Nekilnojamojo turto pardavimų statistika Lietuvoje 2000-aisiais

Norint suprasti 2000-ųjų metų NT rinkos situaciją, pirmiausia reikia prisiminti ir ekonominę to meto aplinką. Tuometinė rinka buvo stipriai paveikta 1998-aisiais vykusios Rusijos krizės - ji šalies bei sostinės NT rinkai darė dvejopą įtaką.

Anot „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovo Sauliaus Vagonio, šalyje kilo panika dėl galimo Lietuvos bankų bankroto, ir daugelis nusprendė investuoti pinigus į NT. Iš pradžių dėl šios krizės, pradedant 1998 metų spaliu, prasidėjo staigus butų kainų augimas ir tai tęsėsi iki 1999-ųjų vidurio.

Taigi 2000-ieji buvo tas metas, kai butų kainų Vilniuje kitimo kryptis buvo neigiama. Per visus 2000-uosius standartinių butų blokiniuose namuose kainos vidutiniškai nukrito apie 15-20 proc.

S. Vagonis patikino, kad rinkoje tuo metu buvo ir teigiamų ženklų, nes 2000-ieji laikomi savotiško kokybinio lūžio Vilniaus butų rinkoje laikotarpiu.

Nauja statyba - ne tik turtuoliams

Didėjant butų, esančių naujos statybos daugiabučiuose namuose, pasiūlai, krintant kainoms, įsibėgėjant kreditavimo sistemos užuomazgoms, vis daugiau žmonių galėjo sau leisti įsigyti naujos statybos butų. T. y. nuo 2000-ųjų metų naujos statybos butai pradėjo būti laikomi ne egzotine tik turtuoliams prieinama preke, bet būstu, į kurį gali dairytis ir vidutines pajamas uždirbantis pirkėjas.

2000-aisiais naujos statybos butų kainos Vilniuje dėl didėjančios pasiūlos, paaštrėjusios konkurencijos tarp tuometinių plėtotojų ir nepalankios ekonominės situacijos šalyje taip pat sumažėjo 10 proc. - taigi tapo įperkamesni.

2000-ieji būsto rinkoje buvo ypatingi ir tuo, kad nemažai finansinių institucijų - Lietuvos Taupomasis bankas, Vilniaus bankas, „Hansabankas“, „Hansa lizingas“, „Kredyt Bank S.A.“ - pradėjo aktyviau teikti būsto paskolas, tad didelė pirkėjų dalis galėjo įsigyti naujesnį bei brangesnį būstą.

1998-1999-aisiais tik pavieniai pirkėjai būstą įsigydavo ne savo lėšomis, o, pavyzdžiui, 2000-aisiais jau apie 20 proc. „Ober-Haus“ bendrovės klientų būstą Vilniuje pirko naudodamiesi finansinių institucijų paskolomis.

Tik reikia prisiminti, kad tuo metu būsto paskolų palūkanos vis dar buvo matuojamos dviženkliais skaičiais - 2000-aisiais būsto paskolos metinės palūkanos dažniausiai siekė 10-15 proc.

Statybos vyko vangiai, nors paklausa dvigubai viršijo pasiūlą

Kaip teigia pašnekovas, anuomet naujos statybos butais buvo laikomi tie, kuriuos statė 1996-aisiais ir vėliau. Būtent nuo 1996-ųjų Vilniuje vėl buvo pradėti statyti daugiaaukščiai daugiabučiai gyvenamieji namai, jų statyba dėl įvairių priežasčių 1990-1995 metais buvo beveik sustojusi.

Iki 1998 metų pabaigos naujų daugiabučių pastatų statybos procesas vyko itin vangiai: per metus buvo pastatomas tik vienas kitas gyvenamasis namas. Tačiau situacija kardinaliai pasikeitė 1998 m. pabaigoje-1999 m. pradžioje, kilus didžiausiam iki tol Lietuvos nekilnojamojo turto rinkos istorijoje Rusijos krizės sukeltam butų pirkimo bumui.

