Rinkos ekspertai ir NT brokeriai, dirbantys su Pietų Europos NT rinka, pripažįsta: pastaruoju metu tikrai jaučiamas būsto kai kuriose šalyse sau atostogoms ir (arba) nuomai įsigijimo pagyvėjimas. Jie tai sieja su noru atrasti naujas šalis, pažinti jų kultūrą ir, žinoma, pelningai investuoti pinigus.
Anot „Remax“ brokerio Ričardo Sablovskio, nors būstą Lietuvos pajūryje paprasčiau pasiekti ir jo priežiūra bus pigesnė, pietuose esančiuose kurortuose sezonas ilgesnis. „Be to, tai galimybė diversifikuoti investicijas, o nuomoti jį juk galima ir naudojantis „Airbnb“, „Booking“, „Home Exchange“ ir kitais būdais“, - sako jis.
Kita vertus, Europa sensta, todėl būstų Pietų Europoje, kur vyresni žmonės norės praleisti daugiau laiko, paklausa turėtų didėti. „Todėl tikėtina, kad dėl šių ir kitų priežasčių pietiniuose Europos kurortuose turtas brangs labiau. Vadinasi, galima tikėtis ir didesnės negu Lietuvoje investicijų grąžos“, - daro prielaidą R. Sablovskis.
Bulgarija: ar neperspektyvi, ar dar neatrasta?
Saulėtasis Krantas, Auksinės Kopos, Varna ar senasis Nesebaras - pavadinimai, kuriuos tikrai žino ne vienas lietuvis. Kitaip negu Jaltoje, kur būtinai reikia gulto, nes ant akmenų nepagulėsi, Bulgarijos kurortų ant Juodosios jūros kranto paplūdimiai - puikus smėlis.
Sparčiai besivystančio Saulėtojo Kranto kurorto, kurį iš pietų skalauja jūra, o iš šiaurės supa Stara Platinos kalnai, paplūdimio juostos ilgis kone 10 km, plotis - nuo 30 iki 100 metrų. Aktyvaus poilsio mėgėjus čia vilioja pramogų gausa - sakoma, kad tai ideali vieta mėgstantiems burlentes, vandens slides, parasparnius.
Vos už kelių kilometrų esantis vienas seniausių Europos miestų Nesebaras, įtrauktas į UNESCO Pasaulio paveldo sąrašą, vilioja ne tik prašmatniais paplūdimiais, bet ir istoriniu senamiesčiu. Nuo jų iki Burgaso oro uosto 30 km. O arčiausiai Varnos oro uosto esančios Auksinės Kopos - taip pat gausybe pramogų, mineralinio vandens šaltiniais bei SPA centrais ir itin smulkiu smėliu viliojantis kurortas su maždaug 6 km ilgio paplūdimio juosta.
Bulgarijos kurortai nuolat auga ir plečiasi - statomi nauji viešbučiai, gyvenamieji namai. Nors sezonas čia ne toks ilgas kaip piečiau esančiuose kurortuose ir trunka apie 5 mėnesius - oficialiai prasideda gegužės viduryje ir baigiasi rugsėjo viduryje, nuo spalio orai pradeda vėsti, - atostogauti čia dėl priimtino kainos ir kokybės santykio atvyksta vis daugiau poilsiautojų.
Tarptautinio statistikos portalo „Statista“ duomenimis, kelerius pastaruosius metus fiksuojamas 6,5-7 proc. bendras turizmo sektoriaus augimas - nuo 5,9 mln. svečių, nakvojusių bent vieną naktį 2014 m., iki 7,5 mln. pernai. Daugiausia poilsiautojų į šią šalį atvyksta iš Vokietijos, Rumunijos, Turkijos, Graikijos, Rusijos, Makedonijos, bet daugėja ir lietuvių, ieškančių panašaus į mūsiškį klimato, tik su šiek tiek daugiau šilumos, saulės ir be lietaus.
