Nekilnojamojo turto pirkėjų lūkesčiai ir poreikiai būsto kokybei: tyrimai ir tendencijos Lietuvoje

Nekilnojamojo turto (NT) rinka Lietuvoje nuolat kinta, o pirkėjų lūkesčiai ir poreikiai būsto kokybei yra svarbūs veiksniai, lemiantys rinkos tendencijas. Šiame straipsnyje apžvelgsime naujausius tyrimus, ekspertų įžvalgas ir tendencijas, susijusias su NT pirkėjų lūkesčiais ir poreikiais būsto kokybei Lietuvoje.

Būstas visada buvo viena didžiausių ir atsakingiausių investicijų, nors tai ir nebėra vienkartinis gyvenimo pirkinys. Todėl jo pirkimui reikia negailėti laiko, kruopščiai pasiruošti ir padaryti namų darbus.

Pirkėjų lūkesčių pokyčiai

Konkrečiai prognozuoti, kaip pandemija pakeis būsto rinką Lietuvoje ir jos klientų bei dalyvių lūkesčius bei elgseną, kol kas dar per anksti: nepraėjo ir pats koronaviruso pavojus, o rinkos aktyvumo svarstyklės, kaip matėme, per metus gali apsiversti ne vieną kartą. Kai kurios tendencijos ryškėja: atsiranda didesnio ploto, papildomų patalpų, darbo vietos poreikis, noras namuose ar greta jų turėti daugiau gamtos (neatsitiktinai išaugo santykinė balkono ar terasos namuose bei suplanavimo svarba).

Nemažai NT tendencijų keitėsi arba išryškėjo po pandemijos - darbas iš namų, noras skirti daugiau laiko šeimai padiktavo tai, jog žmonės ieško gyvenamųjų vietų, iš kurių lengvai pasiekiami visi patogumai. Tylos troškimas, žalesnė aplinka ir didesnė gyvenamoji erdvė tampa vis aktualesniais kriterijais ieškant naujo būsto, ypač sostinėje.

„Žmonės koncentruojasi apie zonas, kuriose išvystyta inžinerinė ir socialinė infrastruktūra, įrengti dviračių ir pėsčiųjų takai, lengvai pasiekiami visi patogumai bei paslaugos.

Svarbiausi būsto pasirinkimo kriterijai

Tyrime visų respondentų buvo pasiteirauta, kas jiems svarbiausia renkantis būstą - vertinta 17 kriterijų. Pirmasis į akis krentantis pokytis - lyginant su 2019 m. atlikto tyrimo duomenimis, nuo 3 iki 11 proc. sumažėjęs beveik visų kriterijų svoris. Kaip ir anksčiau, svarbiausiais būsto pasirinkimo kriterijais lieka kaina bei namo vieta mieste. Pernai šiuos kriterijus kaip svarbiausius nurodė, atitinkamai, 86 ir 83 proc. respondentų (2019 m. - 89 ir 86 proc.). Vienintelis faktorius, kurio svarba per metus išaugo - parkavimosi galimybės. Tai svarbu 68 proc. respondentų (2019 m.

„Citus“ pardavimų vadovė Andželika Keršytė akcentuoja, kad būsto pirkimas - vienas svarbiausių sprendimų gyvenime, todėl jį reikia priimti gerai pasiruošus.

Tyrimo duomenimis nepasikeitė bendrovės, iš kurios svarstoma įsigyti būstą, reputacija - projekto plėtotojo patikimumas ir žinomumas. Ir pernai ir dar prieš metus ji svarbi buvo 37 proc. tyrimo dalyvių. A. Keršytė pabrėžia, kad labai aktyvi rinka pelningumu vilioja patirties neturinčius ir ilgalaikės veiklos neplanuojančius žaidėjus. Būstą žmonės pakeičia kelis kartus per gyvenimą, todėl labai svarbu jį rinktis atsakingai įvertinant būsimų gyventojų poreikius bei galimybes ir iš karto numatant faktorius, kurie leis lengviau būstą parduoti ateityje.