Itin pakilus butų paklausai bei jų kainoms, tuo metu mažesnių butų paklausa net 1,5-2 kartus viršijo pasiūlą, atsirado poreikis tenkinti tuo metu netikėtai staigiai sukilusią būsto paklausą.

Todėl pradedant 1998 m. pabaiga prasidėjo naujas etapas Vilniaus miesto butų rinkoje: senos statybos butams atsirado konkurencija - naujos statybos būstas, kurio pasiūla sparčiai pradėjo augti.

„Ober-Haus“ skaičiuoja, kad 2000-aisiais buvo pastatyta apie 500 butų, o tai anuomet atrodė neįtikėtinai daug. Ekspertas priminė, jog po 7 metų - rekordiniais 2007-aisiais - jau buvo pastatyta dešimt kartų daugiau butų - 5857. O praėjusiais, 2018 metais, - 4355 butai. Šiemet planuojama, kad iki metų pabaigos bus pastatyta iki 4800 butų.

S. Vagonis patikino, kad 2000-aisiais didžiausią paklausą turėjo dviejų kambarių butai. Vieno ir trijų kambarių butų paklausa buvo mažesnė, o dar didesnių butų - visai nedidelė.

Palyginti su dabartine paklausa, vieno kambario butų poreikis buvo mažesnis nei dabar. Kaip ir dabar - mažesniems butams pirkėjai kėlė mažiau reikalavimų. Pagrindiniai mažos kvadratūros butų vertinimo kriterijai buvo du - namo vieta bei buto kaina.

Didesnius butus (3-4 kambarių) rinkosi turtingesni pirkėjai. Pagrindiniai tokių butų vertinimo kriterijai buvo ne tik namo vieta, tačiau ir paties namo bei buto kokybė, kaimynystė, parkavimo galimybės, vaizdas pro langus.

Anot jo, tuo metu nauji butai buvo projektuojami erdvesni nei dabar. Vieno kambario butų plotas dažniausiai buvo 30-45 kv. m, dviejų kambarių 50-65 kv. m, trijų kambarių - 65-85 kv. m, keturių kambarių - net 85-100 kv. m bendrojo ploto. Šiuo metu statomų butų plotai vidutiniškai bent 10 kv. m mažesni.

Iš 2000-aisiais dirbusių bendrovių liko tik 3

Statytojo patirtis ir reputacija 2000-aisiais neturėjo jokios reikšmės, nes pati naujų butų rinka gyvavo vos keletą metų ir nebuvo normalios nei teigiamos, nei neigiamos patirties.

Tuometiniai naujos statybos butų lyderiai Vilniuje, daugiausiai statę 1998-2000 metais, buvo šie: „Veikmė“, EIKA, „Arkada“, „Atkirta“, „Mabilta“, „Statreksas“, „Vilniaus kapitalinė statyba“, „Junesta“, SAVY, „Jokvila“ ir kt. Kaip matome, tik trys pirmosios sąrašo bendrovės - „Veikmė“, EIKA, „Arkada“ - tebevykdo veiklą iki šiol.

Likusios, deja, jau bankrutavo arba iš aktyvios NT plėtros pasitraukė. O štai, pavyzdžiui, dauguma dabartinių būsto rinkos lyderių ir senbuvių savo veiklą būsto rinkoje pradėjo gerokai vėliau. Pavyzdžiui, „Hanner“ savo pirmąjį daugiabutį pradėjo statyti 2005 metais, o baigė 2006 metais; „Darnu Group“ savo pirmojo daugiabučio statybas baigė 2009 metais, o „Realco“ - 2008 metais.

Jis patikino, kad dauguma butų anuomet, kaip ir dabar, buvo statomi su daline apdaila ir tik vos keletas vystytojų juos siūlė visiškai įrengtus. Pavyzdžiui, plėtotojas „Arkada“ per visą savo veiklos laikotarpį iki dabar siūlė tik visiškai įrengtus butus.

