Nekilnojamojo Turto Vystytojas: Kas Tai?

Nekilnojamojo turto projektų vystymas - ilgas ir sudėtingas procesas, kuris apima daug etapų: nuo vizijos, teritorijų pirkimo, vystymo koncepcijų iki turto valdymo ar pardavimo. Neretai ši veikla tapatinama su statybomis, tačiau tai - tik vienas etapų, ir tikrai ne ilgiausiai trunkantis.

Šįmet įsigaliojusioje Statybos įstatymo redakcijoje įtvirtinta nauja sąvoka „nekilnojamojo turto vystytojas“. Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija NT vystytojo sąvoką apibrėžia taip: tai statytojas, kuris investuodamas vysto nekilnojamąjį turtą ir (ar) infrastruktūrą miestuose, miesteliuose ar kitose urbanizuojamose (urbanizuotose) teritorijose, t. y. formuoja statinių statybai skirtus sklypus, juose stato statinius ir juos parduoda.

Taigi NT vystytojas turi vykdyti ne tik statytojo prievoles, jis taip pat yra atsakingas statinio (jo dalies) įgijėjui už garantinio laikotarpio rangovo prievolių neįvykdymą ar netinkamą įvykdymą. NT vystytojas atsako statinio (jo dalies) įgijėjui už garantinio laikotarpio rangovo prievolių neįvykdymą ar netinkamą įvykdymą.

LAT teigia, kad NT vystytojo veiklos specifiškumas pasireiškia tuo, kad jo veikla nukreipta ne į nekilnojamojo turto perpardavimą ar pardavimą, o, visų pirma, į nekilnojamojo turto sukūrimą statybos būdu ir taip sukurto turto pardavimą. Taip pat ekonominiu požiūriu pripažįstama, kad NT vystytojo veikla yra platesnė nei tik statytojo ir/ar rangovo funkcijas apimanti veikla. NT vystytojas koordinuoja visą projekto vykdymo procesą nuo pradinės idėjos iki objekto įgyvendinimo ir tolesnės eksploatacijos, todėl jis yra atsakingas už visą projekto vykdymo procesą, jis koordinuoja ir organizuoja visų kitų projekto vykdymo dalyvių veiklą, jis prisiima visą su projektu susijusią riziką.

„Dažnai iš klientų sulaukiame klausimų, kas vykdys statybas mūsų projektuose. Natūralu, kad žmonėms svarbi statybų kokybė ir garantijos už atliktus darbus. Akcentuojame pirkėjams, kad patys statybos darbų neatliekame, tačiau valdome visą statybų procesą, sukaupėme daug patirties ir kontaktų, todėl galime užtikrinti projektų kokybę.

Specialistė teigia, kad vienoje įmonėje vykdyti statybą ir projektų plėtrą (vystymą), paprastai, būdinga didelėms bendrovėms, o specializuotos NT vystymo įmonės būna sutelkusios stiprias kūrybines kompetencijas, kurias išnaudoja projektų koncepcijos sukūrimui ir tobulinimui, rinkodaros priemonėms, pardavimams.

NT Vystytojo Atsakomybė ir Garantijos

Sąvoka „nekilnojamojo turto vystytojas“ detalizuota užtikrinant garantinio laikotarpio įsipareigojimų vykdymą, mat ilgą laiką NT vystytojai tiesiog pamiršdavo Civiliniame kodekse numatytą pareigą atsakyti už parduodamos prekės kokybę.

NT vystytojas, parduodamas statinį (ar jo dalį), kuriam prašymas išduoti statybą leidžiantį dokumentą buvo pateiktas po 2017 m. sausio 1 d, išskyrus nesudėtingąjį, pirkėjui turi pateikti garantinio laikotarpio prievolių užtikrinimo dokumentą. NT vystytojo nemokumo ar bankroto atveju šis dokumentas turi užtikrinti dėl rangovų kaltės atsiradusių defektų, nustatytų per pirmuosius 3 statinio garantinio termino metus, šalinimo išlaidų apmokėjimą pirkėjui.

Garantijų už būsto kokybę mechanizmas veikia paprastai: suteikiamos garantijos ir jų terminai statybų ar vystymo įmonėms nesiskiria.

Projektą vystančios, plėtojančios įmonės patikimumą ir žinomumą, kaip svarbiausią kriterijų renkantis būstą, įvardijo 37 proc. „Citus“ užsakymu atlikto tyrimo dalyvių.

