Nekilnojamojo Turto Kainos Baltarusijos Pasienyje ir Lietuvoje

Šiame straipsnyje išanalizavome ne butų, o individualių namų bei sodybų kainas. Svarbu pabrėžti: tai subjektyvi analizė, atlikta peržvelgus skelbimus, tačiau parinkti objektai - kuo panašesni pagal savybes, kad palyginimai būtų aiškūs. Ten, kur daug kas įsivaizduoja tik tuščius kaimus ir apmirusią ekonomiką, o gal ir grėsmes nuo neprognozuojamų kaimynų - galima rasti pasiūlymų, kurie šokiruoja net ir visko mačiusius.

Nekilnojamojo turto kainos pasienyje

Ką ir už kiek galima nusipirkti Baltarusijos pasienyje?

• Vos 20 tūkst. eurų - tiek kainuoja 57 arų sklypas su 48 kv. m. rąstiniu nameliu Didžiųjų Laibiškių kaime, pastatytu dar 1907-aisiais. Iki Baltarusijos sienos - vos 8 km, arba 12 minučių automobiliu.
• 28 tūkst. eurų - tiek prašoma už Žeimių kaime (Varėnos r.) ant paties Nemuno kranto esantį 61 aro sklypą su senu gyvenamuoju pastatu ir net šaltiniuotu upeliu. Tiesa, nuo Baltarusijos sienos - 20 km, arba 27 minutės automobiliu.
• 19 tūkst. eurų - tiek kainuoja 140 kv. m. medinis namas Jurgelionių kaime, Šalčininkų rajone. Sklypas - 52 arai, pats namas - iš dalies modernizuotas. Iki Baltarusijos sienos - 6,8 km, arba 7 minutės automobiliu.
• 40 tūkst. eurų - tokia kaina už naujai statomą, 55 m² namą su daline apdaila Pašalčies kaime, Šalčininkų rajone. Iki sienos - vos 400 metrų, pėsčiomis nueiti galima per 6 minutes.
• Na, ir prabangos mėgėjams: 370 tūkst. eurų kainuoja prabangus 323 kv. m. mūrinis dviejų aukštų namas Šalčininkuose, su pirtimi, priestatu, nepriekaištingai sutvarkyta aplinka, 35 arų sklypu. Nuo sienos - vos 3,9 km, arba 5 minutes automobiliu.

Lietuvos-Baltarusijos siena

O kaip kitur?

Naujienų portalas tv3.lt atliko analizę, kiek panašaus tipo būstai kainuotų kitose Lietuvos vietose. Palikus pasienį, kainų skirtumai iškart krenta į akis.

• Kauno rajone, Šatijų kaime, 40 kv. m. sodo namelis su mažučiu 0,7 aro sklypeliu kainuoja jau beveik 45 tūkst. eurų - daugiau nei dvigubai brangiau nei pasienyje.
• Klaipėdos rajone, Rokų kaime, už 49 kv. m. 1895 statybos, 2018 renovacijos rąstinį namą su 20 arų sklypu, nors parduodama tik viena namo dalis, prašoma jau 60 tūkst. eurų.
• Kauno rajone, Laumėnuose, 52 m² naujas namas su daline apdaila ir 6 arų sklypu kainuoja 85 tūkst. eurų.
• Vilniuje už panašų 60 m² namą Dvarčionyse jau prašoma 158 tūkst., o Palangoje - net 175 tūkst. eurų.

O prabangiausi variantai - dar labiau išmuša iš vėžių.

• Kauno rajone, Užliedžiuose, už modernų 303 m² namą su 16 arų sklypu prašoma beveik 680 tūkst., o Vilniaus Antakalnyje 375 m² būstas su 9 arų sklypu kainuoja beveik 1 mln. eurų.

NT brokeris: žmonės bijo karo

Nekilnojamojo turto (NT) brokeris Irmantas Milius atskleidžia, kad probleminė nekilnojamo turto vieta yra ne tik Baltarusijos pasienis, bet ir siena su Lenkija ir Kaliningrado sritimi. „Ten visur ta pati situacija, mažesnis pirkimas ir kainos mažesnės. Liečia ne tik Druskininkų rajonus, bet ir Medininkus. Žmonės bijo ir Suvalkų koridoriaus, bijo, kad gali būti karas, todėl nori parduoti ten savo turtą, o kitas dalykas, tai niekas neperka tų objektų“, - sako brokeris.

