Nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje išlieka aktyvi, o butų pardavimas - tai ne tik finansinis sprendimas, bet ir procesas, reikalaujantis strategijos bei pasiruošimo. Turint omenyje didelę nekilnojamojo turto vertę, skubėjimas ir klaidos pardavimo procese gali brangiai kainuoti. Pirmą kartą parduodant nekilnojamąjį turtą, savininkui gali iškilti daugybė klausimų. Neturint patirties ir reikiamos informacijos pardavimo procesas gali užsitęsti ir sugaišti nemažai laiko.
Parduoti butą sėkmingai - tai paruošti, nustatyti teisingą kainą ir pasirinkti tinkamą būdą, ar tai agentūra, ar savarankiškumas. Pradėkite nuo remonto ir nuotraukų - tai paprasti žingsniai, vedantys prie pelningo sandorio.
Prieš Pradedant: Į Ką Atkreipti Dėmesį?
Prieš pradedant pardavimo procesą, svarbu atsakyti į keletą esminių klausimų:
- Per kiek laiko norėtumėte parduoti? Ar pasiruošę jau rytoj pasirašyti pirkimo-pardavimo sutartį, jei bus pirkėjas? Ar galite laukti pirkėjo daugiau nei 3 mėnesius? Metus?
- Jei yra bendrasavininkų, ar jie sutiks parduoti už jums tinkamą kainą?
- Ar būstas nėra įkeistas, areštuotas? Ar nėra teisminių ginčų? Ar nėra kitų apribojimų?
- Ar tvarkingi būsto dokumentai? Ar atlikti kadastriniai matavimai (sklypams)?
Buto Pardavimo Žingsniai
Buto pardavimas - procesas, kurio visi etapai yra svarbūs, todėl norint išvengti brangiai kainuojančių klaidų, reikia žinoti, ką, kada ir kaip daryti, jei norite greitai ir brangiai parduoti savo butą. Šiame straipsnyje aptarsime kiekvienam buto pardavėjui kylančius klausimus: kokie pagrindiniai dokumentai reikalingi buto pardavimui; kaip tinkamai pasiruošti pardavimui; kokia proceso eiga; kokie mokesčiai taikomi po pardavimo?
1. Dokumentų Paruošimas
Dažniausiai kliūtys kyla dėl netvarkingų nekilnojamojo turto dokumentų. Visų pirma reikėtų tinkamai paruošti visus dokumentus buto pardavimui: jei butas yra įkeistas bankui - reikia gauti banko leidimą butą parduoti, jei turite nepilnamečių vaikų - reikia notaro leidimo butą parduoti, jei namui yra atlikta renovacija - reikia įsitikinti, ar butui nereikia atlikti naujų kadastrinių matavimų, jei butą esate paveldėję - reikėtų pasikonsultuoti dėl galimo GPM mokesčio po pardavimo, jei butas pirktas, bet neišlaikytas 10 metų - taip pat reikėtų pasidomėti galimais mokesčiais po pardavimo. Pirmasis reikalingas dokumentas yra nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašas. Jį galima gauti internetu, prisijungus prie Registrų centro savitarnos . Šiame išraše pateikiama informacija apie objektą, nuosavybės teisę, taip pat pažymėti galimi apribojimai. Ties 7 punktu „juridiniai faktai“ pažymima jeigu butas yra įkeistas, suvaržyta disponavimo teisė, areštuotas ar kita. Sekantis žingsnis yra nuosavybės teises į turtą įrodantis dokumentas. Kokio dokumento reikės, galima matyti Registrų centro išrašo 4 punkto dalyje „įregistravimo pagrindas“. Kitas reikalingas dokumentas yra nekilnojamojo daikto kadastrinė matavimų byla. Ji perduodama keičiantis savininkams. Tačiau jei jos neturite, galite kreiptis į Registrų centrą ir gauti dublikatą. Jeigu patalpose buvo daryti išplanavimo pakeitimai, tokie kaip sienų griovimas ar pastatymas, bus reikalinga nauja kadastrinė byla ir galbūt projektas. Tai yra pagrindiniai dokumentai, reikalingi norint parduoti nekilnojamąjį turtą.
Dokumentai, kurių reikia parduodant butą:
- Turto įgijimo dokumentas (pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, dovanojimo sutartis, teismo sprendimas).
- Buto kadastrinių matavimų byla.
- Galiojantis asmens tapatybės dokumentas.
- VĮ Registrų centro išrašas.
- Notaro leidimas butą parduoti (jei turite nepilnamečių vaikų ir parduodamas butas yra vienintelis šeimos nekilnojamasis turtas).
- Kreditoriaus leidimas parduoti (jei butas yra įkeistas kredito įstaigai).