5 patarimai, kaip pasirinkti būstą:

1. Nuspręskite, kiek laiko gyvensite būste ir įsivardykite poreikius.
2. Įvertinkite būsto likvidumą.
3. Kainą vertinkite kompleksiškai.
4. Rinkitės tik patikimą plėtotoją.
5. Neieškokite nuolaidų ir dovanų.

Bendrovės „Citus“ užsakymu, 2020 metų spalio-lapkričio mėn. įmonė „Spinter tyrimai“ apklausė 507 Vilniaus ir Kauno gyventojus, kurie per pastaruosius 5 metus įsigijo nuosavą būstą arba ketina tą daryti per artimiausius 3 metus.

Pagrindiniai būsto pasirinkimo kriterijai:

• Kaina
• Vieta mieste
• Parkavimosi galimybės
• Būsto suplanavimas
• Balkonas ar terasa
• Finansinės įsigijimo sąlygos

Šiandien būsto keitimas nebėra vienkartinis gyvenimo įvykis, o pasikeitus šeimyninėms aplinkybėms, poreikiams ar atsiradus naujai svajonei, bus svarbu reikiamu metu esamą butą ar kotedžą sėkmingai parduoti. Būsto likvidumą lemia lokacija ir rajono potencialas 5-10 metų perspektyvoje, infrastruktūra, būste įgyvendinti technologiniai ir socialiniai sprendimai.

Ilgalaikėje perspektyvoje vertingiausi bus tie būstai, kuriuose šiandien įdiegti moderniausi, alternatyvūs šildymo sprendimai, bei butai, kotedžai ar namai, kuriems suteikta aukščiausia energinė klasė. Realią būsto vertę išsiaiškinti padės portalas www.ntsandoriai.lt. Jame galima sužinoti, už kiek buvo parduoti panašūs būstai (kokios buvo jau įvykusių notarinių sandorių vertės). Kruopščiai pasirinkite paieškos kriterijus - panašioje vietoje, panašiame name esančius panašaus dydžio būstus.

Būstų pardavėjai, siekdami atkreipti dėmesį, medžioja klientus tūkstantinėmis nuolaidomis ar dovanomis - kelionėmis, buitine technika ir pan., tačiau projektus labai svarbu rinktis ir savo laiką skirti jų aplankymui, pirmiausia, reikia pagal projekto privalumus, o ne nuolaidas, kaip turguje.

Naujos statybos būsto pirkėjo portretas

Naujos statybos būsto pirkėjo portretas sudarytas pagal SEB banko Stebėtojų tarybos banko valdybos narį V. Žagūni. Portretas skaidomas I kelis segmentus, pagal pirkejo amžių ir pajamas.

Šiai dienai yra išskiriami 10 būdingų bruožų, kuriuos būsimas gyventojas kelia pirkdamas naujos statybos būstą:

Taigi matome, kad pagal atliktus tyrimus, didžiausia dalį NT prikėjai sudaro jauni ir vidutinio amžiaus šeimos 25-50 metų. Jaunos šeimos planuoja pirkti būsta naudodamiesi bankų kreditais, o kita kategorija šeimų 50+ metų pirkadmi naują būsta dažnai turi didžiąją dalį lėšų.

10 būdingų bruožų, kuriuos būsimas gyventojas kelia pirkdamas naujos statybos būstą:

• Energinis efektyvumas
• Patogus išplanavimas
• Balkonas arba terasa
• Aukštos lubos
• Erdvūs langai
• Automobilių parkavimo vietos
• Sandėliukai
• Saugi aplinka
• Žalia aplinka

Šiuolaikiniai sprendimai ir technologijos

Augant pastatų energinio efektyvumo reikalavimams vis labiau artėja laikas, kai vien keliasdešimties centimetrų sienų neužteks - reikės naudoti atsinaujinančius energijos išteklius, kurių panaudojimu, beje, jau šiandien atsiliekame nuo Europos Sąjungos iškeltų užduočių.

