Nekilnojamojo Turto Apmokestinimas ir GPM Tarifai Lietuvoje

Konsultuojant klientus, dažnai susiduriama su nerimu, baime ar net pykčiu dėl neplanuotų mokesčių, kurie gali pakoreguoti ateities planus. Lietuvoje yra trys pagrindiniai mokesčių tipai, susiję su nekilnojamuoju turtu, kuriuos gali tekti sumokėti gyventojams. Šiame straipsnyje aptarsime gyventojų pajamų mokestį (GPM) ir nekilnojamojo turto (NT) mokesčius, jų tarifus bei naujausius pakeitimus.

Gyventojų Pajamų Mokestis (GPM)

GPM taikomas, kai parduodamas nekilnojamasis turtas. Principas yra tas pats - GMP sudaro 15 % nuo įsigijimo ir pardavimo kainų skirtumo. Iš esmės nesvarbu, kaip Jūs įsigijote nekilnojamą turtą - pirkote, paveldėjote ar gavote dovanų. Esmė - įsigijimo kaina.

Pavyzdžiui: Jūs nusipirkote butą už 80.000 Eur, po kurio laiko pardavėte jį už 90.000 Eur, skirtumas sudaro 10.000 Eur. Nuo šio skirtumo reikės sumokėti GPM, jei nėra taikomos išimtys.

Išimtys, Kuomet GPM Mokėti Nereikia

Yra keletas išimčių, kuomet GPM mokėti nereikia:

• 10 metų terminas. Jei nuo nekilnojamo turto įsigijimo praėjo 10 ir daugiau metų, GPM mokėti nereikia. Jokių papildomų sąlygų, tampa visiškai nesvarbu, kiek mokėjote tuomet ir už kiek parduodate šiandien. Terminas skaičiuojamas dienos tikslumu, todėl atkreipkite dėmesį, kada tiksliai įsigijote savo turtą.
• 2 metus deklaruota gyvenamoji vieta. Jei paskutinius du metus (arba daugiau) Jūs nenutraukiamai deklaravote savo gyvenamąją vietą bute/name, kurį nusprendėte dabar parduoti, GPM mokėti taip pat nereikės.
• Gyvenamoji vieta deklaruota mažiau, nei du metai. Jei prieš parduodant savo būstą, ten deklaravote savo gyvenamąją vietą mažiau nei du metus (nesvarbu, tai metai, mėnuo ar savaitė), Jūs taip pat galite nemokėti GPM, jei per artimiausius metus (nuo pardavimo sandorio dienos) nusipirksite kitą būstą ir ten deklaruosite savo gyvenamąją vietą. Nedetalizuojama ar tai bus pigesnis ar brangesnis turtas, taip pat kiek laiko ten deklaruosite gyvenamąją vietą.

Jei vis dėlto Jūsų atvejis neatitinka nei vienos iš minėtų išimčių, reikėtų pagalvoti apie GPM mažinimą, kadangi įsigijimo ir pardavimo kainų skirtumas dar nereiškia, jog tai grynas pelnas.

Įsigijimo Kainos Nustatymas Paveldėjimo Arba Dovanojimo Atveju

Retas pagalvoja, kad notaras rengdamas dovanojimo/paveldėjimo sutartį privalo nurodyti turto kainą, kuri, šiuo atveju, turi atitikti rinkos kainą. Tačiau dažnai notaras tiesiog nurodo kainą, kuri yra įrašyta NTR (nekilnojamo turto registre) išraše - Registrų Centro nustatytą vidutinę rinkos vertę. Deja, dažniausiai ši vertė neturi nieko bendro su realia rinkos verte ir yra ženkliai mažesnė.

Sakykime, Jūs paveldėjote butą, kurio reali rinkos vertė yra 80.000 Eur, tačiau Registro centro nustatyta vidutinė rinkos vertė yra 50.000 Eur. Tikslo užsidirbti neturite ir parduodate butą už realią rinkos kainą, tai yra 80.000 Eur.

Kaip Nustatyti Realią Rinkos Vertę?

