Nuo 2026 m. sausio 1 d. Lietuvoje įsigalios nauja nekilnojamojo turto (NT) mokesčio tvarka, kuri palies tiek Kauno, tiek kitų miestų gyventojus. Šis pokytis yra viena didžiausių pastarojo meto mokesčių reformų, kurios tikslas - užtikrinti teisingesnį NT apmokestinimą, atsižvelgiant į būsto vertę, savininko socialinę padėtį bei nekilnojamojo turto naudojimo paskirtį. Straipsnyje apžvelgsime, kaip keisis NT mokestis 2026 m., kokios lengvatos bus taikomos šeimoms ir pirmojo būsto savininkams, ir ką apie tai turi žinoti Kauno gyventojai.
Kas yra NT mokestis ir kodėl jis keičiasi nuo 2026 m.?
NT mokestis Lietuvoje taikomas visiems fiziniams asmenims, turintiems nuosavybės teise priklausantį būstą ar kitą nekilnojamąjį turtą. Iki šiol mokestis daugeliui gyventojų buvo simbolinis arba netaikomas, tačiau nuo 2026 m. įsigalios nauja, labiau diferencijuota sistema, kuri labiau atsižvelgs į turto vertę. Pokyčiai siejami su pastaraisiais metais sparčiai augusiomis NT kainomis, ypač Vilniuje ir Kaune, kur vidutinės mokestinės vertės pakilo daugiau nei 80 %. Dėl šių priežasčių valstybė nusprendė išplėsti mokesčio bazę ir kartu numatyti daugiau lengvatų socialiai jautrioms grupėms.
Pagrindiniai NT mokesčio pokyčiai nuo 2026 m.
Pirmojo būsto „grindys“ - neapmokestinama suma
Nuo 2026 m. kiekvienam NT savininkui bus taikoma 10 000 eurų vertės „grindų“ lengvata. Tai reiškia, kad pirmasis būstas iki šios vertės bus visiškai neapmokestinamas.
Lengvatos šeimoms su vaikais ir socialiai pažeidžiamiems asmenims
Bus taikomos specialios nuolaidos:
- 50 % lengvata pirmojo būsto daliai iki 450 000 eurų;
- 75 % lengvata šeimoms, auginančioms vaikus, bei šeimoms su neįgaliu vaiku.
Apleisto ir neprižiūrimo turto apmokestinimas (4 % tarifas)
Jeigu NT bus pripažintas apleistu ar neprižiūrimu, savininkui teks mokėti padidintą - net 4 % metinį mokestį nuo mokestinės vertės. Tai skatina miestų savininkus prižiūrėti savo objektus ir mažina apleistų pastatų skaičių.
Kaip NT mokestis paveiks gyventojus?
Mokestinių verčių augimas Kaune ir Vilniuje
Statistikos duomenimis, Kaune mokestinės NT vertės per pastaruosius metus išaugo apie 80 %, o Vilniuje - daugiau nei 82 %. Tai reiškia, kad dalis Kauno gyventojų, iki šiol NT mokesčio nemokėjusių, nuo 2026 m. už savo būstą turės susimokėti.
Praktiniai pavyzdžiai, kiek reikės mokėti
Butas Kaune, kurio mokestinė vertė 100 000 eurų → taikoma 10 000 eurų lengvata → apmokestinama suma 90 000 eurų. Jeigu savininkas yra šeima su vaikais, gali būti pritaikyta net 75 % lengvata, todėl mokestis ženkliai sumažės.
Kaip pasiruošti NT mokesčio pasikeitimams?
Prieš įsigaliojant mokesčiui, gyventojams verta pasitikrinti Registrų centro pateiktą turto vertę ir, jei ji neatitinka realybės, inicijuoti vertinimo peržiūrą.
Dokumentai ir deklaracijos
2026 m. NT mokestis bus deklaruojamas metinėje gyventojų pajamų deklaracijoje, todėl būtina tinkamai pasiruošti dokumentaciją.