Nors žmonės gyventi arti geopolitinę grėsmę keliančių valstybių nenori, vis dėlto ūkininkams tos vietos - niekuo ne prastesnės. Anot I. Miliaus, jie bet kokiu atveju nuperka sklypus prie sienos už vietinės rinkos kainą, ten ramiai dirba. „Tačiau jeigu žmonės nori statytis ar restauruoti namus, jau tokio entuziazmo nėra“, - pabrėžia jis.

Nors I. Milius teigė, kad žmonės labai atsižvelgia į geopolitinę situaciją ir bijo konfliktų ir karų, vis dėlto, jo nuomone, žmonės yra per daug įbauginti. Ypač stipriai nerimauja vyresnio amžiaus žmonės, kurie ir yra pagrindinė tikslinė grupė, perkanti nekilnojamą turtą ne didmiesčiuose, besižvalgantys geresnių kainų, ramaus poilsio savaitgaliais, daug neinvestuojant. Taip pat daug kas priklauso ir nuo kainos - jeigu ji kiek aukštesnė, žmonės susidomėjimo nerodo.

Pavyzdžiui, anot jo, pasienyje yra tokių namų, kurie jau metus laiko parduodami ir niekaip neranda naujųjų šeimininkų, dėl to, kad kaina, palyginus su rinka, yra nemaža. Vis dėlto, jeigu kaina yra adekvati, prilygstanti rinkai arba net mažesnė, pirkėjai atsiranda: „Nėra taip, kad visiškai nejudėtų reikalai“, - komentuoja I. Milius.

Kokios prognozės NT kainoms pasienyje?

Vis dėlto žemos kainos vilioja lietuvius ir kai kurie susigundo pigiais pasiūlymais, net jeigu jie yra ne itin patraukliose vietose. Žinoma, yra ir tokių, kurie nesureikšmina įtemptos geopolitinės situacijos. Kalbant apie nekilnojamojo turto kainų prognozes, I. Milius pabrėžia, kad viskas labai priklauso nuo politinės situacijos.

„Jeigu žmones taip ir toliau gąsdinti, tikrai tada ten nebus tų pirkėjų, nes jie bijos pirkti, investuoti. O šiaip šiuo metu yra toks stabilesnis momentas, kai rinkos kaina pastovesnė, yra pirkėjų“, - aiškina jis.

Kodėl Baltarusijos pasienis turi tokią įtaką kainoms?

Gyventojai šiuose regionuose dažnai atsargesni - gyvenimas šalia Baltarusijos daugeliui kelia papildomą nerimą. Žmonės baiminasi, kad bet kada gali kilti įtampa ar net konfliktas, todėl dalis gyventojų linkę parduoti turimą turtą pigiau, o potencialūs pirkėjai vengia investuoti į tokias vietoves. Toks neapibrėžtumas daro tiesioginę įtaką rinkai - sodybos ar namai čia kainuoja gerokai mažiau nei kitur Lietuvoje. Prie šios atmosferos prisideda ir karinės pratybos.

Vienas ryškiausių pavyzdžių - Rusijos ir Baltarusijos organizuojamos „Zapad“ pratybos, kurios nuolat kelia papildomą įtampą regione. Pratybos „Zapad“ - tai bendros Rusijos ir Baltarusijos karinės, kurios vyks jau visai netrukus. Šios pratybos rengiamos nuo sovietų laikų, dažnai yra siejamos su didesniu provokacijų pavojumi.

Pratybų metu Rusijos ir Baltarusijos kariai tikrina planus, kaip kariauti su lygiaverčiu ir stipresniu priešu Vakaruose. Scenarijai gali būti įvairūs, pavyzdžiui, per 2009-ųjų „Zapad“ pratybas buvo imituota branduolinė ataka prieš Lenkijos sostinę Varšuvą. Per pastarąsias pratybas 2021 m. „Zapad“ apėmė beveik visą Baltarusijos teritoriją. Prieš pratybų oficialią pradžią vyko visa serija parengiamųjų mokymų.

