Nepastatyto buto pirkimo rizika: ką svarbu žinoti?

Nekilnojamojo turto rinka pastaraisiais metais išlieka aktyvi, o naujos statybos būstų pasiūla - ribota. Todėl vis dažniau pirkėjai pasirašo sutartis dėl dar nepastatyto turto įsigijimo. Tačiau su tokiais sandoriais susiję tam tikri pavojai. Tad į ką reikėtų atkreipti dėmesį, kad išvengtumėte nemalonumų?

Kas yra preliminarioji sutartis?

„Preliminarioji sutartis yra šalių susitarimas, pagal kurį jos įsipareigoja ateityje sudaryti pagrindinę - pirkimo-pardavimo - sutartį. Tai savotiškas įsipareigojimas, kuriuo pirkėjas ir pardavėjas iš anksto apsibrėžia būsimo sandorio sąlygas“, - aiškina advokatų profesinės bendrijos AVOCAD advokatas Eimantas Čepas.

Civilinis kodeksas numato specialų reglamentavimą, kai kalbama apie būsimo turto įsigijimą. Tokiu atveju pirkėjas - fizinis asmuo - gali sudaryti preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartį, pagal kurią pardavėjas įsipareigoja pastatyti sutartyje numatytą turtą ir vėliau sudaryti pagrindinę sutartį.

Avansas - potencialus galvos skausmas

Vienas iš įprastų šių sutarčių elementų - pirkėjo mokamas avansas, kuris dažnai sudaro reikšmingą sumą. Tačiau būtent šis elementas vėliau gali tapti pirkėjo galvos skausmu.

„Kadangi statybos procesai gali užtrukti metus ar ilgiau, kyla rizika, kad sutarties terminas pasibaigs, o turtas dar nebus pastatytas. Tokiu atveju pirkėjas susiduria su situacija, kai sumokėtas avansas įšaldomas, o pardavėjas nebegali vykdyti įsipareigojimų dėl finansinių sunkumų“, - pažymi advokatas.

Jeigu preliminarią sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Tačiau praktikoje, anot E. Čepo, pirkėjui dažnai tenka kreiptis į teismą, siekiant atgauti sumokėtą avansą, o teismo procesai gali užsitęsti.

Notarinis tvirtinimas - papildoma apsauga

Pagal įstatymus privalomai notarine forma turi būti sudaroma tik pagrindinė turto pirkimo-pardavimo sutartis. Vis dėlto notaras gali tvirtinti ir preliminariąją sutartį, jei įstatymai leidžia ją sudaryti paprasta rašytine forma.

„Notarinis patvirtinimas sudaro prielaidas tiesiogiai panaudoti sutartį kaip teisinį pagrindą gauti vykdomąjį dokumentą. Tai reiškia, kad pardavėjui nevykdant įsipareigojimų, pirkėjas gali kreiptis tiesiogiai į notarą dėl vykdomojo įrašo atlikimo, o šį dokumentą iš karto pateikti antstoliui priverstiniam išieškojimui“, - pažymi AVOCAD advokatas Eimantas Čepas.

Toks mechanizmas leidžia ženkliai paspartinti avanso susigrąžinimo procesą ir padidina tikimybę realiai atgauti lėšas be ilgo teisminio ginčo. Preliminariosios sutarties tvirtinimas notarine tvarka - efektyvi apsaugos priemonė, ypač įsigyjant dar nepastatytą būstą.

„Tai racionalus žingsnis pirkėjui, siekiančiam užsitikrinti, kad investuotos lėšos būtų apsaugotos ir esant nenumatytiems statytojo sunkumams būtų galima greitai inicijuoti skolos išieškojimą“, - pabrėžia E. Čepas.

Į ką atkreipti dėmesį pasirašant preliminarią sutartį?

Prieš pasirašant bet kokią sutartį, pirkėjas turėtų apžiūrėti perkamo nekilnojamojo turto (NT) aplinką - teritoriją, komunikacijas, vietovės apstatymo parametrus bei miesto planus. Galiausiai, prieš pasirašant sutartį būtina išsamiai apžiūrėti visą NT. Reikia patikrinti, ar pardavėjo nurodyti duomenys yra būtent tokie ir realybėje.