NT brokerio pagalba valdant mokestinę naštą
Profesionalus NT brokeris gali padėti ne tik parduoti ar išnuomoti būstą, bet ir patarti dėl mokestinių klausimų - pavyzdžiui, kaip tinkamai deklaruoti turto vertę, kad būtų išvengta permokų.
Dažniausiai užduodami klausimai (DUK)
- Nuo kada įsigalios naujas NT mokestis? - Nuo 2026 m. sausio 1 d.
- Ar pirmas būstas bus apmokestinamas? - Iki 10 000 eurų vertės - ne. Viršijus šią ribą taikomi tarifai, tačiau yra lengvatų.
- Ar šeimos su vaikais turės mokėti mažiau? - Taip, joms taikoma net 75 % lengvata pirmam būstui.
- Kas bus, jei būstas pripažintas apleistu? - Bus taikomas 4 % metinis tarifas nuo visos būsto vertės.
- Ar galima skųsti nustatytą NT vertę? - Taip, savininkai turi teisę kreiptis dėl individualaus turto vertinimo.
- Kaip sužinoti, kiek mokėsiu mokesčio? - Registrų centras atnaujins vertes, o preliminari suma bus matoma per VMI deklaracijas.
NT mokesčio įtaka nuomos kainoms ir rinkai
NT mokesčio reforma, ypač įvedus apmokestinimą nuo pirmo euro nepagrindiniam turtui, tikėtina, turės reikšmingą poveikį nekilnojamojo turto rinkai Lietuvoje. Pirmiausia tai palies nuomos segmentą - investuotojai, turintys kelis butus nuomai, susidurs su papildomomis sąnaudomis, todėl gali kilti nuomos kainos, ypač didmiesčiuose.
Taip pat galime tikėtis, kad dalis žmonių, turinčių antrą ar trečią būstą bandys jį parduoti, siekdami išvengti mokesčio, tad rinkoje gali pasirodyti daugiau pasiūlos - ypač senesnių, mažesnės vertės butų. Kita vertus, reforma gali paskatinti efektyvesnį turto naudojimą: negyvenami ar apleisti objektai taps brangūs išlaikyti, todėl bus aktyviau naudojami ar pertvarkomi.
Ekspertai pabrėžia, kad nuomos kainą nustato rinka, o ne pardavėjas, savininkas. Nepriklausomai nuo to, kiek reikės mokėti mokesčių, nuomos kaina iš principo susidėlios pagal rinkos poreikį.
NT rinkos ekspertas ramina, kad nauji mokesčio pakeitimai tiesioginės įtakos nuomos kainoms greičiausiai neturės. Jis pabrėžia, kad nuomos kainoms įtaką daro rinkos tendencijos, todėl dėl Seimo priimto įstatymo gyventojai neturėtų jaudintis.
Tačiau klientai ir šiandien užduoda klausimų, kaip reikėtų elgtis dėl šio mokesčio. Nuomos kaina negali būti išpūsta, neatitinkanti būsto kokybės, nes labai daug faktorių daro įtaką galutinei kainai. Tikrai turi būti nuomos kainos ribos, nes negalima nuomininkui užkrauti visų mokesčių, kurie priklauso savininkui, kadangi tai yra jo turtas
Valstybinė mokesčių inspekcija (VMI) gali interpretuoti, kad gyventojų pajamų mokestį (GPM) reikia mokėti nuo visos 700 Eur sumos, neišskiriant komunalinių. Kai kurie savininkai leidžia pačiam nuomininkui deklaruoti ir apmokėti komunalinius mokesčius tiesiogiai, taip nusiimdami nuo savęs bereikalingą naštą. Tačiau atsiranda nemaža tikimybė, kad bus pradelsti mokėjimai.
