Nekilnojamojo Turto Pirkimo-Pardavimo Sutarties Nutraukimas: Pavyzdžiai ir Teisiniai Aspektai

Pastaruoju metu Lietuvoje išaugo teisinių užklausų ir konsultacijų poreikis, susijęs su preliminariųjų nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarčių sąlygų peržiūra, pakeitimu ar sutarčių nutraukimu. Nors toks konsultacijų poreikis iš dalies primena 2005-2008 m. laikotarpį, kai dėl nekilnojamojo turto „burbulo“, NT vystytojai ėmė masiškai nutraukti pasirašytas preliminariąsias pirkimo-pardavimo sutartis, situacija šiandien yra kiek kitokia nei prieš 2008 m. pasaulinę ekonominę krizę.

Šiame straipsnyje aptarsime nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties nutraukimo procesą, įskaitant preliminariąsias sutartis, galimas teisines pasekmes ir svarbius aspektus, kuriuos reikia apsvarstyti prieš nutraukiant sutartį. Taip pat pateiksime pavyzdžių ir patarimų, kaip teisingai nutraukti sutartį ir išvengti neigiamų pasekmių.

Preliminariosios Sutartys ir Jų Nutraukimas

Nusprendus įsigyti nekilnojamąjį turtą, asmenys neretai iki pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo pasirašo preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, kurioje aptaria, kokiomis sąlygomis bei terminais sudarys pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, numato kitas jiems aktualias sąlygas. Preliminariame buto pirkimo sutarties pavyzdyje numatyta perkančiojo asmens teisė per 10 dienų nuo sutarties sudarymo dienos atsisakyti susitarimo.

Tačiau gyvenimo aplinkybėms pasikeitus viena ar kita sutarties šalis gali atsisakyti sudaryti pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį. Tokiais atvejais kyla klausimas dėl nuostolių atlyginimo, baudų sumokėjimo ir pan.

Visgi, pasitaiko atvejų, kai preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartys būna neteisėtai nutraukiamos. Pažymėtina, kad iš to gali sekti pakankamai rimtos teisinės pasekmės, jeigu derybomis nepavyksta išspręsti teisinio ginčo.

Teisinės Pasekmės Neteisėto Sutarties Nutraukimo Atveju

Paprastai, pačiose preliminariosiose pirkimo-pardavimo sutartyse yra numatytos baudos ir kitos teisinės pasekmės dėl neteisėto sutarties nutraukimo. Dažnas atvejis, jei būsimas nekilnojamojo turto pirkėjas neteisėtai nutraukia preliminariąją sutartį, paprastai (jei tai yra numatyta sutartyje), jo sumokėto dydžio avansas lieka pardavėjui kaip bauda už sutarties nevykdymą.

Tačiau, jei vystytojas (pardavėjas) nepagrįstai nutraukia preliminariąją sutartį su pirkėju, viskas gali ir neapsiriboti vien tik baudos sumokėjimu, jei sutartyje nebuvo numatyta pakankamai aiškių sąlygų ir saugiklių.

Atkreiptinas dėmesys, kad dar 2006 m. lapkričio 06 d. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinė sesija priėmė nutarimą, kuriame aiškiai išplėtojo preliminariosios sutarties neįvykdymo teisinius padarinius. Viena iš teisinių pasekmių - prarastos galimybės piniginės vertės atlyginimas.

Pavyzdžiui, jei pirkėjui dėl to, kad pardavėjas nutraukė preliminariąją sutartį per protingą terminą nuo sutarties nutraukimo, teks įsigyti kitą panašų, bet dėl pasikeitusių rinkos sąlygų brangesnį turtą, sutartį neteisėtai nutraukusiam pardavėjui gali tekti pirkėjui atlyginti kainų skirtumą tarp nutrauktos preliminariosios sutarties kainos ir naujai įsigyto turto kainos.

Tuo tarpu, naujausia Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika (2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022) kalba ir apie „restitucinius nuostolius“. Minėtoje byloje, teismas pasisakė, kad nesąžiningos šalies - pardavėjo gauta nauda, kaip pirkėjo prarasta galimybės piniginė vertė, perkeltina pastarajam.

Tai yra, teismas pažymėjo, kad pardavėjas, nutraukęs preliminariąją sutartį su pirkėju ir nekilnojamąjį daiktą pardavęs naujam pirkėjui už didesnę kainą, privalo atlyginti pardavėjui kainų skirtumą tarp buvusios nutrauktosios preliminariojoje sutartyje nustatytos kainos ir naujajam pirkėjui parduoto daikto kainos.

Taigi, nors preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis yra laikoma organizacinio pobūdžio, priskiriama ikisutartiniams santykiams, tačiau neteisėtas jos nutraukimas ar nesilaikymas joje numatytų sąlygų, gali sukelti rimtas teisines pasekmes.