• Visuomet galima užsakyti nepriklausomą nekilnojamo turto vertinimą, šią paslaugą gali suteikti bet kokia sertifikuota NT vertinimo įmonė.
• Dažnai šią problemą galima išspręsti užsakant retrospektyvinį vertinimą. Jums reikėtų kreiptis į vertintoją su prašymu nustatyti Jūsų paveldėto/dovanoto turto vertę tą dieną, kai Jūs įgijote turtą.

Įprastu atveju, gavus nekilnojamą turtą, kurio vertė viršija 2.500 Eur, nuo nustatytos kainos skirtumo, reikia sumokėti GPM. Įprastu atveju paveldėjus turtą, kurio apmokestinamoji vertė neviršija 150.000 Eur, reikės sumokėti 5 % nuo apmokestinamosios vertės. Svarbu žinoti, kad apmokestinamoji vertė mažinama yra turto vertė, sumažinta 30 %. Pavyzdžiui: Jūs paveldėjote butą, kurio vertė yra 100.000 Eur, tai reiškia apmokestinamoji vertė bus 70.000 Eur (-30%).

Nekilnojamo Turto Nuomos Apmokestinimas

Nekilnojamo turto nuoma yra taip pat ekonominė veikla, todėl turi būti apmokestinama. Pagrindinė taisyklė labai paprasta - reikia sumokėti GPM nuo visų pajamų už nuomą.

Verslo Liudijimas

Vienas iš būdų išvengti GPM - įsigyti verslo liudijimą. Verslo liudijimas - tai pažyma, patvirtinanti, kad asmuo yra sumokėjęs tam tikro dydžio mokestį ir gali verstis tam tikrą veiklą - mūsų atveju NT nuomos veikla. Verslo liudijimo kainos skiriasi priklausomai nuo savivaldybės, kurioje vykdoma veikla ir yra perskaičiuojamos kiekvienais metais.

Pavyzdžiui, butas nuomojamas Vilniuje už 500 Eur per mėnesį arba 6.000 Eur per metus, atitinkamai GPM per metus sudarytų 15 % nuo 6.000 Eur arba 900 Eur.

Svarbu! Nuo 2020 liepos 1 d. gyventojai privalo įsigyti atskirą verslo liudijimą kiekvienam nuomojamam objektui.

Gyventojų pajamų mokestis deklaruojamas ir mokamas kartą per metus. Deklaruoti ir sumokėti reikia iki gegužės 1 d.

Pavyzdžiui, Jūs nuomojate patalpas įmonei už 500 Eur per mėnesį, atitinkamai GPM sudarys 75 Eur per mėnesį.

Nauji GPM Tarifai Nuo 2026 Metų

Seimas priėmė Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) ir Nekilnojamojo turto (NT) mokesčio įstatymų pataisas, taip užbaigdamas mokesčių reformą. Nuo kitų metų įsigalios trys gyventojų pajamų mokesčio (GPM) tarifai.

Pagal naujai įsigaliosiančią tvarką, bus sumuojamos visos metinės pajamos ir priklausomai nuo jų dydžio bus taikomi 20, 25 ir 32 proc.

• Uždirbantiems iki 36 VDU (apie 6,9 tūkst. eurų per mėnesį) bus taikomas 20 proc. GPM tarifas.
• Gaunantiems nuo 36 iki 60 VDU (nuo 6,9 tūkst. iki 11,5 tūkst. eurų per mėnesį) - 25 proc. GPM tarifas.
• Uždirbantiems virš 60 VDU - 32 proc.

Tiesa, Seimas nusprendė ūkininkams pritaikyti išlygą: 15 proc.

Nuo 2027-ųjų nuspręsta ir vėl grąžinti papildomą neapmokestinamųjų pajamų dydį (NPD) šeimoms su vaikais. Atkreiptinas dėmesys, kad grąžintina GPM suma už kiekvieną vaiką negalės viršyti 208,8 euro.

Dirbantiesiems pagal individualią veiklą bus išlaikomas mažesnių pajamų apmokestinimas. Efektyvusis mokesčio tarifas aukštesnėms pajamoms bus didinamas pamažu: pajamoms iki 42,5 tūkst. eurų bus taikomas 20 proc. tarifas, virš 42,5 tūkst. eurų - pagrindiniai GPM tarifai, o iki 20 tūkst. eurų - 15 proc.

