Perkate, parduodate ar nuomojate nekilnojamąjį turtą? Nekilnojamojo turto teisinis auditas yra svarbus sudarant bet kurį nekilnojamojo turto sandorį.
Nekilnojamojo turto teisinis auditas yra procesas, kurio metu renkama, tikrinama ir vertinama informacija apie tam tikrą nekilnojamąjį turtą siekiant nustatyti jo teisinį ir faktinį statusą bei plėtros galimybes, įvertinti pardavėjo pageidaujamos kainos pagrįstumą, apsispręsti dėl to, ar tokį turtą verta įsigyti, o nusprendus jį įsigyti kuo labiau sumažinti teisines rizikas, susijusias su pirkimo-pardavimo ar kitos sutarties sudarymu.
Kodėl reikalingas teisinis auditas?
Advokatų kontoros „Norcous & Partners“ advokatė Skirmantė Klumbytė teigia: „Teisinis auditas gali padėti ateityje išvengti teisinių ginčų, kurie darytų įtaką nekilnojamojo turto objekto statusui ar galimybei jame plėtoti atitinkamą veiklą.“
Teisinis auditas užtikrina:
- tinkamos sandorio struktūros pasirinkimą;
- sandorio teisėtumą;
- nekilnojamojo turto objekto atitiktį investuotojo lūkesčiams;
- padeda išvengti teisinių ginčų;
- tinkamą pirkėjo mokestinių prievolių, susijusių su nekilnojamojo turto sandoriu, vykdymą.
Teisinio audito nauda
Atliekant teisinį auditą:
- Teisinis auditas padeda pasirinkti tinkamiausią sandorio struktūrą ir užtikrina operatyvų jo sudarymą bei efektyvų vykdymą.
- Atliekant teisinį auditą identifikuojami visi veiksmai, kurie turi būti atlikti tam, kad sandoris būtų teisėtas ir kad pirkėjas išvengtų bet kokios rizikos, jog ateityje sandoris būtų pripažintas negaliojančiu.
- Kitas teisinio audito tikslas - įsitikinti, ar nekilnojamojo turto objektas atitinka investuotojo lūkesčius.
- Teisinio audito metu identifikuojami gresiantys ginčai, nes nesunku patikrinti, ar nebuvo pažeista žemės sklypo detaliojo plano viešo svarstymo procedūra, įvertinti, ar detalusis planas buvo tinkamai suderintas ir pan.
- Atliekant teisinį auditą, visų pirma reikėtų susipažinti su informacija, kaupiama viešuosiuose registruose.
- Jeigu pardavėjas yra fizinis asmuo, pirmiausia reikia išsiaiškinti, ar nekilnojamasis turtas jam priklauso asmeninės ar bendrosios jungtinės nuosavybės teise.
Kaip teisingai analizuoti NT rinką ir didžiausios NT pardavėjų klaidos
Dažniausiai užduodami klausimai apie nekilnojamojo turto sandorius
Štai keletas dažniausiai užduodamų klausimų, susijusių su nekilnojamojo turto sandoriais:
1. Ką svarbiausia patikrinti prieš pasirašant nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį?
Svarbu įsitikinti, kad:
- Turtas įregistruotas ir nėra suvaržytas (areštai, hipoteka, servitutai)
- Pardavėjas turi teisę disponuoti turtu
- Statinys pastatytas ir registruotas teisėtai
- Sutartyje aiškiai nurodyta kaina, apmokėjimo ir perdavimo tvarka
Rekomenduojama atlikti teisinį patikrinimą.
2. Ar galima ginčyti sudarytą NT sandorį?
Taip - jei pažeista įstatymo nustatyta sandorio forma, šalis buvo klaidinama, veikiama spaudimo, sandoris sudarytas dėl apsimestinių sąlygų ar pažeidžiant viešąjį interesą. Ginčai sprendžiami teisme.
3. Ką daryti, jei kaimynas naudojasi mano žeme be leidimo?
Pirmiausia būtina tiksliai nustatyti sklypo ribas. Jei pažeidimas patvirtinamas, galima:
- Reikalauti nutraukti naudojimąsi
- Kreiptis į teismą dėl ribų nustatymo ar naudojimosi tvarkos pakeitimo
- Vertinti galimybę nustatyti ar panaikinti servitutą
4. Ar įmanoma įregistruoti nuosavybės teisę, jei dokumentų nėra?
Taip - jei asmuo ilgą laiką valdo turtą kaip savininkas, galima kreiptis į teismą dėl nuosavybės teisės pripažinimo įgyjamosios senaties pagrindu. Reikalingi įrodymai: liudytojai, sąskaitos, mokėjimai, faktinis valdymas.
5. Kas atsakingas už nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties registravimą?
Sutartį tvirtina notaras, o po to įrašas atliekamas Registrų centre. Dažniausiai registracija atliekama automatiškai per notaro sistemą. Pirkėjas turi užtikrinti, kad turtas būtų perregistruotas jo vardu.
6. Ką reiškia servitutas?
Servitutas - tai teisė naudotis svetimu turtu tam tikru būdu (pvz., pravažiavimui, praejimui, inžinerinių tinklų tiesimui). Jis gali būti nustatomas:
- Šalių susitarimu (sutartimi)
- Teismo sprendimu
- Įstatymo pagrindu (priverstinis servitutas)
7. Ar galima parduoti ar išnuomoti dalį bendros nuosavybės?
Galima, tačiau būtina laikytis bendraturčių pirmumo teisės (jei parduodama) ir informuoti apie numatomą sandorį. Nuomojant ar naudojant, taip pat rekomenduojama susitarti dėl naudojimosi tvarkos.
8. Ką daryti, jei kaimynas užstoja patekimą į mano sklypą?
Jei nėra kito galimo privažiavimo, galite kreiptis į teismą dėl servituto nustatymo.
tags: #nekilnojamojo #turto #teisinis #patikrinimas