Investicijų apsaugos sutartys su Rusija ir Baltarusija

Spalio 15-ąją Lietuvoje baigsis viena svarbi ekonominių santykių era - nustos galioti dvišalės investicijų skatinimo ir apsaugos sutartys su Rusija ir Baltarusija. Šie dokumentai daugiau nei du dešimtmečius reguliavo ne tik investuotojų interesų apsaugos mechanizmus, tačiau ir tai, kaip sprendžiami investuotojų bei valstybių ginčai.

Sorainen, advokatų kontora, „Tai aiškus geopolitinis signalas, kad Lietuva atsisako bet kokių formalių investicinių ryšių su agresorės režimais. Sutarčių nutraukimas reiškia, kad šie režimai netenka galimybės naudotis vakarietiškais mechanizmais savo interesams ginti. Atkūrus nepriklausomybę Lietuva aktyviai kūrė teisinį pagrindą užsienio investicijoms pritraukti. Dvišalės investicijų apsaugos sutartys (angl. bilateral investment treaties, BIT) garantavo apsaugą nuo nacionalizacijos, diskriminacijos ir suteikė teisę ginčus spręsti ne tik vietos teismuose, bet ir tarptautiniame arbitraže.

„Šios sutartys daugeliui verslų buvo tarsi saugumo garantas - net jeigu valstybė elgtųsi neteisėtai ir nesąžiningai, egzistavo alternatyva vietos teismams - ginčų sprendimas tarptautiniame arbitraže. Atitinkamai, nesant dvišalės sutarties, investuotojams gali tekti ginčus spręsti Rusijos teismuose, kurie, deja, yra politizuoti. Dėl to, ar investuotojų teisės Rusijoje ir Baltarusijoje yra pažeidžiamos abejonių nekyla.

Iš viso Lietuva buvo pasirašiusi daugiau kaip penkiasdešimt tokių sutarčių - nuo Vokietijos ir Australijos iki Rusijos ar Baltarusijos. Bėgant metams, galiojančių sutarčių skaičius dėl įvairių priežasčių mažėja ir nuo spalio 15 d. Lietuvos sprendimas nutraukti investicijų apsaugos sutartis su Rusija ir Baltarusija buvo priimtas dar 2024 m., reaguojant į Rusijos karinę agresiją prieš Ukrainą ir Baltarusijos režimo paramą šiam karui.

Nors sutartys nustos galioti, jose numatyti vadinamieji „saulėlydžio straipsniai" - investicijos, padarytos iki nutraukimo, dar 10 metų (iki 2035 m. spalio) bus ginamos tomis pačiomis sąlygomis. „Nors formaliai investuotojai dar turės dešimties metų laikotarpį, per kurį galės remtis šiomis sutartimis, tačiau praktiškai tiek Rusija, tiek Baltarusija nuosekliai ignoruoja arbitražo sprendimus, kuriais išspręsti investiciniai ginčai. Taigi, net ir laimėti ginčai dažnai lieka neįgyvendinti, o investuotojai susiduria su kliūtimis vykdant sprendimus užsienyje dėl valstybės imuniteto principo.

Net ir palankūs arbitražo sprendimai dažnai lieka tik „ant popieriaus" - dėl Rusijoje ir Baltarusijoje politizuotų teismų užsienio arbitražų sprendimai nepripažįstami ir nevykdomi, o dėl valstybių imunitetų negalima išieškoti iš ambasadų, konsulatų ar kito valstybės užsienyje turimo turto, naudojamo viešosioms funkcijoms. Visgi, drąsinant investuotojus ginti savo teises ir pradėti teismo procesus, galima prisiminti, kad ir Lietuvoje turime sėkmingų išieškojimo iš užsienio valstybės turto pavyzdžių.

Per pastaruosius du dešimtmečius būtent ginčai su Rusija ir Baltarusija sudarė didžiąją dalį visų Lietuvos investicinių bylų, visgi būtent Rusijos bei Baltarusijos investuotojai yra gerokai aktyvesni, inicijuojant investicinius arbitražus prieš Lietuvą Tarp žymiausiu bylų - „Gazprom" prieš Lietuvos Respubliką bei neseniai pradėta „Belaruskali" prieš Lietuvos Respubliką byla, kurioje Baltarusijos trąšų gamintoja pareikalavo net 12 mlrd. eurų kompensacijos iš Lietuvos už ES (Europos Sąjungos) sankcijų padarinius.

