Šiame straipsnyje aptarsime nekilnojamojo turto operacijų apmokestinimo ypatumus Lietuvoje, atsižvelgiant į Mažosios Bendrijos (MB) ir individualios veiklos niuansus. Nagrinėsime, kaip apmokestinamos pajamos, gautos pardavus nekilnojamąjį turtą, įsigytą individualiai ar per MB, ir kokie mokesčiai taikomi įvairioms operacijoms.
Pavyzdys GPM311 deklaracijos.
Mažosios Bendrijos (MB) ir mokesčiai
Pagal savo principą MB pasižymi panašiomis savybėmis kaip UAB, yra privatus juridinis asmuo turintis ribotą civilinę atsakomybę. Tad įsteigus Mažąją bendriją, per steigimo akte numatytus terminus, narys ar nariai privalo įnešti į MB atsiskaitomąją sąskaitą įnašus. Įnašu gali būti pinigai ar kitoks turtas, bet negali būti darbai ir paslaugos.
MB nario pajamų apmokestinimas
MB nariui (vadovui) kompensuotos sumos, skirtos jo kelionės, apgyvendinimo ir pan. Pagal PMĮ 21 straipsnį MB nario išvykimas iš nuolatinės darbo vietos atlikti darbo funkcijas ar kelti kvalifikaciją laikomas komandiruote. Vadovaujantis šiomis nuostatomis, MB vadovo (nario) kelionės, apgyvendinimo ir pan.
Jeigu MB vadovas nėra šios bendrijos narys ir paslaugas teikia pagal civilinę paslaugų teikimo sutartį, jo komandiruočių išlaidos MB komandiruočių išlaidoms priskiriamos tuo atveju, jeigu šios išlaidos yra MB vadovo teikiamų paslaugų kainos dalis, t. y.
MB narys gali su savo įmone (MB) sudaryti civilinę (paslaugų) sutartį ne tik dėl MB vadovavimo paslaugų teikimo, bet ir dėl kitų paslaugų/darbų atlikimo savo MB, t. y. Nuo 2020-11-19 MB narys gali sudaryti civilines paslaugų sutartis ne tik dėl vadovavimo paslaugų, bet ir dėl kitų teikiamų paslaugų ar atliekamų darbų, ir gauti atlygį (laikantis MBĮ 7 straipsnio 4 dalyje nustatytų apribojimų).
Iš MB gautoms su darbo santykiais susijusioms pajamoms taikomas 20 proc. GPM tarifas (pritaikius metinį NPD - jei taikomas*). Tarkime gyventojas gavo tik su darbo santykiais susijusias pajamas iš MB (t. y.
MB narys gali pasirinkti, kokią sumą laikyti su darbo santykiais susijusiomis pajamomis, bet ji neturi viršyti nustatytų „lubų” (43 VDU sumos per atitinkamus kalendorinius metus).
VSD įmokos ir leidžiami atskaitymai
MB vienintelis narys 2024 m. išsiima 924 Eur/mėn. lėšų asmeniniams poreikiams (pajamų rūšies kodas 02). VSD įmokos sumokamos nuo pusės šios sumos (nuo 462 Eur). Ar VSD įmokos nuo pusės sumos (t. y. nuo 462 Eur) laikomos MB leidžiamais atskaitymais? Kadangi MB nario VSD įmokos skaičiuojamos nuo 50 proc. asmeniniams poreikiams išsiimtos lėšų sumos, kuri deklaruojama VMI kaip su darbo santykiais susijusios pajamos (pajamų rūšies kodas 02), tai 462 Eur suma yra priskiriama leidžiamiems atskaitymams bei nuo šios sumos apskaičiuotos ir mokamos VSD įmokos priskiriamos ribojamų dydžių leidžiamiems atskaitymams.
Komandiruotės
Siuntimas į komandiruotę įforminamas mažosios bendrijos nario (vadovo) sprendimu (įsakymu), kuriame turi būti nurodytas komandiruotės tikslas, vieta (vietos), komandiruotės trukmė ir numatomos apmokėti išlaidų rūšys.
MB nariui (nepriklausomai nuo to, ar jis yra MB vadovas, ar ne) pagal patvirtintas normas mokami dienpinigiai neapmokestinami GPM. Normas viršijanti dienpinigių suma būtų apmokestinama GPM: kaip su darbo santykiais pajamos (02 pajamų rūšies kodas) arba kaip pajamos iš paskirstytojo pelno - dividendai (26 pajamų rūšies kodas).