Vystytojas prisiima ne tik irziką, bet ir atsakomybę už projektą. Todėl svarbu įsivertinti būtent jo reputaciją, ilgalaikius santykius su klientais ir darbų kokybę.

Kaip Pasirinkti NT Vystytoją?

Kiekvienas ieškantis būsto turėtų atidžiai pasidomėti patikusio projekto vystytojo istorija, kas apie jį kalbama viešojoje erdvėje, žiniasklaidoje, sužinoti, kiek ir kokių projektų vystytojas yra sėkmingai užbaigęs. Šis aspektą pabrėžia ir A. Statulevičius. Jis akcentuoja, kad būtent vystytojo reputacija turėtų būti vienas svarbiausių faktorių priimant sprendimą įsigyti būstą.

Per paskutinius metus pastebime didesnį pirkėjų dėmesį vystytojo reputacijai, patirčiai. Raginame juos tai daryti, kad neliktų neaiškumų, nebūtų nepagrįstų lūkesčių“, - kalba „Citus“ pardavimų vadovė. - „Stengiamės edukuoti būsto ieškančius žmones, patarti jiems: juk būsto pirkimas yra labai svarbus žingsnis, kuriam reikia atidžiai pasiruošti, kad ateityje netektų gailėtis.

NT rinkoje būstus pardavinėja daugybė įmonių: vystytojai arba plėtotojai, statytojai, brokeriai arba tarpininkai.

Nekilnojamojo Turto Projektų Vystymo Etapai

Iš esmės planuojant statybas nėra labai didelio skirtumo ar planuojama vystyti privatų namą, ar didelį nekilnojamojo turto projektą - procedūros ir veiksmai yra tie patys. „Nekilnojamojo turto projektų vystymas trunka nuo 2-3 metų, kai nereikia parengti detaliojo plano, iki 5-6 metų ar dar ilgiau. Šio ilgamečio proceso metu gali būti padaryta daug klaidų, kurių taisymas kainuoja ne tik pinigus, bet ir laiką“, - sako „Inreal valdymo“ projektų vadovas Vadim Davliaševič.

Štai pagrindiniai etapai, kuriuos apima NT projektų vystymas:

• Sklypo parinkimas ir teisinis reguliavimas: Renkantis sklypą aktualus yra ne tik teritorijos ir aplinkos patrauklumas. Ne mažiau svarbus yra teisinis reguliavimas. Įstatyminė bazė, bendrieji ir specialieji planai iš esmės nustato kas, kokioje teritorijoje ir kokia apimtimi gali atsirasti: užstatymo tankis, intensyvumas, aukštingumas, paskirtis, viešoji infrastruktūra, žemės ir infrastruktūros mokesčiai, prisijungimo prie tinklų sąlygos, derinimo sudėtingumas ir t.t.
• Projektiniai pasiūlymai ir derinimas: Nusipirkus sklypą ir turint viziją, koks objektas ten galėtų atsirasti, pasirenkamas architektas. Jis parengia projektinius pasiūlymus, derinamus su savivaldybe. Viešojo svarstymo metu projektiniai pasiūlymai pristatomi visuomenei.
• Techninis projektas ir statybos leidimas: Suderinus projektinius pasiūlymus prasideda techninio projekto rengimo etapas, kuris užbaigiamas gavus statybą leidžiantį dokumentą (SLD). SLD gavimui nereikalingas detalus techninis projektas, tačiau pačioms statyboms reikia parengti kuo detalesnį techninį ir darbo projektą, kad netektų atlikti daug pakeitimų projektavimo metu ar, ypač, vykstant statyboms.
• Statybos procesas: Gavus SLD, pasirenkamas techninės priežiūros vykdytojas. Techninė priežiūra negali būti formali. Ji turi būti atliekama kruopščiai ir sąžiningai vykdyti savo darbą, maksimaliai užtikrinant visų projektinių sprendinių kokybišką įgyvendinimą, teisės aktų ir reglamentų vykdymą statybos proceso metu.
• Statybos užbaigimas: Statybos užbaigimo etapas atrodo tiesiog „formalumas“, tačiau dėl žmogiškųjų klaidų jis gali gana ilgai užtrukti.

Žinios ir patirtis rengiant nekilnojamojo turto projekto strategiją, biudžetą, numatant jo finansavimo galimybes, valdant rizikas yra kritinės vystytojo kompetencijos. Klaidos čia gali sukliudyti vystytojui tinkamai užbaigti projektą.

tags: #nekilnojamojo #tiurto #vystytojas