Parduodant nekilnojamąjį turtą, svarbu pasiruošti ne tik emociškai, bet ir tinkamai sutvarkyti visus dokumentus. Neteisingai ar ne laiku parengti dokumentai gali ne tik uždelsti pardavimo procesą, bet ir sukelti teisinių problemų. Pateikiame išsamų sąrašą, kuriame sužinosite, kokie yra būtini dokumentai parduodant nekilnojamąjį turtą, bei paaiškinimą, kodėl jie reikalingi.
Būtini dokumentai parduodant nekilnojamąjį turtą
- Asmens tapatybės dokumentas (tapatybės kortelė/pasas)
Tai pagrindinis dokumentas, įrodantis jūsų tapatybę. Be jo neįmanoma sudaryti jokių oficialių sandorių. Notaras, rengiantis pirkimo-pardavimo sutartį, privalo patikrinti, ar tapatybė atitinka asmenį, pateikusį nuosavybės dokumentus.
Kodėl svarbu? Tai užtikrina, kad pardavėjas yra tas asmuo, kuris turi teisę disponuoti turtu.
- Nuosavybės dokumentai
(Tokie kaip pirkimo-pardavimo sutartis, dovanojimo aktas, paveldėjimo dokumentai arba testamentas) Šie dokumentai įrodo, kad turtas teisėtai priklauso pardavėjui. Jie būtini norint užregistruoti sandorį Registrų centre ir įrodyti, jog pardavėjas turi teisę parduoti turtą.
Kodėl svarbu? Be šių dokumentų nėra galimybės teisėtai perleisti nuosavybės teisės kitam asmeniui. Jie taip pat apsaugo pirkėją nuo rizikos, susijusios su neteisėtu pardavimu.
- Objekto inventorizacijos byla
Tai dokumentas, kuriame pateikiama išsami informacija apie būsto technines savybes, pvz., plotą, kambarių skaičių, patalpų išdėstymą.
Kodėl svarbu? Ji leidžia pirkėjui įvertinti būsto būklę ir savybes. Tai taip pat reikalinga, jei pirkėjas planuoja turtą įkeisti, pvz., imant paskolą banke.
- Pardavimo pažyma iš Registrų centro
Tai oficialus dokumentas, kuris patvirtina, kad turtas priklauso savininkui ir yra įregistruotas Registrų centre. Jame nurodoma, ar turtui nėra apribojimų, pvz., areštų ar hipoteka.
Kodėl svarbu? Pirkėjai dažnai nori būti tikri, kad turtas yra „švarus“ ir neturi teisinių problemų. Be to, notaras negalės atlikti sandorio, jei šios pažymos nebus.
- Sutuoktinio sutikimas (jei taikoma)
Jei nekilnojamasis turtas yra įsigytas santuokoje, jis dažniausiai priklauso bendrosios nuosavybės teise. Tai reiškia, kad parduodant tokį turtą reikia gauti sutuoktinio sutikimą. Dėmesio! Šis sutikimas būtinas net ir tada, jei turtas buvo įsigytas prieš santuoką, išskyrus tuos atvejus, jei turite priešvedybinę ar povedybinę sutartį.
Kodėl svarbu? Sutuoktinio sutikimas apsaugo nuo galimų teisinių ginčų, nes užtikrina, kad abu šeimos nariai sutinka su turto pardavimu.
- Pažyma apie įsiskolinimų nebuvimą už komunalines paslaugas
Ši pažyma patvirtina, kad parduodamam būstui nėra priskaičiuotų neapmokėtų mokesčių už komunalines paslaugas. Jei bendrijos nėra, tuomet pažymą privalote gauti iš namo administratoriaus.
Kodėl svarbu? Pirkėjui labai svarbu žinoti, kad įsigijus būstą jam nereikės padengti buvusių savininkų skolų už komunalines paslaugas.
- Energinio naudingumo sertifikatas
Tai dokumentas, kuris pateikia informaciją apie pastato energinį efektyvumą. Jame nurodoma, kiek energijos sunaudoja pastatas ir kokia jo energijos vartojimo klasė (nuo A++ iki G). Parduodant senos statybos butą, dažniausiai reikalaujama pateikti energetinio naudingumo sertifikatą, kurį užsako notaras. Naujos statybos butams tokie sertifikatai paprastai jau būna padaryti.