Išmaniųjų namų sąvoką šiandien yra girdėjęs kone kiekvienas. Tačiau toli gražu ne visi supranta, kokia tikroji šių technologijų paskirtis. Vis dar vyrauja įsitikinimas, kad tai yra prabangos dalykas, skirtas tik labiausiai išlepusiems. Vis dėlto, išmanūs namai ne tik daugeliu atžvilgių palengvina buitį, bet ir padeda taupyti.

Prie Kauno S. Dariaus ir S. Girėno aerodromo neseniai užbaigtas statyti kelių butų eksperimentinis namas, bendrovės „Citus“ projektas „Aeronamai“ pretenduoja į aukščiausių energinio efektyvumo klasių A++ ir „Passivhaus“ (tarptautinį pasyvaus namo) sertifikatus.

Inovacijų projekte „Aeronamai“ taikomi moderniausi energinio efektyvumo sprendimai.

„Aeronamai“ apšiltinimui panaudota „PAROC“ akmens vata - vienas iš ypač svarbių faktorių, leidusių pasiekti ypač aukštą A++ energinio efektyvumo klasę. Ši vata pasižymi ne tik ilgaamžiškumu, kurį nulemia medžiaga iš kurios ji gaminama - akmuo, - bet ir tuo, kad yra nedegi bei gerai izoliuoja garsą.

A. Karazino vadovaujama bendrovė įrengė net 4 skirtingas jėgaines ant bendrovės „Citus“ Kaune vystomo projekto „Aeronamai“ stogo.

Investicijos į nekilnojamąjį turtą 2025 m.

Nekilnojamas turtas išlieka viena geidžiamiausių investavimo sričių 2025 m., tačiau sprendimas, ar tai tinkamas pasirinkimas jūsų finansiniams tikslams, reikalauja kruopščios analizės. Po 2023-2024 m. palūkanų normų pokyčių ir kintančių regioninių dinamikų nekilnojamojo turto rinka siūlo tiek viliojančių galimybių, tiek reikšmingų iššūkių.

Ar nekilnojamasis turtas yra gera investicija? 2025 m.

Trumpas atsakymas - taip, nekilnojamasis turtas 2025 m. išlieka patrauklia investicija, tačiau su svarbiomis išlygomis. Nacionalinės nekilnojamojo turto agentų asociacijos (NAR) duomenimis, nepaisant pastarųjų metų rinkos svyravimų, per pastarąjį dešimtmetį nekilnojamasis turtas užtikrino vidutinę 8,6 % metinę grąžą, lenkdamas daugelį kitų turto klasių.

Privalumai:

• Apsauga nuo infliacijos: 2025 m.
• Mokesčių lengvatos: 2024 m.

Trūkumai:

• Aukštesnės palūkanų normos: Nors palūkanos sumažėjo nuo 2023 m. aukštumų, 2025 m.

Pelningumas priklauso nuo daugelio veiksnių, įskaitant vietą, rinkos laiką, valdymo efektyvumą ir investavimo strategiją. Mūsų dabartinių rinkos duomenų analizė atskleidžia kelias investicijų rūšis, kurios 2025 m. užtikrina aukštesnę grąžą.

1. Maži daugiabučiai 2025 m.
2. Rizikos: Nuomininkų valdymo sudėtingumas, aukštesnės priežiūros išlaidos, galimas laisvų butų poveikis.
3. Rizikos: Aukštesni kapitalo reikalavimai, vykdymo sudėtingumas, nuomos rizika.
4. Nepaisant reguliavimo iššūkių kai kuriuose didmiesčiuose, trumpalaikė nuoma 2025 m.
5. Rizikos: Sezoniškumas, reguliavimo pokyčiai, aukštesnės operacinės išlaidos, rinkos prisotinimas populiariose vietose.

*Po pridėtinės vertės patobulinimų stabilizacijos. Nors ankstesnė dalis nagrinėjo investicijų tipus, čia analizuojame konkrečias turto kategorijas, vietas ir savybes, kurios dabartinėje ekonominėje aplinkoje užtikrina aukštesnę grąžą.

REIT fondai siūlo likvidų būdą investuoti į nekilnojamąjį turtą be tiesioginio valdymo.