- Sklypo planas (jei butui ar pastatui priklauso ir sklypas).
- Bendraturčių sutikimas (jei butas priklauso keliems bendraturčiams).
- Sutuoktinio sutikimas parduoti (jei esate susituokęs).
- Ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo (jei esate išsituokęs).
- Energetinio naudingumo sertifikatas (įprastai užsako notaras).
- Namo administratoriaus arba namo bendrijos pažyma apie tai, kad neturite skolų.
- Pažyma apie renovacijos kredito likutį (jei namas yra renovuotas ir mokate renovacijos kreditą dalimis).
Kai jau būsite tikri, kad visa dokumentacija yra tvarkinga, nusistatykite realią buto kainą.
2. Pirkėjų Paieška ir Būsto Pristatymas
Kokias priemones naudosite pirkėjų paieškai? Skelbsite internete? Ar tai pakankama? NT brokeriai turi daugiau priemonių: pasikeitimas informacija su kitais brokeriais, turinčiais pirkėjų jūsų būstui. Po to reikėtų parduodamą turtą kruopščiai paruošti fotosesijai, profesionaliai nufotografuoti ir paruošti patrauklius reklaminius skelbimus pabrėžiant buto privalumus bei išskirtinumą NT rinkoje, o reklamą nuolat talpinti į populiariausius skelbimų portalus. Butą prieš pardavimą reikia paruošti fotografavimui. Sutvarkykite ir papuoškite savo namus bei atlikite profesionalią fotosesiją. Kad sudomintumėte potencialius pirkėjus - Jūsų butas turi būti pateiktas estetiškai gražiai. Bendras estetinis vaizdas Jūsų norimą kainą gali padidinti arba sumažinti. Kai turėsite atrinktas geriausias buto bei namo aplinkos nuotraukas, tuomet galite pradėti butą reklamuoti, kaip parduodamą.
Kaip patraukliai pristatyti būstą internete? Aruodas.lt yra apie 50 000 skelbimų. Kodėl pirkėjas turėtų atkreipti dėmesį į jūsų skelbimą? Kaip paruošti objektą, kad jis būtų patrauklus pirkėjui? Ar žinote, į ką pirkėjai atkreipia dėmesį? Kaip ir ką fotografuoti? Kaip apdoroti nuotraukas? Kokia tvarka sudėti nuotraukas? Ko reikėtų nefotografuoti? Ar turite tinkamą techniką? Kuo jūsų būstas ypatingas? Kokią informaciją pateikti? Jei informacijos yra per daug - sulauksite mažiau skambučių. Kaip atsiliepti? Kaip atsakyti į keblius pirkėjų klausimus? Kaip patikrinti, ar pirkėjo ketinimai yra rimti, ar jis tik smalsus „turistas“? Kaip suplanuoti apžiūras? Kaip paruošti objektą apžiūrai? Kaip padidinti konkurenciją tarp pirkėjų? Didėjant konkurencijai, pirkėjas greičiau priima sprendimą.
Kaip paruošti būstą pardavimui?
3. Derybos ir Kainos Derinimas
Kaip įvertinti, ar pirkėjui patiko būstas - patyrę pirkėjai slepia savo emocijas ir reakcijas. Pirkėjui jūsų būstas gali būti jau 20-tas apžiūrėtas per 2 savaites. Kaip gauti pirkėjo kainos pasiūlymą? Kaip įvertinti, ar pirkėjas gali pirkti? Kaip apginsite savo kainą? Kaip įvertinsite pirkėjo pasiūlymą? Dažniausiai ne vien kaina yra svarbu, kokios yra kitos sąlygos? Atsiskaitymo terminai ir forma, išsikraustymo terminai, kokie baldai paliekami, notarų mokesčiai.
Toliau seka apžiūros ir darbas su pirkėjais, jų poreikių išsiaiškinimas ir atliepimas į juos bei sugebėjimas greitai užmegzti šiltą ir draugišką kontaktą, kuris padės sklandžiai vesti derybas. NT brokeris turi didesnę derybų patirtį, turi daugiau informacijos apie rinkos kainas, žino, kokios papildomos sąlygos, padės surasti abiems pusėms tinkamą sprendimą. NT brokeris vertina pasiūlymus objektyviai, o ne emocionaliai. Ar žinote, kada reikia nutraukti derybas su pirkėju?
4. Preliminari Sutartis
Susitarimą su buto pirkėju užtvirtinkite preliminariąja buto pirkimo - pardavimo sutartimi. Tai yra labai atsakingas momentas, nes Jūsų padarytos klaidos ir paliktos spragos gali brangiai kainuoti.
Preliminarioji sutartis turi būti rašytinė. Dažniausiai, tai padaryti pasiūlys pats pardavėjas, nes kiekvienas yra suinteresuotas turėti garantiją, kad po žodinio susitarimo seks realūs veiksmai.
