Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis yra esminis dokumentas, užtikrinantis sklandų ir teisėtą nekilnojamojo turto (NT) perleidimo procesą. Šiame straipsnyje aptarsime, ką svarbu žinoti apie šią sutartį, pateiksime pavyzdžių ir šablonų.
Preliminarios sutarties pavyzdys
Žemiau pateikiamas nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties pavyzdys. Atkreipkite dėmesį, kad tai tik preliminari sutartis, kurią būtina patvirtinti notariškai.
Sutarties tekstas:
Ši sutartis sudaryta [Data] tarp:
Pardavėjo: .................................................., turinčio ........... kv. m (........................................................ kv. Nekilnojamojo turto registre įregistruotas Turtas: registro įrašo Nr. ............................... Pastatas, kuriame yra Turtas: Nr. ................................................ Paskirtis: ...................................................................... . Pažymėjimas plane ......................... Archyvinės bylos Nr. ......................................
Pirkėjo: .... bei Valstybės įmonės Registrų centro [miesto] filialo .............. m. ................................... ....... išduotą pažymėjimą Nr. ................................
- Sutarties objektas
Pardavėjas šia Sutartimi parduoda, o Pirkėjas perka įmonės akcijas.
- Kaina ir atsiskaitymo tvarka
Šalių susitarimu Turtas parduodamas už .................. ......................................................................), iš kurių ............... Pardavėjui, o Pardavėjas gavo iš Pirkėjo šiuos pinigus prieš sudarant Sutartį; ......................... pavedimu į Pardavėjo sąskaitą Nr. ................................................................................................, per ...............
- Šalių teisės ir pareigos
- Pardavėjas įsipareigoja perduoti Turtą Pirkėjui.
- Pardavėjas privalo pateikti parduodamo Turto nuosavybės dokumentais, prieš pasirašant šią Sutartį.
- Pirkėjas įsipareigoja apmokėti daiktinių teisių į jį įregistravimą Nekilnojamojo turto registre - ....................... (............................................................................................................. eurų).
- paslaugų teikėjų sąskaitas bei kitą Turto techninę dokumentaciją.
- pasirašymo dienos Pirkėjui nepereina.
- Atsakomybė
Nustatyta tvarka.
- Sutarties galiojimas ir nutraukimas
pasekmes tik tuo atveju, jei bus įregistruota viešame registre, t. y.
- Kitos sąlygos
Ginčai, kylantys šios Sutarties pagrindu, sprendžiami Šalių susitarimu.
Šalių parašai:
__________________________ A. __________________________ A.
Pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.393 str. 4 d. nekilnojamąjį daiktą Pirkėjui pereina nuo daikto perdavimo, kodekso 6.398 str. 1 d.
Dokumentai, reikalingi pirkimui ir pardavimui
Pirkėjui
Norint pirkti namą reikia gerokai mažiau dokumentų nei parduodant. Svarbiausia pirkėjui yra turėti atitinkamą kiekį lėšų (arba kredito sutartį) bei savo asmens dokumentą. Imant būsto kreditą reikalinga pajamas įrodanti ataskaita, tačiau, jeigu perkama iš nuosavų lėšų, tuomet niekas tokių dokumentų nereikalauja.
Pardavėjui
Parduodant turtą, reikalingas didesnis dokumentų paketas. Tikslus sąrašas priklauso nuo konkrečios situacijos, tačiau dažniausiai reikalingi nuosavybės dokumentai, kadastro duomenys ir kiti dokumentai, patvirtinantys turto teisinį statusą.
Notaro vaidmuo ir paslaugos
Notaras yra valstybės įgaliotas atstovas, kuris gali patvirtinti pirkimo-pardavimo sandorį. Šis teisines pareigas užimantis pareigūnas tvirtina sutartį už tam tikrą mokestį. Norint gauti notarinio sandorio patvirtinimą, reikia pasirūpinti tinkamų pažymomis ir reikiamais dokumentais.
Notaro paslaugos yra mokamos ir notaro atlygį apibrėžia sandorio dydis ir pačio NT kaina. Visumoje, atlygis notarui sudarys tarp 0,5% ir 0,7% sandorio vertės.
UNTU paslaugos
Jeigu NT pirkimo-pardavimo sandoryje dalyvauja du fiziniai asmenys arba juridinis asmuo be didelės patirties šioje rinkoje, profesionalų pagalba yra labai naudinga ir tikrai pravarti. UNTU specialistai gali ne tik pakonsultuoti pardavimo klausimais, tačiau ir perimti dokumentų tvarkymą notarinio sandorio sudarymui. UNTU gali pasiūlyti kruopštų, atsakingą ir greitą dokumentų, reikalingų notariniam sandoriui, paruošimą.