Kodėl svarbu? Šis sertifikatas tampa vis svarbesniu kriterijumi perkant nekilnojamąjį turtą. Aukštesnės energinės klasės pastatai yra ekonomiškesni, o kai kuriems būstams energinio naudingumo sertifikatas yra privalomas pagal teisės aktus.
- Kadastrinių matavimų byla
Tai dokumentas, kuriame nurodomos tikslios nekilnojamojo turto ribos, plotas ir išplanavimas. Ypač aktualu, jei parduodate žemės sklypą ar namą su sklypu.
Kodėl svarbu? Kadastriniai matavimai užtikrina, kad parduodamas objektas atitinka jo registruotą plotą ir ribas. Jei šie duomenys neatitinka, pirkėjas gali atsisakyti sandorio.
- Papildomi dokumentai
Jei esate išsiskyręs, prireiks skyrybų pažymos ir registrų centre įregistruoto teismo sprendimo dėl turto padalijimo. Jei turite nepilnamečių vaikų, teks gauti teismo leidimą parduoti būstą, o prieš tai dar įrodyti, kad parduodami savo nekilnojamąjį turtą, nebloginate savo atžalų gyvenimo sąlygų. Tiesa, jo neprireiks, jei savo vardu turite kito įregistruoto nekilnojamo turto. Jei nekilnojamasis turtas priklauso bendrasavininkiui, reikės pasirūpinti jo atsisakymu pirkti butą už nurodytą kainą. Jei turtas įkeistas bankui ar kitai bendrovei, teks gauti jos sutikimą parduoti būstą, o jei turtas yra areštuotas, būtina nuimti areštą. Kartais tai padaryti nėra taip lengva, todėl gali prireikti notaro arba nekilnojamojo turto brokerio patarimų.
Kas atsitinka, jei trūksta dokumentų?
Neatitikus bent vieno iš šių dokumentų reikalavimų, pardavimo procesas gali užstrigti arba visiškai neįvykti. Dėl šios priežasties labai svarbu užtikrinti, kad visi dokumentai būtų tinkamai parengti dar prieš pradedant derybas su pirkėju.
Kaip gali padėti nekilnojamojo turto agentas?
Nekilnojamojo turto agentas ne tik palengvina pardavimo procesą, bet ir užtikrina, kad visi dokumentai būtų tvarkingi:
- Padeda surinkti reikalingus dokumentus.
- Supažindina su naujausiais teisiniais reikalavimais.
- Užtikrina sklandų pardavimo procesą, padedant išvengti galimų problemų.
Patikėję šį procesą profesionalams, galite sutaupyti ne tik laiko, bet ir išvengti streso.
3 patarimai, kaip pasiruošti turto pardavimui
Pirkimo procesas žingsnis po žingsnio
Jei planuojate įsigyti būstą, svarbu žinoti visą procesą nuo pradžios iki galo.
- Investicijų įvertinimas
Planuojantiems įsigyti būstą su banko paskola dažnai kyla klausimas - pirmiau ieškoti būsto ar eiti į banką. Atsakymas: pirmiausia reikėtų apsilankyti banke. Bankas įvertins jūsų galimybes ir per kelias dienas atsakys, kokio dydžio paskolą galite gauti. Tuomet metas pradėti ieškoti norimo būsto.
- Būsto paieška
Būsto paieškomis galite užsiimti patys arba tai galite patikėti patyrusiam NT brokeriui. Jei būsto ieškosite patys, tuomet pagrindinis jūsų darbas yra nuolat stebėti NT skelbimų portalus. Kartais net ir valandos pakanka, jog juose atsiradęs išskirtinis objektas būtų rezervuotas.
Vis dėlto, ieškant pačiam, būsto paieškos užtrunka ilgiau ir atima kur kas daugiau brangaus laiko. Patyrę NT brokeriai turi duomenų bazes ir dažniausiai pirmieji gauna geriausius būstų pasiūlymus.
Jei nusprendėte rinktis NT brokerį, patarimus kaip jį išsirinkti galite rasti specialiose konsultacijose.
- Turto vertinimas
Jei būstą perkate su banko paskola, radus tinkamą, jūsų poreikius atitinkantį objektą, turite susisiekti su NT vertintoju. Turto vertinimas yra garantas bankui, kad būstą perkate už rinką atitinkančią kainą, o ne siekiate apgauti banką ir gauti didesnę paskolą. Turto vertintojai sutartyje tarp paskolos gavėjo ir banko yra tretieji asmenys, kurie nepriklausomai vertina esamą situaciją.
