Nekilnojamojo turto (NT) rinka Lietuvoje nuolat kinta, o nauji projektai dygsta kaip grybai po lietaus. Tačiau kas iš tiesų slypi už šių projektų ir kas yra tas žmogus ar įmonė, kuriuos vadiname nekilnojamojo turto vystytoju? Šiame straipsnyje panagrinėsime, kas yra NT vystytojas, kokios jo funkcijos ir atsakomybės, bei kaip atskirti patikimą vystytoją nuo nepatikimo.
NT rinkoje būstus pardavinėja daugybė įmonių: vystytojai arba plėtotojai, statytojai, brokeriai arba tarpininkai. Tačiau svarbu suprasti, kuo jie skiriasi.
Būsto statybos leidimų dinamika didmiesčiuose
Kas yra nekilnojamojo turto vystytojas?
Šįmet įsigaliojusioje Statybos įstatymo redakcijoje įtvirtinta nauja sąvoka „nekilnojamojo turto vystytojas“. Tai - statytojas, kuris investuodamas vysto nekilnojamąjį turtą ir (ar) infrastruktūrą miestuose, miesteliuose ar kitose urbanizuojamose (urbanizuotose) teritorijose, t. y. formuoja statinių statybai skirtus sklypus, juose stato statinius ir juos parduoda.
Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija NT vystytojo sąvoką apibrėžia taip: tai statytojas, kuris investuodamas vysto nekilnojamąjį turtą ir (ar) infrastruktūrą miestuose, miesteliuose ar kitose urbanizuojamose (urbanizuotose) teritorijose, t. y. formuoja statinių statybai skirtus sklypus, juose stato statinius ir juos parduoda.
Kaip „Statybai ir architektūrai“ aiškino, Aplinkos ministerijos Statybos ir būsto departamento Statybos normavimo skyriaus vedėjas Dangyras Žukauskas, ilgą laiką teisės aktuose figūravo abstrakti sąvoka „statytojas“.
Sąvoka „nekilnojamojo turto vystytojas“ detalizuota užtikrinant garantinio laikotarpio įsipareigojimų vykdymą, mat ilgą laiką NT vystytojai tiesiog pamiršdavo Civiliniame kodekse numatytą pareigą atsakyti už parduodamos prekės kokybę.
NT vystytojo atsakomybės ir funkcijos
LAT teigia, kad NT vystytojo veiklos specifiškumas pasireiškia tuo, kad jo veikla nukreipta ne į nekilnojamojo turto perpardavimą ar pardavimą, o, visų pirma, į nekilnojamojo turto sukūrimą statybos būdu ir taip sukurto turto pardavimą.
Taip pat ekonominiu požiūriu pripažįstama, kad NT vystytojo veikla yra platesnė nei tik statytojo ir/ar rangovo funkcijas apimanti veikla. NT vystytojas koordinuoja visą projekto vykdymo procesą nuo pradinės idėjos iki objekto įgyvendinimo ir tolesnės eksploatacijos, todėl jis yra atsakingas už visą projekto vykdymo procesą, jis koordinuoja ir organizuoja visų kitų projekto vykdymo dalyvių veiklą, jis prisiima visą su projektu susijusią riziką.
NT vystytojo veiklos etapai:
- Strategijos rengimas: NT vystytojas rengia nekilnojamojo turto projekto strategiją, biudžetą, numato jo finansavimo galimybes ir valdo rizikas.
- Sklypo pasirinkimas: Renkantis sklypą aktualus yra ne tik teritorijos ir aplinkos patrauklumas, bet ir teisinis reguliavimas.
- Projektavimas: Pasirenkamas architektas, kuris parengia projektinius pasiūlymus, derinamus su savivaldybe.
- Techninis projektas: Suderinus projektinius pasiūlymus prasideda techninio projekto rengimo etapas, kuris užbaigiamas gavus statybą leidžiantį dokumentą (SLD).
- Statybos: Gavus SLD, pasirenkamas techninės priežiūros vykdytojas ir rangovas.
- Dokumentacija: Statybos proceso metu būtina rinkti visą statybinę dokumentaciją: statybos darbų žurnalus, medžiagų deklaracijas, bandymų protokolus, išpildomąją dokumentaciją ir t.t.
- Statybos užbaigimas: Užbaigus statybas, pastatas įteisinamas.
