Šiame straipsnyje aptarsime nekilnojamojo turto pardavimo tarpininkavimo sutarties esmę, svarbiausius aspektus ir pateiksime pavyzdžių. Nekilnojamojo turto pardavimo tarpininkavimo sutartis yra svarbus dokumentas, reglamentuojantis santykius tarp nekilnojamojo turto agento ir kliento, siekiančio parduoti ar įsigyti nekilnojamąjį turtą. Ši sutartis apibrėžia agento teises ir pareigas, atlyginimo už paslaugas tvarką bei kitas svarbias sąlygas.
Tarpininkavimo sutarties esmė
Tarpininkavimo sutartis yra atlygintinių paslaugų teikimo sutartis, kuria paslaugų teikėjas (agentas) įsipareigoja tarpininkauti klientui (užsakovui) įsigyjant ar parduodant nekilnojamąjį turtą.
Aiškinant ir taikant atlygintinų paslaugų teikimo sutartis reglamentuojančias teisės normas, kasacinio teismo praktikoje nurodoma, kad atlygintinų paslaugų teikimo sutartį nuo kitų giminingų sutarčių tiksliausiai leidžia atriboti sutarties dalykas - nematerialaus pobūdžio (intelektinės) ar kitokios paslaugos, nesusijusios su materialaus objekto sukūrimu, t. y. šios paslaugos gali ir neturėti objektyvios išraiškos. Pagal atlygintinų paslaugų sutartį jų teikėjas įsipareigoja rūpestingai (atidžiai) atlikti tam tikrą veiklą.
Tam tikrais atvejais, priklausomai nuo paslaugų rūšies (paslaugų sutartys pagal savo pobūdį, dalyką gali būti labai įvairios), gali būti susitarta dėl tam tikro nematerialaus rezultato pasiekimo.
Agento pareigos
Pagal CK 6.718 str. 1 d., teikdamas paslaugas paslaugų teikėjas privalo veikti sąžiningai ir protingai, kad tai labiausiai atitiktų kliento interesus. Pagal to paties straipsnio 2 dalį, atsižvelgiant į paslaugų rūšį, paslaugų teikėjas teikdamas paslaugas turi veikti laikydamasis nusistovėjusios praktikos ir atitinkamos profesijos standartų. Paslaugų teikėjas privalo teikti paslaugas pagal sutarties sąlygas ir kliento nurodymus (CK 6.718 str. 3 d.).
Jeigu sutartis numato paslaugų teikėjo pareigą pasiekti tam tikrą rezultatą, paslaugų teikėjas gali būti atleistas nuo atsakomybės už šios pareigos neįvykdymą tik tuo atveju, jeigu įrodo, kad jos negalėjo įvykdyti dėl nenugalimos jėgos (CK 6.718 str.
Sutarties forma
Civilinio kodekso XXXV skyrius, reglamentuojantis atlygintinų paslaugų teikimą, įsakmiai nenustato paslaugų sutarties formos, todėl ši sutartis gali būti sudaryta tiek rašytine, tiek žodine forma.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad sutartis gali būti sudaryta tiek raštu, tiek žodžiu, tačiau rašytinė sutartis užtikrina didesnį teisinį aiškumą ir apsaugą abiem šalims.
Svarbiausi tarpininkavimo sutarties elementai
Svarbiausi tarpininkavimo sutarties elementai:
- Šalys: Sutartyje turi būti aiškiai nurodyti agento ir kliento duomenys.
- Objektas: Turi būti tiksliai apibrėžtas nekilnojamasis turtas, dėl kurio tarpininkaujama (adresas, plotas, paskirtis ir kt.).
- Agento pareigos: Sutartyje nurodomos agento pareigos, pavyzdžiui, turto paieška, derybos, sutarčių rengimas ir kt.
- Kliento pareigos: Sutartyje nurodomos kliento pareigos, pavyzdžiui, suteikti agentui reikiamą informaciją, apmokėti už paslaugas ir kt.
- Atlyginimas: Sutartyje turi būti aiškiai nurodytas agento atlyginimo dydis ir mokėjimo tvarka.
- Sutarties trukmė: Sutartyje nurodomas sutarties galiojimo terminas.
- Nutraukimo sąlygos: Sutartyje nurodomos sąlygos, kuriomis sutartis gali būti nutraukta prieš terminą.
Teismų praktika: svarbu pasiekti rezultatą
Teismų praktikoje nekilnojamojo turto tarpininkavimo sutartys yra nagrinėjamos atidžiai, siekiant užtikrinti sąžiningą šalių interesų apsaugą. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad agentas turi veikti sąžiningai ir protingai, kad tai labiausiai atitiktų kliento interesus.