Apžiūrėjus turtą, laukia dokumentų patikros etapas. Pirmasis dokumentas, kurį būtina patikrinti - išrašas iš nekilnojamojo turto registro. Jame nurodomas esamas būsto savininkas (ar keli). Tai ypatingai svarbu perkant senos statybos NT, kuris gali būti paveldėtas ir priklausyti net keliems žmonėms, o jį pardavinėti gali vienas asmuo.

Įsitikinkite, kad kiti savininkai tokiu atveju žino situaciją ir taip pat nori parduoti NT, t.y. reikalaukite, kad visi savininkai pasirašytų preliminarią sutartį ir atsakytų solidariai sutarties nutraukimo atveju, o jeigu jų vardu veikia įgaliotinis - įsitikinkite, kad jis veikia visų savininkų, o ne vieno iš jų, vardu.

Kitas žingsnis - būsto kadastrinės bylos peržiūra ir palyginimas su esama faktine situacija. Tai svarbu atlikti, nes faktinė būsto situacija gali būti visiškai kitokia nei kadastrinėje byloje.

Taip pat prieš pasirašant sutartį reikėtų paprašyti pardavėjo dokumentų apie jo ankstesnius įsipareigojimus, išduotus sutikimus tretiesiems asmenims. Pavyzdžiui, ar yra priimtas namo bendraturčių sprendimas dėl kapitalinio namo remonto, ar yra pasirašęs pastato renovacijos išlaidų atlyginimo sutartį ir pan.

Štai sąlygos, dėl kurių rekomenduojama susitarti:

1. Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas (toliau - CK) numato, kad joje turėtų būti nurodytas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti (CK 6.165 str. 3 d.). Jeigu terminas nenurodytas, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo. Svarbu tai, kad jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia. Kas reiškia, kad teisiškai šios sutarties negalima reikalauti įvykdyti natūra.
2. Kita svarbi sąlyga - kaina ir jos apmokėjimo tvarka. Šalys turėtų susitarti dėl turto bendros kainos, taip pat kokiomis dalimis kaina bus sumokama pardavėjui iki pagrindinės sutarties sudarymo, jos sudarymo metu ir kt. Svarbu nustatyti tikslius terminus, kada sutartos sumos turi būti sumokėtos pardavėjui, kadangi laiku nesumokėjus, galima sutartį pažeidusios šalies sutartinė atsakomybė. Taip pat reikėtų atkreipti dėmesį, ar kaina yra fiksuota, ar nustatyta už kvadratinį metrą. Tuo atveju, jeigu sudarant preliminarią sutartį nėra aiškus tikslus plotas, sutarties šalys įprastai susitaria dėl kvadratinio metro kainos. Esant pastarajam atvejui, reikėtų susitarti, kada perskaičiuojama kaina, objekto plotui padidėjus/sumažėjus. Paprastai šalys susitaria, kad kaina perskaičiuojama esant didesniam kvadratūros pokyčiui nei 2 proc.
3. Atsakomybė dėl preliminariosios sutarties netinkamo vykdymo ar nevykdymo. Sutartyje būtina nustatyti netesybas tuo atveju, jeigu dėl kurios nors iš šalių kaltės pagrindinė sutartis nebus sudaryta. Kai šiuo metu nekilnojamojo turto kainos nuolat auga, pasitaiko atvejų, kai pardavėjas atsisako sudaryti pagrindinę sutartį suradęs pirkėją, kuris už tą patį nekilnojamąjį turtą sutinka mokėti daugiau. Išvengti tokių situacijų padėtų sutartyje numatytos baudos pardavėjui.
4. Turtui taikomi apribojimai. Sutartyje turėtų būti nurodyti visi suvaržymai, apribojimai ar trečiųjų asmenų teisės į turtą (tai galėtų būti hipoteka ir kt.). Tokia informacija svarbu pirkėjui, kadangi esant tokiems suvaržymams, pirkėjas negali turtu disponuoti visa apimtimi, kas gali turėti reikšmės šalims derantis dėl pagrindinės sutarties sąlygų.