Jeigu komunalinius mokesčius apmokate jūs, patartina kiekvieną mėnesį siųsti ataskaitą ar bent jau informuoti nuomininką elektroniniu laišku, kiek tiksliai komunalinių mokesčių buvo priskaičiuota. Šis veiksmas itin padeda vėliau deklaruojant pajamas. Taip išvengsite painiavos, jei jūsų sutartyje yra nurodyta nuoma įskaitant komunalinius mokesčius, pvz., „nuoma - 700 eurų per mėnesį su komunaliniais”.
Asmeniškai susidūręs su šiais iššūkiais, J. Vilutis nusprendė, kad Lietuvoje trūksta sprendimo, kuris nekilnojamojo turto investuotojui iš tiesų leistų būti investuotoju, o ne nuomos vadybininku. Taip prieš dešimtmetį gimė įmonė UAB „Valdantis“ (red. past. buvęs pavadinimas „RentVilnius“), kuri specializuojasi ilgalaikės nuomos administravime. „Į mus kreipiasi tie, kurie nori uždirbti iš nekilnojamojo turto, bet nenori dėl to rūpintis. Vos už 10 proc. nuomos mokesčio perimame visą administravimą, galvos skausmus ir rūpesčius. Tai - suma, kuri dažnai prilygsta vakarienei dviem restorane, o rūpesčių atsikratoma visam mėnesiui“, - sako J. Vilutis.
Lietuvos bankas (LB) ketina koreguoti Atsakingojo skolinimo nuostatus ir nuo 2026-ųjų minimalų pradinio įnašo reikalavimą įsigyjantiems pirmą būstą sumažinti iki 10 proc. Šiuo metu taikomas ne mažesnis kaip 15 proc. Ar gali sumažėjęs pradinis įnašas, aktyvesnis skolinimasis ir potencialiai dar didesnis NT pardavimas daryti spaudimą nuomos kainoms?
„Mano manymu, nuomos kainos tokios, kokios yra šiandien, kurios atitinka būsto kambarių skaičių, naujos ar senos statybos namo kriterijus, turi turėti ribas. Nemanau, kad jos drastiškai kris, - sako E. Meiliūnaitė. - Šiandien žmonės gali lygiai taip pat lengvai pasiimti paskolas ir netgi bankai konkuruoja dėl palūkanų dydžių.
Atnaujinami masionio Registrų centro vertinimo duomenys
Nuo 2025 metų kartu su nauja NT mokesčio tvarka numatomas ir masinio turto vertinimo sistemos atnaujinimas, kurį vykdo Registrų centras. Šis pokytis ypač svarbus, nes būtent nuo nustatytos turto vertės bus apskaičiuojamas nekilnojamojo turto mokestis.
Atnaujintas masinis vertinimas reikš, kad turto vertės bus labiau priartintos prie realių rinkos kainų, o tai ypač aktualu didmiesčių gyventojams, kur butų kainos per pastaruosius metus reikšmingai išaugo. Naujoji sistema vertins turtą remdamasi aktualiais duomenimis apie vietovę, statybos metus, energinį naudingumą, būsto plotą, inžinerinę infrastruktūrą ir kitus veiksnius. Šie duomenys bus atnaujinami kas 5 metus, o jei rinka stipriai keisis - gali būti peržiūrimi ir dažniau.
Tai reiškia, kad gyventojai turėtų reguliariai stebėti, ar jų turto vertė keitėsi, nes tai gali turėti tiesioginę įtaką mokėtino NT mokesčio dydžiui. Taip pat numatyta galimybė teikti skundus ar prašymus dėl netiksliai nustatytos vertės, jei žmogus turi argumentų, kad jo turtas įvertintas neteisingai.
Siūlomi NT mokesčio tarifai
Vienas iš reikšmingiausių NT mokesčio reformos aspektų - išaugę savivaldybių įgaliojimai. Jei įsigalios naujas įstatymas, savivaldybės galės savarankiškai nustatyti NT mokesčio tarifus savo teritorijoje, pasirinkdamos iš įstatyme numatyto intervalo - nuo 0,05 % iki net 4 %. Tai reiškia, kad galutinė mokesčio suma priklausys ne tik nuo turto vertės, bet ir nuo to, kurioje savivaldybėje jis yra.