MB nario turtinis įnašas ir pajamos
MB nario turtinis įnašas reiškia MB nario turto perleidimą MB nuosavybėn, o pajamos iš jo perleidimo - ne individualios veiklos turto perleidimo nuosavybėn pajamas, kurios deklaruojamos ir apmokestinamos, atsižvelgiant į tai, kokios rūšies turtas yra perleidžiamas. Pagal mokesčio sumokėjimo tvarką pajamos iš kito turto pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn yra priskiriamos B klasės pajamoms, kurias iki kitų kalendorinių metų gegužės 1 d. deklaruoti, apskaičiuoti ir sumokėti GPM privalo pats MB narys - nuolatinis Lietuvos gyventojas.
MB nario teisės priskiriamos vertybiniams popieriams. MBĮ 10 straipsnyje nustatyta tvarka perleidęs nario teises, MB narys pajamų gauna už vertybinių popierių pardavimą kitiems MB nariams ar kitiems gyventojams. Pajamomis laikoma pardavėjo (MB nario) ir pirkėjo sulygta MB nario teisių pirkimo―pardavimo kaina, įsigijimo kaina - įnašo vertė (jeigu įnešta turtu - jo vertė, nustatyta MB narių susirinkimo sprendimu). Apmokestinamosioms pajamoms priskiriamas skirtumas, apskaičiuotas iš per kalendorinius metus gautų finansinių priemonių pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn ir išvestinių finansinių priemonių realizavimo pajamų atėmus dokumentais pagrįstas jų įsigijimo išlaidas ir su perleidimu susijusius teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus, Pagal GPM17str. Pagal mokesčio sumokėjimo tvarką pajamos iš vertybinių popierių pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn yra priskiriamos B klasės pajamoms, kurias iki kitų kalendorinių metų gegužės 1 d.
Nekilnojamojo turto pardavimo pajamų apskaičiavimas
Gautos nekilnojamojo turto pardavimo pajamos apskaičiuojamos iš nekilnojamojo turto pardavimo gautų pajamų sumos atėmus nekilnojamojo turto įsigijimo kainą, su to nekilnojamojo turto pardavimu ar įsigijimu susijusius teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus. Atitinkamai gyventojų pajamų mokestis (GPM) yra apskaičiuojamas pagal formulę:
GPM = (pardavimo pajamos - įsigijimo kaina - privalomi mokėjimai) x gyventojų pajamų mokesčio tarifas
Privalomi mokėjimai, kurie būtini norint parduoti / įsigyti nekilnojamąjį turtą, gali būti: valstybinė rinkliava; atlygis notarams už notarinių veiksmų atlikimą; mokestis už VĮ Registrų centro atliekamus registravimo veiksmus; mokestis už geodezinius sklypo matavimus ir pan. Nekilnojamojo turto tarpininkui sumokėtas komisinis mokestis nėra priskiriamas privalomiems mokėjimams, todėl iš pardavimo pajamų negali būti atimamas.
Tais atvejais, kai gyventojas, parduodamas / įsigydamas turtą, sumoka mokesčius už valiutos pirkimo ar pardavimo operacijas (už valiutos konvertavimą), šios sumos nepriskiriamos mokesčiams, susijusiems su turto pardavimu / įsigijimu ir iš gautų turto pardavimo pajamų neatimamos.
Leidžiama atimti tik tas sumas, kurios pagrindžiamos: dokumentais, turinčiais visus Finansinės apskaitos įstatyme ir kituose teisės aktuose numatytus privalomus apskaitos dokumentų rekvizitus, ir (arba) galiojančiais sandoriais, ir (arba) užsienio vienetų bei gyventojų surašytais dokumentais, jei iš šių dokumentų galima nustatyti ūkinės operacijos turinį.
Teisės aktuose nustatytų privalomų mokėjimų sumokėjimas turi būti pagrįstas atitinkamais šių sumų sumokėjimą patvirtinančiais dokumentais. Sumokėjimas gali būti patvirtintas ir atitinkamų institucijų ant sandorių dokumentų uždėtu spaudu, patvirtinančiu rinkliavos, atlyginimo sumokėjimo sumą, pvz., apie notarui sumokėtą atlyginimą patvirtina notaro ant sandorio dokumentų uždėtas spaudas.