Jeigu svarstote apie būsto pardavimą ir norite būti tikri, kad jūsų nekilnojamojo turto vertė bus tinkamai nustatyta, registruokitės į nemokamą konsultaciją su mūsų specialistu, kuris padės ne tik rinkos kainą nustatyti, bet ir pasirūpins sklandžiu jūsų būsto pardavimo procesu.
Nors šio dokumento pavyzdys, šablonas yra nemokamai prieinami internete, tačiau tai tik preliminari sutartis, kurią pasirašius dar reikia gauti kredito įstaigos patvirtinimą (jei imama paskola) ir notaro patvirtintą notarinę namo pirkimo-pardavimo sutartį. Sudarant šį dokumentą būtinas maksimalus tikslumas ir kompetencija, todėl rekomenduojame rinktis UNTU paslaugas.
Kiti pavyzdžiai ir šablonai
Be nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties, gali prireikti ir kitų dokumentų pavyzdžių:
- Automobilio pirkimo pardavimo sutartis
- Daikto pirkimo-pardavimo sutarties šablonas
- Preliminariosios buto pirkimo - pardavimo sutarties pavyzdys
Šie pavyzdžiai ir šablonai gali būti naudingi, tačiau visada rekomenduojama pasikonsultuoti su specialistais.
Svarbūs aspektai perkant ar parduodant nekilnojamąjį turtą
Sudarant nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį, svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:
- Dokumentų patikrinimas: Įsitikinkite, kad visi dokumentai yra tvarkingi ir atitinka reikalavimus.
- Turto įvertinimas: Nustatykite teisingą turto vertę, atsižvelgiant į rinkos kainas ir būklę.
- Atsiskaitymo tvarka: Aiškiai apibrėžkite atsiskaitymo tvarką ir terminus.
- Teisinės pasekmės: Supraskite visas teisines pasekmes, susijusias su sutarties sudarymu ir vykdymu.
Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį. Kodėl apžiūrėjus turtą nebūtinai iškart pasirašoma notarinė sutartis, o dar patartina sudaryti ir preliminariąją? Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti. Taip pat preliminarioji sutartis yra ypatingai svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola.
Įsigyjant būstą, ypač be specialisto pagalbos, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei nepamiršti esminių aspektų:
- Visoms sutartims ypatingai svarbus tikslumas. Todėl sudarant sutartį būtinai nurodykite jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis: nurodykite vardus, pavardes, asmens kodus arba gimimo datas, turto adresą, unikalų (unikalius) numerį, tikslų plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt. Sutartyje įtvirtintos tikslios, atvirai aptartos sąlygos visuomet leis objektyviai vertinti pačią sutartį ir atsiriboti nuo bet kokių interpretacijų.
- Esminės sąlygos.
- Kaina ir mokėjimo terminai. Sutartyje tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą ir jei jos mokėjimas terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius.
- Trečiosios šalys. Sutartyje būtina nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą (pvz., sudaryta nuomos sutartis, turtas yra įkeistas kreditoriui, o galbūt turtas yra ginčo objektas teisme).
- Šalių pareiškimai ir garantijos. Sutartyje nusimatykite, kad iki sudarant šią sutartį Šalys atliko visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti Preliminariąją sutartį, taip pat numatykite papildomą sąlygą, jog kiekviena Šalis, sudarant preliminariąją sutartį, nepažeis jokių ją saistančių įsipareigojimų, susitarimų su bet kokiomis trečiosiomis šalimis.
- Baldai ir daiktai. Dažnai būstas parduodamas su baldais, buitine technika ar kitais apyvokos daiktais. Tokiu atveju būtina šalia preliminariosios, rezervacinės ar kitos panašaus pobūdžio sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą, ir jei jie įtraukti bendrą turto pardavimo kainą - turtėtų būti nurodyta sąlyga, jog šie daiktai perleidžiami neatlygintinai. Kitų atveju, priklausomai nuo jų vertės ir kitų aplinkybių, turto pardavėjui gali atsirasti prievolė sumokėti gyventojų pajamų mokestį viršijus neapmokestinamąsias pajamas (šiuo atveju atkreipiame dėmesį ir į pirkėjus, perkančius turtą su kreditu - tokios aplinkybės gali turėti įtakos jų paskolos sąlygoms). Toks sąrašas turėtų būti kuo išsamesnis, derėtų nurodyti netgi buitinės technikos gamintoją ir modelio numerį.