Iš visų keturių šalių, po kurias šį rudenį žvalgėsi „Investuok“ žurnalistai, Bulgarija - pigiausia. Nors NT kainos čia kyla sparčiau negu Ispanijoje ar Kipre, pasak pašnekovų, būstas, kurį galėtų įsigyti vidutinis lietuvis, čia vis dar kainuoja gerokai pigiau. Bet tautiečiai šioje šalyje investuoja itin atsargiai.
Pasak Jolantos, būstų, tinkamų patiems atostogauti ir nuomoti kitiems, kainos, palyginti su Palanga ar Kuršių nerija, - kone juokingos: gerai paieškojus, šiek tiek toliau nuo kranto ar tokį, kuriam reikėtų kosmetinio remonto, galima rasti ir už 16-20 tūkst. eurų, bet tiesiog ant pastatų kabo plakatai, kuriuose siūloma įsigyti puikiai įrengtą būstą 50-100 m iki jūros už 60 tūkst. eurų.
„Tai nauji pastatai, kurių pirmuose aukštuose - parduotuvės, kirpyklos ir kitos įvairias paslaugas teikiančios įmonės, o aukščiau - butai arba vadinamieji apartamentai su vaizdu į jūrą“, - pasakoja moteris.
Anot jų atstovų, susidomėjimas būstais poilsiui Bulgarijoje didėja. „Bet lietuvių sulaukiame nedaug, rusai ir ukrainiečiai aktyviau domisi galimybėmis įsigyti būstą Varnoje ir jos apylinkėse“, - sakė jiems NT agentūros „Invest time“ brokerė Valentina Dimitrova.
Patvirtinusios, kad būstus pajūrio zonoje žmonės perka ne tik sau, bet ir kaip investicijas, jos teigė, kad Varnos ir Auksinių Kopų regione dviejų kambarių butą netoli jūros, kuriame pirkėjas galėtų apsigyventi iš karto, galima įsigyti už 50-70 tūkst. eurų, o agentūros „Adrec“ konsultantė Decuslava Argirova Jolantos draugus tikino, kad rinktis galima iš kone 6 tūkst. būstų, ir pridūrė, jog daug užsieniečių, atvykusių ne iš ES šalių, palyginti pigų būstą Bulgarijoje perka norėdami išspręsti leidimo gyventi ES klausimą.
„Smagiausia buvo tai, kad mus visose trijose agentūrose gana įkyriai klausinėjo, ar iš tiesų lietuviai domisi NT Bulgarijoje, klausė, ar mes norėtume ką nors įsigyti, o užsiminus, kad galbūt ir taip, iš karto puolė rodyti skelbimus“, - įspūdžiais dalijosi Jolanta.
Bulgarų brokerius, pasak jos, labai domino ir ar lietuviai iš karto moka visą sumą, ar jiems reikia imti paskolas.
How to buy real estate properties in Bulgaria: Is it safe, can foreigners buy and costs
Pasak jos, viena iš stabdžius įjungti paskatinusių priežasčių - palyginti neilgas sezonas ir kol kas ne itin patogus susisiekimas. Nors iki Burgaso tik apie 1 400 km, jei nesirenki užsakomojo reiso per agentūrą, lieka „Ryanair“, kuri kartą per savaitę skraidina iš Kauno, arba skristi su persėdimais.
Pasak „Investuok“ kalbintos, neseniai viename šios šalies kurortų būstą įsigijusios lietuvių brokerės, kainos čia tikrai patrauklios, bet reikia būti atsargiems. Paprašiusi neskelbti jos pavardės, besidairantiems tinkamo būsto ji patarė pasikalbėti ne tik su vietiniais NT agentais, bet ir su lietuviais, turinčiais patirties šioje rinkoje, nes „jei tik bulgarai pajus, kad žmogus nelabai išmano šios šalies rinką, atvykėliams bandys įsiūlyti tai, ką sunkiau parduoti; be to, čia aktyviai veikia ne tik NT agentūros, bet ir savo veiklos nelegalizavę ir ne visuomet patikimi tarpininkai“.
Todėl geriau susirasti patikimą žmogų, kuris ne tik pakonsultuos ir padės išsirinkti bei nusiderėti, bet ir palydės iki pat notaro.
