Klaidinanti nekilnojamojo turto reklama gali turėti rimtų pasekmių tiek pardavėjams, tiek pirkėjams. Šiame straipsnyje aptarsime, kokia reklama laikoma klaidinančia, kokios gali būti to pasekmės, avanso mokėjimo niuansus ir kokias klaidas daro pirkėjai įsigydami būstą.
Klaidinančios nekilnojamojo turto reklamos požymiai ir pasekmės
Nekilnojamojo turto rinkai patiriant pakilimą, nauji nekilnojamojo turto objektai neretai pradedami „graibstyti“ dar pačiam projektui nepasirodžius „plačiojoje viešumoje“. Tačiau net ir labai gerai perkamame projekte retai apsieinama be reklamos. Net nekilnojamojo turto rinkai išgyvenant „gerus laikus“, ne visi nekilnojamojo turto projektai vienodai populiarūs tarp pirkėjų, todėl kai kuriems nekilnojamojo turto pardavėjams reklama yra labai svarbi.
Reklama įstatyme suvokiama plačiai ir iš esmės apima bet kokią tikslingai skleidžiamą su asmens ūkine komercine, finansine ar profesine veikla susijusią informaciją, galinčią paveikti pirkėjo ekonominį elgesį. Informacija apie parduodamą nekilnojamąjį turtą, dažniausiai platinama atitinkamo projekto bei nekilnojamojo turto skelbimų portaluose, kituose interneto tinklalapiuose, reklaminiuose stenduose, brošiūrose ir kitose priemonėse.
Klaidinančios reklamos požymiai:
- Netikslūs teiginiai: Pavyzdžiui, negyvenamosios patalpos vadinamos „butais“ ar „būstu“.
- Neišsami informacija: Nuslepiama esminė informacija, reikalinga pirkėjui priimti informacija paremtą sprendimą. Pavyzdžiui, nutylima, jog patalpos ar žemės sklypai nurodomi kaip esantys tam tikros paskirties, tačiau paskirtis dar nėra pakeista, taip pat, kai dar nėra gauti reikalingi statybą leidžiantys dokumentai.
- Reklamos pateikimo būdas: Reklamos vartotojas gali suvokti numanomą neteisingą (klaidinantį) reklamos teiginį.
Pirmiausia turėtina omenyje, kad klaidinanti nekilnojamojo turto reklama gali turėti labai aiškias finansines pasekmes, nes už tai taikoma administracinė atsakomybė. Anksčiau klaidinančios reklamos priežiūros funkcijas vykdė Konkurencijos taryba, tačiau nuo 2019 m. gegužės 1 d. šias funkcijas perėmė Valstybinė vartotojų teisių apsaugos tarnyba. Pažymėtina, kad atsakomybė už klaidinančią reklamą nuo 2019 m. rugsėjo 1 d. ženkliai sugriežtėjo. Iki to laiko bauda už minėtų įstatymų pažeidimus siekė vos nuo 289 iki 8 688 eurų už pirmąjį pažeidimą ir iki 34 754 eurų už pakartotinį pažeidimą.
Kitos klaidinančios reklamos pasekmės gali kilti jau nebe santykyje su valstybe, bet vidiniuose santykiuose su privačiais subjektais, pavyzdžiui, pirkėjais. Tuomet teismus pasiekia nusivylusių pirkėjų civilinės bylos dėl avanso grąžinimo bei netesybų priteisimo, sandorio pripažinimo negaliojančiu ir restitucijos taikymo, taip pat ir žalos atlyginimo.
Baudos už klaidinančią reklamą
| Laikotarpis | Bauda už pirmą pažeidimą | Bauda už pakartotinį pažeidimą |
|---|---|---|
| Iki 2019 m. rugsėjo 1 d. | Nuo 289 iki 8 688 eurų | Iki 34 754 eurų |
| Nuo 2019 m. rugsėjo 1 d. | (Sugriežtėjo, konkrečios sumos nenurodytos) | (Sugriežtėjo, konkrečios sumos nenurodytos) |
Avanso mokėjimo niuansai
Savo darbinėje praktikoje labai dažnai tenka sulaukti skundų iš pirkėjų kad įdavus avansą nepavyko nupirkti išsirinktą turtą. Dažniausia to priežastis yra elementari. Atėjo kitas pirkėjas, pasiūlė didesnę kainą ir „permušė” jūsų siūlymą. Dar gerai jei surašyta gera avansinė sutartis su netesybomis, o jei ne.. tada pirkėjas lieka praradęs ne tik išsirinktą būstą, bet ir patiria papildomas išlaidas (pvz.
Labai dažnai iš pirkėjų tenka girdėti kad įdavėme 200-300€ avansą. Jei perkama su būsto paskola, geriausiai daryti pavedimu, nes vėliau teks įrodyti kreditoriui kad jūs tikrai sumokėjote avansą. Tokiu atveju avansinis mokėjimas gali būti padarytas į pardavėjo ar tarpininko sąskaitą, priklausomai nuo to kaip surašyta avansinė sutartis.