„Nors dalis ginčų prieš Rusiją ar Baltarusiją tampa daugiau simboliniais nei realiai veiksmingais, tačiau šių autoritarinių valstybių subjektai patys aktyviai naudojasi sudarytų dvišalių sutarčių bei tarptautinių konvencijų teikiamais apsaugos mechanizmais ir dvišalių sutarčių denonsavimas šios problemos neabejotinai nespendžia bei neišspręs dar ilgą laiką. Šiuo atveju tik ES įstatymų leidėjas iš dalies padeda šią situaciją stabilizuoti", - pabrėžia I.

ES vis aktyviau perima investicijų apsaugos vaidmenį. 2025 m. liepos 18 d. ES priimtas aštuonioliktasis sankcijų paketas Rusijai yra nukreiptas ir į investicinių ginčų sprendimą. Nors dvišalės sutartys denonsuojamos, investuotojai teoriškai nėra paliekami be apsaugos.

„Belieka tikėtis, jog ateityje investuotojų interesus gins nebe dvišalės sutartys, o Europos Sąjungos lygmens teisiniai ir politiniai sprendimai - investicijų apsauga tampa bendra saugumo politikos dalimi. Lietuvai svarbu aktyviai dalyvauti šių mechanizmų kūrime, nes tai ne tik teisinės, bet ir strateginės gynybos priemonės", - pažymi D.

Verslo iššūkiai Baltarusijoje

Apskritai iš Rusijos ir Baltarusijos dar nespėjęs pasitraukti Lietuvos verslas atsidūrė nepavydėtinoje padėtyje: arba veiki patyliukais ir rizikuoji visiškai susigadinti reputaciją, arba turi įmones parduoti už grašius. Juolab kad tokių „pirkėjų“, už kurių dažnai stovi valstybinių struktūrų atstovai, ten tikrai netrūksta, tik mokėti tikrosios kainos jie net neketina. Todėl galima neabejoti, kad į nuostolius teks nurašyti dar ne vieną ir net ne dešimtis milijonų eurų.

Verslas Baltarusijoje atsirūgo ir ten net neinvestavusioms, o viso labo užsakymų turėjusioms Lietuvos įmonėms. Tiesą sakant, būtent mūsų valstybės institucijos ir valstybinės įmonės labiausiai suka uodegą nuo poveikio priemonių Baltarusijai įgyvendinimo.

Nekilnojamojo turto kainos Palangoje

Palangoje nekilnojamojo turto kainos per pastaruosius 5 metus patyrė vieną didžiausių šuolių šalyje. Kuklaus butuko atokesnėje nuo jūros, pavyzdžiui, Ganyklų gatvėje, mokestinė vertė prieš 5 metus buvo 50 tūkst. eurų. Tačiau dėl koronaviruso ir konfrontacijos su Rusija sukeltos kainų pasiutpolkės dabar tą patį butą Registrų centras vertina kone trigubai brangiau - 120 tūkst. eurų. O štai arčiau jūros, Birutės gatvėje 90 tūkst. eurų kainavęs butas dabar vertinamas 220 tūkst. eurų. Panašiai, iki 150 proc., kainos per šį laiką pakilo kone visoje Palangoje.

Kitąmet įsigalios valdančiųjų priimti NT mokesčio pakeitimai. Registrų centras savo tinklalapyje jau skelbia ir atnaujintas, prie dabartinių rinkos kainų priartintas, žmonių nekilnojamojo turto vertes, pagal kurias nuo kitų metų skaičiuos ir mokesčius. „Staigus pokytis yra lyginant 2020 m. nustatytas rinkos vertes su 2025 m., tai 5 metų pokytis“, - komentuoja Registrų centro atstovė Lina Kanišauskienė.

