Nekilnojamojo turto projektų vystymas - ilgas ir sudėtingas procesas, apimantis daug etapų: nuo vizijos, teritorijų pirkimo, vystymo koncepcijų iki turto valdymo ar pardavimo. Neretai ši veikla tapatinama su statybomis, tačiau tai - tik vienas iš etapų, ir tikrai ne ilgiausiai trunkantis.
Iš esmės, planuojant statybas, nėra labai didelio skirtumo, ar planuojama vystyti privatų namą, ar didelį nekilnojamojo turto projektą - procedūros ir veiksmai yra tie patys.
Nekilnojamojo Turto Projektų Vystymo Trukmė Ir Svarbiausi Aspektai
„Nekilnojamojo turto projektų vystymas trunka nuo 2-3 metų, kai nereikia parengti detaliojo plano, iki 5-6 metų ar dar ilgiau. Šio ilgamečio proceso metu gali būti padaryta daug klaidų, kurių taisymas kainuoja ne tik pinigus, bet ir laiką“, - sako „Inreal valdymo“ projektų vadovas Vadim Davliaševič.
Svarbu paminėti, kad teritorijų planavimo ir projektavimo procesai vis labiau sudėtingi ir sunkiai prognozuojami dėl dažnos teisės aktų kaitos, teisinio neaiškumo bei ne visuomet geranoriškai nusiteikusių institucijų.
Net ir patyrusiems vystytojams bet koks naujas projektas yra rizikingas, todėl prieš įsigyjant ar pradedant vystymą būtina turėti kuo daugiau informacijos bei pasirinkti tinkamiausią kelią.
Ruošiantis įsigyti žemės sklypą ar pradėti jo vystymo darbus, labai svarbu atkreipti dėmesį į jam taikomas specialiąsias žemės ir miško naudojimo sąlygas. Paprastai šios sąlygos būna įrašytos nekilnojamojo turto registro išraše. Tačiau jame bus nurodyta tik žemės sklypo dalis, kurioje taikomi tam tikri apribojimai, paprastai apimantys ir statybą. Norint žinoti kur ir ką galima ar negalima statyti, būtina detaliai juos išnagrinėti.
Teisinis Reguliavimas Ir Potencialios Grėsmės
Renkantis sklypą aktualus yra ne tik teritorijos ir aplinkos patrauklumas. Ne mažiau svarbus yra teisinis reguliavimas. Įstatyminė bazė, bendrieji ir specialieji planai iš esmės nustato kas, kokioje teritorijoje ir kokia apimtimi gali atsirasti: užstatymo tankis, intensyvumas, aukštingumas, paskirtis, viešoji infrastruktūra, žemės ir infrastruktūros mokesčiai, prisijungimo prie tinklų sąlygos, derinimo sudėtingumas ir t.t.
Konsultuojant žmones pasitaiko atvejų, kai nuperkamas sklypas neįsigilinus į visus apribojimus ir galimas grėsmes, todėl nepasiekiami planuoti užstatymo rodikliai ir patiriami nuostoliai. Kartais būna, kad nupirktuose sklypuose žmonės apskritai negali vykdyti jokios statybos.
Pavyzdžiui, Vilniuje prie magistralės Vilnius-Kaunas yra didžiulės neišvystytos teritorijos, kurios yra labai patrauklios sandėliavimo ir pramonės paskirčiai. Dalimi šių teritorijų praeina magistralinis dujotiekis, elektros magistraliniai tinklai, kurių apsaugos zona „apkarpo“ plotą taip, kad tos teritorijos tampa praktiškai bevertės ar tinkamos tik labai specifiniam pirkėjui.
2020 metai buvo tokie nenuspėjami, kad toks atrodytų menkas dalykas kaip įsigaliojęs LR Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymas liko beveik nepastebėtas. Tačiau kai kuriems žemės savininkams jis atnešė didelių nuostolių - jų sklypai tapo gerokai prastesni ar net beverčiai. Rengiant žemės sklypo vystymo galimybių analizę neseniai teko išgelbėti klientą būtent nuo tokio pirkinio - vietoje to, kad būtų pasistatęs namą, galėjo prarasti nemenką sumą pinigų ir likti su nelikvidžiu sklypu.