Kaip patikrinti vystytoją?

Perkant naujos statybos butą ar namą labai naudinga patikrinti ir vystytoją. Viešai yra prieinama informacija apie vystytojų finansinę situaciją, jiems iškeltas teismines bylas, pritaikytus areštus, internete pateikiami atsiliepimai apie bendrovės prievolių vykdymą.

Galima išsiaiškinti, kiek laiko vystytojas dirba ir kokia jo reputacija, kokia jo finansinė būklė ir ar jis yra pajėgus įvykdyti savo įsipareigojimus pastatyti turtą. Būta praktikoje ir tokių atvejų, kai viešai prieinamuose šaltiniuose intensyviai jau dalijimasi informacija apie vystytojo neįvykdytus įsipareigojimus tame pačiame kvartale, tačiau pirkėjas, nepasidomėjęs šia informacija, sudaro preliminarią sutartį, sumoka avansą, kurio vėliau nepavyksta atgauti kaip ir daugeliui jau apgautų žmonių.

Sudarant didelės vertės sutartis, reikėtų ypatingą dėmesį kreipti ne tik į jos sąlygas, bet ir pačią šalį, su kuria sudaroma sutartis. Pavyzdžiui, visada reikėtų pasidomėti viešai prieinama informacija apie įmonės finansinę būklę, tinkamą mokestinių įsipareigojimų vykdymą ir taip bent preliminariai susidaryti įspūdį apie šalies patikimumą ir galimybes tinkamai įvykdyti sutartį.

Taip pat derėtų pasidomėti, kokiam subjektui nuosavybės teise priklauso žemės sklypas, kuriame bus vykdomos statybos, kokiu teisiniu pagrindu leidžiamos statybos šiame žemės sklype, ar statybą leidžiantys dokumentai išduoti pardavėjui ar kitam asmeniui, koks šių dokumentų turinys, tokiu būdu susidarant dar tikresnį vaizdą apie sandorio sėkmei svarbias aplinkybes.

Patarimai, kaip patikrinti vystytoją:

• Patikrinkite viešai prieinamomis priemonėmis apie statytojo reputaciją.
• Susitikite su įmonės atstovais.
• Gyvai apžiūrėkite projektą ir anksčiau to paties vystytojo statytus projektus.
• Internete pasiieškokite informacijos apie bendrovės pastatytų objektų kokybę.
• Pasidomėkite jau kurį laiką įmonės būstuose gyvenančių žmonių įspūdžiais.

Statybų vėlavimai: ką daryti?

Darbų atlikimo terminų praleidimas, įskaitant galutinį statybos užbaigimą, yra viena dažniausiai statybos procese kylančių problemų. Dažniausiai tai susiję tiesiog su nepakankamai gerai valdomu statybos darbų organizavimo procesu, tam tikrų statybos medžiagų pristatymu, netinkamai įvertinta darbų apimtimi.

Atsakomybė už darbų atlikimo terminų praleidimą, įskaitant galutinį statybos užbaigimą, paprastai aptariama šalių sudarytoje sutartyje. Dažniausiai tokiu atveju nustatomos netesybos (delspinigiai arba bauda) rangovui, vėluojančiam užbaigti darbus. Atsisakyti priimti atliktą darbą, praleidus statybos užbaigimo terminą, reikalaujant grąžinti sumokėtas sumas bei atlyginti patirtus nuostolius, galima tik tada, kai darbo atlikimas praleidus terminą užsakovui prarado prasmę.

Jeigu sutartyje numatyta pardavėjo atsakomybė už praleistą statybos užbaigimo terminą, pirkėjas galėtų pasinaudoti sutartyje numatytais teisių gynimo būdais. Tačiau jeigu tokia pardavėjo atsakomybė sutartyje neaptarta arba sutartyje numatyti pirkėjo teisių gynimo būdai yra neefektyvūs (pavyzdžiui, pardavėjui taikytina atsakomybė minimali arba kyla pardavėjo nemokumo rizika), aptariamu atveju įstatyme numatyta dar viena svarbi pirkėjo teisių gynimo priemonė.