Ant avansinės sutarties nėra adreso, nėra kainos, nėra avanso dydžio, nėra jokių terminų, nėra pirkėjo ar pardavėjo duomenų.. Pirmas ir pagrindinis dalykas, tai įsitikinti kad tas žmogus kuriam jūs įduodate avansą yra to turto savininkas, jei bendraujate su savininku. Viską.. VISKĄ apie ką šnekėjote įtraukite į sutartį.
Viską išspręs teismas! Bet.. Apie moralinę žalą ar išlaidų kompensavimą tokių kaip turto vertinimas ir kt. Tai nėra blogiausias scenarijus. Pasitaiko atvejų kai avansą paima pardavėjo vaikai ar giminės. Yra tekę susidurti kai turtą „pardavinėja” jo nuomininkas. Asmuo apsimeta savininku, o pateikti jokių dokumentų negali. Tokiam asmeniui patikėti savo pinigų tikrai neverta, nes tikimybė kad bus atgautas sumokėtas avansas yra labai maža. Nepasikliaukite „maloniais” žmonėmis.
Pardavėjo pasakymas „man nereikia avanso aš pasitikiu” tikrai nėra išeitis.
Pagrindiniai patarimai dėl avanso:
- Įsitikinkite, kad asmuo, kuriam mokate avansą, yra turto savininkas.
- Visą svarbią informaciją įtraukite į avansinę sutartį (adresą, kainą, avanso dydį, terminus, pirkėjo ir pardavėjo duomenis).
- Mokėkite avansą pavedimu, jei perkate su būsto paskola.
- Nepatikėkite pinigų asmenims, kurie negali pateikti turto nuosavybės dokumentų.
Pagrindiniai žingsniai perkant būstą su kreditu
Visi be išimties specialistai akcentuoja, kad būstą reikia rinktis pagal poreikį ir pirkti ne tada, kada visi perka, kaip tai vyko, pavyzdžiui, 2020 m. pabaigoje ir 2021-aisiais, o tada kai yra toks poreikis bei galimybės.
Na, o tada reikės atlikti pagrindinių 9 žingsnių seką, - dėsto I. Pukelienė ir pateikia su tais žingsniai susijusius niuansus, patarimus bei paaiškinimus. Ši seka galioja įsigyjant būstą su kreditu.
- Turto išsirinkimas ir apžiūra. Pradėjus ieškoti būsto, būtina neskubėti ir aplankyti bent 5 projektus. Reikia patikrinti ne tik, ar turtas atitinka dabarties poreikius, bet ir susirasti kuo daugiau informacijos apie plėtojamų projektų privalumus.
- Finansinės galimybės. Planuodami biudžetą nusistatykite mažiausią sumą, už kurią galėtumėte nusipirkti norimą būstą, ir didžiausią, kurios negalite viršyti. Itin svarbu pagalvoti apie pradinį įnašą: išsiaiškinkite, kokią sumą galėtumėte pasiskolinti būsto įsigijimui ir kiek reikės pradinio įnašo.
- Planuojamo įsigyti būsto dokumentai. Svarbi ne tik faktinė būsto būklė, bet ir jo teisinė registracija, tad prašykite pardavėjo pateikti Registrų centro Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašą, turto įsigijimą patvirtinančius dokumentus, kadastrinę bylą, informuoti apie turto nuosavybės formą.
- Sandorio šalys. Įsidėmėkite, kad turtą parduoti gali tik to turto savininkas, nebent jis būtų išdavęs įgaliojimą veikti jo vardu ir interesais. Nemokėkite avanso kitiems asmenims (tarpininkams, giminaičiams), jei jie nepateikė jums pardavėjo išduoto įgaliojimo.
- Preliminarioji sutartis. Šio etapo sutartis garantuoja, kad pardavėjas jūsų išsirinkto būsto neparduos kitam pirkėjui, o jums parduos už sutartą kainą. Visada ją sudarykite. Preliminarioji sutartis turi būti rašytinė.
- Pagrindinė sutartis. Sandorio šalys gali laisvai pasirinkti notarą ar notarų biurą, kuriame bus tvirtinama pagrindinė sutartis. Pirmiausia, dokumentus notarui turi pateikti turto savininkas, kad notaras gautų jo sutikimą turto duomenų tikrinimui, patikrintų juos viešuose registruose bei užtikrintų sandorio teisėtumą.
- Hipotekos sutartis. Hipotekos sutartis tvirtinama notarine tvarka. Iki jos tvirtinimo turite sudaryti kredito sutartį su kredito įstaiga.
- Galutinis atsiskaitymas. Šis nepelnytai užmirštas žingsnis yra labai svarbus, nes ateityje gali turėti pasekmių. Pirkėjui galutinai ir tinkamai atsiskaičius su pardavėju (nepaisant to, ar atsiskaitoma asmeninėmis, ar skolintomis lėšomis), pardavėjas turi tai patvirtinti.