Dirbdami kartu su profesionaliais brokeriais dėl turto vertintojų paieškos ir patikimumo nerimauti neturėtumėte. Brokeris turėtų turėti patikimą partnerių ratą, kurie padės išspręsti visas būsto pirkimo-pardavimo užduotis.
- Pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymas
Nors pasirašius preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį turtas nėra perleidžiamas pirkėjui, tačiau į šią sutartį reikėtų pažvelgti rimtai. Preliminarioji sutartis pagal joje nustatytas sąlygas garantuoja, kad ateityje bus sudaryta pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis. Šioje sutartyje turite nurodyti pagrindines sandorio sąlygas - kada planuojate surinkti visus reikiamus dokumentus, kaip bus dalinami su pardavimu susiję notariniai mokesčiai, per kokį laiko tarpą buvusieji būsto savininkai galės atlaisvinti būstą, kokios nuobaudos taikomos nesilaikant sutartyje nurodytų sąlygų.
Na, o gavus paskolą iš banko, ateina laikas pasirašyti pirkimo-pardavimo sutartį. Ši sutartis pasirašoma pas notarą, šiuo metu būsto pirkėjas ir pardavėjas turi turėti visus reikiamus dokumentus. Pasirašius sutartį būsto nuosavybė pereina pirkėjui. Notaras patvirtinęs pirkimo-pardavimo sutartį turi iš karto pateikti nuosavybės teises į nekilnojamąjį turtą Registrų centrui.
- Nekilnojamojo turto įkeitimas
Perkant būstą su paskola, iki jos išmokėjimo būtina pas notarą pasirašyti įkeitimo sutartį. Jei auginate mažamečius vaikus turite gauti teismo leidimą įkeisti būstą, kuriame gyvens vaikai.
- Įsipareigojimų patvirtinimas
Kai būsto pardavėjas gauna pinigus iš banko, jis šį veiksmą turi užregistruoti pas notarą ir notaro patvirtintą liudijimą pateikti Registrų centrui, o kopiją bankui. Pardavėjui atlikus šiuos veiksmus galite laisvai disponuoti įsigytu turtu.
Mokesčiai, susiję su nekilnojamu turtu
Konsultuodami savo klientus, mes nuolat susiduriame su jų nerimu, baime, o kartais ir pykčiu, kuomet tenka sumokėti neplanuotus mokesčius, kurie gerokai pakartina ateities planus. Yra trys pagrindiniai mokesčių tipai, susiję su nekilnojamu turtu, kuriuos gali tekti sumokėti gyventojams.
Pvz.: Jūs nusipirkote butą už 80.000 Eur, po kurio laiko pardavėte jį už 90.000 Eur, skirtumas sudaro 10.000 Eur.
- 10 metų terminas
Jei nuo nekilnojamo turto įsigijimo praėjo 10 ir daugiau metų, GPM mokėti nereikia. Jokių papildomų sąlygų, tampa visiškai nesvarbu, kiek mokėjote tuomet ir už kiek parduodate šiandien. Terminas skaičiuojamas dienos tikslumu, todėl atkreipkite dėmesį, kada tiksliai įsigijote savo turtą.
- 2 metus deklaruota gyvenamoji vieta
Jei paskutinius du metus (arba daugiau) Jūs nenutraukiamai deklaravote savo gyvenamąją vietą bute/name, kurį nusprendėte dabar parduoti, GPM mokėti taip pat nereikės.
- Gyvenamoji vieta deklaruota mažiau, nei du metai
Tai turbūt įdomiausia išimtis. Jei prieš parduodant savo būstą, ten deklaravote savo gyvenamąją vietą mažiau nei du metus (nesvarbu, tai metai, mėnuo ar savaitė), Jūs taip pat galite nemokėti GPM, jei per artimiausius metus (nuo pardavimo sandorio dienos) nusipirksite kitą būstą ir ten deklaruosite savo gyvenamąją vietą. Nedetalizuojama ar tai bus pigesnis ar brangesnis turtas, taip pat kiek laiko ten deklaruosite gyvenamąją vietą.
Jei vis dėlto Jūsų atvejis neatitinka nei vienos iš minėtų išimčių, reikėtų pagalvoti apie GPM mažinimą, kadangi įsigijimo ir pardavimo kainų skirtumas dar nereiškia, jog tai grynas pelnas. Principas yra tas pats, GMP sudaro 15 % nuo įsigijimo ir pardavimo kainų skirtumo.