Svarbūs Aspektai Preliminariojoje Sutartyje

Anot advokatų profesinės bendrijos „JurisConsultus“ asocijuotos teisininkės, NT ir statybų teisės specialistės Jūratės Normantės teigimu, be svarbiausių pagrindinės (notarinės formos) pirkimo - pardavimo sutarties sąlygų, t.y. sutarties dalyko, teisių į žemės sklypą, sutarties kainos ir atsiskaitymo tvarkos, nuosavybės perdavimo momento, šalims patartina aiškiai įtvirtinti ir sutarties nutraukimo sąlygas, aptarti netesybas, nuostolių atlyginimą (pvz. pirkėjo neatsiskaitymo atveju).

Rekomenduotina aptarti galimybę vienašališkai nutraukti sutartį jos pažeidimo atveju. Paprastai sutartyse nustatoma, kad ji gali būti nutraukiama tik dvišaliu šalių susitarimu, kas lemia, kad jo sudarymui būtų privalomas tiek pardavėjo, tiek ir pirkėjo dalyvavimas. Abejotina, kad esant sutarties pažeidimui, iš kurio seka sutarties nutraukimas, sutartį pažeidusi šalis geranoriškai bendradarbiautų. Taigi, didelė tikimybė, kad, pažeidėjas vengs sudaryti notarinį susitarimą dėl sutarties nutraukimo.

Kita aplinkybė, kuriai šalys neskiria pakankamai dėmesio, yra esamų daikto trūkumų (kurie nėra akivaizdūs ir pirkėjas apie juos nežino) aptarimas sutartyje. Pardavėjai neretai klysta slėpdami daikto trūkumus, manydami, kad pavykus nuslėpti juos iki sandorio, vėliau jie taps pirkėjo problema. Pažymėtina, kad situacija teisės aktais reguliuojama priešingai - būtent už tuos daikto trūkumus, kurie yra aptarti sutartyje ir pirkėjui priimtini, pardavėjas vėliau neatsako (jei šalys dėl to nėra atskirai susitarę sutartyje). O už sutartyje neaptartus trūkumus, pirkėjo nustatytus po pirkimo - pardavimo sandorio sudarymo, pardavėjui gręsia civilinė atsakomybė.

Pažymėtina, kad Civilinis kodeksas suteikia pirkėjui galimybę ne tik prisiteisti nuostolių atlyginimą, pirkėjas taip pat turi teisę reikalauti sutarties kainos sumažinimo ar išvis atsisakyti sutarties. Šis aspektas yra svarbus ne tik dėl daikto trūkumų, bet ir dėl daikto, jo savybių atitikimo reklamai, viešiems skelbimams ir kitai, pirkėjui pateiktai (prieinamai) informacijai.

Dar viena, svarbi aplinkybė, kuriai naujo būsto pardavėjai neskiria pakankamai dėmesio - tam tikrų sąlygų nustatymas sutartyje, kurios turės įtakos tolimesniam sandorių sudarymui, statinių užbaigimo procedūroms, komunikacijų tiesimui/disponavimui, daiktinių teisių nustatymui, kitų statinių statybai sklype ir pan. Neaptarus šių sąlygų ar aptarus jas netinkamai, pardavėjui vėliau tenka derinti su kiekvienu pirkėju projektinės/statybinės dokumentacijos pakeitimus, gauti papildomus sutikimus, pritarimus, organizuoti sutarčių pakeitimus.

Atsisakymas Sudaryti Pagrindinę Sutartį: Teisiniai Aspektai

Neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri elgiasi nesąžiningai ir yra kalta dėl atsisakymo ją sudaryti.

Taigi sprendžiant dėl preliminariosios sutarties šalies atsisakymo (vengimo) sudaryti pagrindinę sutartį padarinių, t. y. civilinės atsakomybės, galinčios turėti netesybų arba nuostolių formą, reikia nustatyti : buvo pagrįstas atsisakymas (vengimas) sudaryti pagrindinę sutartį ar ne.

Viena iš sutarties šalių turi įrodyti, kad kita sutarties šalis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį.

Termino Pasibaigimas Kaip Priežastis Atsisakyti Sudaryti Sutartį

Dažniausiai preliminariojoje sutartyje numatomas terminas iki kada bus/turi būti sudaroma pagrindinė sutartis. Būna situacijų, kad iki nurodyto termino pagrindinė sutartis nesudaroma. Tad kyla klausimas, ar preliminariojoje sutartyje numatyto termino pasibaigimas laikoma pagrįsta priežastimi atsisakyti sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį?

