Buto pirkimas - tai svarbus žingsnis kiekvieno žmogaus gyvenime, reikalaujantis ne tik finansinių resursų, bet ir atsakingo požiūrio bei žinių. Norint sėkmingai įsigyti būstą, verta iš anksto susipažinti su pagrindiniais šio proceso etapais, teisiniais reikalavimais, mokesčiais bei rekomenduojamais informacijos šaltiniais. Šiame straipsnyje detaliai aptarsime buto pirkimo eigą, nuo pasiruošimo iki nuosavybės įregistravimo.
Pasiruošimas Buto Pirkimui
Finansinių Galimybių Įvertinimas
Pirmasis žingsnis - aiškiai suvokti savo finansines galimybes. Įvertinkite, kiek lėšų galite skirti pradiniam įnašui, kokį būsto paskolos dydį galite gauti ir kokias mėnesines įmokas pajėgsite mokėti.
Informaciją apie būsto paskolas ir kreditavimo sąlygas rasite komercinių bankų svetainėse.
Preliminari NT Pirkimo-Pardavimo Sutartis
Pirmasis ir vienas svarbiausių žingsnių - preliminarios NT pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymas. Pas notarą paprastai ateinama jau sudarius preliminarią sutartį. Šią sutartį sudaro pirkėjas ir pardavėjas, nurodydami pagrindinę informaciją apie sandorį.
Preliminarios sutarties tikslas - užtikrinti, kad abi šalys laikysis susitarimo sąlygų. Verta nepamiršti, kad nors preliminari sutartis netvirtinama pas notarą, ji turi tokią pačią juridinę galią ir dėl to įpareigoja abi šalis laikytis joje nurodytų sąlygų.
Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti.
Svarbiausi aspektai preliminarioje sutartyje:
- Šalių susitarimas ir įsipareigojimas: Pagal sutartas sąlygas vėliau sudaryti pagrindinę notarinę sutartį.
- Duomenų tikslumas: Atkreipkite dėmesį į nurodytus perkamo būsto duomenis (kaina, plotas, atsiskaitymo tvarka, garantijos).
- Šalių teisės ir pareigos: Apibrėžiamos abiejų šalių teisės ir pareigos, būsto apžiūros tvarka, galimi sutarties pakeitimai.
- Būsto paskirtis ir perdavimo terminai: Ypač svarbu atkreipti dėmesį į būsto paskirtį ir perdavimo pirkėjui terminus, vieno kvadrato ir bendrą turto kainą.
- Mokėjimo terminai: Jei mokėjimo terminas bendru susitarimu skaidomas į atskirus mokėjimus, peržiūrėkite ir tikslius tarpinius terminus, mokėjimų dydžius.
Prie preliminariosios sutarties paprastai pridedami tokie priedai kaip buto planas, paties buto apdailos aprašymai, padedantys pirkėjui aiškiai suprasti, kokį turtą jis ruošiasi įsigyti.
Preliminari pirkimo-pardavimo sutartis įsigalioja pervedus sutartą įmoką, paprastai siekiančią porą tūkstančių eurų. Vėliau, iki pagrindinio sandorio sudarymo pirkėjas pagal laisvai su plėtotoju derinamą grafiką sumoka avansą, dažniausiai siekiantį 10-15 proc. turto vertės.
Būsto kainos: kada pirkti ir parduoti? I dalis
Teisiniai Formalumai Ir Dokumentai
Buto Nuosavybės Dokumentų Patikrinimas
Prieš pasirašant galutinę pirkimo-pardavimo sutartį, patikrinkite, ar pardavėjas tikrai yra teisėtas buto savininkas, ar nėra areštų, hipotekoų bei kitų suvaržymų.
Užsisakyti Registro centro išrašą galite: Registrų centras
Pagrindinė Būsto Pirkimo-Pardavimo Sutartis Pas Notarą
Pasirašius preliminarią sutartį ir įvykdžius visus joje numatytus įsipareigojimus, pereinama prie pagrindinės sutarties pasirašymo pas notarą.
Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis privalo būti patvirtinta notaro. Notaras:
- Patikrina sandorio teisėtumą, pardavėjo ir pirkėjo tapatybes.
- Informuoja abi šalis apie teisinius įsipareigojimus.
- Užtikrina, kad visi reikiami dokumentai yra tvarkingi.
Šiame etape pirkėjas sumoka likusią sumą (atskaičius avansą), o notaras patvirtina sandorį. Po to naujojo savininko vardu nuosavybės teisė įregistruojama Nekilnojamojo turto registre.
Dokumentai, reikalingi pas notarą:
Sandorio metu, žymiai daugiau dokumentų turi pateikti pardavėjas, o ne pirkėjas. Pirkėjui, sudarant sutartį pas notarą, paprastai užtenka asmens dokumento ir kredito įstaigos išduotų dokumentų, pagal poreikį. Notaras surenka duomenis ir prieš tvirtindamas sandorį patikrina duomenis įvairiuose registruose. Taip užtikrinamas sandorio skaidrumas ir duomenų tikslumas.
Pirkėjui: asmens dokumentas ir kredito įstaigos išduoti dokumentai.
Pardavėjui: reikalingi dokumentai, kuriuos surenka notaras.
Pagrindinės sutarties turinys:
Pagrindinėje pirkimo-pardavimo sutartyje yra nurodomi tikslūs duomenys apie pirkėją, perkamą būstą ir kartu įsigyjamą papildomą turtą, tokį kaip sandėliukas ar parkavimo vieta, žemės dalis. Į sutartį taip pat įtraukiama informacija apie visus pirkėjo įsipareigojimus - pinigų mokėjimo, būsto įsirengimo sąlygas ir terminus.
Finansiniai ir Mokestiniai Aspektai
Būsto Paskola ir Atsiskaitymas
Jei naudojatės būsto paskola, bankas dažniausiai perveda lėšas tiesiogiai notaro nurodyta tvarka, užtikrinant skaidrumą. Kai kurios kredito įstaigos taip pat siūlo specialias sąlygas jaunoms šeimoms, regionuose perkamam būstui ar tam tikroms pirkėjų grupėms.
Informaciją apie būsto paskolas ir valstybės paramą pirmam būstui įsigyti rasite Socialinės apsaugos ir darbo ministerijos bei Finansų ministerijos svetainėse.
Atsiskaitymas už būstą
Paskutinis būsto įsigijimo žingsnis - atsiskaitymas. Atsiskaityti už būstą galima dvejopai - perkant savo lėšomis arba kreditu, pasirašant būsto paskolos sutartį. Nuo to priklauso ir atsiskaitymo terminai.
- Savo lėšomis: Galite atsiskaityti iki pagrindinės sutarties pasirašymo arba per tris darbo dienas po jos.
- Su paskola: Kreiptis į banką reikėtų pasirašius pirkimo-pardavimo sutartį. Turtas turi būti apdraustas kreditoriaus naudai, o kreditorius pardavėjui pinigus perves per 30 dienų.
Mokesčiai
Pardavus ar įsigyjant būstą gali kilti tam tikrų mokestinių įsipareigojimų:
- Gyventojų pajamų mokestis (GPM) nuo kapitalo prieaugio, jei pardavėjui tai aktualu.
- Nekilnojamojo turto mokestis (NTM), jei turtas viršija nustatytą neapmokestinamąją vertę.
Daugiau informacijos apie mokesčius rasite Valstybinės mokesčių inspekcijos (VMI) svetainėje: VMI.lt
Notarinės išlaidos
Pagal LR Civilinio kodekso 6.310 straipsnio nuostatas pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo išlaidos tenka pirkėjui, jeigu šalys nesusitaria kitaip.
Praktikoje, sudarant pirkimo-pardavimo sandorius pirminėje rinkoje (perkant iš NT vystytojų), notarines išlaidas apmoka pirkėjas. Antrinėje rinkoje, dažniausiai, pirkėjas ir pardavėjas šį mokestį moka lygiomis dalimis.