Kita problema, anot Bulgarijos rinkoje dirbančios lietuvių brokerės, NT agentūros „Investroom“ vadovės Elenos Kaubrienės, susigundę itin patrauklia būsto geroje vietoje kaina investuotojai gali kartu nusipirkti bėdą, kurios ilgai neatsikratys.
„Jei perkate iš statytojų labai pigiai, namas gali būti nepriimtas valstybinės komisijos. Jie gali to nepadaryti ir kelerius metus, o tokį būstą įsigijęs žmogus, jei susiklosčius aplinkybėms norės parduoti savo turtą, turės papildomų rūpesčių. Jei būstas nedidelis ir kainuoja tik 10 tūkst. eurų, beveik galiu garantuoti, kad jis bus nepriimtas valstybinės komisijos“, - aiškina ji.
Pašnekovė priduria, kad tokių problemų paprastai nebūna, jei būstas perkamas antrinėje rinkoje.
Saulėtasis Krantas patrauklesnis Investuoti į NT Bulgarijos pajūrio kurortiniuose miesteliuose patrauklu dėl to, kad butai čia pigesni negu Ispanijos ar Kipro kurortuose, o uždirbti galima ne tik iš trumpalaikės nuomos, bet ir dėl to, kad paties turto kainos linkusios didėti.
„Be to, su vietos gyventojais susikalbėsite ne tik angliškai, bet ir rusiškai“, - atkreipia dėmesį E. Kaubrienė.
Pašnekovės teigimu, ieškoti būsto investicijai geriau ne Auksinėse Kopose, o Saulėtajame Krante: pastarasis yra labiau į pietus, todėl oro ir vandens temperatūra 1-2 laipsniais aukštesnė...
Nekilnojamojo turto mokesčiai Bulgarijoje
Lietuviai perka sau atostogoms Nekilnojamąjį turtą Bulgarijoje parduodanti Jelena teigė, kad lietuviai vis aktyviau domisi turtu šioje šalyje ir vis daugiau jo perka. Ji sako, kad būstų yra visokių - ir pigesnių, ir brangesnių.
„Daugiau aš siūlau aplink Saulėtą Krantą. Lietuviai pradėjo domėtis apartamentais komplekse, kurie gali būt arčiau jūros, toliau jūros. Žmonės taip pat nori, kad būtų nedideli butai - apie 40 kv. metrų. Kaina gali būti iki 40 tūkst. eurų, galima įsigyti neblogus apartamentus atostogoms“, - pasakojo pašnekovė.
Ji taip pat pastebėjo, kad lietuviai mažiau perka butus kaip atsiperkančias investicijas - daugiau nori įsigyti sau atostogoms. „Daugiau skambina ir domisi, kad būtų galima atvažiuot, pailsėt, nes ten šilta vasara, graži. Ten yra sezoninis toks išvažiavimas, nuo gegužio iki spalio mėnesio. Sezono metu galima pabūt, išnuomot, kad apmokėt savo sąskaitas. Daugiau pinigėlių iš to neuždirbsi“, - tikino Jelena.
Pasak jos, nekilnojamąjį turtą Bulgarijoje perka daug žmonių ir iš kitų šalių, tarp jų nemažai rusakalbių.
Prieš perkant būstą Bulgarijoje svarbu sužinoti ir tai, kiek mokesčių teks susimokėti papildomai, mat reikės atriekti dalį agentūrai, notarui ir advokatui, taip pat yra ir vienkartinis nekilnojamojo turto mokestis. Visgi, kaip pastebi Jelena, šie mokesčiai nėra dideli.
NT statytojai pajūrio regione įprastai stato kompleksus su baseinais, SPA, poilsio zonomis, parduotuvėmis ir restoranais, medicinos centrais - taiko tokį pat modelį, koks paplitęs, pavyzdžiui, Druskininkuose.
Dokumentų sutvarkymas, įforminant būstą, šioje šalyje kainuoja brangiau nei Lietuvoje, visas išlaidas padengia pirkėjas. Skaičiuojama, jog 5-8 proc. nuo oficialios būsto vertės tektų susimokėti už notaro paslaugas, valstybei, savivaldybei, mokesčių inspekcijai.
