Nekilnojamojo Turto Registro Nuostatos: Apibrėžimas, Sistema ir Iššūkiai Lietuvoje

Nekilnojamojo turto registras (toliau - registras) yra esminė valstybės institucija, užtikrinanti nekilnojamojo turto objektų ir teisių į juos apskaitą ir registravimą. Šis registras steigiamas nekilnojamiesiems daiktams, nuosavybės bei kitoms daiktinėms teisėms į šiuos daiktus, šių teisių suvaržymams, įstatymų nustatytiems juridiniams faktams registruoti, oficialiai informacijai apie registre sukauptus duomenis teikti.

Lietuvoje žemės registracijos tvarką reglamentuoja Nekilnojamojo turto registro įstatymas (1996, įsigaliojo 1998, nauja redakcija 2001) ir Nekilnojamojo turto registro nuostatai (2014).

Šie nuostatai reglamentuoja Nekilnojamojo turto registro (toliau vadinama - registras) paskirtį, jo objektus, registro tvarkymo įstaigų teises ir pareigas, registro duomenų tvarkymą, sąveiką su kitais registrais ir kadastrais, registro duomenų saugą, registro duomenų teikimą, registro reorganizavimą ir likvidavimą.

Registras tvarkomas pagal Lietuvos Respublikos civilinį kodeksą (Žin., 2000, Nr. 74-2262), Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymą (Žin., 1996, Nr. 100-2261; 2001, Nr. 55-1948), Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatymą (Žin., 2000, Nr. 58-1704; 2003, Nr. 57-2530), Lietuvos Respublikos asmens duomenų teisinės apsaugos įstatymą (Žin., 1996, Nr. 63-1479; 2003, Nr. 15-597), Lietuvos Respublikos valstybės registrų įstatymą (Žin., 1996, Nr. 86-2043; 2004, Nr. 124-4488), šiuos nuostatus ir kitus teisės aktus, reglamentuojančius valstybės registrų veiklą ir registro duomenų tvarkymą.

Registro Objektai ir Duomenys

Registro objektai - Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatyme nurodyti nekilnojamieji daiktai, daiktinės teisės į juos, šių teisių suvaržymai ir su nekilnojamaisiais daiktais, teisių į juos suvaržymais bei daiktinėmis teisėmis susiję juridiniai faktai, taip pat įmonių dovanojimo, pirkimo-pardavimo ir nuomos sutartys.

Žemės sklypai, juose esantys pastatai ir statiniai, inžineriniai įrenginiai ir kitas nekilnojamasis turtas šiame registre registruojami nurodant duomenis apie žemės sklypą ir kitą nekilnojamąjį turtą. Registrui taip pat pateikiami visi duomenys apie žemės sklypo savininką ir bendraturčius, kitų fizinių ir juridinių asmenų teisės (ribojimai) į žemės sklypą.

Registre kaupiami šie duomenys:

• Duomenys apie nekilnojamąjį daiktą;
• Duomenys apie daiktines teises į nekilnojamąjį daiktą;
• Duomenys apie šių teisių suvaržymus;
• Duomenys apie juridinius faktus, susijusius su nekilnojamaisiais daiktais, teisėmis į juos ir šių teisių suvaržymais.

Asmens duomenys registre tvarkomi siekiant identifikuoti daiktinių teisių turėtojus.

Registro duomenys kaupiami ir saugomi viename registro centriniame duomenų banke. Registro centrinį duomenų banką sudaro registro duomenų bazė, kurioje kaupiami ir saugomi Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymo 36 straipsnyje nurodyti aktualūs registro duomenys, ir archyvinių nekilnojamųjų daiktų kadastro ir registro duomenų bazė.

Registro Tvarkymo Įstaigos

Registro tvarkymo įstaiga yra valstybės įmonė Registrų centras (toliau vadinama - registro tvarkymo įstaiga). Registro tvarkymo įstaigą sudaro Centrinis registratorius ir teritoriniai registratoriai, kurie pavaldūs ir atskaitingi Centriniam registratoriui.

Registro tvarkymo įstaiga:

• Organizuoja ir kontroliuoja registro tvarkymą;
• Užtikrina registro duomenų saugą;
• Nustato registro duomenų teikimo tvarką;
• Tvarko registro archyvą;
• Vykdo kitas šiuose nuostatuose ir teisės aktuose numatytas funkcijas ir veiksmus.

Institucijos ir Duomenų Bazės: Nekilnojamojo turto registrą tvarko Registrų centras (sudaro Centrinis ir teritoriniai registratoriai). Naujos įstaigos bus įkurtos prie apylinkių teismų, bus įsteigtas nekilnojamojo turto duomenų bankas.