Pavyzdžiui, sostinės ar kurortinių vietovių savivaldybės, susiduriančios su būsto trūkumu arba NT spekuliacija, gali taikyti aukštesnius tarifus. Tuo tarpu mažesnės ar regioninės savivaldybės galėtų pasirinkti žemesnius tarifus, kad skatintų gyvenamųjų namų plėtrą ar gyventojų pritraukimą.
Taip pat savivaldybės galės pritaikyti papildomas lengvatas arba atleisti tam tikras socialines grupes nuo mokesčio - pavyzdžiui, pensininkus, neįgaliuosius ar socialiai remtinus asmenis.
Kuo skiriasi dabartinė NT mokesčio sistema nuo siūlomos reformos?
Dabartinė NT mokesčio sistema Lietuvoje taikoma tik nedidelei daliai gyventojų - daugiausia tiems, kurių pagrindinio būsto vertė viršija 150 000 arba 200 000 eurų (su lengvatomis). Tuo tarpu siūloma reforma nuo 2025 m. išplečia apmokestinimą: nepagrindinis turtas bus apmokestinamas nuo pirmo euro, tarifai taps progresiniai, o turto vertės bus nustatomos pagal atnaujintą rinkos kainomis grįstą vertinimą. Be to, savivaldybės turės daugiau galios - jos pačios galės spręsti dėl tarifų dydžio ir papildomų lengvatų.
Kaip sužinoti, kiek NT mokesčio reikės mokėti?
Norėdami sužinoti, kiek NT mokesčio reikės mokėti, pirmiausia turite sužinoti savo turto vertę. Jame ieškokite eilutės „Vidutinė rinkos vertė“ - būtent ši suma yra laikoma pagrindu NT mokesčiui skaičiuoti. Nuo jos bus apskaičiuojamas mokestis pagal tai, ar turtas yra pagrindinis gyvenamasis būstas, ar nepagrindinis.
Jei turto vertė neviršija 150 000 € (ar 200 000 € taikant lengvatas), pagrindinis būstas nėra apmokestinamas. Tačiau jei tai nuomojamas ar antras būstas - mokestis skaičiuojamas nuo visos sumos be jokių "grindų".
Šiuo konkrečiu atveju, jei būtų priimta mokesčio reforma, NT mokestis būtų skaičiuojamas nuo dokumente nurodytos vidutinės rinkos vertės - 69 500 €, nustatytos pagal masinio vertinimo metodą. Jei tai pagrindinis gyvenamasis būstas, mokesčio mokėti nereikėtų, nes turto vertė nesiekia 150 000 € neapmokestinamos ribos.
Tačiau jei tai nepagrindinis būstas - pavyzdžiui, nuomojamas arba antras butas, būtų taikomas 0,5 % tarifas nuo visos vertės, t. y. 69 500 € × 0,5 % = 347,50 € per metus.
Svarbu: būtent „Vidutinė rinkos vertė“ (paryškinta raudonai išraše) yra pagrindas apskaičiuoti mokestį - ne bendra turto kaina ar pirkimo kaina, o ši konkreti eilutė iš Registrų centro išrašo.
NT Rinkos Apžvalga
Registrų centro duomenimis, NT sandorių rinka Lietuvoje šių metų pirmąjį pusmetį augo 23,4 proc. Šiemet visoje šalyje įregistruota 17,7 tūkst. butų pardavimų - 29,2 proc. daugiau nei 2024 m. sausį-birželį, kai buvo įregistruota 13,7 tūkst. NT pardavimo rinka demonstruoja spurtą, tačiau Lietuvos nekilnojamojo turto verslo asociacijos (LNTVA) direktorė Inga Andriulevičienė sako, kad ne mažiau įdomu stebėti ir nuomos rinkos judėjimus.