Pajūryje esančiam būstui pagrindinis metinis mokestis siekia 12 eurų už kv. m. Šis mokestis mokamas už baseino priežiūrą, apželdinimą ir kitas paslaugas.
Pagalvės mokestis 0,09 eurocento, arba 12 eurų per sezoną, mokama už sunaudotą elektrą ir vandenį, kuris nėra brangus.
Skaičiuojant vien tik sezono metu įsigijus būstą Bulgarijoje investicinė grąža siekia nuo 6 proc. Vidutinė paros nakvynės kaina praėjusį sezoną buvo 65 eurai. Žiemą - 40 eurų.
Butą nuomoti gali vystytojas, tuomet investicinė grąža ir siekia 6 proc., arba pats savininkas - skirtumas abiem atvejais didelis, nes būstą nuomojant pačiam grąža gali siekti ir 10 proc. Lietuviai, beje, ir linkę viską daryti patys.
Mokesčių tarifai
Nustatant mokesčių tarifus, svarbu atsižvelgti į įvairius aspektus, kurie gali turėti įtakos bendrai mokesčių naštai. Pagrindiniai aspektai, į kuriuos reikėtų atkreipti dėmesį:
- Nekilnojamojo turto vertė: Kuo didesnė turto vertė, tuo didesnis mokestis gali būti taikomas.
- Vieta: Mokesčių tarifai gali skirtis priklausomai nuo to, kurioje Bulgarijos vietovėje yra turtas. Pajūrio regionuose tarifai gali būti didesni.
- Turto tipas: Skirtingiems turto tipams (pvz., gyvenamiesiems namams, komerciniams pastatams) gali būti taikomi skirtingi tarifai.
- Savivaldybės politika: Savivaldybės gali turėti savo nustatytus mokesčių tarifus, kurie gali skirtis nuo nacionalinių tarifų.
Žemiau pateikta lentelė apibendrina pagrindinius mokesčius, susijusius su nekilnojamuoju turtu Bulgarijoje:
| Mokestis | Tarifas | Pastabos |
|---|---|---|
| Notaro mokestis | 5-8% nuo turto vertės | Mokamas įforminant nuosavybės teisę. |
| Metinis mokestis pajūrio būstui | 12 EUR/kv.m | Mokamas už baseino priežiūrą ir kitas paslaugas. |
| Pagalvės mokestis | 0.09 EUR cento/sezonas | Mokamas už sunaudotą elektrą ir vandenį. |
| Gyventojų pajamų mokestis (parduodant anksčiau nei po 3 metų) | 10% | Mokamas, jei turtas parduodamas anksčiau nei po 3 metų. |
Bulgarijos žemėlapis su regionais
Euro įvedimas Bulgarijoje ir jo įtaka NT rinkai
Bulgarijos nekilnojamojo turto brokeriai teigia, kad Bulgarijai perėjus prie euro, šalis taps patrauklesne įsigyti nekilnojamojo turto. Bulgarijos nekilnojamojo turto rinka yra gerai pasiruošusi perėjimui prie euro.
Jau 20 metų kainos šalyje skelbiamos eurais, todėl techninių pokyčių beveik nebus. Pasak brokerių, jau pastebimas šioks toks užsienio pirkėjų susidomėjimo padidėjimas.
Tikimasi, kad įvedus eurą, rinka taps patrauklesnė nekilnojamojo turto pirkimui užsienio piliečiams, įmonėms ir investiciniams fondams.
Prognozuojama, kad prieš pat euro įvedimą ir keletą mėnesių po jo pardavėjai gali imtis laukimo taktikos. Tikėdamiesi aukštesnių kainų, jie gali neskubėti siūlyti savo objektų rinkoje.Įvedus eurą, būsto kainos šiek tiek pakils ir priartės prie kitų euro zonos šalių lygio.
Tačiau poveikis gyvenamųjų namų ir butų rinkai bus mažesnis nei komercinio nekilnojamojo turto rinkai.Tikimasi, kad didės stambių investuotojų susidomėjimas komerciniu nekilnojamuoju turtu - sandėliavimo, prekybos ir biuro patalpomis.