Parlamentas taip pat pritarė dirbančiųjų su verslo liudijimais mokesčio kartelės pakėlimui iki 50 tūkst. eurų - jų pajamos bus apmokestinamos 15 proc. tarifu. Tokia pat kartelė bus taikoma NT nuomos pajamoms, mokant fiksuotą pajamų mokestį įsigyjant verslo liudijimą (dabar - 45 tūkst.).

Be to, pajamos iš pensijų, rentų bei artimų šeimos narių paveldėto turto nebus apmokestinamos, nesvarbu, kokia jo vertė.

Nekilnojamojo Turto Mokesčio Pakeitimai Nuo 2026 Metų

Po įvairių siūlymų ir ilgų diskusijų galiausiai priimtas ir naujas NT mokesčio modelis. Nuo kitų metų pagrindinis būstas bus apmokestintas nuo 450 tūkst. eurų vertės asmeniui ir nuo 900 tūkst. eurų dviem bendrasavininkiams. Paskesnis turtas bus apmokestinamas nuo 50 tūkst.

Pavyzdžiui, pirmajam būstui bus taikomi 0,1-1 proc. tarifai, juos nusistatys savivaldybės. Antram ir paskesniam bus taikomi 0,2-1 proc. tarifai: 50-200 tūkst. eurų vertės būstui - 0,2 proc., 200-400 tūkst. eurų - 0,4 proc., 400-600 tūkst. Brangesnis - 0,6-1 mln. eurų vertės - turtas bus apmokestinamas 0,8 proc., o didesnės nei 1 mln. eurų vertės būstui bus taikomas 1 proc.

Tuo metu apleistam turtui bus taikomi 1-5 proc. tarifai. Komercinio NT apmokestinimas nekeičiamas - jam bus taikomi 0,5-3 proc.

Šiuo metu NT apmokestinamas taikant progresinį 0,5-2 proc. tarifą, tačiau šis mokestis taikomas tik tai turto daliai, kuri viršija 150 tūkst.

DUK apie NT mokestį

• Ar visada reikia mokėti NT mokestį, jei turiu būstą? Ne, tik jei jūsų NT vertė viršija nustatytą ribą. Pirmas būstas ar vaikai gali lemti didesnę neapmokestinamą ribą.
• Kaip sužinoti, ar man priklauso mokėti NT mokestį? Prisijunkite prie VMI sistemos arba naudokitės Registrų centro NT vertės įrankiu. Jei viršijate ribą - mokestis taikomas.
• Kur rasti tikslią savo NT vertę? Registrų centro puslapyje - pagal adresą arba unikalaus numerio paiešką.
• Ar reikia mokėti už paveldėtą turtą? Taip, jei jo vertė viršija nustatytą ribą ir nėra taikomos paveldėjimo lengvatos.
• Kaip deklaruoti, jei turtą pardaviau metų eigoje? Deklaruoti reikia už laikotarpį, kai buvote savininku. Dalinė suma skaičiuojama proporcingai laikotarpiui.
• Ar yra būdų sumažinti mokestį ar išvengti jo? Taip, galima pasinaudoti lengvatomis (pirmas būstas, vaikų skaičius, etc.) arba tikslinti NT vertę, jei ji pervertinta.

Jei norite efektyviai administruoti savo turtą ir mokesčius - Rivile ERP padeda stebėti NT objektus, jų vertes, taikomus tarifus ir deklaracijas.

Seimas nusprendė leisti savivaldybių taryboms nustatyti pagrindinio gyvenamojo būsto mokestinės vertės neapmokestinamąjį dydį, ne mažesnį negu 450 tūkst. eurų, atsižvelgiant į šiuos kriterijus: nekilnojamojo turto mokestinę vertę ir fizinių asmenų ekonominę, socialinę padėtį.

Taip pat numatytas progresinis apmokestinimas ne pagrindiniam būstui. Tiesa, Seimas pritarė mažesniam mokesčio tarifui ypač prabangiam antrajam NT (tai yra, brangesniam nei 600 tūkst. eurų).