Už įsigyjamo nekilnojamojo turto registravimą VĮ Registrų centre moka pirkėjas. Pirkėjui nereikia pačiam kreiptis į VĮ Registrų centrą dėl sutarties fakto ar nuosavybės teisių įregistravimo, visa tai atlieka notaras, patvirtinęs sandorį.
Už nekilnojamojo daikto perleidimo sutarties patvirtinimą, taikomas 0,37 proc. mokestis nuo nekilnojamojo daikto kainos, bet ne mažiau kaip 76 Eur ir ne daugiau kaip 5’000 Eur (+ 21 proc. PVM).
Už nekilnojamojo daikto dovanojimo sutuoktiniui, tėvams (įtėviams), vaikams (įvaikiams), seneliams, vaikaičiams - 0,04 proc. nuo sandorio šalių nurodytos nekilnojamojo daikto vertės, bet ne mažiau kaip 38 Eur ir ne daugiau kaip 200 Eur (+ 21 proc. PVM).
Atkreiptinas dėmesys, kad taikomi papildomi mokesčiai už kitus notarinius veiksmus, būtinus sutarties tvirtinimui, pvz. už duomenų patikrą Nekilnojamojo turto, Gyventojų, Įgaliojimų, Sutarčių ir teisių suvaržymų bei kituose registruose. Prieš sandorį notaras gali tik apytiksliai įvardyti patikrų registruose kainą, nes sąskaitą už patikras jis gauna tik atlikęs notarinį veiksmą. Šiuos mokesčius notaras paima iš klientų ir perveda VĮ Registrų centrui.
Nuosavybės Įregistravimas ir Kiti Formalumai
Po to, kai notaras patvirtina pirkimo-pardavimo sutartį, ji registruojama Nekilnojamojo turto registre. Tik tada pirkėjas tampa oficialiu buto savininku. Registraciją atlieka notaras arba galima kreiptis į Registrų centrą.
Informacija apie NT registraciją: Registrų centras
Taip pat po įsigijimo verta deklaruoti gyvenamąją vietą (jei planuojate ten gyventi) ir pasirūpinti komunalinių paslaugų tiekėjų sutarčių perrašymu.
Atsiskaitymas už būstą
Pirkėjui atsiskaičius už įsigytą turtą, pardavėjas notaro biurui parengia visiško atsiskaitymo pažymą. Ši pažyma notaro įregistruojama VĮ Registrų centras.
Faktinio turto priėmimo-perdavimo aktas
Šiuo aktu pirkėjui aktualu užfiksuoti faktinę perduodamo turto būklę, perduodamus baldus, buitinę techniką, patekimo į turtą prietaisus (raktus, pultelius ar pan.) ir skaitiklių rodmenis. Jo sudarymo esmė - šalių susitarimas ir patvirtinimas, nuo kurio momento pirkėjas privalo mokėti už komunalines paslaugas, gali laisvai disponuoti daiktais ar, tarkim, pasikeisti spynas.
Taip pat reikia nepamiršti savo vardu sudaryti sutartis su komunalinių paslaugų įmonėmis.
Kada Pervesti Pinigus Perkant Butą?
Perkant nekilnojamąjį turtą, dažnai iškyla itin svarbus klausimas - kada pervesti pinigus perkant butą? Teisingas pinigų pervedimo laikas yra labai svarbus, norint išvengti sukčiavimo rizikos ar teisinių problemų.
Trumpas atsakymas: saugiausia pinigus pervesti jau pas notarą arba likus nedaug laiko (iki 24 val.) iki notarinio sandorio, kai notarų biuras yra paruošęs sutarties projektą ir jį išsiuntęs sandorių šalims.
Pervesti pinigus anksčiau, neturint jokios avansinės ar preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties, yra rizikinga - vėliau atgauti sumokėtą sumą gali būti labai sudėtinga.
Kaip vyksta pervedimai su paskola ir be jos?
Jei butas perkamas su banko paskola, procesas paprastai vyksta taip:
- Pirkėjas pasirašo su banku kredito sutartį.
- Notarui pateikiama kredito sutartis arba garantinis raštas (su kuriuo bankas ar kita kredito įstaiga įsipareigoja finansuoti Turto pirkimą), kuriuo remdamasis notaras parengia ir patvirtina pirkimo - pardavimo sutartį.