Pagal bendrovės „Valdantis“ iš skelbimų surinktus duomenis, 2024 m. liepą visoje Lietuvoje buvo siūloma apie 2 590 nuomojamų butų, iš jų 1 544 Vilniuje ir 685 Kaune. „2025 m. liepą bendras nuomojamų butų skaičius šalyje siekė 2 721, iš jų 1 566 Vilniuje ir 650 Kaune. Matome, kad butų pasiūla iš esmės liko stabili, tačiau įdomesni pokyčiai fiksuojami nuomos kainose“, - sako J. „Vilniuje nuo 2024 m. pradžios nuomos kainos pakilo 7,51 proc., o tai atitinka ir bendrą NT kainų augimą, kuris siekia apie 7 proc. Tačiau Kauno rinka demonstruoja kitokias tendencijas - čia nuomos kainos per tą patį laikotarpį išaugo net 16,4 proc., iki vidutinės 12,31 euro už kv. m.
Visgi, jeigu nuomotojas visgi nebūtų deklaravęs savo gyvenamosios vietose nuomojamame bute, NT mokestis galėtų siekti 160 eurų. Tokiu atveju iš nuomininko buto savininkas galėtų kas mėnesį papildomai paprašyti daugiau kaip 13 eurų.
Nuo kitų metų Palangos verslininkus gali ištikti tikras finansinis smūgis - NT mokesčiai gali šoktelėti „dvigubai“ ar daugiau. Didelė dalis Palangoje poilsiautojams nuomojamo būsto nėra gyvenamosios paskirties, o viešbučių tipo. Viešbučių tipo paskirties nekilnojamojo turto mokesčiui netaikoma antram ir kitiems būstams įstatymu įtvirtinta 50 tūkst. neapmokestinamoji riba. Toks turtas apmokestinamas nuo pirmojo cento.
Pagal kitąmet įsigaliosiantį NT apmoketinimą, komercinio nekilnojamojo turto savininkai, ypač nuomotojai, turės skaičiuoti papildomą 0,2 % mokestį prie nuo jau taikomo NT mokesčio tarifo, kuris šiais metais siekia 0,6 % proc ir kiekvienais metais yra savivaldybės perskaičiuojamas.
Būsto nuomos kainos didmiesčiuose
Jau nuo 2026 metų Lietuvoje įsigalios naujas nekilnojamojo turto (NT) mokesčio modelis, kuris smarkiai paveiks ne tik brangiausius gyvenamuosius būstus, bet ir komercinį turtą. Savivaldybės nustatys tarifus nuo 0,5 iki 3 proc., priklausomai nuo objekto vertės, o progresyvus apmokestinimas galios ir antriesiems ar vėlesniems gyvenamiesiems objektams, kurių vertė viršija 50 tūkst. eurų. Apleistam turtui taikomi dar didesni tarifai, siekiant skatinti efektyvų turto naudojimą.
Komercinis nekilnojamasis turtas patirs tiesioginį finansinį spaudimą - didesnis mokestis reiškia augančias sąnaudas nuomininkams ir investuotojams. Verslo objektų savininkai turės atsižvelgti į naujas tarifas planuodami nuomos kainas, o tai gali lemti didesnes išlaidas galutiniam vartotojui. Viena iš pasekmių - biuro, parduotuvės ar sandėlio nuoma didmiesčiuose ir kurortuose gali brangti, atspindėdama augančias turto eksploatacijos išlaidas.
Gyventojams naujovės taip pat reiškia spaudimą nuomos rinkoje. Didesnės NT vertės didmiesčiuose ir kurortuose - kai kurių objektų kainos per pastaruosius kelerius metus išaugo iki 120 proc. - jau dabar kelia nuomos kainas.
Patikrinę didžiausią NT portalą aruodas.lt, apžvelgiame, kiek kainuoja išsinuomoti butą didžiausiuose Lietuvos miestuose:
- Vilnius:
- 1 kambario butas Vilniuje kainuos vidutiniškai nuo 400 iki 600 eurų per mėnesį.
- 2 kambarių butas Vilniuje kainuos vidutiniškai nuo 550 iki 850 eurų per mėnesį.