- Faktinio turto priėmimo-perdavimo aktas. Šiuo aktu pirkėjui aktualu užfiksuoti faktinę perduodamo turto būklę, perduodamus baldus, buitinę techniką, patekimo į turtą prietaisus (raktus, pultelius ar pan.) ir skaitiklių rodmenis.
Klaidos, kurių reikėtų vengti perkant būstą
Neskubėkite mokėti avanso prieš rezervuojant perkamą būstą, nes, kaip pabrėžia ekspertas, jūsų kreditingumo problemos nėra pardavėjo problema. Anot jo, pirmiausia rinkdamiesi būstą pirkėjai atsižvelgia į vietą ir į patį būstą.
Advokato dr. Arvydo Budniko supratimu, aptariamu atveju buvo išgriauta tarp virtuvės ir svetainės esanti, laikančiąja (kapitaline) vadinama siena. Jis paminėjo, kad kiekvienas asmuo, prieš atlikdamas laikančiųjų konstrukcijų (sienų) pertvarkymą daugiabutyje, privalo supažindinti kaimynus su planuojamais statybos darbais, gauti daugiau kaip 50 proc. daugiabučio namo gyventojų pritarimą, parengti kapitalinio remonto projektą ir gauti teigiamą ekspertizės išvadą projektui.
„Kaip suprantu, buto savininkas išgriovė laikančiąją sieną bute negavęs minėtų dokumentų (daugiabučio gyventojų pritarimo ir kt.). Tada pasamdė brokerį, kad šis tarpininkaudamas padėtų parduoti butą su neteisėtai išgriauta laikančiąja siena. Šią situaciją vertinu kaip pardavėjo ir brokerio nesąžiningumą. Brokeris prieš parduodamas daiktą turi išsiaiškinti jo savybes, žinoti, ar nėra kokių tai teisės aktų pažeidimų. Juk brokeris yra profesionalus verslininkas, kuriam taikomi padidinti protingumo, sąžiningumo, atsakingumo reikalavimai“, - pastebėjimais dalinosi teisininkas.
„Capital Smart“ NT brokeris Viačeslav Mikelionis pabrėžė, kad avansas už perkamą NT turi būti pervedamas tik būsto savininkams, prieš tai pasirašius preliminarią NT pirkimo-pardavimo sutartį su visais savininkais.
Pagrindinės klaidos perkant būstą:
- Neskubėkite mokėti avanso.
- Pasitikrinkite savo kreditingumą.
- Įvertinkite savo perkamąją galią ir apibrėžkite vietą, kur norite ieškoti turto.
- Patikrinkite, ar būsto dokumentai tvarkingi.
- Įsitikinkite, ar turto faktinis išplanavimas atitinka tą, kuris yra nurodytas būsto kadastrinėje byloje.
Būsto nuoma: sutarties sudarymo niuansai
Turėti nuosavus namus - itin dažno lietuvio svajonė, tačiau dažnai būsto nuoma yra neišvengiama, o kartais ji turi ir savų privalumų. Vienas jų - lankstumas. Nusprendę pakeisti darbovietę ar išsikelti į kitą miestą, nesunkiai pakeisite būstą, spėsite „pasimatuoti“ keletą rajonų ir galėsite priimti labiau argumentuotus sprendimus, kai pirksite savo namus.
Paprastai taip pat prašoma palikti užstatą, kuris grąžinamas išsikraustant, jei būstui nebuvo padaryta žala. Depozito suma dažniausiai prilygsta vieno mėnesio nuomos užmokesčiui. Išlaidų gali pareikalauti ir būsto tarpininkas. Deja, Lietuvoje kai kurie nekilnojamojo turto savininkai vis dar pasirenka tokius brokerius, kurie iš būsimo nuomininko reikalauja vienkartinio tarpininkavimo mokesčio.
Trumpalaikės nuomos sutartys gali būti sudarytos žodžiu, tačiau į nuomojamą būstą įsikeliant ilgesniam laikui, pasirašyti sutartį raštu - privaloma. Kai kurie nuomotojai jų nesiūlo siekdami išvengti mokesčių, o ir patys nuomininkai visada suinteresuoti mokėti kuo mažiau.
Pagrindiniai punktai, kuriuos reikėtų įtraukti į nuomos sutartį:
- Nuomos laikotarpis
- Mokesčio dydis ir aplinkybės, kuriomis jis gali didėti
- Įspėjimo apie išsikeldinimą terminas
- Mokėjimo terminai
- Atsiskaitymų už komunalines paslaugas tvarka
Šalia nuomos sutarties galima pasirašyti papildomą priėmimo-perdavimo aktą. Jame turėtų būti išvardyti būste esantys daiktai, baldai, prietaisai. Taip pat užfiksuoti ir defektai, pavyzdžiui, įskilęs stiklas ar nutrupėjęs tinkas.
tags: #nekilnojamojo #turto #tarpininkas #paeme #avansa #is