- Sandorio metu pirkėjas iškart sumoka Pardavėjui dalį Turto kainos. Dažniausiai bankai finansuoja 80-85 proc. NT kainos, tai Pardavėjas iškart gauna 15-20 proc. į savo banko sąskaitą. Tačiau priklausomai nuo individualios situacijos, kartais pirkėjai panaudoja daugiau asmeninių lėšų ir perveda 30-40 proc. iškart, o likusią sumą finansuoja bankas.
- Kai po pirkimo - pardavimo sutarties nuosavybė įregistruojama registrų centre pirkėjas užsiregistruoja naujam notarinam veiksmui - hipotekai (turto įkeitimas kredito davėjui). Nors pirkėjui įsregistruojama nuosavybė, taip pat atsiranda ir apribojimas disponuoti turtu - žyma kad Pirkėjas nėra pilnai atsiskaitęs su pardavėju ir negali šio Turto parduoti ar kitaip juo disponuoti. Ši žyma panaikinama, kai pardavėjas gavęs pinigus patvirtina raštiškai notarų biure apie pinigų gavimo faktą.
- Tik po to, kai įsiregistruoja hipoteka, bankas perveda likusią sumą pinigų Pardavėjui. Standartinis terminas yra 30 dienų nuo pirkimo - pardavimo sutarties pas notarą, tačiau dažniausiai Pardavėjas gauna savo pinigus per 10-15 dienų nuo notaro.
Jei būstas perkamas be banko paskolos: Pilna turto kaina perkant savo lėšomis dažniausiai sumokama dar prieš sutarties pasirašymą notarų biure (kad atvykus į sandorį jau būtų įkritę pinigai, nes sutartyje pardavėjas patvirtina, kad apmokėjimą gavo), arba sudarant sutartį pas notarą daromas pavedimas. Retesniais atvejais Pirkėjas ir pardavėjas susitaria dėl atidėjimo ar apmokėjimo dalimis, iškaidant šią sumą per kažkokį laikotarpį. Mokėjimų grafikas tokiu atveju turi būti detaliai aprašytas pirkimo - pardavimo sutartyje.
Kas yra pakvitavimas?
Pakvitavimas - tai pardavėjo raštiškas patvirtinimas, kad jis gavo pinigus už parduotą turtą. Ši procedūra visada reikalinga kai perkama su banko paskola, nes tada Pardavėjas negauna visų pinigų iškart ir pirkėjui įregistruojamas apribojimas disponuoti turtu, kadangi jis nėra pilnai atsiskaitęs už turtą. Taigi po pinigų gavimo pardavėjas įsipareigoja dar kartą atvykti į notarų biurą ir raštiškai patvirtinti, kad pinigai yra gauti.
Ar įmanomas atsiskaitymas po sandorio be paskolos?
Įprastai, kai būstas perkamas nuosavomis lėšomis, pinigai pervedami dar iki pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo. Vis dėlto, praktikoje pasitaiko atvejų, kai pirkėjai pageidauja lėšas pervesti tik po to, kai bus sudaryta pirkimo - pardavimo sutartis notarų biure. Toks variantas yra įmanomas, tada procesas vyksta panašiai kaip pirkimas su banko paskola - Pirkėjui įregistruojama nuosavybė, tačiau įregistruojama ir žyma apie nepilną atsiskaitymą ir apribojimas disponuoti turtu. Kai pirkėjas perveda pinigus, pardavėjas atvyksta į notarų biurą, atlieka pakvitavimą ir ši žyma panaikinama.
Jungtinė Nuosavybė Ar Asmeninis Turtas?
Vienas dažniausių klausimų: „Jei sutartį pasirašys mano vyras / žmona, ar nuosavybė priklausys tik jam / jai?“ Jei sutartį pasirašantis asmuo yra sudaręs santuoką ir neturi vedybų sutarties, įsigyjamas turtas taps bendrąja jungtine sutuoktinių nuosavybe, nepriklausomai nuo to, kuris jų ar abu pasirašo sutartį.
