Senos Statybos Būsto Pardavimų Statistika Lietuvoje: Tendencijos ir Prognozės

Lietuvos nekilnojamojo turto (NT) rinka 2025 metais tikisi reikšmingų pokyčių, kuriuos lems globalios ir regioninės ekonominės tendencijos. Būsto, komercinio NT ir kitų segmentų plėtrą veiks ekonominiai rodikliai, geopolitika, vartotojų elgsena ir tvarumo reikalavimai. Šiame straipsnyje aptariamos pagrindinės NT rinkos prognozės, remiantis ekspertų įžvalgomis ir naujausiais duomenimis.

Būsto Rinka: Kainų Augimas ir Poveikis

Ekspertai prognozuoja, kad NT kainos Lietuvoje 2025 metais išliks stabiliai augančios, o didmiesčiuose, ypač Vilniuje ir Kaune, kainų augimas gali siekti 5-8 % per metus. Šį augimą skatins ribota pasiūla naujų būstų rinkoje ir didelė paklausa, kurią dar labiau didins gerėjantis gyventojų finansinis stabilumas.

Vasarą iš sąstingio pajudėjusi nekilnojamojo turto (NT) rinka rodo, kad pardavimo procesas vėl aktyvėja. Registrų centro duomenys rodo, kad vasarą NT rinka aktyviau pajudėjo iš vietos - augo tiek individualių namų, tiek butų pardavimo skaičiai.

Pavyzdžiui, praėjusių metų liepą įvyko 950 individualių gyvenamųjų namų sandorių, o šiemet liepą - 1 054. 2023 m. rugpjūtį - 1 030 sandorių, šių metų rugpjūtį - 1 096.

Rinkoje gerėja ir butų sandorių situacija - praėjusių metų liepą parduoti 2 259 butai, šių metų liepą - 2 502. Praėjusių metų rugpjūtį tokių sandorių buvo 2 581, šių metų - 2 743.

„Rugsėjis buvo dar vienas nuosaikaus optimizmo NT sandorių rinkoje mėnuo. Žvelgiant į keleto pastarųjų mėnesių rezultatus, galima teigti, kad rinkai pavyko atsispirti nuo dugno, fiksuoto metų pradžioje.

Per tris šių metų ketvirčius visoje Lietuvoje iš viso įregistruota 81,9 tūkst. pirkimo-pardavimo sandoriais perleistų NT objektų - 3,5 proc. mažiau nei 2023 metų sausį-rugsėjį, kai buvo įregistruota 84,9 tūkst. NT objektų pardavimų.

Vien tik per rugsėjo mėnesį įregistruota 10,3 tūkst. NT savininkų pasikeitimų - 7,8 proc. daugiau nei praėjusių metų rugsėjį (9,6 tūkst. NT objektų), bet 0,7 proc. mažiau nei šių metų rugpjūtį (10,4 tūkst.

2024 metais šalies būsto rinka pasižymėjo permainingomis nuotaikomis. Iki metų vidurio dar buvo fiksuojamas rinkos aktyvumo mažėjimas, o antrąjį pusmetį - jau atsigavimas. Tačiau bendras įregistruotų sandorių skaičius 2024 metais šalyje išliko beveik toks pats kaip ir 2023 metais.

Tačiau vidutinis metinis kainų pokytis 2024 metais buvo vienas žemiausių per pastarąjį dešimtmetį ir sudarė 2,9%. 2024 metais vidutinis metinis pokytis, palyginti su ankstesniais metais, pastebimai sumenko, kadangi 2023 metais butų pardavimo kainos iš esmės nustojo augusios ir susiformavo aukšta palyginamoji bazė.

2024 metais didžiausi pokyčiai buvo fiksuojami pirminėje didmiesčių butų rinkoje. Palyginti su 2023 metais, Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos pirminėje rinkoje buvo realizuota net 40% daugiau butų daugiabučiuose.

2024 metais prie spartaus naujos statybos butų realizacijos apimčių augimo pirminėje rinkoje prisidėjo itin žemi 2023 metų aktyvumo rodikliai ir į šią rinką sugrįžtantys pirkėjai.

Taip pat 2024 metais naujos statybos butai brango dvigubai sparčiau nei senesnės statybos. 2024 metų antrojoje pusėje bendros nuotaikos šalies būsto rinkoje pagerėjo, nes viešoje erdvėje dominavo pozityvios naujienos: nuoseklus paskolų palūkanų normų mažėjimas, atsigaunanti būsto pardavimo rinka, dėl mažėjančios infliacijos augantis realus gyventojų pajamų lygis ir teigiamos bendros šalies ūkio raidos perspektyvos.