Duomenų Teikimas ir Registravimas

Nekilnojamieji daiktai, daiktinės teisės į juos, šių teisių suvaržymai, juridiniai faktai laikomi įregistruotais, kai atitinkami duomenys įrašomi į nekilnojamojo turto registrą.

Duomenų įrašymo momentu laikomas Centrinio registratoriaus patvirtinimas apie duomenų įrašymą į centrinį duomenų banką. Duomenų įrašymo į centrinį duomenų banką tvarką nustato Nekilnojamojo turto registro nuostatai.

Registro duomenų teikėjai yra fiziniai asmenys ir juridiniai asmenys ar Europos Sąjungos valstybėse narėse įsisteigę juridiniai asmenys arba juridinio asmens statuso neturintys subjektai, jų filialai ar atstovybės (toliau vadinama - juridiniai asmenys), kuriems duomenų teikimas numatytas teisės aktuose.

Prašymą įregistruoti nekilnojamąjį daiktą ir (ar) nuosavybės teises į jį teritoriniam registratoriui paduoda daiktą įgijęs asmuo, išskyrus tuos atvejus, kai Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos teritoriniam padaliniui pagal Lietuvos Respublikos žemės įstatymo (Žin., 1994, Nr. 34-620; 2004, Nr. 28-868) 46 straipsnio 7 dalį suteikta teisė įregistruoti žemės sklypus savininko vardu. Prašymą įregistruoti kitas daiktines teises, tų teisių suvaržymus, juridinius faktus teritoriniam registratoriui pateikia šių teisių turėtojas ar asmuo, suinteresuotas jų įregistravimu.

Prašymas įregistruoti nekilnojamąjį daiktą, daiktines teises, tų teisių suvaržymus, juridinius faktus, įmonių dovanojimo, pirkimo-pardavimo ar nuomos sutartis pateikiamas bet kuriam iš teritorinių registratorių.

Prie prašymo turi būti pridėti šie dokumentai:

• Dokumentai, patvirtinantys atlyginimo už įregistravimą sumokėjimą;
• Dokumentai, patvirtinantys daikto įgijimą nuosavybėn, daiktinių teisių, šių teisių suvaržymų, juridinių faktų atsiradimą, įmonių dovanojimą, pirkimą-pardavimą ar nuomą;
• Žemės sklypo planas ir kiti kadastro duomenys, jeigu jie nėra įrašyti į Nekilnojamojo turto kadastrą;
• Dokumentai, įrodantys asmens, pateikusio prašymą, tapatybę, išskyrus atvejus, kai asmens prašymas pateikiamas per notarą.

Visi dokumentai turi būti pateikti lietuvių kalba. Jeigu sandoris sudarytas ar kiti dokumentai surašyti ne lietuvių kalba, turi būti pridėti jų vertimai.

Teritorinis registratorius, gavęs prašymą įregistruoti nekilnojamąjį daiktą, daiktines teises, tų teisių suvaržymus, juridinius faktus, įmonių dovanojimo, pirkimo-pardavimo ir nuomos sutartis ir prie jo pridėtus dokumentus, įregistruoja jį kompiuterinėje prašymų registravimo knygoje, nurodydamas prašymo gavimo datą (metus, mėnesį, dieną), laiką (valandą ir minutes), pateiktus dokumentus, atlyginimo arba avansu mokamo atlyginimo dydį, prašymą priėmusį asmenį. Įregistruotam prašymui suteikiamas eilės numeris.

Kai paduotas prašymas susijęs su registre įregistruotų nekilnojamųjų daiktų, daiktinių teisių į juos, šių teisių suvaržymų, juridinių faktų, įmonių dovanojimo, pirkimo-pardavimo ir nuomos sutarčių pakeitimu arba išregistravimu, teritorinis registratorius, įregistravęs šį prašymą kompiuterinėje prašymų registravimo knygoje, registro duomenų bazės atitinkamame registro įraše įrašo požymį „Tvarkomas registras“. Šį įrašą teritorinis registratorius turi padaryti ne vėliau kaip per 8 valandas nuo prašymo padavimo momento.

Asmens pageidavimu pranešimai apie pateikto prašymo įregistravimo faktą, darbų atlikimo datą, laiką ir dokumentų atsiėmimo vietą arba atsisakymą pateiktą prašymą įregistruoti, taip pat pranešimai apie registro tvarkymo įstaigos priimtus sprendimus gali būti teikiami asmeniškai raštu, paštu, trumpąja teksto ar vaizdo žinute, faksimilinio ryšio ar kitokiais telekomunikaciniais galiniais įrenginiais. Pranešimo pateikimo būdą asmuo nurodo prašyme.

