Vienas iš svarbiausių kriterijų svarstant įsigyti būstą - jo likvidumas. Būsto likvidumą apibrėžia galimybė prireikus jį parduoti per santykinai trumpą laiką ir už panašią į įsigijimo kainą. Turėdami likvidų būstą būsite tikri, kad jūsų investicija nenuvertės, o prireikus, jį galėsite parduoti be jokių papildomų rūpesčių.
Likvidus yra toks turtas, kurį pakankamai lengva parduoti už palankią rinkos kainą. Tai yra svarbu, nes bankas, skolindamas ilgam laikui, paprastai stengiasi įvertinti, kokios galimybės būtų nepatirti nuostolių, jei tektų įkeistą turtą parduoti tuo atveju, jei klientas taptų nemokus. Be to, svarstant įsigyti būstą svarbu nepamiršti, kad bankas taip pat vertina jūsų potencialaus nekilnojamo turto likvidumą. Nuo to gali priklausyti banko suteikiamo finansavimo sąlygos ir pradinio įnašo dydis.
Geriausiai nekilnojamo turto likvidumo svarba galima įsitikinti ekonominio nuosmukio laikotarpiu. Kai 2008-ųjų pabaigoje per pasaulį nusirito finansų krizė, išryškinusi ir struktūrines mūsų šalies ekonomikos problemas, būsto kainos Lietuvoje smuko apie 30-40 procentų, o būsto pirkėjų gretos buvo gerokai išretėjusios.
Kas Lemia Būsto Likvidumą?
Turto likvidumą gali nulemti įvairūs aspektai - vieta, statybos metai, statybos kokybė, ar pastatas yra/ buvo renovuotas, tuometinė situacija rinkoje, infrastruktūra.
BŪSTO PIRKIMO PROCESAS (SU BŪSTO KREDITU)
Svarbiausias kriterijus yra vieta
Pasak Mariaus Kondrato, turto vertintojo ir įmonės „Marleksa“ vadovo, nekilnojamo turto vieta beveik visais atvejais yra svarbiausias kriterijus būstui. Pažvelgę į Lietuvos žemėlapį, likvidžiausius būstus randame didžiuosiuose miestuose - Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje. Tai liudija ir nekilnojamo turto kainų skirtumas.
„Būsto likvidumas didmiestyje taip pat priklauso nuo lokacijos. Jį reikėtų vertinti atsižvelgiant į kainos ir vietos mieste santykį. Senamiestyje nekilnojamas turtas paklausus, tačiau itin brangus, o tolimiausiuose miegamuosiuose rajonuose jis bus pigesnis, bet ne toks patrauklus dėl nepatogios vietos. Optimalus variantas ieškant likvidaus būsto - rinktis nuo centro nedaug nutolusį ir puikiai išvystytą miegamąjį rajoną. Vilniuje, pavyzdžiui, Žirmūnus arba Naujamiestį“, - komentuoja M. Kondratas.
Žinoma, lokacija mieste taip pat turi didelės įtakos - būstas centrinėje miesto dalyje praktiškai visada išliks paklausesnis už būstą miegamajame rajone ar miesto pakraštyje. Vilniaus atveju ši taisyklė dar svarbesnė, nes sostinės senamiestis yra įtrauktas į UNESCO pasaulinio paveldo sąrašą. Jame esantys pastatai turi istorinę-kultūrinę vertę, ir bet kokių naujų nekilnojamo turto projektų pasiūla yra labai ribota, o juos įgyvendinti yra itin brangu.
Miesto rajono pasirinkimas tiesiogiai susijęs su kaina. Likvidaus nekilnojamo turto kaina didmiestyje 2023 m. siekia maždaug 150 tūkst. eurų. 2022 m. pabaigoje-2023 m. pradžioje tokios vertės būstų buvo daugiausia statoma ir parduodama.
Būsto dydis ir išplanavimas
Kitas reikšmingas kriterijus bandant įvertinti, kiek būstas ateityje bus patrauklus kitiems pirkėjams - jo dydis ir suplanavimas. Pasak turto vertintojo, šiuo metu rinkoje yra paklausiausi 2-3 kambarių butai, ne pirmame namo aukšte, kurių bendras plotas siekia 40-55 kv. m.
„Likvidumui įtakos turi ir ergonomiškas būsto ploto panaudojimas - racionalus baldų, santechnikos išdėstymas, dėmesys erdvės funkcionalumui. Nestandartiniai sprendimai, kurie apsunkintų patogų gyvenimą, sumažina būsto patrauklumą rinkoje. Pavyzdžiui, butas be virtuvės“, - pažymi ekspertas.