Skirtumas tarp prestižinių ir miegamųjų rajonų buvo ne toks didelis

Senamiestyje dažniausias butų kainų intervalas buvo 800-1500 Eur / kv. m. Prestižiniuose rajonuose - Naujamiestyje, Žvėryne, Antakalnyje - butai senos statybos daugiabučiuose kainavo 500-600 Eur / kv. m ir apie 600-1000 Eur / kv. m naujos statybos namuose.

„Miegamuosiuose“ rajonuose senų butų kainos siekė 400-450 Eur / kv. m, o naujos statybos daugiabučiuose - 400-600 Eur / kv. m.

Taigi, kainų diferenciacija tarp prestižinių ir paprastų rajonų bei tarp naujos ir senos statybos butų buvo gerokai mažesnė tiek santykine, tiek absoliutine išraiška. 2000-aisiais už 400-450 Eur / kv. m galėjai nusipirkti naują butą Žvėryne ar Antakalnyje su daline apdaila.

Palyginkime: šiuo metu toks senos statybos butas blokiniame name Lazdynuose arba Fabijoniškėse kainuotų 1000-1200 Eur /kv. m, o štai naujo buto su daline apdaila Antakalnyje arba Žvėryne kaina dabar dažniausiai siekia 2500-3500 Eur / kv. m.

Taigi, per 19 metų senų standartinių butų kainos daugmaž padvigubėjo, o štai naujų butų kainos prestižiniuose rajonuose išaugo tris keturis kartus.

Iš esmės žvelgiant į naujos statybos butų kainas 2000-aisiais ir dabar galima sakyti, kad jos labai panašios. Tik tiek, kad tada jos buvo skaičiuojamos litais, o dabar - eurais.

Įperkamumas dabar - rekordiškai geras

Eksperto teigimu, nors būsto kainos išaugo drastiškai, dabar Vilniuje butai lengviau įperkami nei prieš 19 metų. Atlyginimai per šį laikotarpį kilo dar greičiau nei butų kainos, nekalbant apie kreditavimo sąlygų skirtumus.

S. Vagonis pasvarstė, jog dabartiniams būsto pirkėjams gal atrodo mažai tikėtina, tačiau 2000-aisiais vidutinis darbo užmokestis „į rankas“ buvo vos 240 eurų per mėnesį, o būsto paskolų metinės palūkanos siekė net 10-15 proc.

2000-aisiais statistinis vilnietis už savo vidutinį grynąjį metinį užmokestį galėjo įsigyti 4,8 kv. m vidutinės klasės bute. O 2018-ųjų pabaigoje dabartinis vilnietis jau gali įsigyti 6,6 kv. m. O tai, pasak S. Vagonio, - geriausias visų laikų būsto įperkamumas Vilniaus mieste.

Vis dėlto, nors skaičiai atrodo prastai, 2000-ieji nebuvo patys blogiausi istorijoje. S. Vagonis priminė, jog NT bumo metais - 2005-2007-aisiais - įperkamumo rodiklis buvo dar mažesnis. Dėl itin sukilusių būsto kainų tuometinis vilnietis už savo metinį uždarbį tegalėjo nusipirkti vos 2,9-3,3 kv. m būsto.

Apibendrinant galima pasakyti, kad 2000-ieji buvo dar tik būsto rinkos ir būsto kreditavimo sistemos užuomazgų pradžia. Naujos statybos būstas tuo metu vis dar laikytas egzotika, kaip ir būsto pirkimas skolinantis dalį pinigų iš banko. Būsto kainos buvo 3-4 kartus mažesnės.

Esminės tokio žymaus kainų pasikeitimo priežastys yra dvi - išaugę gyventojų atlyginimai ir susiformavusi būsto kreditavimo sistema. Augančios gyventojų pajamos ir palankios skolinimosi sąlygos lėmė stipriai padidėjusią būsto paklausą.