Asmuo, padavęs prašymą įregistruoti daiktines teises, šių teisių suvaržymus, juridinius faktus, turi teisę iki daiktinių teisių, šių teisių suvaržymų, juridinių faktų įregistravimo Nekilnojamojo turto registre atsiimti prašymą raštu kreipdamasis į teritorinį registratorių, priėmusį tą prašymą. Asmuo, atsiimdamas prašymą, nurodo prašymo atsiėmimo motyvus. Už registro tvarkytojo turėtas prašymo vykdymo išlaidas imamas Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2007 m. birželio 6 d. nutarimu Nr. 565 „Dėl atlyginimo už nekilnojamųjų daiktų, daiktinių teisių į juos, šių teisių suvaržymų ir su nekilnojamaisiais daiktais susijusių juridinių faktų, įmonių perleidimo ir nuomos sutarčių įregistravimą/išregistravimą dydžių patvirtinimo“ (Žin., 2007, Nr. 67-2615) patvirtintas 10 litų dydžio atlyginimas.

Nekilnojamasis daiktas registruojamas pagal daikto buvimo vietą Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatų, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2002 m. balandžio 15 d. nutarimu Nr. 534 (Žin., 2002, Nr. 41-1539; 2005, Nr. 80-2899), nustatyta tvarka, padarant nekilnojamojo daikto registro įrašus ir suteikiant nekilnoja...

Hipotekos registras

Lietuvos Respublikos Hipotekos registras - tai pilnai kompiuterizuotas pagrindinis valstybės registras funkcionuojantis nuo 1998 m. balandžio 1 d. Registro paskirtis - rinkti, kaupti, apdoroti, sisteminti, saugoti, naudoti ir teikti suinteresuotiems asmenims duomenis apie sutartinės hipotekos ir įkeitimo sandorius. Įsigaliojus naujajam LR Civilinio proceso kodeksui, be šių užduočių Hipotekos registras pradės registruoti ir priverstines hipotekas bei įkeitimus.

Šiuo metu pagrindinis Hipotekos registro objektas yra sutartinės hipotekos ir įkeitimo sandoriai, registruotini šiame registre pagal naujojo Civilinio kodekso nuostatas.

Išskirtinis Hipotekos registro struktūros bruožas yra ypatinga dvipakopė šio registro funkcinė sistema, užtikrinanti dvigubą svarbiausių registro duomenų fiksavimą bei savotišką sąveiką tarp vykdomosios ir teisminės valdžios šakų, nes Hipotekos registras susideda iš vietinių hipotekos registrų, tvarkomų apylinkių teismų hipotekos skyrių, ir centrinio hipotekos registro, tvarkomo Teisingumo ministerijos įgaliotos institucijos - Centrinės hipotekos įstaigos.

Ir nors apylinkių teismų hipotekos skyriai yra steigiami LR Teismų įstatymo nustatyta tvarka ir laikomi sudėtine teismų sistemos dalimi, tačiau konkrečius apylinkės teismus, kuriuose tokie skyriai bus steigiami, parenka, jų veiklos teritoriją (galinčią nesutapti su apylinkės teismo veiklos teritorija) nustato bei hipotekos teisėjus iš paskirtų apylinkės teismo teisėjų pareigoms skiria ir atleidžia vykdomosios valdžios atstovas - Teisingumo ministras.

Apskritai teismų sistemos panaudojimas hipotekos sandorių teisiniam registravimui pasaulyje nėra naujas reiškinys. Paprastai pasaulinėje praktikoje, siekiant registracijos proceso paprastumo ir greitumo, teisinė registracijos procedūra yra neteisminė (jurisdictio voluntaris), tačiau pati teisių registracijos sistema dažniausiai remiasi teismų nepriklausomumu, o registravimo darbus atlieka teisminė valdžia arba tai daroma jos priežiūroje.

Hipotekos ir įkeitimo sandorių duomenų registravimą, duomenų taisymą ir sandorių išregistravimą vietiniame hipotekos registre (duomenų bazėje) atlieka apylinkių teismų hipotekos skyriai, kurie šiuo metu yra įsteigti prie 15 Lietuvos apylinkių teismų .

Visų hipotekos skyriuje gautų prašymų įregistruoti hipoteką dokumentų teisinį tyrimą atlieka hipotekos teisėjai, kurie įregistruodami hipotekos sandorį patvirtina, kad sandoris atitinka visus galiojančių teisės aktų jam taikomus reikalavimus ir sąlygas.

Hipoteka įsigalioja nuo jos įregistravimo centriniame hipotekos registre momento, kuris atliekamas nedelsiant, bet ne vėliau kaip per 24 val. tiesioginiu kompiuteriniu ryšiu perduodant į centrinį hipotekos registrą (centrinę duomenų bazę), įrašus apie hipotekos įregistravimą vietiniame hipotekos registre.