Išimtis taikoma tuo atveju, jeigu egzistuoja vedybų sutartis, kuria nustatytas visiško atskirumo sutuoktinių turto teisinis režimas arba konkretaus turto priskyrimas asmeninei sutuoktinio nuosavybei. Taip pat išimtis būtų taikoma pirkėjui (sutuoktiniui), kuris įrodytų, jog turtas įsigyjamas iš asmeninių lėšų.
Tokiomis lėšomis yra laikomos pajamos, gautos iki santuokos, pajamos gautos pardavus asmenį turtą, paveldėtos arba dovanojimo būdu gautos lėšos. Kita vertus, įrodyti, kad gautos pajamos yra asmeninės - gana sudėtinga, nes pinigai turi savybę „susimaišyti“. Todėl svarbu tokias pajamas laikyti atskiroje sąskaitoje, kur nebūtų kitų pajamų lėšų.
Atsiskaitymas - Prieš Ar Po Sandorio?
Įprasta, kad atsiskaitymas būna dviejų tipų: iki sandorio arba po jo. Tuo atveju, jei atsiskaitoma iki sandorio, notaras paprašo pavedimą patvirtinančio dokumento - banko išrašo iš pardavėjo, kad būtų užfiksuotas įplaukų įskaitymas į pardavėjo sąskaitą.
Neretai pirkėjai nustemba, kad neužtenka pavedimo kopijos. Taip yra, nes pasitaiko atvejų, kad pavedimai atšaukiami ar nepriimami bankų, todėl toks notarų pageidavimas yra pagrįstas.
Taip pat įprasta pavedimą daryti sandorio metu - kai šalys mato viena kitą, ant stalo guli pasirašyta sutartis. Tokiu atveju rekomenduojama pavedimus atlikti tarp pardavėjo ir pirkėjo banko sąskaitų, esančių tuose pačiuose bankuose - atsiskaitymas būna momentinis ir pardavėjas pinigus savo sąskaitoje pamato labai greitai.
Atsiskaitymas perkant su kreditu
Jei atsiskaitoma finansuojantis banke ar kitoje kredito įstaigoje, yra suteikiamas terminas po pagrindinės sutarties pasirašymo pilnam atsiskaitymui. Paprastai tai būna 30 dienų.
Šio laiko pakanka sutvarkyti visus su hipoteka ir kredito (paskolos) išmokėjimu susijusius dokumentus. Tačiau pažymėtina, kad 30 dienų terminas yra paprastai šalių naudojamas, tačiau ribojimų susitarimui dėl trumpesnio ar ilgesnio atsiskaitymo termino nėra.
Tam, kad perkamą turtą būtų galima įkeisti bankui ar kitai kredito įstaigai, remiantis standartinėmis bankų sąlygomis, turto savininku įkeitimo metu jau turi būti pirkėjas.
Apsaugant pardavėjo teisėtus interesus, nuo pagrindinės sutarties pasirašymo iki pilno atsiskaitymo už pirkinį, turtui yra įregistruojamas „apribojimas disponuoti nekilnojamuoju daiktu“.
Ši žyma panaikinama po to, kai pardavėjas pateikia notarui pažymą apie pilną atsiskaitymą (pakvitavimą). Pirkėjui visada svarbu neužmiršti pasitikrinti bei išsiregistruoti šį juridinį faktą, nes ateityje, norint parduoti turtą, gali kilti sunkumų (reikėtų ieškoti pavedimų kopijų, pardavėjo ir pan.).
Nekilnojamojo Turto Nuosavybės Perleidimas Ir Įregistravimas
Bene pagrindinė sandorio dalis yra perkamo turto nuosavybės teisės perleidimo momentas. Nuosavybės teisė gali būti perleista pasirašant sutartį. Tokiu atveju pirkimo-pardavimo sutartis kartu yra ir turto nuosavybės teisės perdavimo aktas.
Nuosavybės teisė gali būti perleidžiama ir vėliau, įvykus tarp šalių sutartoms sąlygoms. Pavyzdžiui, pilnai atsiskaičius už turtą, gavus garantinį raštą iš banko suėjus šalių nustatytam terminui ir pan.
