - pranešimu laikytina bet kokia forma, kuri, atsižvelgiant į konkrečias aplinkybes, yra protinga ir priimtina.
Vis dėlto perkantieji subjektai, siekdami maksimalaus aiškumo ir tikslumo bei potencialių ginčų išvengimo, pranešime apie būsimą vienašališką sutarties nutraukimą turėtų nurodyti, kad tiekėjas, nesutikdamas su sutarties nutraukimu, gali ginčyti tokį perkančiojo subjekto sprendimą, o ieškinio pateikimo terminas skaičiuotinas ne nuo pranešimo gavo dienos, bet nuo pranešime nurodytos sutarties nutraukimo datos (PĮ 108 straipsnio 4 dalis).
Perkantysis subjektas pirkimo sutartyje, preliminariojoje sutartyje ar sutartyje, kuria keičiama pirkimo sutartis ar preliminarioji sutartis, turi teisę įtvirtinti konkretų pranešimo apie vienašališką sutarties nutraukimą terminą. Nei PĮ 98 straipsnio 2 dalies 1 punkte, nei kitose PĮ nuostatose nereglamentuojama, koks konkrečiai įspėjimo apie sutarties nutraukimą terminas turėtų ir galėtų būti nurodomas sutartyje. Tačiau, atsižvelgiant į tokio pranešimo tikslą ir svarbą, nurodytas terminas turėtų būti protingas ir pakankamas tam, kad būtų išvengta papildomų šalių nuostolių.
Pagal įstatymą, protingu ir pakankamu terminu laikomas būtent 30 (trisdešimties) dienų terminas. Taigi, nors įstatyme neįtvirtintas draudimas sutartyje nurodyti ir trumpesnį įspėjimo terminą, perkantieji subjektai neturėtų tuo piktnaudžiauti.
Sutarties nutraukimo padariniai
PĮ 98 straipsnio 2 dalies 2 punkte reglamentuojami vienašališko perkančiojo subjekto sutarties nutraukimo padariniai, nurodant, kad sutarties nutraukimas atleidžia perkantįjį subjektą ir tiekėją nuo sutarties vykdymo. Tai reiškia, kad pagal bendrąją taisyklę, nutraukus sutartį, perkantysis subjektas netenka teisės reikalauti ją įvykdyti, o tiekėjas nebeturi pareigos ją vykdyti.
Kitaip tariant, nutraukdamos sutartį, šalys atsisako nuo tolesnių savo įsipareigojimų vykdymo. Tačiau PĮ 98 straipsnio 2 dalies 3 punkte yra įtvirtinta nurodytos bendrosios taisyklės išimtis, pagal kurią sutarties nutraukimas neturi įtakos ginčų nagrinėjimo tvarką nustatančių sutarties sąlygų ir kitų sutarties sąlygų galiojimui, jeigu šios sąlygos pagal savo esmę lieka galioti ir po sutarties nutraukimo.
Pirmiau aptarta PĮ 98 straipsnio 2 dalies 3 punkte įtvirtinta nuostata yra analogiška (identiška) CK 6.221 straipsnio 3 dalyje įtvirtintai nuostatai. LAT, aiškindamas CK 6.221 straipsnio 3 dalies normą yra nurodęs, kad, sprendžiant dėl atitinkamos sutarties sąlygos galiojimo po sutarties nutraukimo, turi būti atsižvelgiama į sąlygų esmę.
Pavyzdžiui, jeigu sutarties sąlygos susijusios su naudoti perduotu daiktu, tai šios sutarties sąlygos reikalautų, kad sutarties sąlygomis gavęs turtą ir jos galiojimo metu pagal sutarties reikalavimus naudojęs daiktą asmuo vykdytų daikto naudojimo sąlygas ir po sutarties nutraukimo tol, kol jis naudojasi daiktu, taip pat sąlygos galiotų atsiskaitymams, susijusiems su daikto naudojimu iki sugrąžinimo.
Restitucija
PĮ 98 straipsnio 2 dalies 4 punkte yra reglamentuojamas restitucijos taikymas pirkimo sutarties, preliminariosios sutarties, ar sutarties, kuria keičiama pirkimo sutartis ar preliminarioji sutartis, nutraukimo atveju.
PĮ 98 straipsnio 2 dalies 4 punkto nuostata koreliuoja su CK 6.222 straipsnio, kuriuo reglamentuojamas restitucijos taikymo klausimas sutarties nutraukimo atveju, nuostatoms. LAT yra išaiškinęs, kad restitucija - civilinės prievolių teisės, bet ne viešųjų pirkimų teisės institutas.