Problemos Ir Iššūkiai

Pagrindinė problema yra tai, kad Nekilnojamojo turto registro savalaikis informacijos apsikeitimas su kitais valstybės registrais yra realizuotas nepakankamai. Nepakankamai subalansuota Nekilnojamojo turto registro sistema turi neigiamos įtakos valstybės registrų integralios sistemos kūrimui ir nagrinėjamo registro veiklai.

Nekilnojamojo turto registro duomenys, kurie reikalingi viešojo administravimo institucijoms pavestoms funkcijoms vykdyti, susijusiems registrams teikiami atlygintinai, todėl institucijos atsisako naudotis Nekilnojamojo turto registro tvarkytojo teikiamomis paslaugomis, o reikalauja iš pirminio šaltinio duomenis ir dokumentus pateikti pakartotinai.

Taip skirtinguose valstybės informaciniuose šaltiniuose duomenys renkami pakartotinai, nors pakartotinis duomenų rinkimas iš pirminio šaltinio, viešojo administravimo subjektams, prieštarauja Valstybės registrų įstatyme įtvirtintoms imperatyviosioms normoms. Šios informacijos dokumentų rinkimas iš asmens, nors šie duomenys jau sukaupti valstybės informacinėse sistemose, lemia tai, kad atskiruose registruose apie tą patį objektą duomenys yra skirtingi ir todėl gali klaidinti informacijos naudotojus.

Be to lėšos naudojamos neracionaliai, netaupiai ir duomenų teikėjams sukelia nepatogumus. Probleminė sritis yra informacinės technologijos, nes jų sparti plėtra leidžia realizuoti naujas galimybes ir tobulinti Nekilnojamojo turto registro sistemą.

Šiau teisinis reglamentavimas vėluoja ir to pasekmė yra vakumas, kuriame veikia socialiniai santykiai, neapibrėžti teisės aktuose. Toks reagavimas į technologinius iššūkius sukelia didelius skirtumus teisės aktų leidyboje ir taip pažeidžiamas teisinis santykių reguliavimo principas.

Teisinė sistema turi suformuoti sąvokas ir sukurti teisines priemones sąvokose nurodytam reiškiniui identifikuoti. Teisinis reglamentavimas, nukreiptas į elektroninį duomenų tvarkymą, turi ne tik sunorminti registruojamų objektų duomenų tvarkymą, bet ir atsižvelgus į technologines galimybes numatyti šios veiklos efektyvumo didinimą ir tobulinimą.

Duomenų tvarkymo reglamentavimas negali būti orientuotas į technologijos galimybes, pirmiausia jis turi užtikrinti Nekilnojamojo turto registro sistemos reikalavimus ir tikslus.

Viena iš pagrindinių Hipotekos registro problemų egzistavusi nuo pat registro veiklos pradžios yra susijusi su duomenų apie įkeitimo sutartis, sudarytas iki 1998 m. balandžio 1 d. neišsamumu.

Siekiant išvengti masinio “senų” įkeitimo sutarčių performinimo hipotekos ir kilnojamojo turto įkeitimo lakštais įstatymų leidėjas Hipotekos registro steigimo įstatyme numatė pereinamąjį laikotarpį iki 1998 m. birželio 1 d. per kurį atitinkamos turto registravimo įstaigos (registrai) duomenis apie nekilnojamojo bei kilnojamojo turto įkeitimo sutartis, įregistruotas nuo 1994 m. birželio 10 d. iki 1998 m. balandžio 1 d. turėjo perduoti Hipotekos registro tvarkymo įstaigoms.

Dažnai duomenys perduoti iš Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės skirdavosi nuo randamų pačiose įkeitimo sutartyse. Taip pat pasitaikydavo situacijų kai įkeitimo sutartimis būdavo įkeičiami keli objektai tačiau įkeitimas būdavo įregistruotas tik vienam iš jų arba registre būdavo randamas tik priklausinių o ne pagrindinio daikto įkeitimas.

Akivaizdu, kad tokie netikslumai labai neigiamai veikia tinkamą kreditorių ir trečiųjų asmenų teisių apsaugą, o konkrečiais atvejais gali sukelti ir žalos nukentėjusiesiems asmenims atlyginimo klausimą, kaip tai yra numatyta Hipotekos registro steigimo įstatymo 3 ir 6 str.

Pagrindinę naujovę į Hipotekos sistemą bei Hipotekos registre registruotinų objektų sąrašą įnešė naujasis Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas, Lietuvos teisėje pristatęs konceptualiai naują hipotekos rūšį - priverstinę hipoteką.

Apskritai priverstinę hipoteką ir priverstinį įkeitimą galima apibūdinti kaip hipoteką atsirandančią be skolininko valios, t.y šios hipotekos atsiradimo pagrindas yra ne sutartis tarp kreditoriaus ir skolininko kaip tai yra sutartinės hipotekos atveju, bet įstatymas ar teismo sprendimas.

tags: #nekilnojamojo #turto #registro #nuostatos