Tuo atveju, jei turtas perkamas su banko ar kitos kredito įstaigos finansavimu, įprasta, kad nuosavybės teisė perleidžiama be pilno atsiskaitymo su pardavėju, t. y. prieš bankui ar kitai kredito įstaigai išmokant finansuojamą turto kainos dalį.
Bankų ir kitų kreditų įstaigų esminė kredito (paskolos) išmokėjimo sąlyga - turto savininku hipotekos forminimo metu turi būti pirkėjas. Šiuo atveju pardavėjui rekomenduojama įsitikinti, kad pirkėjas turi rašytinį banko sutikimą ar pasirašytą kredito (paskolos) sutartį finansuoti perkamą turtą, nes tuo atveju, jei perleidus nuosavybę bankas ar kita kredito įstaiga nesuteiktų kredito (paskolos), nuosavybės teisės susigrąžinimas (restitucija) nesant šalių sutarimo galima tik teismo tvarka.
Kiti Įsipareigojimai, Netesybos Ir Nekilnojamojo Turto Sutarties Nutraukimas
Sutartyse gali būti aprašomi ir kiti tarpusavio sutarimai. Pavyzdžiui: statybos užbaigimo, defektų ištaisymo ar dokumentų atidavimo terminai, susitarimai dėl padalinimo, paskirties keitimo, perkamo turto atlaisvinimo termino, nuomos ar neatsilygintino naudojimo elementų ir pan.
Aptariama ir atsakomybę už sutarties pažeidimą - įsipareigojimų neįvykdymą. Tuo atveju, jei baudos sutartyje nenumatomos, išlieka galimybė reikalauti įstatymuose įtvirtintų netesybų.
Verta pažymėti, kad kilus ginčui ir persikėlus konfliktui į teismą, esant sutartyje numatytoms, bet neproporcingai didelėms netesyboms, teismas tam tikrais atvejais jas gali ir sumažinti.
Svarbu pastebėti, kad ne visi papildomi susitarimai tampa pagrindu nutraukti sutartį. Sutartis nutraukiama tik esant esminiams sutarties pažeidimams, kurie yra įtvirtinti įstatymais arba šalių susitarimu numatyti pačioje sutartyje, pavyzdžiui - pilnos kainos sumokėjimo faktas.
Kiti Dažnai Kylantys Klausimai
Dažnai pirkėjai klausia: „Kodėl turto atsitiktinio žuvimo ir sugedimo rizika tenka pirkėjui nuo nuosavybės perleidimo, jei turtas vis dar eksploatuojamas pardavėjo ar nėra atlaisvintas ir kitaip perduotas pirkėjui?“ Tokia nuostata yra Civiliniame kodekse (CK).
Kalbama apie nenugalimos jėgos (force majeure) situacijas, pavyzdžiui, gamtos stichijos sukeltą gaisrą ar viesulą. Nuo visiško turto sunaikinimo tokiu atveju gali apsaugoti draudimas, o nuo smulkių sužeidimų - atskiras priėmimo-perdavimo aktas tarp šalių.
„Kas moka už notarą?“ - dar vienas pasitaikantis klausimas. Pagal CK už notarines paslaugas moka pirkėjas, nebent šalys susitaria kitaip. Rinkoje nusistovėję, jog perkant naujos statybos butus, išlaidas apmoka pirkėjas. Tuo tarpu antrinėje rinkoje išlaidos paprastai dalinamos lygiomis dalimis.
Notaras atlieka didelį ir naudingą darbą: patikrina perkamo turto duomenis viešuosiuose registruose, nustato nuosavybės teisę ir formą, patikrina, ar turtui nėra įregistruotų turto areštų aktų bei nėra kitų daiktinių teisių suvaržymų, užtikrina, kad būtų gauti reikiamų institucijų sutikimai parduoti, patikrinta ar turtas tinkamai teisiškai įregistruotas, ar nėra bendrasavininkų ir / ar gauti visi sutikimai ir pan.
Pirkėjams kyla įvairiausių klausimų. Svarbu juos užduoti ir išsiaiškinti laiku.