Preliminariąją sutartį sudaryti rekomenduojama:
- įvertinus savo, kaip pirkėjo, finansines galimybes tinkamai atsiskaityti su pardavėju;
- išsiaiškinus atsiskaitymo sąlygas: galutinę turto kainą, jos apskaičiavimo tvarką, jei kaina nėra fiksuota, avanso dydį, sumokėjimo būdą, terminus, kitas atsiskaitymui įtakos turėti galinčias aplinkybes;
- turint bent 15 proc. būsto kainos sudarantį pradinį įnašą;
- gavus konkrečius bankų ar kredito įstaigų pasiūlymus paskolos ar kredito suteikimui;
- atlikus perkamo turto vertinimą, jei pardavėjas sutinka;
- išanalizavus, kokius darbus atliks nekilnojamojo turto plėtotojas ir užfiksavus juos sutarties projekte (jei perkamas naujas būstas);
- įvertinus terminus: naujo statinio statybos užbaigimo, notarinio sandorio sudarymo, turto suvaržymų išregistravimo, vidaus apdailos darbų atlikimo, pardavėjo (arba nuomininko, naudotojo) išsikraustymo, pirkėjo įsikėlimo datas;
- įvertinus kitus svarbius aspektus ir išankstines sąlygas: sutarties nutraukimo sąlygas, galimus pakeitimus ir jų sąlygas bei netesybas, leistiną būsto ploto pokytį (perkant naujos statybos būstą), notarų biurą, kuriame bus sudaromas pagrindinis sandoris ir jo išlaidų apmokėjimo sąlygas;
- susipažinus su turto dokumentais bei įsitikinus, kas yra turto savininkas (gavus pardavėjo asmens dokumentą).
5. Sandoris Pas Notarą
Sveikiname! Jau nemažai pasiekta! Pirkėjo veiksmai: suderinti su banku visas sąlygas, gauti teismo leidimą, jei yra nepilnamečių vaikų. Pas Notarą pasirašoma pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis, kurioje numatomas tikslus atsiskaitymo būdas ir grafikas. Jei finansuoja bankas, iki atsiskaitymo gali praeiti apie 30 dienų. Dažniausiai sutariama, kad buvę šeimininkai išsikels per 2-4 savaites.
Toliau seka pagrindinės pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymas pas notarą. Jei Jūsų buto pirkėjas turtą perka nuosavomis lėšomis, tai pinigus gausite iš karto, jei su kredito įstaigos finansavimu - išmokėjimą gausite per 1 mėnesį.
Sandorio šalys gali laisvai pasirinkti notarą ar notarų biurą, kuriame bus tvirtinama pagrindinė sutartis. Pirmiausia, dokumentus notarui turi pateikti turto savininkas, kad notaras gautų jo sutikimą turto duomenų tikrinimui, patikrintų juos viešuose registruose bei užtikrintų sandorio teisėtumą. Išlaidas notarui privalo apmokėti pirkėjas, nebent su pardavėju sutarsite kitaip.
6. Atsiskaitymas ir Turto Perdavimas
Šiuo aktu pirkėjui aktualu užfiksuoti faktinę perduodamo turto būklę, perduodamus baldus, buitinę techniką, patekimo į turtą prietaisus (raktus, pultelius ar pan.) ir skaitiklių rodmenis. Jo sudarymo esmė - šalių susitarimas ir patvirtinimas, nuo kurio momento pirkėjas privalo mokėti už komunalines paslaugas, gali laisvai disponuoti daiktais ar, tarkim, pasikeisti spynas. Taip pat reikia nepamiršti savo vardu sudaryti sutartis su komunalinių paslaugų įmonėmis.
Įkeisto Būsto Pardavimas
Nemaža dalis būstų yra įkeisti bankui kaip paskolos grąžinimo garantija. Dėl šios priežasties parduodant tokį turtą kyla klausimas: ar galima jį parduoti, jei jis vis dar įkeistas bankui? Trumpas atsakymas - taip, bet procesas turi tam tikras specifines sąlygas, kurių reikia laikytis.
Veiksmai parduodant įkeistą būstą:
- Kreipkitės į savo banką. Pirmas žingsnis - kreiptis į banką, kuriame būstas įkeistas, ir informuoti apie planus parduoti turtą. Bankas paprašys pateikti šią informaciją:
- Pirkimo-pardavimo sutarties projektą arba Preliminariąją pirkimo- pardavimo sutartį su pirkėju.
- Turto vertinimo ataskaitą, jei tokia yra reikalinga.
- Informaciją apie paskolos likutį.