Pastaba: Istorinė grąža negarantuoja ateities rezultatų.

Šaltinis: bendrovių ataskaitos, trečiųjų šalių apžvalgos, 2025. 10 metų vid. 5 metų vid.

„Vanguard“ ir „Wharton School of Business“ tyrimai rodo, kad 15-25 % portfelio alokacija nekilnojamajam turtui pagerina rizikos ir grąžos balansą, padidindama grąžą 0,8 % ir sumažindama volatilumą 1,2 %.

Sprendimas: Laikykitės 1,25+ DSCR, mažiau nei 70 % LTV, turėkite 6 mėn.

Nekilnojamasis turtas 2025 m. išlieka galinga turto kūrimo priemonė, tačiau sėkmei reikia daugiau niuansų, tyrimų ir strateginio planavimo nei anksčiau. Pelningiausios investicijos pasižymi stipriais ekonominiais pagrindais, pridėtinės vertės galimybėmis, palankia pasiūlos-paklausos dinamika ir mokesčių bei sverto privalumais. Laikydamiesi šių principų ir vengdami dažnų klaidų, investuotojai gali maksimaliai išnaudoti nekilnojamojo turto potencialą ilgalaikiam turtui ir finansinei laisvei kurti.

2016 metų NT rinkos apžvalga:

2016 metais nekilnojamojo turto (NT) rinka Lietuvoje buvo gerokai aktyvesnė nei prieš metus. NT pirkimo-pardavimo sandorių skaičius augo visuose segmentuose.

• Per 2016 metus Lietuvoje pirkimo-pardavimo sandoriais įsigyti 33 158 butai - 13,3 proc. daugiau nei 2015 metais.
• Per 2016 metus Lietuvoje pirkimo-pardavimo sandoriais įsigyti 9818 individualūs namai - 6,8 proc. daugiau nei 2015 metais.
• Per 2016 metus Lietuvoje pirkimo-pardavimo sandoriais įsigyti 61 898 žemės sklypai - 8,6 proc.

Tokį 2016 metų NT rinkos aktyvumą galima paaiškinti tuo, jog NT pirkėjai, priešingai nei 2015 metais, jau priprato prie naujos valiutos ir elgėsi gerokai drąsiau investuodami į įvairų NT. Be to, „pigių pinigų“ aplinka gerokai sumažino pelningo investavimo alternatyvų skaičių, tad vis daugiau kapitalo keliavo į NT sektorių ir būtent tai labiausiai kaitina NT rinkas.

Butų rinkos aktyvumas sostinėje buvo ypatingai didelis - 2016 metais pirkimo-pardavimo sandoriais įsigytas butų skaičius - 11 023 - tapo rekordiniu per visą nepriklausomos Lietuvos NT rinkos istoriją, tad tai yra rimtas signalas apie galimai besiformuojantį rinkos burbulą. Formuotis jam yra visos sąlygos - palankus bankų finansavimas, pozityvūs gyventojų lūkesčiai, alternatyvių investavimo krypčių stoka.

Vilniaus būsto rinką nuo kainų perkaitimo iš dalies gelbsti NT plėtotojai, kurie aktyviai į rinką paleidžia naujų projektų taip amortizuodami galimą rinkos kaitimą. Vystytojai 2016 metais Vilniuje buvo labai aktyvūs - rinkai pasiūlė apie 4090 butų, o tai yra apie 12,1 proc. daugiau nei 2015 metais. Vystytojų pardavimai taip pat augo 12,4 proc., lyginant su 2015 metais - buvo parduota apie 4140 naujų butų.

Pirminėje rinkoje parduotų butų skaičius buvo didžiausias per paskutinius 9 metus ir vos 5 proc. Bendras neparduotų (laisvų ir rezervuotų) butų lygis sostinės pirminėje rinkoje sumenko iki maždaug 4120. Inreal skaičiuojamas naujos statybos butų likvidumo rodiklis šiais metais laikosi žemiau 1, t.y. vystytojai gali tikėtis vidutinio dydžio projektą realizuoti per mažiau nei metus laiko, o tai skatins nuosaikiai augti pardavimo kainas.