Projektavimo Ir Derinimo Etapai
Nusipirkus sklypą ir turint viziją, koks objektas ten galėtų atsirasti, pasirenkamas architektas. Jis parengia projektinius pasiūlymus, derinamus su savivaldybe. Viešojo svarstymo metu projektiniai pasiūlymai pristatomi visuomenei.
Tuo pat metu, vykstant architektūriniams darbams, verta surinkti projektuotojų komandą: projekto vadovą, kuriuo paprastai tampa architektas, konstruktorių, inžinerinių tinklų projektuotojus ir t. t. Kompetentingi specialistai žino savo darbą ne tik teorijoje, bet ir praktikoje, siūlo naudingus sprendimus, apsaugo nuo klaidų, efektyvina sprendinių paiešką.
Projektiniai pasiūlymai parodo aiškius užstatymo rodiklius, todėl perkant sklypą verta atsiskaitymo datą „pririšti“ prie projektinių pasiūlymų suderinimo datos. Būna ir taip, kad tenka atsisakyti sandorio, nes tampa aišku, kad projektas bus nuostolingas, jeigu sklypo pardavėjas nesumažins kainos.
Suderinus projektinius pasiūlymus prasideda techninio projekto rengimo etapas, kuris užbaigiamas gavus statybą leidžiantį dokumentą (SLD). SLD gavimui nereikalingas detalus techninis projektas, tačiau pačioms statyboms reikia parengti kuo detalesnį techninį ir darbo projektą, kad netektų atlikti daug pakeitimų projektavimo metu ar, ypač, vykstant statyboms.
Visi projekto sprendiniai turi būti pakankamai išsamūs ir aiškūs tiek pačiam vystytojui, tiek ir būsimiems statybų proceso dalyviams. Ir tai svarbu kalbant ne tik apie architektūrą ar konstrukcijas, bet ir visą inžinerinę dalį bei kitus sprendinius.
Visi atliekami pakeitimai kainuoja laiką ir pinigus. Kuo vėlesniu etapu daromi pakeitimai tuo brangiau jie kainuoja ir tuo daugiau „ištempia“ viso proceso laiką.
Statybos Procesas Ir Valdymas
Plėtojant didesnės apimties projektus neretai sudaroma fiksuotos kainos statybų rangos sutartis. Žinios ir patirtis rengiant nekilnojamojo turto projekto strategiją, biudžetą, numatant jo finansavimo galimybes, valdant rizikas yra kritinės vystytojo kompetencijos. Klaidos čia gali sukliudyti vystytojui tinkamai užbaigti projektą.
Pasitaiko atvejų, kai projektas sustabdomas dėl teisminių ginčų, valstybinių institucijų sprendimų ar kitų priežasčių. Tokios prastovos gali tęstis nuo kelių mėnesių iki kelių metų. Vystytoją užgriūva kreditų našta, ir jeigu projektas greitai nerealizuojamas, tai gali tapti bankroto priežastimi.
Kaip ir bet kurioje kitoje veikloje, projekto vystytojo komandos kompetencija lemia projekto sėkmę. Žinių ir patirties trūkumas sąlygoja galimas klaidas kiekviename etape. Pavyzdžiui, vienoje išskirtinių Lietuvos vietų yra plėtojamas puikus projektas, kurio vystymo komanda nusprendė leisti bet kokius pirkėjų pageidaujamus pakeitimus. Regis, itin patrauklus sprendimas pirkėjui, tačiau toks pirkėjų norų „džiazas“ baigėsi tuo, kad vystytojas nesuvaldė kaštų augimo ir projekto įgyvendinimo terminų.
Statybos procese labai svarbi viso projekto valdymo komanda. Gavus SLD, pasirenkamas techninės priežiūros vykdytojas. Techninė priežiūra negali būti formali. Ji turi būti atliekama kruopščiai ir sąžiningai vykdyti savo darbą, maksimaliai užtikrinant visų projektinių sprendinių kokybišką įgyvendinimą, teisės aktų ir reglamentų vykdymą statybos proceso metu.