Neatmetama galimybė, kad atsiras naujų investicinių projektų, galbūt visiškai skirtingų nuo tų, kurie buvo populiarūs iki šiol, pavyzdžiui, nekilnojamojo turto kompleksų statyba nuomai, didėjantis susidomėjimas kurortais ir SPA zonomis Bulgarijoje.Įvedus eurą, Bulgarijoje turėtų padidėti turistų skaičius, nes jiems bus patogiau atsiskaityti eurais nei levais.
Tai paskatins nekilnojamojo turto pirkimo augimą trumpalaikei nuomai turistams.Sofijos butų kainos turėtų atitikti kitų Europos sostinių kainas. Šiuo metu miestas išlieka viena iš labiausiai prieinamų Europos sostinių nekilnojamojo turto rinkos požiūriu.Įstojimas į eurozoną turės teigiamą poveikį darbo užmokesčio kilimui, o tai taip pat bus naudinga nekilnojamojo turto rinkai.
Padidėjusi paklausa ir gyventojų pajamos lems „betono aukso“ kainų kilimą.Bulgarijos įstojimas į eurozoną turės teigiamą poveikį nekilnojamojo turto rinkai. Tikimasi padidėjusio užsienio investuotojų susidomėjimo, kainų kilimo ir bendro rinkos suaktyvėjimo.
Pagal pirminį planą eurą Bulgarija turėjo įsivesti 2024 m. Šiuo metu jie ruošiasi kaldinti savo euro monetas, o eurą įvesti planuojama jau 2026 m.
Bulgarija susilaukia vis daugiau populiarumo tarp investuotojų iš kitų šalių. Vien Burgaso regionas yra 2-tras pagal dydį tiesioginių užsienio investicijų į ne finansų įmones ir užima 1-ą vietą pagal metinį pelną iš nuomos - 385 mln., iš kurių 242 mln. čia išleidžia užsieniečiai.
Bulgarijos NT rinka
Populiariausi kurortai ir miestai investicijoms į nekilnojamąjį turtą
- Nesebaras: Investuoti į nekilnojamąjį turtą Nesebere yra patraukli idėja dėl miesto istorinės vertės ir nuolatinio turistų srauto. Čia galima rasti įvairių būsto variantų, nuo autentiškų senamiesčio namų iki modernių apartamentų su jūros vaizdu.
- Saulėtas Krantas (Sunny Beach): Šis kurortas yra vienas iš populiariausių ir labiausiai lankomų Bulgarijos pajūrio miestelių, nešantis pastovias pajamas iš būsto nuomos bei pasižymintis sparčiai kylančiomis NT kainomis.
- Pomorijė: Šis miestas rekomenduojamas vertinantiems ramybę ir gamtos alsavimą. Investuoti į būstą Pomorėje turi daug privalumų: nuolatinis turistų srautas suteikia galimybę nuomoti būstą per visus metus, o miesto teritorinis planas numato infrastruktūros plėtrą ir vertės augimą nekilnojamojo turto rinkoje.
- Šventasis Vlasas (Sveti Vlas): Šis pajūrio miestelis sparčiai auga ir tampa vis populiaresnis turistų bei atostogautojų tarpe. Investuoti į būstą Šventajame Vlase turi daug privalumų: nuolatinis turistų srautas per vasaros sezoną suteikia galimybę uždirbti iš nuomos, o miesto įtraukiantis aplinkos grožis ir moderni infrastruktūra didina nekilnojamojo turto vertę.
- Varna: Mieste gausu viešbučių, autentiško maisto restoranų, pramogų centrų, naktinių klubų ir kitų veiklų. Varna yra gyvas, perspektyvus miestas, todėl investuoti į nekilnojamąjį turtą čia yra ne tik gera, bet ir pelninga idėja ilgalaikiam verslui ir kapitalo augimui.
- Ravda: Investuoti į nekilnojamąjį turtą Ravdoje yra gera idėja dėl potencialios nuomos pajamos per turistinį sezoną ir ilgalaikės vertės augimo.
tags: #nekilnojamojo #turto #mokesciai #bulgarijoje