Nekilnojamojo turto rinkos analitikų apžvalgose paprastai išskiriamos trys būsto klasės: ekonominė, vidutinė ir prestižinė. Remiantis šia gradacija renkama ir grupuojama pirminės būsto rinkos aktyvumo statistika - pardavimai, esama ir nauja pasiūla, kainos. Taigi, analizuojant nekilnojamojo turto rinką sumesti visko į vieną krūvą nederėtų. Būsto klasės leidžia pamatyti, kas vyksta rinkos segmentų viduje.
Šiame straipsnyje panagrinėsime, kodėl naudojamas būtent toks suskaidymas, ar būsto projektai gali „migruoti“ tarp klasių ir ką šios klasės, apskritai, reiškia būsto pirkėjui.
Investavimas į nekilnojamojo turto projektus | Letsinvest
Kodėl Reikalinga Būsto Klasių Klasifikacija?
Apie tai, kad visuma ne visada atspindi atskirų dedamųjų pokyčius kalbėta dar praėjusiame tūkstantmetyje. 1951 metais šį fenomeną aprašė Edward Simpson. Simpsono paradokso pavyzdys nekilnojamo turto rinkoje atrodytų taip: tarkime, 2019 metais naujo būsto rinkoje dominavo išskirtinai ekonominės klasės būstas, jo kaina (su daline apdaila) siekė apie 1500 Eur/kv. m. 2020 metais vystytojai siūlė išskirtinai prestižinį būstą, ir jo kaina siekė apie 3500 Eur/kv.m.
Labai supaprastinant situaciją galima būtų skaičiuoti, kad būstas pabrango daugiau nei dvigubai. Toks teiginys būtų teisingas tik labai ribotame kontekste ir nesuteiktų pirkėjui realaus įsivaizdavimo apie rinką.
Jei naudojama platesnė gradacija, nuo 1 iki 5, 7, 10 ar 100 skirtingų klasifikavimo sistemų, taps sunku suprasti realų vaizdą. Juokaujama, kad yra trys svarbiausi nekilnojamojo turto vertės veiksniai: „Vieta, vieta ir dar kartą vieta”. Teiginys - supaprastintas, tačiau atspindi esminę nekilnojamojo turto savybę - jo negalima (su labai retomis išimtimis) perkelti į kitą vietą.
Vietą galima naudoti ne tik kaip turto požymį (labai bloga, bloga, vidutinė, gera, labai gera, išskirtinė) bet ir jo potencialiam kainų rėžiui nusakyti. Kukliai įrengtas būstas išskirtinėje vietoje tikrai bus brangesnis už prabangiai įrengtą butą miesto periferijoje. Egzistuoja ir viršutinis kainos rėžis. Prabangiai įrengtas būstas senos statybos (ne senoviniame) name, mažo patrauklumo mikrorajone gali kainuoti daug pigiau, nei kainavo jo apdaila. Mažesnes pajamas turintys pirkėjai jo neįpirks, o turtingesni gali nepirkti dėl nepatrauklios vietos.
Pagrindiniai Būsto Klasių Požymiai
Nors vieta yra vienas svarbiausių veiksnių, nusakančių būsto klasę, bet ne vienintelis. Maži butų plotai, pigesnės pastato apdailos medžiagos, plastikiniai langų rėmai, „dėžutės“ forma, menkai išvystyta žalioji erdvė aplink pastatus - ekonominio segmento požymiai.
Ar klasę dalyvauja kaina? Sąlyginai. Todėl, savaime suprantama, toks būstas bus brangesnis už kitus išskirtinių savybių neturinčius būstus. Projekto kaina neviršija 2 000 Eur.
Būsto Klasių Pavyzdžiai Vilniuje
Pavyzdžiui, šiaurinėje Žvėryno dalyje esantys projektai, Antakalnio vietose esančių būstų gali būti priskiriami prestižinei klasei. Tarpu Antakalnio seniūnijos pakraščiai (pvz. čia vyrauja ekonominės klasės projektai. Naujamiestyje, kur vyrauja vidutinė klasė, atnaujinus seną gamybinį pastatą, suformavus jame ypač mažo ploto būstus, nesant požeminės automobilių stovėjimo aikštelės ir patrauklios žalios zonos, jis bus priskirtas ekonominei būsto klasei.
Ar Gali Pasikeisti Projekto Būsto Klasė?
Taip, būsto klasė gali pasikeisti, tačiau tokie atvejai yra gana reti. Tarp priežasčių galima būtų išskirti projekto „užsibuvimą“ rinkoje. Pavyzdžiui, 2015 metais pastatytas A ar A+ klasės daugiabutis galėjo būti priskirtas aukštesnei klasei, tačiau užsitęsus pardavimams ir augant energinės klasės reikalavimams, likę butai iš vidutinės klasės gali būti perklasifikuoti į ekonominę.
Panašus principas galioja ir naujų teritorijų plėtrai. Pirmojo daugiabučio klasifikavimo metu esami duomenys, galimybės palyginti gali gerokai skirtis nuo informacijos ir palyginamųjų projektų, kuomet mikrorajonas ar kvartalas pažengs urbanizacijos keliu tolyn į priekį, jame atsiras ar pagerės infrastruktūra ir pan.
| Klasė | Požymiai | Pavyzdžiai Vilniuje |
|---|---|---|
| Ekonominė | Maži butų plotai, pigesnės apdailos medžiagos, plastikiniai langai, menka žalioji erdvė | Antakalnio pakraščiai |
| Vidutinė | Standartiniai butų plotai, kokybiškesnės apdailos medžiagos, patogesnė infrastruktūra | Naujamiestis |
| Prestižinė | Dideli butų plotai, aukščiausios kokybės apdailos medžiagos, išskirtinė vieta, patogi infrastruktūra | Šiaurinis Žvėrynas, kai kurios Antakalnio vietos |
tags: #nekilnojamojo #turto #kategorijos