Sprendžiant ginčus dėl viešųjų pirkimų procedūrų teisėtumo ir jų pagrindu sudarytų sutarčių negaliojimo (o, atitinkamai ir viešojo pirkimo sutarties nutraukimo atveju), restitucija turi būti taikoma pagal CK normas.
Dėl to, aiškinant ir taikant PĮ 98 straipsnio 2 dalies 4 puntą yra aktuali teismų praktika, suformuota aiškinant ir taikant CK 6.222 straipsnio nuostatas.
Pagal CK 6.222 straipsnio 1 dalyje (o atitinkamai ir PĮ 98 straipsnio 2 dalies 4 punkte) įtvirtintą bendrąją dvišalės restitucijos taisyklę, nutraukus sutartį, šalis gali reikalauti grąžinti jai viską, ką ji yra perdavusi kitai šaliai vykdydama sutartį, jeigu ji tuo pačiu metu grąžina kitai šaliai visa tai, ką buvo iš pastarosios gavusi.
Kai grąžinimas natūra neįmanomas ar nepriimtinas dėl sutarties dalyko pasikeitimo, atlyginama pagal to, kas buvo gauta, vertę pinigais, jeigu toks atlyginimas neprieštarauja protingumo, sąžiningumo ir teisingumo kriterijams.
Tuo atveju, jeigu sutarties vykdymas yra tęstinis ir dalus, galima reikalauti grąžinti tik tai, kas buvo gauta po sutarties nutraukimo. Tęstinio vykdymo sutartis yra apibūdinama kaip sutartis, kuri vykdoma atliekant tam tikrus veiksmus, dažnai - tam tikrais periodais, arba tiesiog, kuri vykdoma keliais veiksmais per sutartyje nustatytą laikotarpį.
Esant tęstinio vykdymo sutarčiai jos prievolei vykdyti reikia tam tikro laiko, t. y. Reikia atsižvelgti ir į tai, kad PĮ 98 straipsnio 1 dalyje nurodytų sutarties nutraukimo pagrindų nustatymas iš esmės suponuoja, kad buvo sudarytas niekinis sandoris, t. y. sandoris, kuris teisine prasme neegzistuoja.
Dėl to tais atvejais, kai pripažįstama niekine pirkimo sutartis, pagal kurią faktinis paslaugų teikimas ar darbų atlikimas jau yra įvykęs ir restitucija natūra yra negalima (nes prievoles pagal šią sutartį įvykdė tik tiekėjas), atlyginimo dydis už suteiktas paslaugas ar atliktus darbus negali būti nustatomas pagal negaliojančios sutarties sąlygas, o perkančiojo subjekto nepagrįsto sutaupymo vertė apskaičiuotina pagal analogiško sandorio vertės kriterijų (ar kitus teisingo atlyginimo metodus).
Jei analogiškų pirkimo sutarčių, sudarytų panašiu kaip pripažinto negaliojančio sandorio sudarymo metu, kainos (įkainių) teismas negalėtų nustatyti, jis galėtų vertinti sandorių, sudarytų panašiu metu tarp privatinės teisės reguliuojamų teisės subjektų (t. y. būtų galima vertinti ne viešojo pirkimo sutarčių, o ...
Teismų praktika
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2022 m. rugsėjo 12 d. priėmė nutartį, kuria suformavo naują teismų praktiką dėl vienašališko preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties nutraukimo.
Pirkėjui pareiškus reikalavimą pardavėjui dėl nuostolių atlyginimo, pastarajam pažeidus preliminariąją sutartį ir atsisakius sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas konstatavo, kad nuostolių atlyginimo suma, apskaičiuota pagal pardavėjo gautą naudą, yra vienas iš galimų restitucinių nuostolių (grąžinančių pažeidėją į pradinę padėtį, iš jo nukentėjusiam asmeniui priteisiant tai, ką pažeidėjas gavo iš neteisėtų veiksmų), patirtų dėl preliminariosios sutarties pažeidimo, apskaičiavimo būdų.
Atkreiptinas dėmesys, kad šiuo atveju, Lietuvos Aukščiausias Teismas nurodė, kad pirkėjas turėjo pagrįstą įsitikinimą, kad pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis bus sudaryta ateityje, kuomet nekilojamasis turtas bus išvystytas ir būtent dėl šios priežasties, preliminariosios sutarties pasirašymo metu, negali būti sudaryta pagrindinė pirkimo‑pardavimo sutartis.
tags: #nekilnojamojo #daikto #pirkimo #pardavo #sutarties #vienasaliskas