Pagrindiniai pakeitimai išdėstyti šioje lentelėje:

Seimo Biudžeto ir finansų komitetas (BFK) dar pakoregavo pagrindinio gyvenamojo būsto apibrėžimą, įtraukdamas ir kai kurias negyvenamas patalpas. Kaip nurodoma suvestinėje įstatymo redakcijoje, jeigu asmeniui savivaldybėje nepriklauso gyvenamasis pastatas (patalpos), tuomet pagrindiniu gyvenamuoju būstu gali būti laikomas mėgėjų sodų, garažų, pagalbinio ūkio, asmeninio poilsio, viešojo poilsio paskirties pastatas (patalpos), kur šio turto savininkas yra deklaravęs gyvenamąją vietą.

Nuo 2026 m. sausio 1 d. įsigalioja nauja nekilnojamojo turto (NT) mokesčio sistema, kuri palies kiekvieną gyventoją, turintį nekilnojamojo turto, - nuo turinčių tik vieną būstą iki valdančių kelis objektus. Keičiasi ir gyventojų pajamų mokesčio (GPM) apskaičiavimo taisyklės, parduodant nekilnojamąjį turtą.

• GPM pardavimo atvejais: neapmokestinama, jei turtas išlaikytas ≥ 5 m. Nuo 2026 m. pagrindinis būstas į šią sistemą įtraukiamas tik tada, kai jo vertė viršija 450 000 eurų. Sutuoktiniams taikoma bendra - 900 000 eurų - riba. Viršijančiai daliai galioja tarifas nuo 0,1 iki 1 %, nustatomas konkrečios savivaldybės.
• Gyventojams sudaromos sąlygos nelaukti 10 metų, jei norima parduoti NT nemokant GPM. Nuo 2026 m. sausio 1 d. 10 metų laikymo reikalavimas trumpinamas iki 5 metų.
• Vienerių metų panaudojimo lengvata - jei deklaracija truko < 2 m., bet gautas pelnas per 12 mėn.
• Svarbus aspektas - deklaracija turi atitikti realybę. Svarbu įsivertinti konkrečios savivaldybės taikomus tarifus ir pasirūpinti apleisto turto sutvarkymu, kad nebūtų permokama.

Tikėtina, kad mokesčiai ženkliai skirsis gyvenantiems didmiesčiuose ar kurortinėse vietovėse ir mažuose miesteliuose. Savivaldybės gali taikyti aukštesnį tarifą - net iki 4-5 % - neprižiūrimam ar nenaudojamam turtui.

Komercinės paskirties turtas (pavyzdžiui, biurai, sandėliai, prekybinės patalpos) taip pat priskiriamas prie apmokestinamo NT. Šiam turtui galios tie patys progresiniai tarifai (0-1 %), tačiau savivaldybės galės taikyti atskirus tarifus, priklausomai nuo paskirties.

Valstybės Gynybos Fondo Pajamų Šaltiniai

Seimas ketvirtadienį priėmė Valstybės gynybos fondo įstatymo pakeitimus, kuriais nutarta įtvirtinti naujus Gynybos fondo pajamų šaltinius. Taip norima užtikrinti itin skubius prioritetinių valstybės gynybinių pajėgumų ir civilinės saugos stiprinimo poreikius.

Pagal priimtas pataisas, Valstybės gynybos fondo lėšas - be esamų šaltinių - sudarys 2 proc. valstybės biudžeto ir savivaldybių biudžetų pajamų, gautų iš gyventojų pajamų mokesčio (atėmus pajamas, gautas už vertimąsi turint verslo liudijimą), taip pat valstybės biudžeto pajamos, gautos iš saugumo įnašo, nekilnojamojo turto mokesčio.

Fondo lėšas sudarys 8 procentai 2026 metais, o nuo 2027 metų - 11,2 proc. valstybės biudžeto pajamų, gautų iš pelno mokesčio.

Papildomų pajamų numatoma surinkti Seimui 1 procentiniu punktu padidinus standartinį ir lengvatinį pelno mokesčių tarifus.

Gynybos fondo lėšas papildys 8 proc. - 2026 metais, 8,4 proc. - 2027 metais ir vėlesniais metais valstybės biudžeto pajamų, gautų iš akcizų, papildomai pajamų surenkant iš akcizų nealkoholiniams saldintiems gėrimams.

tags: #nekilnojamojo #turto #apmokestinimas #gpm