Pastato techninė kokybė
Norint užtikrinti būsto likvidumą, prioritetą reikėtų teikti naujos statybos arba renovuotiems namams, kurie senos statybos pastatus pirmiausia lenkia energetiniu efektyvumu. Jie pasižymi langų sandarumu, kokybišku sienų šiltinimu ir ženkliai mažesnėmis sąskaitomis už šildymą - A, A+ ir A++ klasės būstų šildymo sąnaudos gali būti iki 10 kartų mažesnės nei E, F ar G klasės pastatų.
Jei norimo įsigyti būsto energinio naudingumo klasė yra žema, rekomenduojama pasidomėti renovacijos planais. Visus šiuo metu renovuojamus ar jau renovuotus daugiabučius galite rasti Aplinkos projektų valdymo agentūros (APVA) skaitmeniniame Lietuvos renovacijos žemėlapyje. Jame pateikiami naujausi duomenys ir išsami informacija apie numatomus renovacijos rezultatus. Apie konkretaus daugiabučio renovacijos planus geriausia klausti jo bendrijos pirmininko ar namo įgaliotinio.
Vaizdas pro langą ir gera kaimynystė
Nors puikus vaizdas pro langą, pavyzdžiui, miškas ar upė, būsto vertę gali padidinti keliais procentais, atsiverianti panorama svarbesnį vaidmenį atlieka išskirtiniuose būstuose, kurių nekilnojamo turto rinkoje yra nedaug.
Daug svarbesnis likvidumo kriterijus bet kokiam būstui yra kaimynystė ir infrastruktūros išvystymas - parkai, patogus susisiekimas viešuoju transportu, parduotuvės, vieta automobiliui namo kieme. Jei šeima turi vaikų ar planuoja jų turėti, reikėtų pasidomėti, ar netoliese yra darželis ir mokykla, į kurią vaikams bus patogu ir saugu keliauti savarankiškai.
„Būstas su puikiai išvystyta infrastruktūra ir saugia aplinka iš karto susilauks daug didesnio susidomėjimo, net jei bus nutolęs nuo centro. Tai automatiškai pakels ir jo vertę“, - komentuoja M.
Kaip Įvertinti, Ar Perkamas Būstas Bus Likvidus?
Pirmasis ir svarbiausias likvidumo požymis - tai nekilnojamo turto vieta. Jeigu žvelgtume visos šalies mastu, tai likvidžiausias nekilnojamas turtas yra didžiuosiuose miestuose, kuriuose sukuriama daugiausia ekonominės vertės, pritraukiama daugiausia investicijų, yra daug gerai apmokamų darbo vietų. Todėl būstas Vilniuje, Kaune ar Klaipėdoje bus kur kas likvidesnis už būstą nedideliame miestelyje ar regione.
Antrasis likvidumo požymis - aplink konkretų būstą sukurta infrastruktūra ir jį supanti aplinka. Vieta, kurią galima lengvai pasiekti automobiliu ir visuomeniniu transportu, kur netoliese yra prekybos centras, darželis ar mokykla, infrastruktūra sportuoti, sulauks didesnio susidomėjimo. Papildomais pranašumais gali tapti ir tokie dalykai, kaip stovėjimo vieta svečių automobiliui ar netoli esantis parkas.
Trečiasis likvidumo požymis susijęs su pasirinkto nekilnojamo turto kokybe. Pavyzdžiui, naujos statybos ar renovuotame daugiabutyje esantis butas bus patrauklesnis pasirinkimas už senos statybos name esantį būstą. Tokie dalykai, kaip būsto plotas, langų orientacija ar aukštas taip pat gali didinti ar mažinti pirkėjų paskatas jį įsigyti. Įprastai paklausesni yra mažesnio ploto butai, kurių išlaikymas nereikalauja daug lėšų.
Reikėtų įvertinti ir tai, ar būstas neturi kitų reikšmingų trūkumų, kurių neįmanoma pakeisti. Pavyzdžiui, galbūt buto erdvė yra nestandartiškai suplanuota, o galimybės perstatyti sienas nėra, arba pastate neįrengtas liftas, kuomet butas yra aukščiausiame penktajame ar šeštajame namo aukštuose.
Tačiau kuo būstas turės daugiau aukščiau išvardytų likvidumo požymių, tuo būsite tikresni, kad jūsų įsigyto būsto vertė atitiks nekilnojamo turto rinkos augimą.
Kuo Gali Pagelbėti Specialistai?
Apie būsto kainas ir jo likvidumą visada geriausia pasikonsultuoti su nekilnojamojo turto specialistais. Geras NT brokeris taip pat neretai padeda išsigryninti svarbius argumentus. Priimant sprendimą taip pat verta pasitarti ir su banko specialistais.