Iš esmės nesvarbu, kaip Jūs įsigijote nekilnojamą turtą - pirkote, paveldėjote ar gavote dovanų. Esmė - įsigijimo kaina. Notaras rengdamas dovanojimo/paveldėjimo sutartį privalo nurodyti turto kainą, kuri, šiuo atveju, turi atitikti rinkos kainą. Retas pagalvoja, kad tai yra svarbu ir tiesiog palieka viską tvarkyti notarui, tačiau šiuo atveju, notaras tiesiog nurodo kainą, kuri yra įrašyta NTR (nekilnojamo turto registre) išraše - Registrų Centro nustatytą vidutinę rinkos vertę. Deja, dažniausiai ši vertė neturi nieko bendro su realia rinkos verte ir yra ženkliai mažesnė.
Kaip užpildyti ir pateikti Gyventojo nekilnojamojo turto mokesčio deklaraciją KIT715?
Nekilnojamo turto nuoma
Nekilnojamo turto nuoma yra taip pat ekonominė veikla, todėl turi būti apmokestinama. Pagrindinė taisyklė labai paprasta - reikia sumokėti GPM nuo visų pajamų už nuomą. Vienas iš būdų išvengti GPM - įsigyti verslo liudijimą.
Verslo liudijimas - tai pažyma, patvirtinanti, kad asmuo yra sumokėjęs tam tikro dydžio mokestį ir gali verstis tam tikrą veiklą - mūsų atveju NT nuomos veikla.
Verslo liudijimo kainos skiriasi priklausomai nuo savivaldybės, kurioje vykdoma veikla ir yra perskaičiuojamos kiekvienais metais. Butas nuomojamas Vilniuje už 500 Eur per mėnesį arba 6.000 Eur per metus, atitinkamai GPM per metus sudarytų 15 % nuo 6.000 Eur arba 900 Eur.
Svarbu! Nuo 2020 liepos 1 d. gyventojai privalo įsigyti atskirą verslo liudijimą kiekvienam nuomojamam objektui. Jai Jūs nuomojate du butus Vilniuje, už kiekvieną gaunate po 250 Eur per mėnesį, bendrai 500 Eur per mėnesį arba 6.000 Eur per metus, atitinkamai GPM per metus sudarytų 15 % nuo 6.000 Eur arba 900 Eur.
Gyventojų pajamų mokestis deklaruojamas ir mokamas kartą per metus. Deklaruoti ir sumokėti reikia iki gegužės 1 d. Pvz.: Jūs nuomojate patalpas įmonei už 500 Eur per mėnesį, atitinkamai GPM sudarys 75 Eur per mėnesį.
Išankstinė dokumentų peržiūra
Įvertinti ar visi būtini dokumentai yra tvarkingi rekomenduojama vos pasklebus apie būsto pardavimą. Nors dalį reikalingų pažymų paruošti galima tik artėjant sandoriui notarų biure, tam tikri dokumentai gali būti sutvarkyti ir iš anksto. Kiekvienam sandoriui įgyvendinti reikalingi būsto nuosavybės dokumentai. Tai objekto pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, privatizavimo, dovanojimo ar kita sutartis, pagrindžianti būsto įgyjimo būdą.
Taip pat pardavimo metu bus reikalinga nekilnojamojo turto registro pažyma. Ją Registrų centre galima užsisakyti artėjant sandoriui, tačiau svarbu įsitikinti, jog joje nebūtų pardavimą apribojančių žymų. Kitaip tariant, būstas negali būti įkeistas ar apribotas skolomis. Jei vistik Registrų centro pažymoje pažymėti tam tikri kliuviniai, jų sprendimo būdus reikėtų numatyti iš karto.
Būsto pardavimui būtina ir inventorizacijos byla. Tai schema, kuria patvirtinamas baigtinis būsto - buto, namo, patalpų - planas. Kadastrinių matavimų byla įgijama baigus būsto statybos darbus. Jei vėliau atliekamas kapitalinis būsto remontas, kurio metu pakeičiamas būsto išplanavimas, inventorizacija turi būti atliekama iš naujo. Byla, kuri pateikiama pirkėjams notarinio sandorio metu, turi atvaizduoti esamą nekilnojamojo turto objekto išplanavimą.