Statybos proceso schema
Taigi, NT vystytojas turi vykdyti ne tik statytojo prievoles, jis taip pat yra atsakingas statinio (jo dalies) įgijėjui už garantinio laikotarpio rangovo prievolių neįvykdymą ar netinkamą įvykdymą. NT vystytojas atsako statinio (jo dalies) įgijėjui už garantinio laikotarpio rangovo prievolių neįvykdymą ar netinkamą įvykdymą.
NT vystytojas, parduodamas statinį (ar jo dalį), kuriam prašymas išduoti statybą leidžiantį dokumentą buvo pateiktas po 2017 m. sausio 1 d, išskyrus nesudėtingąjį, pirkėjui turi pateikti garantinio laikotarpio prievolių užtikrinimo dokumentą. Šis dokumentas NT vystytojo nemokumo ar bankroto atveju turi užtikrinti dėl rangovų kaltės atsiradusių defektų, nustatytų per pirmuosius 3 statinio garantinio termino metus, šalinimo išlaidų apmokėjimą statinio (jo dalies) įgijėjui.
Kaip atskirti NT vystytoją nuo statytojo ar brokerio?
„Citus“ pardavimų vadovė Andželika Čiūtienė mano, kad dar ne visi potencialūs būsto pirkėjai suvokia, kas yra vystytojas. Nors terminas vartojamas senokai, visgi tikroji jo reikšmė apipinta įvairių mitų. Vystytojui labai retai priskiriama statybų veikla, todėl įsivaizduojama, kad jis prisiima mažiau atsakomybės - realybėje situacija visiškai priešinga.
Specialistė teigia, kad vienoje įmonėje vykdyti statybą ir projektų plėtrą (vystymą), paprastai, būdinga didelėms bendrovėms, o specializuotos NT vystymo įmonės būna sutelkusios stiprias kūrybines kompetencijas, kurias išnaudoja projektų koncepcijos sukūrimui ir tobulinimui, rinkodaros priemonėms, pardavimams.
Tyrimų duomenys apie įmonių veiklas
2019 metais atliktas tyrimas parodė, kad nuomonės apie įvairių įmonių veiklas pasiskirstė taip:
| Veikla | Statybų įmonės | NT vystymo įmonės | NT agentūros |
|---|---|---|---|
| Statyba | 100% | 21% | 7% |
| Projektavimas | 68% | 52% | 6% |
| Pardavimas | 45% | 66% | 92% |
| Projekto koncepcija | 43% | 71% | 6% |
| NT administravimas | 18% | 51% | 30% |
Kaip pasirinkti patikimą NT vystytoją?
Kiekvienas ieškantis būsto turėtų atidžiai pasidomėti patikusio projekto vystytojo istorija, kas apie jį kalbama viešojoje erdvėje, žiniasklaidoje, sužinoti, kiek ir kokių projektų vystytojas yra sėkmingai užbaigęs. Svarbu įsivertinti būtent jo reputaciją, ilgalaikius santykius su klientais ir darbų kokybę.
A. Statulevičius akcentuoja, kad būtent vystytojo reputacija turėtų būti vienas svarbiausių faktorių priimant sprendimą įsigyti būstą. „Vystytojas prisiima ne tik irziką, bet ir atsakomybę už projektą.
Per paskutinius metus pastebime didesnį pirkėjų dėmesį vystytojo reputacijai, patirčiai. Projektą vystančios, plėtojančios įmonės patikimumą ir žinomumą, kaip svarbiausią kriterijų renkantis būstą, įvardijo 37 proc. „Citus“ užsakymu atlikto tyrimo dalyvių.
Žmonės atidžiai gilinasi, kartais konsultuojasi su teisininkais, užduoda daug klausimų mums, domisi. Raginame juos tai daryti, kad neliktų neaiškumų, nebūtų nepagrįstų lūkesčių“, - kalba „Citus“ pardavimų vadovė. „Stengiamės edukuoti būsto ieškančius žmones, patarti jiems: juk būsto pirkimas yra labai svarbus žingsnis, kuriam reikia atidžiai pasiruošti, kad ateityje netektų gailėtis.
Atminkite, kad NT vystytojas yra atsakingas už visą projekto eigą, todėl jo patikimumas ir reputacija yra itin svarbūs.
tags: #nekilnojamojo #turto #vystytoju