Individualios veiklos turtas
Jeigu parduodamas ne individualios veiklos turtas (ar jo dalis) kuriuo nors metu buvo priskirtas individualios veiklos turtui ir jo įsigijimo kaina buvo atskaitoma iš individualios veiklos pajamų, apskaičiuojant apmokestinamąsias tokio turto pardavimo pajamas, šio turto įsigijimo kaina mažinama iš individualios veiklos pajamų atskaityta turto įsigijimo kainos dalimi. Ši taisyklė taikoma ir individualios veiklos turtui priskirto nekilnojamojo turto įsigijimo kainos nustatymui.
Apmokestinamosios pajamos apskaičiuojamos, tokio daikto įsigijimo kainą sumažinus iš individualios veiklos pajamų atskaityta šio daikto įsigijimo kainos dalimi.
| Situacija | Apmokestinamosios pajamos | Pastabos |
|---|---|---|
| Gyventojas vykdė individualią veiklą ir naudojo 90% negyvenamųjų patalpų, įsigytų už 150,000 EUR. Nusidėvėjimas per 2 metus - 27,000 EUR. Patalpos parduotos už 140,000 EUR. | 17,000 EUR | (140,000 - (150,000 - 27,000)) |
| Gyventojas ir sutuoktinė individualioje veikloje naudojo 100% negyvenamąjį pastatą, įsigytą už 180,000 EUR. Nusidėvėjimas per 3 metus - 54,000 EUR. Pastatas parduotas už 160,000 EUR. Privalomi mokėjimai - 1,500 EUR. | 32,500 EUR | (160,000 - (180,000 - 54,000 + 1,500)) |
Mainų sandoriai
Mainų sandoris yra prilyginamas turto pardavimo - įsigijimo sandoriui. Atitinkamai, pagal mainų sutartį gyventojo gautas daiktas yra laikomas už perleistą nuosavybėn (išmainytą) daiktą gautomis pajamomis nepinigine forma (natūra). Už parduotą ar kitaip perleistą nuosavybėn turtą gyventojo gautas turtas (pajamos natūra) įvertinamas tikrąja rinkos verte.
Kai už perleistą daiktą pajamos gaunamos natūra (kitu daiktu), mainų sutartimi perleisto daikto perleidimo pajamomis laikytina įsigyjamo daikto tikroji rinkos kaina.
Vadinasi, kai už išmainytą didesnės kainos daiktą jo savininkas pajamų gauna ir natūra, ir pinigais, išmainytojo daikto perleidimo pajamos yra įsigyjamo daikto tikroji rinkos kaina, pridėta prie pinigais gautos pajamų sumos.
Jeigu gyventojas A. A. (naujasis 2 kambarių buto savininkas) parduotų šį mainais gautą butą, jo įsigijimo kaina būtų laikoma ne 30 000 Eur, o 20 000 Eur suma, nes 10 000 Eur (skirtumas tarp išmainytų daiktų kainos) yra jo pinigais gautų pajamų dalis už perleistą 3 kambarių butą, bet ne 2 kambarių įsigijimo kainos (išlaidų) dalis.
Vadinasi, kai už išmainytą mažesnės kainos daiktą savininkas gauna pajamų natūra (kitu daiktu), tačiau sumoka daiktų kainų skirtumą, išmainytojo daikto perleidimo pajamos yra įsigyjamo daikto tikroji rinkos kaina, atėmus pinigais sumokėtą kainų skirtumą.
Jeigu gyventojas B. B. (naujasis 3 kambarių buto savininkas) parduotų šį mainais gautą butą, jo įsigijimo kaina būtų laikoma 30 000 Eur suma, apmokėta išmainytuoju 2 kambarių butu (20 000 Eur), ir mainomų daiktų kainų skirtumu (10 000 Eur ).
Ką svarbu žinoti apie turto paveldėjimą?
Turto įsigijimo kaina
Turto įsigijimo kaina - tai pinigų (turto) suma, už kurią buvo įsigytas turtas, įskaitant su šio turto įsigijimu susijusius teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus (pvz., sumokėtą komisinį atlyginimą, mokesčius bei rinkliavas), taip pat savo ar sutuoktinio lėšomis atlikto to turto rekonstravimo ir / arba kapitalinio remonto, kaip jie apibrėžti Statybos įstatyme, išlaidos. Tuo atveju, kai turtas yra pasigamintas paties gyventojo, turto įsigijimo kaina laikomos visos tam turtui pagaminti patirtos išlaidos.