Taip pat nederėtų pamiršti, kad Registrų centras taip pat pagal jau įvykusių sandorių kainų vidurkį taip pat nustatinėja vidutines kainas kiekvienoje konkrečioje vietoje, todėl priimant sprendimą nereikėtų pamiršti ir to aspekto.
Įmonės Likvidumas ir Mokumas
Kalbant apie įmonės likvidumą, šiuo atveju likvidumas labiau susijęs su įmonės mokumu, t.y. sugebėjimu laiku ir tinkamai vykdyti turimus piniginius įsipareigojimus. Gera įmonės finansine būklė tada, kai ji, suėjus skolų mokėjimo terminui, gali laiku įvykdyti visus savo įsipareigojimus.
Taigi mokumas ir likvidumas nėra tapačios sąvokos, nors labai artimos ir glaudžiai susijusios. Jeigu įmonė neturi galimybės greitai trumpalaikio ar kito turto paversti pinigais, ji ir negalės mokėti, t.y. bus nemoki. Kitaip tariant, įmonės mokumas yra jos potencialus gebėjimas turimomis priemonėmis likviduoti įsipareigojimus.
Jei turtas likvidus, įmonė turi mokėjimo priemonių skoloms apmokėti, bet, turėdama nelikvidų turtą, ji gali pasidaryti nemoki. Vadinasi, mokumo sąvoka siejama su įmonės finansine būkle, o likvidumas - su jos turimo turto pobūdžiu.
Įmonės mokumas skiriasi nuo pelningumo, t.y. jos veiklos efektyvumą apibūdinančio rodiklio.
Šių autorių nuomone, įmonių žlugimo priežastis dažniausiai lemia blogas turimų išteklių valdymas įmonėse, nepakankama jos marketingo veikla, dėl to dažnai įmonės pasidaro nemokios.
Įmonės mokumu suinteresuoti tiek kreditoriai, tiek investuotojai, kurie susipažinę su įmonės pelningumu, siekia įvertinti jos mokumą bei galimą veiklos riziką.
Kiekvienos įmonės vadovai, siekdami išvengti rizikos, turi nuolat stebėti ir vertinti visas galimas rizikos rūšis. Apie įmonės mokumo būklę galima spręsti iš apskaičiuotų santykinių rodiklių, pagal kuriuos vertinama tiek trumpalaikių, tiek ilgalaikių įsipareigojimų būklė ir pinigų srautų valdymo efektyvumas.
Įmonės trumpalaikių skolų apmokėjimas siejamas su jos turimais grynųjų pinigų arba jų ekvivalentų srautais.
Trumpai Apie Likvidumą Finansuose
Likvidumas finansuose gali būti suprantamas dvejopai: (1) 'rinkos likvidumas' ar (2) įmonės 'finansinis likvidumas'. Tačiau mažų rinkų (kaip Lietuvos) akcijos gali būti nelabai likvidžios. Pagreitintas jų pardavimas gali įtakoti papildomus nuostolius. Mažėjantis likvidumas didina investicijos riziką (neatsižvelgiant į kitus faktorius). Akcijų likvidumą paprastai galima įvertinti atsižvelgiant į vidutinį per dieną suprekiaujamų akcijų skaičių bei įprastinį kainų skirtumą tarp paklausos ir pasiūlos.
(2) Finansinis likvidumas - tai įmonės savybė, parodanti įmonės galimybes įvykdyti trumpalaikius įsipareigojimus. Finansinis likvidumas nėra įmonės bendras finansinis pajėgumas, ir jis nematuoja mokumo rizikos, dėl to įmonės mokumas ir likvidumas yra skirtingi dalykai.
Svarbu! Būsto pirkimas yra didelė investicija. Todėl prieš įsigyjant būstą būtina apsvarstyti ar perkamas būstas atitinka likvidumo kriterijus. Šio klausimo apsvarstymas prieš pirkimą, gali padėti gauti grąžos ateityje. Atkreipkite dėmesį, kad didžiuosiuose miestuose įsigytas būstas bus kur kas likvidesnis nei būstas mažesniuose miesteliuose.
Radote būstą naujai besikuriančiame rajone? Neskubėkite jo nuvertinti, jeigu rajonas dar menkai apgyvendintas. Pasidomėkite kelių metų perspektyvomis, kas planuojama atlikti ir kaip planuojama pagerinti rajoną. Būstas, kuriame išnaudotas kiekvienas kvadratinis metras, ypač kalbant apie nedidelės kvadratūros butus, taip pat yra labai svarbus.
Įsigyjant būstą dėmesį kreipiame ir į vaizdą pro langus. Tikriausiai kiekvienas maloniau rinktumėmės būstą su langais į gamtą, parką ar upę, nei į kaimynų būsto langus. Kalbant apie langų orientaciją ir šviesos pakankamumą, daugelis teikia pirmenybę vakarinei pusei.