Būtina aktyviai tikrinti atliekamų darbų kokybę, ypač - vidinių, „nematomų“ darbų - konstrukcinių mazgų, hidroizoliacijas ir t.t. Taip pat labai svarbi techninės priežiūros vykdytojų kompetencija analizuojant projekto sprendinius, pavyzdžiui - inžinerinius tinklus.
Renkantis rangovą svarbu įvertinti jo patirtį ir galimybes gerai suplanuoti ir vykdyti darbus, prižiūrėti darbuotojų komandą, užtikrinti atliekamų darbų kokybę bei prisiimti visus darbų įvykdymo bei garantinius įsipareigojimus. Nekompetentingas rangovas galiausiai kainuos brangiau.
Kalbant apie nuosavų namų statybas, dažniausiai pats nuosavo namo statytojas neturi nei laiko, nei kompetencijos, kad patikrintų kiekvieną darbų etapą ir jį priimtų. Konsultuojant žmones dėl jau pastatytų nuosavų namų pirkimo nereti atvejai, kai mažieji statytojai visiškai nesiorientuoja statybų proceso reglamentavime, vykdant darbus nesilaiko privalomų reikalavimų, nerenka jokios privalomos dokumentacijos.
Tokiais atvejais praktiškai visada bandoma parduoti namą 85 proc. baigtumo, ir visa atsakomybė už statybos procesą ir pastatyto namo pridavimą perkeliama ant pirkėjo pečių.
Kaip jau minėta, statybos proceso metu būtina rinkti visą statybinę dokumentaciją: statybos darbų žurnalus, medžiagų deklaracijas, bandymų protokolus, išpildomąją dokumentaciją ir t.t. Visa statybinė dokumentacija yra būtina pastato statybų pabaigos įteisinimui.
Statybos Užbaigimo Etapas
Statybų užbaigimo etapas atrodo tiesiog „formalumas“, tačiau dėl žmogiškųjų klaidų jis gali gana ilgai užtrukti. Pavyzdžiui, jeigu įkeliant dokumentus į Infostatybos portalą, pildymo metu bus įrašytas „ne tas skaičiukas“.
Deklaracija bus patvirtinta, pastatas užregistruotas Registrų centre, bet tokia registracija gali būti lengvai panaikinta dėl klaidos deklaracijoje. Kitas pavyzdys - klaidos kadastrinių matavimų bylose, pavyzdžiui, neteisingai pamatuotas plotas. Matininkai padaro klaidą matuodami pastatą ar patalpas, klaidingi skaičiai kadastrinėse bylose „nukeliauja“ iki statybų užbaigimo dokumentų, pagal kuriuos išduodama deklaracija ir registruojamas pastatas.
Pokyčiai, įsigalioję 2022 metų gegužės 1 d.
Būsto Kainų Augimas Vilniuje
“Vilniuje būstas per metus pabrango apie 20 proc. Tokio staigaus šuolio naujų būstų rinkoje nebuvo jau penkiolika metų. Visų pirma pabrango pasiūloje jau esantys būstai.
Kainų didėjimas projekto eigoje nėra kažkas keista - praėjusių metų antroje pusėje, kas mėnesį kainos buvo pakeliamos 100 - 200 butų. Tačiau rinkos aktyvumas šių metų pradžioje paskatino vystytojus daug intensyviau kelti būsto kainas. Balandžio ir gegužės mėnesiais buvo pakeltos daugiau nei pusantro tūkstančio naujų būstų kainos. Šis veiksnys turėjo daug didesnį nei įprasta efektą ir yra „atsakingas“ už maždaug 10 proc. kainos augimo, t.y. pusę visos naujų būstų rinkos kainos prieaugio.
Reikia turėti omenyje, kad šiems butams jau buvo išduoti statybos leidimai, tikėtina, pasirašytos rangos sutartys, t.y. šis kainų prieaugis yra labiau susijęs su pačiu rinkos aktyvumu, o ne plėtros ar statybos sąnaudų didėjimu“, - sako INREAL grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.