NT mokestis

Po ilgų svarstymų ir protestų Seimas nusprendė nuo kitų metų pagrindiniam būstui įvesti 450 tūkst. Eur. neapmokestinamąjį dydį, kuris dvigubės, jei būste bus antras bendrasavininkis. Viršijant šias grindis, mokestis sieks nuo 0,1 iki 1 proc. ir konkretų jo dydį dar turės nustatyti savivaldybės. O ne pagrindinio būsto mokestis grės jau nuo 50 tūkst. eurų būsto vertės.

Ir štai Vilniuje už, pavyzdžiui, senos statybos 50 kvadratinių metrų butą miegamajame rajone teks mokėti nuo 100 eurų, Kaune - nuo 60, Klaipėdoje - nuo 50, o Palangoje ir Neringoje mokesčiams teks pakloti 200-300 ir daugiau eurų per metus.

„Seimas priėmė NT mokestį, padarė jį tokį, kad apsaugotų kuo didesnį ratą savininkų. Kartelė labai aukšta. Mačiau pasikeitusias vertes nuo 2026 m., kiek teko susipažinti, panašios į tas, kokių ir tikėjomės“, - teigia finansų ministras Kristupas Vaitiekūnas.

NT mokesčio įtaka nuomos kainoms

Visgi ekonomistas Marius Dubnikovas prognozuoja, kad dabartinio Seimo įvesti NT mokesčiai skausmingiausiai kirs didmiesčių ir kurortų gyventojams - juose gyvenančiai vidurinei klasei ir savo būsto neturintiems nuomininkams, kuriems savininkai tiesiog padidins nuomos kainą. „Turtingi žmonės susimokės mokestį, bet tie, kas mokės mokestį už nuomojamą būstą, mokės tie, kurie nuomojasi. Daug žmonių, kurie nuomojasi būstą, jiems nuoma pabrangs“, - teigia ekonomistas Marius Dubnikovas.

Buvęs finansų ministras Rimantas Šadžius prognozavo, kad naują NT mokestį mokėti teks apie 90 tūkst. savininkų, kurie į biudžetą per metus sumokėtų apie 10 mln. eurų.

Statybinių medžiagų tiekimas

Anot jo, jeigu pritrūktų produktų, kurie iki šiol buvo tiekiami iš Baltarusijos ir Rusijos, teks ieškoti alternatyvių jų tiekėjų. „Be abejo, jeigu bus trūkumas, tai ieškosime alternatyvų. Žinau, kad silikatiniai blokeliai kartais buvo perkami iš Baltarusijos, bet lygiai taip pat ir Lietuvoje gamintojų yra. Tikiuosi, kad iki tol gamintojai sugebės padidinti apimtis“, - teigė M. Vanagas.

Pasak NT plėtros ir statybos bendrovės „Merko statyba“ vadovo Sauliaus Putrimo, įmonė neperka produkcijos iš Baltarusijos ir Rusijos. „Statybos produkcijos sertifikavimo centro sprendimo (...) kol kas nelabai galėtume komentuoti, nes dar neaišku, kaip jis bus įgyvendinamas. Mes patys tiesiogiai neperkame produkcijos nei iš Rusijos, nei iš Baltarusijos, bet iš čia gali būti pirktos žaliavos produktams, kurie buvo gaminti ES šalyse - nežinia, ar jiems bus taikomos kažkokios sankcijos“, - BNS teigė S. Putrimas.

Anot jo, Ukrainoje vykstantis karas turės įtakos visai pasaulio ekonomikai, taip pat ir statybų sektoriui - tiek Europos Sąjungoje, tiek Lietuvoje. „Faktas, kad statybų sektoriui daug įtakos turės dėl karo brangstanti energija ir žaliavos, tiekimo sutrikimai ir panašūs iššūkiai. Tai yra kaina, kurią visas pasaulis turės mokėti už Kremliaus agresiją Ukrainoje. Deja, didžiausia ir skaudžiausia jos dalis tenka Ukrainai“, - sakė jis.

Pasak kelių statybos įmones vienijančios asociacijos „Lietuvos keliai“ vykdomojo direktoriaus Šarūno Frolenkos, Aplinkos ministerijos žingsnis nėra pakankamas. „Mes labai sveikiname Aplinkos ministerijos žingsnį, jis tikrai yra savalaikis, teisingas, bet nėra pakankamas tam, kad produkcija, žaliava ir gaminiai iš Rusijos nebevažiuotų. Čia mes labai tikimės, kad Lietuvos valstybė savarankiškai arba su Europos Sąjunga sankcijomis padarytų teisingus sprendimus“, - BNS teigė Š. Frolenka.