Nekilnojamojo turto likvidumas yra susijęs ir su pastato būkle, kuriame yra perkamas būstas. Pažangūs inžineriniai sprendimai su metais vis tobulėja ir tampa standartu keliamu naujiems statomiems namams. Taip pat atkreipkite dėmesį ir į garso izoliacijos klasę. Tai yra pagrindiniai veiksniai, kuriais remiantis galite nuspręsti ar būstas bus likvidus.
Likvidusis turtas - tai įmonės turtas, kurį galima greitai ir su mažiausia vertės praradimo rizika (be nuostolių arba su labai mažais nuostoliais) paversti grynaisiais pinigais. Grynieji pinigai laikomi pačiu likvidžiausiu turtu, nes jais galima iš karto atsiskaityti.
Nelikvidžiu arba mažai likvidžiu turtu laikoma nematerialusis turtas (įsigytos teisės, licencijos, prestižas ir kita), žemė, pastatai, įranga ir kitas ilgalaikis turtas, kuriam parduoti reikia nemažai laiko. Nekilnojamas turtas (NT) ir automobiliai yra mažiau likvidūs aktyvai.
Likvidumas yra viena iš pagrindinių finansų sąvokų, kurią turite suprasti. Likvidus turtas - tai toks, kurį galima greitai parduoti už teisingą rinkos kainą. Kitaip tariant, tai galimybė greitai ir su minimaliais nuostoliais turtą paversti grynaisiais pinigais, kai pirkimo-pardavimo sandorio kaštai yra nedideli arba jų nėra.
Be to, likvidumą galima apibūdinti ir kaip galimybę turimą turtą paversti kitu turtu ar kitomis prekėmis ir paslaugomis.
Pavyzdžiui, tarkime, kad gyventojas Jonas turi butą, kurį, prisireikus piniginių lėšų, nusprendė parduoti.
Likvidumas Investuotojui
Likvidumas investuotojui suteikia lankstumo. Jei rinka krenta ir reikia greitai parduoti vertybinius popierius, likvidūs aktyvai leis tai padaryti be didelių nuostolių. Todėl planuojant investicijas būtina vertinti ne tik, kiek galima uždirbti, bet ir kaip lengvai prireikus tą investiciją bus galima paversti pinigais.
Nors investuotojai dažnai daugiausia dėmesio skiria grąžai, likvidumas yra ne mažiau svarbus kriterijus.
Be to, likvidumas tiesiogiai susijęs su rizika. Jei instrumentas itin likvidus, juo prekiauja milijonai žmonių kiekvieną dieną, tai tokią apyvartą pajudinti yra itin sudėtinga, kaina išlieka labiau stabili. Visgi, jei akcija prekiaujama vos vieno kito žmogaus, tai tas vienas kitas žmogus ir gali judinti visą rinką.
Investuotojui viena svarbiausių grėsmių - likvidumo rizika. Ji atsiranda, kai aktyvo negalima greitai parduoti už sąžiningą kainą. Tai yra svarbus momentas - likvidumas ir rizika yra itin susiję veiksniai.
Likvidumo lygiai
Aktyvų Likvidumo Lygiai:
- Labai likvidūs aktyvai: Grynieji pinigai, sąskaitų likučiai, likvidūs ETF ar didžiųjų įmonių akcijos.
- Vidutinio likvidumo aktyvai: Obligacijos ar mažesnių bendrovių akcijos.
- Mažai likvidūs aktyvai: Nekilnojamasis turtas, meno kūriniai, privačių įmonių akcijos.
Likvidumas ir Rizika
Paprasta: tarp turto klasių, mažesnis likvidumas yra didesnė rizika, ir tai duoda didesnę grąžą. Visgi, turto klasės viduje, yra kiek sudėtingiau.
Svarbūs likvidumo rodikliai:
- Prekybos apimtys
- Bid-ask spredas (skirtumas tarp pirkimo ir pardavimo kainos)
- Laikas parduoti (kiek užtrunka, kol sandoris įvyksta)
Likvidumo Sumažėjimo Rizikos Veiksniai
Likvidumo sumažėjimo riziką gali lemti ne tik aktyvų, bet ir pasyvų pokyčiai, todėl skiriamos dvi likvidumo sumažėjimo rizikos: iš kairės ir iš dešinės.
- Nuosavų kreditinių išteklių sumažėjimas (prekių pardavimas kreditan).
- Nepakankamos atsargos.
- Per dideli trumpalaikiai aktyvai (mažina pajamas).
- Didelis kreditorinis įsiskolinimas.
- Neoptimalus trumpalaikių ir ilgalaikių paskolų santykis.
tags: #nekilnojamojo #turto #likvidumas