Prieš 10-20 metų Aleksotas buvo vertinamas kaip vienas prasčiausių Kauno rajonų, teritorija „kitoje Nemuno pusėje“, savotiškos miesto „paraštės“. Šiandien tai - viena perspektyviausių plėtrai Kauno teritorijų su išvystyta socialine ir transporto infrastruktūra bei puikiais vaizdais į miestą nuo stačių šlaitų, nenusileidžiančių grožiu Žaliakalniui.
Nors mūsų įmonė vadinasi “Miesto plėtra“, pastaruoju metu nagrinėjome nemažai žemės sklypų, esančių kaimo vietovėse. Kai kurie klientai kreipiasi norėdami pirkti žemę sodybos ar kaimo turizmo pastatų statybai, kiti su tikslu kurti gyvenamuosius kvartalus.
Statybą Vilniaus senamiestyje reglamentuoja ne vienas galiojantis teritorijų planavimo dokumentas ar kitas teisės aktas, o ką kalbėti apie rengiamus ar planuojamus rengti dokumentus. Taip pat yra palikta gana nemažai vietos interpretacijai ir kartais bet kokie projektavimo ir su jais susiję darbai šioje teritorijoje gali būti gerokai sudėtingesni nei kitose miesto dalyse.
Neseniai publikuotas straipsnis apie didžiulę bėgiais užimtą teritoriją prie Vilniaus geležinkelio stoties ir jos galimą konversiją sulaukė didžiulio skaitytojų susidomėjimo ir palaikymo. Kad viskas neatrodytų tik kaip eilinė utopija ar tuščios politikų šnekos prieš rinkimus, nusprendėme pateikti analizę ir tikslų veiksmų planą, kaip įgyvendinti šią Stoties ir Naujininkų rajonų prikėlimo idėją.
Gali būti sunku parduoti žemės ūkio paskirties sklypą, kuriam neatlikti kadastriniai matavimai, nepakeista paskirtis į tinkamą statybai, neaiški situacija dėl inžinerinių tinklų. Arba dar blogiau - dalinatės žemės sklypą su bendraturčiais, todėl parduodate tik jo dalį. Tokį žemės sklypą ar jo dalį parduoti galite, bet dažniausiai tik už mažą kainą, palyginus su ta, kokią gautumėte teisiškai jį sutvarkę ir paruošę pardavimui.
Nekilnojamojo turto vystymo procesas dažniausiai prasideda nuo vizijos ir verslo plano. Tačiau be galo svarbus etapas, būtinas vizijos ir verslo plano sukūrimui, yra detali planuojamo vystyti žemės sklypo analizė. Turėdami patikimą informaciją apie vystymo galimybes galėsite ne tik priimti sprendimą dėl įsigijimo, bet galbūt įgysite ir papildomų argumentų derybose. Kartais net ir turint iš pirmo žvilgsnio visiškai nepatrauklų turtą, galima rasti būdų jo pagerinimui.
Neseniai mūsų aprašytas vyriausybės ir ministerijų perkėlimo planas į didžiulę nenaudojamą teritoriją prie geležinkelio stoties sulaukė didelio skaitytojų susidomėjimo. Vilniaus savivaldybė netgi paskelbė apie planus šią teritoriją užstatyti, bet apie Vyriausybės ir ministerijų perkėlimą nieko nekalbėjo. Po šios viešųjų ryšių akcijos jau praėjo šiek tiek laiko, viskas nutilo ir pasidarė neaišku, ar kažkas ta linkme daroma. Kad visomis prasmėmis perkelti institucijas į mūsų siūlomą vietą būtų tikslinga jau išdėstėme.
Kiekvieną dieną pro savo biuro langą matome sovietinį palikimą atsilupusiu fasadu - Seimo garažus. Jie yra pačiame Vilniaus centre, prie pat Neries upės ir Architektų sąjungos, tarp Žvejų ir A. Juozapavičiaus gatvių. Iš Seimo garažų sklypo atsiveria puikus vaizdas į Vilniaus senamiesčio pusę ir Neries upę.
22 mln. EUR nekilnojamo turto ir 300 akcijų portfelis – kaip visa tai valdoma? Algirdas Pukis | #51
tags: #nekilnojamojo #turto #pletra