- Banko leidimo gavimas. Bankas išduoda oficialų leidimą parduoti turtą. Leidime nurodomos svarbios sąlygos, tokios kaip:
- Paskolos likutis, kurį reikia padengti iš pardavimo pajamų.
- Mokėjimo tvarka, t. y., kokią sumą pirkėjas turi pervesti tiesiai bankui.
- Galimas naujas įkeitimas, jei pirkėjas perka būstą su paskola ir ketina naudoti tą patį būstą kaip užstatą.
- Pirkėjo apmokėjimas ir paskolos grąžinimas. Įprastai pirkėjas dalį arba visą būsto kainą perveda tiesiai bankui, kad būtų padengtas paskolos likutis. Tik padengus įsipareigojimus, bankas atšaukia įkeitimą ir pirkėjas gali įregistruoti nuosavybės teisę į Nekilnojamąjį turtą.
Svarbūs aspektai parduodant įkeistą būstą:
- Pardavimo suma mažesnė už paskolos likutį: Tokiu atveju pardavėjas turi grąžinti likusią paskolos dalį iš savo lėšų arba derėtis su banku dėl galimos skolų restruktūrizacijos.
- Pirkėjo sprendimas finansuoti pirkimą paskola: Tokiu atveju gali prireikti papildomų veiksmų koordinuojant abiejų bankų reikalavimus.
- Tinkamo pirkėjo paieška: Įkeisto turto pardavimas gali užtrukti ilgiau, nes reikia rasti pirkėją, kuris sutinka su banko sąlygomis ir procedūromis.
Mokesčiai Pardavus Butą
Šį klausimą reikėtų išsiaiškinti dar prieš pradedant butą pardavinėti. Standartiškai gautas pelnas už nekilnojamojo turto pardavimą yra apmokestinamas 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio (GPM) tarifu. Pelnas yra skaičiuojamas iš pardavimo metu gautos kainos atimant turto įsigijimo kainą. Pavyzdžiui, butą Jūs įsigijote prieš 1 metus už 80 000 Eurų, o pardavėte už 87 000 Eurų. Taigi kainų skirtumas yra 7 000 Eurų, kuris apmokestinamas 15 proc. GPM. Jei Jums nebus taikomas GPM mokesčio išimtys, turėsite sumokėti 1 050 Eur pelno mokestį į valstybės biudžetą.
Kada GPM mokesčio mokėti nereikia:
- Jei pelno negavote.
- Jei parduodamą turtą išlaikėte daugiau nei 10 metų.
- Jei šis būstas buvo vienintelė Jūsų gyvenamoji vieta, jame buvote deklaravę gyvenamąją vietą ir per metus laiko nuo jo pardavimo įsigijote kitą būstą, kuriame irgi deklaravote gyvenamąją vietą.
- Jei šis būstas buvo paveldėtas iš pirmos eilės giminaičių (tėvų ar brolių, seserų).
- Jei butą po įsigijimo remontavote, pagerinote jo būklę ir surinkote visus išlaidų remontui dokumentus bei remontą įregistravote VĮ Registrų centre. Taip pelną pagrįsite sąnaudomis.
NT Brokerio Paslaugos: Ar Verta Kreiptis?
Jei profesionaliai išmanote NT pardavimo teisinius aspektus, puikiai žinote kaip parduoti butą, kokių dokumentų tam reikia, esate puikus derybininkas bei reklamos specialistas ir turite daug laisvo laiko - tuomet galite būsto pardavimu užsiimti ir pats. Visa tai profesionaliai ir be skaudžių klaidų gali atlikti NT brokeris, o Jums liks tik pasirašyti dokumentus, gauti pinigus už savo turtą ir perduoti raktus naujiems būsto šeimininkams.
Ką gausite kreipdamiesi į NT brokerį:
- Viso ilgo buto pardavimo proceso metu Jus lydės didžiulę patirtį turintis profesionalas.
- Konkrečiai Jūsų buto pardavimui bus sukurtas ir taikomas marketingo veiksmų planas.
- NT brokeris investuoja savo laiką ir pinigines lėšas į Jūsų objekto pardavimo procesą.
- Šis žmogus viso buto pardavimo proceso metu nuolatos su Jumis bendraus ir palaikys ryšį.
- Brokeris parengs visus pardavimo sandoriui reikiamus dokumentus ir kartu su Jumis dalyvaus sandoryje bei buto perdavime pirkėjui.
NT brokerio paslaugų kaina:
Buto pardavimas su NT brokeriu Jums kainuos apie 2 - 4 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.
Tik didelę patirtį turintis NT brokeris atsakys tiksliai, kokių dokumentų reikia parduodant Jūsų butą. Pasiruoškite dokumentus iš anksto, kad atsiradus Jūs...
tags: #nekilnojamojo #turto #pardavimo #procesas