- Patalpų fotofiksacijos. Atskiru priedu galima pridėti ir patalpų bei tų pačių paliekamų daiktų fotofiksacijas. Tokie priedai turėtų būti įvardinti ir sutartyje ir turėtų būti neatskiriama sutarties dalimi. Jas atlikti reiktų du kartus: vieną - prieš pasirašant preliminariąją sutartį, antrą - perduodant pirkėjui patalpas. Šios fotofiksacijos turėtų apimti tiek bendrą patalpų būklę, tiek, jei tokių yra, defektus.
- Gerai apgalvokite, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui. Paprastai jo trukmė yra 2-8 savaitės nuo preliminariosios sutarties sudarymo, priklausomai nuo to, ar Šalims arba Šaliai reikia atlikti kokius nors papildomus veiksmus, gauti sutikimus, leidimus ir kt. dokumentus (banko leidimas parduoti turtą, kadastrinių matavimų atnaujinimas ir įregistravimas Registrų centre, santuokinio sutikimas parduoti turtą, teismo leidimas parduoti turtą ir kt.). Kiekviena iš prieš tai nurodytų aplinkybių turi skirtingus įgyvendinimo terminus, todėl sudarant sutartį kiekvieną jų būtina gerai įvertinti. Svarbu yra tai, kad per numatytą laiką nesudarius notarinės pirkimo-pardavimo sutarties, kaltoji Šalis kitai Šaliai turi atlyginti nuostolius ir sumokėti baudą, kurios dydis paprastai sutampa su rankpinigiais. Nusimatykite tikslų terminą, iki kurio pardavėjas privalo perduoti turtą pirkėjui. Jis nebūtinai privalo sutapti su notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo diena.
- Pirmasis mokėjimas arba avansas. Jų dydis nėra apibrėžtas ir dažnai varijuoja nuo kelių šimtų eurų iki keliasdešimties tūkstančių, itin brangių sandorių atvejais - šimtų tūkstančių eurų. Preliminariosios sutarties sąlygų vykdymo užtikrinimui tarp pirkėjo ir pardavėjo sutartas rankpinigių dydis turėtų būti toks, kuris iš tiesų įpareigotų pardavėją parduoti, pirkėją - pirkti, o visas šalis apskritai - laikytis susitarimo sąlygų. Dažniausiai jų dydis yra 5-10% perkamo turto kainos, o jei ji iš tiesų nedidelė - pirmasis mokėjimas gali sudaryti 30% ar netgi daugiau perkamo turto kainos. Šis pirmasis mokėjimas įskaitomas į bendrą turto pardavimo kainą ir jo tikslas yra užfiksuoti, jog pirkėjas neatsitrauks ir nepersigalvos turtą pirkti, o pardavėjas neieškos kito pirkėjo ir parduos turtą pirkėjui už sutartą kainą.
- Notarinės išlaidos. Preliminariojoje sutartyje numatykite, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengsite notarines išlaidas. Pagal Civilinį kodeksą jas turėtų dengti pirkėjas, tačiau antrinės rinkos būsto pardavimo praktikoje dažniausiai Šalys jas pasidalina pusiau.
- Preliminariosios sutarties pakeitimai privalo būti derinami raštu. Jei nėra galimybių to formalizuoti atskirame dokumente, pakeitimus galite atlikti ir el.
- Sutarties galiojimas. Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki Šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento.
- Turto perdavimas. Jį atlikti visuomet rekomenduojame tik po to, kai pirkėjas pilnai atsiskaito su pardavėju. Perduodant turtą rekomenduojame atskirai užfiksuoti elektros, karšto ir šalto vandens, dujų ir kt. skaitiklių rodmenis. Dažniausiai būtent nuo šių rodmenų atsiranda prievolė pirkėjui mokėti komunalinius mokesčius. Perduodant turtą rekomenduojame atlikti ir patalpų bei baldų ar daiktų, jei tokie buvo perduodami kartu, fotofiksacijas ir jas, kaip atitinkančias anksčiau sudarytą susitarimą, pasitvirtinti tarpusavyje.
Be abejo, savarankiškai parengti sutartį taip, jog joje įtvirtintos sąlygos būtų maksimaliai aiškios, plačios, bet kartu ir tikslios, apimančios daugelį skirtingų situacijų, nėra paprasta. Pvz., kaip elgtis, jei sutartyje buvo numatytas terminas perduoti turtą pirkėjui, bet jis vis dar nėra pilnai atsiskaitęs - ar jam reikia perduoti ar ne? O jei bet kuri iš Šalių vėluoja gauti reikalingus leidimus, tačiau savo ketinimų pirkti arba parduoti nekeičia, priešingai - atvirai juos deklaruoja? Ar sutartį kita Šalis gali nutraukti? O jei pirkėjas vėluoja sumokėti rankpinigius, tačiau preliminariąją sutartį yra pasirašęs - ar jis privalo mokėti baudą?