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas savo naujausioje praktikoje analizuodamas minėtą klausimą, pažymėjo, kad asmuo, atsisakydamas sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, neturi teisėto pagrindo formaliai remtis aplinkybe, kad suėjo pagrindinės sutarties sudarymo terminas. Tokiu atveju vertinama, ar atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį yra pagrįstas, o nustačius, kad atsisakoma vadovaujantis vien termino pasibaigimu, tai nelaikoma svarbia priežastimi atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį.

Kasacinio teismo praktikoje pažymėta, kad paprastai preliminariosios sutartys sudaromos, kai civilinių santykių dalyviai dėl kokių nors priežasčių, pavyzdžiui: tam tikro reikalingo leidimo neturėjimo, subjektinės teisės į daiktą neturėjimo, nepakankamo daikto parengimo parduoti ar jo nesuformavimo kaip atskiro civilinės apyvartos objekto ir pan., gali nuspręsti pagrindinės sutarties nesudaryti iš karto, o numatyti, kad ją sudarys ateityje.

Tuo atveju, jei preliminariosios sutarties šalis tokių veiksmų neatlieka, nededa protingų pastangų pašalinti kliūtis pagrindinei sutarčiai sudaryti ir dėl šios priežasties nustatytu terminu pagrindinė sutartis negali būti sudaryta, yra pagrindas konstatuoti nesąžiningą šalies elgesį ikisutartiniuose santykiuose ir netinkamą preliminariosios sutarties vykdymą, lėmusį pagrindinės sutarties nesudarymą.

Taigi, per šalių numatytą terminą iki pagrindinės sutarties sudarymo šalys (dažniausiai pardavėjas) turi atlikti tam tikrus veiksmus dėl pagrindinės sutarties sudarymo. Tuo atveju, jeigu jis jų neatlieka ar atlieka ne taip aktyviai, dėl ko pasibaigia pagrindinės sutarties sudarymo terminas šia aplinkybe sutarties šalis negali remtis, o turėtų būti visgi vertinama, ar jis atliko tuos veiksmus, kurie jam buvo būtini atlikti, kad sutartis būtų sudaryta.

Praktiniai Patarimai ir Pavyzdžiai

Atsižvelgiant į tai, kokios sąlygos yra numatytos sutartyje, ir kokios yra faktinės aplinkybės, būtina tinkamai informuoti kitą šalį apie sutarties nutraukimą. Tai gali būti padaryta raštu, siunčiant registruotą laišką su pranešimu apie įteikimą, arba per notarą.

Pavyzdžiui, jei preliminarioje sutartyje yra numatyta teisė pirkėjui per 10 dienų atsisakyti sutarties, būtina per šį laikotarpį raštu pranešti pardavėjui apie savo sprendimą. Pranešime reikėtų nurodyti sutarties numerį, datą ir aiškiai išreikšti norą nutraukti sutartį vadovaujantis sutarties sąlygomis.

Jei sutartis nutraukiama dėl kitos šalies sutarties sąlygų nevykdymo, pranešime reikėtų nurodyti konkrečius pažeidimus ir pareikalauti pašalinti trūkumus per protingą terminą. Jei trūkumai nepašalinami, galima nutraukti sutartį vienašališkai, nurodant teisinį pagrindą.

Pavyzdys: Pranešimas Apie Sutarties Nutraukimą

Pranešu, kad vadovaujantis sutarties Nr. [sutarties numeris] [sutarties punktas], informuojame, kad nuo [data] nutraukiame auksčiau minėtą sutartį.

Sutartis padaryta ganetinai absurdiskai, bet vistiek yra punktas, kad nesilaikant vienai saliai sutarties salygu sutartis gali butu nutraukta. o jie nebesilaiko nei vienos.. cia maisto perdirbimo imone.. pristato produktus nelaiku, visiskai nekokybiskus, net nesiteikia ju keist normaliais.. nu zodziu pravalas. vadovaujantis ... sutarties ... ...

Išvados

Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties nutraukimas yra rimtas sprendimas, kuris gali turėti reikšmingų teisinių ir finansinių pasekmių. Prieš nutraukiant sutartį, būtina atidžiai išnagrinėti sutarties sąlygas, įvertinti galimas rizikas ir pasikonsultuoti su teisininku. Tinkamai įformintas sutarties nutraukimas padės išvengti ginčų ir nuostolių ateityje.

Ši informacija yra tik bendro pobūdžio ir neturėtų būti laikoma teisine konsultacija. Siekiant individualios teisinės konsultacijos konkrečiu atveju, rekomenduojama kreiptis į advokatų profesinę bendriją „JurisConsultus“ arba kitą kvalifikuotą teisininką.

tags: #nekilnojamojo #turto #pirkimo #pardavimo #sutarties #nutraukimas