Konkrečiu atveju, nekilnojamojo turto agentė kreipėsi į teismą prašydama priteisti iš pirkėjos skolą už tarpininkavimo paslaugas. Agentė teigė, kad surado pirkėjai nekilnojamąjį turtą, dėl kurio įsigijimo pirkėja su pardavėja sudarė preliminariąją sutartį. Pirmosios instancijos teismas ieškinį tenkino, tačiau apeliacinės instancijos teismas sprendimą panaikino, motyvuodamas tuo, kad preliminariosios sutarties sudarymas negali būti vertinamas kaip sėkmės atvejis, o sutarties nutraukimas pagrindžia, kad agentė nepasiekė tarpininkavimo sutarties rezultato.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas nurodė, kad šalių sudaryta atlygintinų tarpininkavimo paslaugų teikimo sutartimi atsakovė siekė įsigyti turtą - patalpas, atitinkančias konkrečius reikalavimus, kurie nekilnojamojo turto agentei buvo žinomi ir suprantami, o nekilnojamojo turto agentė įsipareigojo tokį turtą surasti, pasiūlyti įsigyti ir už šias paslaugas gauti nustatyto dydžio atlyginimą.
Taip pat byloje nustatyta, kad nekilnojamojo turto agentės surastos patalpos neatitiko pirkėjos reikalavimų, o pardavėja, su atsakove sudariusi preliminariąją sutartį, nerado galimybės šių reikalavimų įgyvendinti, todėl preliminarioji sutartis buvo nutraukta ir pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta.
Teisėjų kolegija taip pat pažymėjo, kad apeliacinės instancijos teismas aiškino konkrečios šalių sudarytos tarpininkavimo paslaugų sutarties nuostatas, dėl kurių kilo ginčas, ir tai darė ne tik vertindamas šios sutarties sąlygų turinį, bet ir atsižvelgdamas į tikruosius šalių ketinimus, sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslą, jos sudarymo aplinkybes, šalių derybų dėl sutarties sudarymo eigą, šalių elgesį po sutarties sudarymo.
Šis atvejis rodo, kad vien preliminariosios sutarties sudarymas nebūtinai reiškia, jog agentas pasiekė sutarties rezultatą. Svarbu, kad agento surastas turtas atitiktų kliento reikalavimus, o sutartis būtų įvykdyta iki galo.
Pavyzdžiai ir šablonai
Norint sudaryti tinkamą nekilnojamojo turto pardavimo tarpininkavimo sutartį, rekomenduojama pasinaudoti pavyzdžiais ir šablonais. Internete galima rasti įvairių pavyzdžių, tačiau svarbu atkreipti dėmesį, kad kiekviena sutartis turi būti pritaikyta konkrečiai situacijai ir šalių poreikiams.
Taip pat galite rasti įvairių kitų sutarčių pavyzdžių, tokių kaip: Akcijų pirkimo-pardavimo sutarties pavyzdys, šablonas, blankas. Automobilio pirkimo pardavimo sutartis, sudaroma pirkėjui ir pardavėjui sutarus dėl kainos. Daikto pirkimo-pardavimo sutarties šablonas, pavyzdys. Paskolos sutarties pavyzdys, šablonas. Pirkimo pardavimo sutarties pavyzdys, šablonas.
Pavyzdžiui, darbų atlikimo sutarties pavyzdyje, šablone aprašomas sutarties objektas, šalių pareigos, darbų kaina, kitos sąlygos. Taip pat galite rasti automobilio nuomos sutarties pavyzdį, šabloną, kurio sutarties objektas yra nuomotojo automobilis.
Panašiai, paslaugų teikimo sutarties pavyzdyje, šablone Vykdytojas įsipareigoja atlikti paslaugas pagal iš anksto su Užsakovu suderintą grafiką.
Klausimas: perkame informacinės sistemos sukūrimo paslaugą, kurios rezultatas veikianti informacinė sistema, t. y. nematerialaus turto vienetas, kuris bus įtrauktas į balansą. Pagal klausime nurodytas aplinkybes, perkamas objektas Viešųjų pirkimų įstatymo prasme turi būti laikomas paslaugų pirkimu.
Kiti pavyzdžiai:
- statybos ar griovimo įrenginių nuoma (su operatorių samdymu) - laikoma darbų pirkimu
- Planuojame pirkti programinę įrangą (licencijas).
- Akcijų pirkimo-pardavimo sutarties pavyzdys, šablonas, blankas. Pardavėjas šia Sutartimi parduoda, o Pirkėjas perka įmonės akcijas.
- Automobilio nuomos sutarties pavyzdys, šablonas. Sutarties objektas yra nuomotojo automobilis.
- Kūrėjas įsipareigoja sukurti sutartyje aprašytą kūrinį ir perduoti turtines teises į jį užsakovui už atlyginimą.
tags: #nemateriaulaus #turto #pirkimo #pardavimo #sutartis