Šiemet labai tikėtinas spartus būsto rinkos aktyvumo augimas. Kadangi 2024 metų pirmąjį pusmetį įsigyto būsto skaičius buvo nukritęs į pastarojo dešimtmečio žemumas - žema palyginamoji bazė sudaro sąlygas dideliam santykiniam augimui.

Tuo metu rekordines aukštumas pasiekusios būsto kainos išlieka didžiausiu iššūkiu potencialiems būsto pirkėjams net ir mažėjančių palūkanų aplinkoje.

Europos Centrinis Bankas (ECB) numato mažinti palūkanų normas, kas palengvins būsto paskolų sąlygas. Jauni pirkėjai ir pirmą kartą būstą perkantys asmenys taps aktyviausia rinkos dalimi.

Paklausa nekilnojamajam turtui Lietuvoje, ypač didžiuosiuose miestuose kaip Vilnius, Kaunas ir Klaipėda, išlieka stabili. Jaunos šeimos ir specialistai vis labiau ieško pirmo būsto, todėl nuosavybės įsigijimo tendencijos rodo augimą.

Pardavimų aktyvumas šiemet padidėjo, ypač didžiuosiuose miestuose kaip Vilnius, Kaunas ir Klaipėda. Augantis gyventojų skaičius ir urbanizacijos procesai laikė paklausą butams ir namams, ypač naujos statybos, stabiliai.

Svarbu atkreipti dėmesį į Būsto Kainų Indeksą (BKI), kuris apskaičiuojamas remiantis VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto registro ir Sandorių duomenų bazių duomenimis. Šaltinio duomenys gaunami kas ketvirtį. BKI bazinis laikotarpis yra 2015 m. (2015 m. - 100). Kitas BKI bazinio laikotarpio keitimas numatytas 2026 m., buvusi laiko eilutė bus perskaičiuota į naują indekso bazinį laikotarpį ir paskelbta apskaičiavus 2026 m. I ketv.

Taip pat svarbu žinoti, kad atliekamos tokios gautų statistinių duomenų tikrinimo ir redagavimo procedūros: atmetami sandoriai, kuriais įsigyti būstai dėl nepakankamo baigtumo lygio (< 80 proc.) yra netinkami gyventi, analizuojami kiekvienai elementariajai visumai priskirtų būstų pirkimo-pardavimo sandorių duomenys, palyginti su ankstesnių ketvirčių duomenimis.

Duomenų redagavimas ir patvirtinimas atliekamas naudojant kompiuterinę kainų statistinių duomenų tikrinimo programą. Gautos kainų kitimo tendencijos lyginamos su nekilnojamojo turto agentūrų užfiksuotomis būsto kainų kitimo tendencijomis. Informacija apie veiksnius, turinčius įtaką būsto kainų pasikeitimui, reguliariai stebima spaudoje, kitų įmonių ir institucijų skelbiamose apžvalgose ir ataskaitose.

Pagrindiniai kainų rodikliai Lietuvos didmiesčiuose

Tvarumo ir Energinio Efektyvumo Svarba

2025 metais toliau augs A++ klasės būstų populiarumas. ES reikalavimai dėl energinio efektyvumo verčia vystytojus orientuotis į tvarius sprendimus, kurie pritraukia tiek pirkėjus, tiek nuomininkus. Daugiabučiai su saulės energijos sistemomis ar efektyviomis šildymo technologijomis tampa būsto rinkos standartu.

NT Agentūros Vaidmuo

Didėjant paklausai, NT agentūros, ypač didžiuosiuose miestuose, tokiuose kaip Kaunas, tampa svarbia rinkos dalimi. NT agentūros Kaune dažnai specializuojasi naujos statybos ir aukštos klasės būstuose, padėdamos tiek vietiniams, tiek užsienio klientams rasti tinkamą būstą.

Ekonominės Prognozės ir Jų Poveikis NT Rinkai

Prognozuojama, kad Lietuvos BVP 2025 metais augs apie 2,8 %, o tai teigiamai paveiks NT rinką. Gyventojų perkamoji galia taip pat didės dėl sparčiai augančių atlyginimų, kas skatins ne tik naujų būstų pirkimą, bet ir investicijas į NT.

Infliacijos lygis, prognozuojamas apie 2,7 %, gali sukelti iššūkių dėl brangstančių statybinių medžiagų ir darbo jėgos. Tai gali lemti NT projektų kainų didėjimą ir lėtesnį pasiūlos augimą.

Nekilnojamojo turto kainos kinta, todėl tiek savininkams, tiek pirkėjams aktualu sekti rinkos tendencijas. Aruodas.lt sukaupta statistika rodo, jog kainos augimo „apsukos“ lėtėja, tačiau aplinkoje jau girdisi nuomonių, kad šiuo metu pirkti būstą yra pernelyg brangu.