Taip pat prie kainų augimo prisidėjo ir augantis gyventojų skaičius Vilniuje bei jo apylinkėse, kitų Lietuvos regionų gyventojų noras „saugiai“ investuoti ir pirkti butą nebūtinai savo mieste, o būtent šalies sostinėje, taip pat daugelio vilniečių noras pasigerinti gyvenimo sąlygas, palanki mokestinė aplinka - NT mokestis gyventojams atsirado sąlyginai nesenai, tik 2012 metais, ir iki šiol jis taikomas tik brangiam turtui, t. y. paliečia tik labai mažą visuomenės dalį.

Namų kokybei nebuvo skiriama daug dėmesio

„Hanner“ valdybos pirmininkas Arvydas Avulis prisiminė, kad amžiaus pradžioje būsto rinkoje konkurencija buvo gerokai mažesnė - tik keletas kompanijų statė ir siūlė įsigyti butų. Kai 2004-aisiais Lietuva prisijungė prie Europos Sąjungos, tiek gyventojai, tiek investuotojai, tiek bankai įgijo daugiau pasitikėjimo, ir tai sukėlė 2006-2007 metų bumą.

Kalbant apie pačią statybą, 2000-ieji vis dar buvo pereinamasis periodas iš sovietinės statybos į šiuolaikinę ir namų kokybei vis dar būdavo skiriama nedaug dėmesio. Tuo periodu ir atsirado tokie rajonai kaip Perkūnkiemis.

Statybos mastai taip pat buvo gerokai mažesni. Anot A. Avulio, šiuo metu sostinėje skaičiuojama apie 140 atskirų būsto projektų. Jis patikino negalintis tiksliai įvardyti, tačiau 2000-aisiais jų buvo bent keletą, jeigu ne daugiau kaip 10, kartų mažiau. Biurus Vilniuje šiuo metu stato daugiau kaip 10 plėtotojų, o prieš 19 metų rinkoje veikė tik „Hanner“.

Keitėsi ne tik kainos, bet ir kokybė

Vienas pagrindinių pokyčių - 2005 m. dviejų kambarių butus statėme 60 kv. m ploto ar net didesnius. Vėliau vidutinis jų dydis ėmė mažėti ir dabar vidutiniškai yra 45 kv. m. Kitas dalykas, kuris labai pasikeitė, - šiuo metu nauji butai yra žymiai kokybiškesni, pasižymi aukštesnėmis energetinėmis, akustinėmis klasėmis, planavimo, aplinkos kokybe.

Pašnekovo teigimu, keletas dalykų turėjo įtakos tam, kad didėjo naujų butų kainos. Pirmiausia, statybos kaštai: atlyginimų dydžiai, medžiagų kainos išaugo kartais. Kitas dalykas - naujas butas dabar, net ir ekonominės klasės, yra žymiai kokybiškesnis produktas nei naujas butas 2000-aisiais, kalbant tiek apie aukštesnius reikalavimus, tiek apskritai apie projektų bei statybos kokybę.

Anot jo, senos statybos butų kainų augimą lemia pragyvenimo lygio, atlyginimų ir apskritai kainų didėjimas, taip pat paklausa ir pasiūla.

NT vystytojo „Eika“ plėtros departamento direktorius Martynas Žibūda kalbėjo, jog jis NT rinkos evoliuciją suvokia kaip Lietuvos istorijos evoliuciją. Pagrindiniai įvykiai NT rinkoje sutapo su tuo, kas vyko valstybėje.

Laikotarpis nuo 2000-ųjų iki 2004-ųjų būsto rinkoje atspindi sąlyginai ramų augimą, tiek pardavimo apimties, tiek kainos prasme. Bet nuo 2003-iųjų pabaigos prasidėjo tikrai didelis augimas, dešimtimis procentų per metus. Trumpai kalbant, kainos keitėsi kas mėnesį.

Žemiau pateikiama lentelė, kurioje lyginamos vidutinės butų kainos Vilniuje 2000 metais ir vėliau:

tags: #nekilnojamojo #turto #pardavimu #statistika #2006