Per 2016 metus naujos statybos butų kainos didėjo visuose segmentuose: ekonominėje klasėje - 8,9 proc. (iki 1420 EUR/kv.m), vidutinėje - 2,3 proc. (iki 1735 EUR/kv.m), o prestižinėje - net 11,3 proc.

Kituose miestuose 2016 metais būsto rinka taip pat buvo gerokai aktyvesnė nei prieš metus. Kaune, Klaipėdoje, Palangoje, Neringoje mažiausiai dešimtadaliu daugėjo NT sandorių, vystytojai buvo dar aktyvesni - rinkai pasiūlė keliais kartais daugiau naujų butų, buvo stebimas jų kainų kilimas.

2016 metais verslo centrų segmente didžiausią aktyvumą demonstravo Vilnius. Per 2016 metus buvo atidaryti 5 nauji verslo centrai, rinką papildę 86 200 kv.m nuomojamo ploto. Per 2016 metus bendras vakansijų rodiklis Vilniuje padidėjo nuo 3,4 proc. iki 4,8 proc., laisvų plotų didėjo visuose segmentuose. Taip pat vyko dar bent dešimties verslo centrų statybos.

Nauji verslo centrai per 2017 metus rinką papildys dar apie 78 400 kv.m nuomojamo ploto, iš kurių apie 25-40 proc. atidarymo dieną greičiausiai bus dar neišnuomota, todėl vakansijų lygis 2017 metų pabaigoje gali šoktelti iki 8-12 proc. ar net daugiau.

Kaune per 2016 metus buvo atidaryti du nauji verslo centrai, kurie rinkai pasiūlė 4100 kv.m. Laikinojoje sostinėje laisvų plotų rodiklis metų pabaigoje, lyginant su atitinkamu laikotarpiu 2015 metais, sumažėjo beveik 1 proc. ir siekė 3,7 proc.

2016 metus Klaipėdoje buvo atidarytas 2000 kv.m ploto verslo centras. Bendras vakansijų lygis uostamiestyje 2016 metų pabaigoje siekė 11,9 proc. ir per metus sumažėjo - 0,3 proc.

Per 2017 metus Klaipėdoje planuojamas vieno naujo verslo centro atidarymas, rinką papildysiantis apie 2000 kv.

2016 metais šalyje buvo atidaryti trys nauji ar išplėsti prekybos centrai - du Vilniuje ir vienas Kaune. Nors prekybos centrų vakansijos yra minimalios, o ekonominės sąlygos prekybos centrų plėtrai jau kuris laikas išlieka palankios, plėtotojai į šį segmentą investuoja atsargiai.

Apie planus netolimoje ateityje vystyti prekybos centrus yra paskelbę VPH, planuojantys prekybos centro plėtrą šalia Nordika prekybos centro, Lords LB Asset Management, planuojantys prekybos centro plėtrą Vilniuje vietoje Audėjo.

Pramonės segmente 2016 metais buvo užbaigtos dviejų logistikos centrų statybos: Vilniuje (Woodline 6800 kv.m) ir Klaipėdoje (VPA Logistics 17 500 kv.m).

2017 metais Vilniuje planuojama baigti bent 3 nuomai skirtų logistikos centrų statybas, kurie rinką papildys apie 30 000 kv. m.

Sandėliavimo patalpų nuomos segmente 2016 metais didžiuosiuose šalies miestuose buvo stebimas nežymus vakansijų mažėjimas, tačiau tik vieninteliame Vilniuje neišnuomotų plotų vos keli procentai. Tuo tarpu, Kaune ir Klaipėdoje dėl atsilaisvinusių patalpų ir naujos plėtros, vakansijų rodiklis siekė 11-13 proc.

2016 metais tarptautinių šalies oro uostų bei viešbučių veiklos rodikliai išliko augantys. 2017 metais rekordiškai aktyvi viešbučių sektoriaus plėtra ir oro uostų platesnis skrydžių spektras ir toliau didins turistų srautus.