Preliminarios nepastatyto buto pirkimo-pardavimo sutarties specifika tokia, kad, priešingai nei kitas preliminariąsias sutartis, šią sutartį galima reikalauti įvykdyti natūra, pavyzdžiui, pripažinti nuosavybės teisę į butą net jeigu pardavėjas atsisako sudaryti pagrindinę buto pirkimo-pardavimo sutartį arba yra suėjęs pagrindinės sutarties sudarymo terminas.

Aptariamu atveju tai reikštų, kad jeigu su pardavėju sudarytoje sutartyje nėra veiksmingų pirkėjo teisių gynimo priemonių, kai pardavėjas praleidžia galutinį statybos užbaigimo terminą (pavyzdžiui, nėra galimybės pasitraukti iš preliminariosios sutarties neprarandant sumokėto avanso ar jo dalies), pirkėjas teisme galėtų reikalauti pripažinti jam nuosavybės teisę į statomą butą, net jeigu šis ir nebaigtas statyti.

Priklausomai nuo aplinkybių, pirkėjas arba turėtų pardavėjui sumokėti likusią buto kainos dalį, arba prašyti teismo ją sumažinti, jeigu butas ar pats daugiabutis namas nebūtų tokio baigtumo, kaip buvo susitarta sutartyje.

Jei vėluojama pastatyti būstą:

• Patikrinkite, ar sutartyje nurodyti teisingi Jūsų kontaktai.
• Patikrinkite sutartyje nurodytus terminus.
• Kreipkitės į įmonę ir prašykite paaiškinti situaciją bei suteikti reikiamą informaciją apie darbų eigą, terminus ar nesklandumus ir jų priežastis.
• Patikrinkite viešus internetinius registrus ir nemokamas duomenų bazes, kuriose skelbiama informacija apie būstą parduodančios įmonės kreditingumą, juridinio asmens būklę.
• Esant reikalui, turite teisę kreiptis nemokamos teisinės pagalbos į savivaldybę ar Teisės klinikas.

Svarbu! Sutartis yra tas dokumentas, kuriame pirmiausia turėtų būti aptariami visi nerimą keliantys klausimai, kadangi, kilus problemai ar ginčui, taikiai susitarti dažnai nebepavyksta. Todėl, sudarant bet kokią sutartį, reikėtų gerai susipažinti su jos nuostatomis ir reikalauti, jog tam tikros nuostatos būtų įtvirtintos net standartiškai rengiamose ir kitos šalies pasiūlytose sutartyse.

Avansas: mokėti daugiau ar mažiau?

Siūlyčiau perkant būstą iš brėžinių nemokėti didelių avansų, nes yra rizika, kad nutraukus sutartį tų pinigų greitai arba iš viso neatgausite. Paprastai į preliminariąją sutartį įrašoma, kad jei sutartis nutraukiama dėl pirkėjo kaltės, avansas negrąžinamas, todėl mokėti avansą reikia labai atsargiai.

Jeigu manote, kad vystytojas nėra labai patikimas, o dar turi atlikti nebaigtų darbų, avansą galite sumokėti į notaro depozitinę sąskaitą (tai atskira notarų teikiama mokama paslauga) ir preliminarioje sutartyje nustatyti sąlygą, kad pinigai pardavėjui nebus išmokami tol, kol jis neįvykdys visų įsipareigojimų pagal sutartį ir nepateiks šių įsipareigojimų įvykdymo įrodymų.

Patarimai, kaip apsaugoti avansą:

• Nemokėkite didelių avansų.
• Jei vystytojas nepatikimas, avansą mokėkite į notaro depozitinę sąskaitą.
• Preliminarioje sutartyje nustatykite sąlygą, kad pinigai pardavėjui nebus išmokami tol, kol jis neįvykdys visų įsipareigojimų.

Tikimės, kad šis straipsnis padės Jums priimti teisingus sprendimus perkant dar nepastatytą būstą!

tags: #nepastatyto #buto #pirkimas