Anot jo, kadangi sertifikatai neapima žaliavų, tai panaikinus sertifikatus tam tikros žaliavos gali būti vežamos į Lietuvą, iš jų gali būti pagaminta produkcija, kurios sertifikatas jau bus lietuviškas, todėl asociacija rinkos dalyvius ragins atsisakyti tiek produkcijos, tiek gaminių, tiek žaliavos iš Baltarusijos ir Rusijos.

Statybos medžiagos

Užsieniečių nekilnojamojo turto įsigijimas Lietuvoje

Europai nesutariant dėl bendro vizų draudimo Rusijos piliečiams, šie ne tik gali laisvai keliauti po Europą, bet ir įsigyti čia būstą. 2021 m. rusai įsigijo per 1 000 NT objektų Lietuvoje (322 butai ar gyvenamieji namai), 2020 m. - 646 (247 butai ar gyvenamieji namai), 2018 m. Labiausiai pamėgti - šalies didmiesčiai. Vilniuje rusai turi įsigiję 2,7 tūkst. Iš viso rytų kaimynai Lietuvoje turi įsigiję 12 tūkst. NT objektų, iš jų - apie 6 tūkst. butų.

Visos Lietuvos mastu tai nėra dideli skaičiai ir sudaro 0,4 proc. Dalį NT Lietuvoje rusai perka ir per čia įsteigtas įmones. Pavyzdžiui, Rusijos juridinių asmenų sukauptos tiesioginės užsienio investicijos Lietuvoje į NT sritį siekia 106 mln.

Būstą Lietuvoje noriai perka ir baltarusiai, jie šių metų pirmąjį pusmetį įsigijo 240 NT objektų (88 butai ar gyvenamieji namai), 2021 m. - 500 (174 butai ar gyvenamieji namai), 2020 m. - 400 (114 butų ar gyvenamųjų namų), 2019 m. - 285 (118 butų arba gyvenamųjų namų), 2018 m.

Viena iš priežasčių, kodėl rusai ir baltarusiai Lietuvoje gali norėti įsigyti NT, - lengvesnė galimybė gauti Šengeno vizą. Šengeno viza yra skirta trumpam ir laikinam apsilankymui šalyje, kurio bendra trukmė neviršija 90 dienų per bet kurį 180 dienų laikotarpį.

Nuomos rinkos iššūkiai

NT brokeris Mantas Mikočiūnas atkreipė dėmesį į tai, kad sostinėje gerokai išaugo tiek nuomos paklausa, tiek kaina. Į Vilnių gyventi atvyksta ne tik karo pabėgėliai iš Ukrainos, bet ir baltarusiai. Iš Baltarusijos daugiausiai atvyksta IT specialistai. Jų pajamos gana didelės, todėl jie, o ne ukrainiečiai, iškreipia nuomos rinką.

M. Mikočiūno teigimu, tiems, kam sunku būstą išsinuomoti normaliomis sąlygomis, yra linkę mokėti daugiau. „Nuomos kainos pakilo apie 10-15 proc. Tačiau tai dar ne nuomos piko metas, kuris ateis liepą ir rugpjūtį, kai būsto ieškos studentai. Sudėtinga net prognozuoti, kokios bus kainos tuo metu. Žinoma, bus baigti statyti nauji būstai ir žmonės, kurie juos įsigijo investicijai išnuomos. Pasiūla po truputį pildysis. Tačiau paklausa vis tiek bus didesnė“, - prognozavo brokeris.

Vidutinės nekilnojamojo turto kainos Lietuvos miestuose

Nekilnojamojo turto kainos Lietuvoje pastaruoju metu sparčiai auga. Kainos priklauso nuo miesto, jo rajono, buto būklės, dydžio ir kitų veiksnių, tokių kaip šildymo sistema bei atstumas nuo darželių ir mokyklų.

Šaltinis: Registrų centras

tags: #nekilnojamojo #turto #baltarusijoje #rusijoje