2016 metais Lietuvoje buvo naujai pastatyti arba rekonstruoti 3 viešbučiai ir jie rinkai iš viso pasiūlė 369 numerius. 2017-2018 metais viešbučių plėtra Lietuvoje bus kaip niekada aktyvi.

Į Lietuvos rinką įžengs tokie prestižiniai ir gerai žinomi tarptautiniai viešbučių prekių ženklai kaip „Hilton“, „Marriot“, „Design hotels“ ir kt., kurie turėtų labai stipriai pagerinti Lietuvos įvaizdį tarptautinėse rinkose. Šiuo metu yra naujai statomi ar atnaujinami bent 8 nauji viešbučiai, kurie siūlomų numerių skaičių papildys 905 kambariais.

Artimiausiu metu yra suplanuotos dar bent 7 viešbučių su 900 numerių statybos. Jeigu visi planai bus įgyvendinti, per artimiausius du metus Lietuvos rinką papildys apie 1800 naujų viešbučių numerių, kurių dauguma įsikurs Vilniuje ir iš kurių apie tris ketvirtadalius bus tarptautinių tinklų viešbučiuose.

2016 metais kainos buvo aukštesnės ir labiausiai buvo įtakotos išaugusių darbo užmokesčio bei kitų aptarnavimo sąnaudų, tačiau viešbučius plėstis labiausiai skatina augantis kambarių užimtumas, kuris 2016 metais Lietuvoje siekė 63 proc.

Teisės naujovės 2016 m.

2016-ieji metai nekilnojamo turto (NT) rinkoje nepateikė nelauktų teisės naujovių ar staigmenų ir buvo gan blankūs.

Nuo 2016 m. liepos 14 d. įsigalioję Teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros įstatymo pakeitimai išplėtė Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos įgaliojimus, atliekant teritorijų planavimo teisėtumo kontrolę, o nuo 2017 m. sausio 1 d.

Nuo 2017 m. sausio 1 d. įsigaliojo naujos Statybos įstatymo bei jį detalizuojančių statybos techninių reglamentų nuostatos, kuriomis siekiama išplėsti NT pirkėjų teises, susijusias su įgyto turto kokybe (būsto pirkėjui turės būti suteikiamas draudimo bendrovių arba bankų garantas), sutrumpinti statybą leidžiančių dokumentų bei specialiųjų reikalavimų ir prisijungimo sąlygų išdavimo terminai, supaprastina dalies statinių užbaigimo tvarka.

Be to, sugriežtinti atestavimo reikalavimai bei numatyta, kad nuo 2018 m. kvalifikacijos atestatai ir teisės pripažinimo dokumentai bus privalomi ne tik ypatingųjų, bet ir neypatingųjų statinių vadovams.

Taip pat nuo 2018 m. Galiausiai, tik nuo 2017 m. liepos 1 d. Su statinių statyba susiję pakeitimai buvo paliesti ir įtvirtinant naujai išdėstytą Saugomų teritorijų įstatymo redakciją.

2016 m. priimta ir 2017 m. gegužės 1 d. įsigaliosianti Saugomų teritorijų įstatymo redakcija naujai išdėsto statybos darbų, vykdomų saugomose teritorijose, sąlygas, aiškiai apibrėžia leidžiamą bei draudžiamą veiklą paviršinių vandens telkinių apsaugos zonose ir pakrantės apsaugos juostose bei įtvirtina kitus pakeitimus.

Kitos sritys, pvz. teritorijų planavimas ar žemėtvarka, nesulaukė tokio didelio dėmesio ir 2016 m.

Mokesčių atžvilgiu, galima pažymėti, kad 2016 m. buvo įtvirtinta pelno mokesčio lengvata laisvosiose ekonominėse zonose veikiančioms įmonėms. Ja pasinaudojusios įmonės yra 6 metus atleidžiamos nuo pelno mokesčio mokėjimo.

Taip pat 2017 m.

tags: #nekilnojamojo #turto #nt #pirkeju #lukescius #poreikius