Jeigu nekilnojamasis turtas buvo rekonstruotas ir / arba buvo atliktas kapitalinis remontas, šiems darbams patirtos išlaidos (įskaitant tam tikslui pasiskolintų lėšų sugrąžintą dalį) priskiriamos to turto įsigijimo kainai.
Apskaičiuojant turto įsigijimo kainą, būtina turėti turto įsigijimo kainą patvirtinančius dokumentus. Dokumentai, patvirtinantys turto įsigijimo kainą, privalo turėti Finansinės apskaitos įstatyme ir kituose teisės aktuose nustatytus apskaitos dokumentų rekvizitus.
Jei kasos aparato kvituose nėra visų privalomų apskaitos dokumentų rekvizitų, t. y. jeigu kasos aparato kvite nėra rekvizitų, identifikuojančių pirkėją, tai ne individualios veiklos neregistruojamo turto - savos statybos namo ar buto statybinių medžiagų išlaidas pagrindžiančiais dokumentais gali būti pripažįstami kasos aparato kvitai, kurie neviršija 100 Eur.
Tais atvejais, kai nėra išsaugoti dokumentų originalai, įsigijimo dokumentais gali būti pripažįstamos atitinkamų institucijų patvirtintos tokių dokumentų kopijos (pvz., notaro patvirtinta sutarties kopija, paslaugas suteikusios (prekes pardavusios) įmonės pažymos, sąskaitos kopija ir pan.). Be to, tai gali būti banko išrašas iš gyventojo sąskaitos, jei už turto įsigijimą (pardavimą) buvo sumokėta pavedimu ir jei galima nustatyti, kam, kada, už ką ir kokia suma buvo mokėta.
Jei nebuvo išsaugoti turto įsigijimo dokumentai ir nėra atitinkamų institucijų patvirtintų tų dokumentų kopijų, iš turto pardavimo pajamų to turto įsigijimo kaina negali būti atimama. Vadinasi, pajamų mokestis turi būti skaičiuojamas nuo visos sumos, gautos už parduotą turtą (neatėmus to turto įsigijimo kainos).
Turto įsigijimo atvejai
Turto įsigijimo kainai priskiriamos išlaidos, patirtos įsigyjant turtą, įskaitant su šio turto įsigijimu susijusius teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus, taip pat savo ar sutuoktinio lėšomis (įskaitant tam tikslui pasiskolintų lėšų sugrąžintą dalį) atlikto turto rekonstravimo ir (arba) kapitalinio remonto, kaip jie apibrėžti Statybos įstatyme, išlaidos.
- Gyventojas pats pasistato nekilnojamąjį turtą: Turto įsigijimo kaina apskaičiuojama sudedant visas savo nuosavomis lėšomis faktiškai patirtas nekilnojamojo turto statybos išlaidas ir skolintomis lėšomis faktiškai patirtas nekilnojamojo turto statybos išlaidas, nepaisant to, kad to turto pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn dieną tik dalis tokios paskolos sumos buvo sugrąžinta. Palūkanos, sumokėtos už suteiktą paskolą, nepriskiriamos to turto ir / arba daikto įsigijimo kainai.
- Gyventojas įsigyja turtą dovanojimo būdu: Turto įsigijimo kaina laikoma dovanos tikroji rinkos kaina jos gavimo dieną.
- Gyventojas įsigyja turtą paveldėjimo būdu: Paveldėto turto įsigijimo kaina laikoma gyventojo prašymo VMI pateikimo dieną nustatyta turto vertė.
- Gyventojas įsigyja turtą pagal mainų sutartį: Pagal mainų sutartį įsigyto turto kaina yra tikroji rinkos kaina.
- Gyventojui atkuriamos nuosavybės teisės ir grąžinamas turtas pagal Piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymą: Turto įsigijimo kaina prilyginama jo pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn kainai.
- Gyventojas įsigyja turtą pagal išlaikymo iki galvos (rentos) sutartį: Taikoma apskaičiuojant ir deklaruojant 2020 metų ir vėlesnių mokestinių laikotarpių pajamas.
Pavyzdys Statybos įstatymo.
tags: #nekilnojamojo #turto #operacijos #uz #atlygi #arba