- Kaunas:
- Išsinuomoti 1 kambario butą Kaune kainuos vidutiniškai nuo 300 iki 550 eurų per mėnesį.
- 2 kambarių butas Kaune kainuos vidutiniškai nuo 500 iki 700 eurų per mėnesį.
- Klaipėda:
- Už 1 kambario butą Klaipėdoje reikės mokėti vidutiniškai nuo 300 iki 450 eurų.
- 2 kambarių buto nuoma Klaipėdoje atsieis vidutiniškai 450-700 eurų per mėnesį.
Bendrabučio tipo būstai, populiarėja dėl nedidelės kainos, bet pagrindinė nuomininkų sąlyga - kad viduje būtų patogumai ir atvestos komunikacijos.
Pagrindiniai siūlomi NT mokesčio pakeitimai:
- Siūlomi nauji tarifai ir progresinis apmokestinimas
- Atnaujinami masinio Registrų centro vertinimo duomenys
- Savivaldybių įgaliojimai didėja
- Dabartinės NT mokesčio sistemos ir siūlomos reformos skirtumai
- Kaip sužinoti, kiek NT mokesčio reikės mokėti?
Ekonomistas A. Bartkus mano, kad NT mokesčio taikymas yra senų laikų reliktas, o jo nauda yra abejotina. NT mokestis, kuris šiuo metu modifikuojamas, yra kaip duotybė iš praeities.
NT mokesčio siūloma korekcija nėra esminis faktorius, kuris darytų didžiausią įtaką nuomos kainoms. Visgi NT mokesčio bazės praplėtimas ir atitinkami tarifai, iš esmės priklausantys nuo turto vertės, iš tikrųjų daro labai rimtas prielaidas NT nuomos kainų augimui.“
Nuo 2026 m. siūloma apmokestinti gyventojų turimą nekomercinį NT (gyvenamąjį, poilsio, sodų, garažų ir kt.) nuo 40 tūkst. eurų vertės. Jeigu žmogus turi skirtingo turto, skirtingos vertės būtų sudedamos ir tik viršijus minėtą sumą būtų apmokestinamos. Finansų ministerija siūlo taikyti tokius mokesčio tarifus NT vertei: nuo 0 iki 40 tūkst. eurų - 0 proc.; virš 40 tūkst. eurų iki 200 tūkst. eurų - 0,1 proc.; virš 200 tūkst. eurų iki 400 tūkst. eurų - 0,2 proc.; virš 400 tūkst. eurų iki 600 tūkst. eurų - 0,5 proc.; virš 600 tūkst. eurų - 1 proc.
Už būstą, kuriame savininkas deklaruoja gyvenamąją vietą, bus taikoma 50 proc. lengvata, bet ne didesnei negu 450 tūkst. eurų vertei. Finansų ministerija taip pat atkreipia dėmesį, kad tris ir daugiau vaikų turintiems ar neįgalius vaikus auginantiems asmenims numatoma lengvata sieks 75 proc. Gyventojas, kuris turi teisę į būsto šildymo kompensaciją, nuo mokesčio būtų atleidžiamas (visai būsto, kuriame deklaruota gyvenamoji vieta, vertei).
Be kita ko, pataisomis siūloma mokestinę NT vertę perskaičiuoti ne kas 5 metus, kaip yra dabar, bet kas 3 metus. Tai reiškia, kad turtui brangstant už jį mokėtina mokesčio suma augs dažniau.
| NT Vertė | Mokesčio tarifas |
|---|---|
| Nuo 0 iki 40 tūkst. eurų | 0 proc. |
| Virš 40 tūkst. eurų iki 200 tūkst. eurų | 0,1 proc. |
| Virš 200 tūkst. eurų iki 400 tūkst. eurų | 0,2 proc. |
| Virš 400 tūkst. eurų iki 600 tūkst. eurų | 0,5 proc. |
| Virš 600 tūkst. eurų | 1 proc. |