Kainų Pokyčiai Didmiesčiuose

Panagrinėkime, kaip keitėsi butų kainos didžiuosiuose Lietuvos miestuose:

• Vilnius: 2015-ųjų rugsėjį vidutinė buto kvadratinio metro kaina Vilniuje buvo 1542 eurai. Lygiai po metų - jau 1678 eurai. Kai kuriais mėnesiais kainos kilo apie 20 eurų už kvadratinį metrą per mėnesį, kas vidutinio dydžio 50-ies kvadratinių metrų būstui sudarytų apie 1000 eurų brangimą. Prieš metus, 2017-aisiais vieną kvadratinį metrą Vilniuje buvo galima įpirkti už vidutiniškai 1782 eurus, o šiemet rugsėjį - už 1826 eurus. Per trejus metus kainos sostinėje užaugo beveik penktadaliu (18 %).
• Kaunas: Per trejus metus kainos sostinėje užaugo beveik penktadaliu (18 %), dar sparčiau jos šoktelėjo Kaune (37 %). 2015-aisiais čia vieną kvadratinį metrą buvo galima nusipirkti praktiškai dvigubai pigiau, nei sostinėje (vidutinė kaina rugsėjo mėnesį - 813 eurų). Šių metų rugsėjo mėnesį vidutinė buto kvadratinio metro pasiūlos kaina Kaune buvo 1114 eurų.
• Klaipėda: Lėčiausiai kainos augo Klaipėdoje - dešimtadaliu nuo 1061 euro už kvadratinį metrą 2015-ųjų rugsėjį iki 1168 eurų šiemet tą patį mėnesį.

„Ober-Haus“ duomenimis, Kaune per 2025 m. butų kainos išaugo 13,8 proc., o toks pokytis buvo ryškiausias tarp Lietuvos didmiesčių. Prie šio rezultato prisidėjo ribota naujo būsto pasiūla, ūgtelėjusi aukštesnės klasės projektų dalis ir senos statybos namų renovacija.

Registrų centras skelbia, kad per 2025 m. Kaune iš viso buvo įsigyti 5174 butai ir 803 namai - atitinkamai 14 proc. ir 23 proc. daugiau nei 2024 m.

„Ober-Haus“ skaičiavimais, vidutinė butų pardavimo kaina Kaune 2025 m. pabaigoje siekė 2071 Eur/kv. m ir buvo 13,8 proc. didesnė nei prieš metus. Toks kainų pokytis pernai buvo didžiausias Lietuvoje. Palyginimui, Vilniuje, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje butai per praėjusius metus brango 10-11 proc.

Bendrovės duomenimis, tipinių senos statybos butų kaina gyvenamuosiuose rajonuose, priklausomai nuo įrengimo, vietos, pastato būklės ir kt., Kaune šiuo metu dažniausiai svyruoja tarp 1400-2400 Eur/kv. m. Naujos statybos butų su daline apdaila kainos gyvenamuosiuose rajonuose siekia apie 2300-3000 Eur/kv. m. Prestižiniuose rajonuose, centrinėje miesto dalyje ar senamiestyje butų pardavimo kainos gali siekti ir 4000-5000 Eur/kv. m.

Nors Šiauliuose per 2025-uosius būsto kainos augo 11 proc., o šių metų pradžia išlaiko aktyvumą, jau vasarą ar rudenį rinka turėtų stabilizuotis, prognozuoja „Ober-Haus“.

Registrų centro duomenimis, per 2025 metus Šiauliuose iš viso buvo įsigyti 1539 butai ir 253 namai - atitinkamai 22,9 proc. ir 22,4 proc. daugiau nei 2024 m.

„Ober-Haus“ skaičiavimais, praėjusių metų pabaigoje Šiaulių mieste vidutinė butų kaina siekė 1273 Eur/kv. m ir buvo 11 proc. didesnė nei prieš metus.

Bendrovės duomenimis, tipinių senos statybos butų kaina gyvenamuosiuose rajonuose, priklausomai nuo įrengimo, vietos, pastato būklės ir kt., Šiauliuose šiuo metu svyruoja tarp 1200-1800 Eur/kv. m. Naujos statybos butų su daline apdaila kainos gyvenamuosiuose rajonuose siekia apie 2000-2800 Eur/kv. m, o centrinėje Šiaulių dalyje ar senamiestyje „kvadrato“ kainos gali sudaryti ir 2500-3200 Eur.

Brokerių Nuomonės ir Tendencijos

Nekilnojamojo turto agentūros „Ober-Haus“ Vilniaus Senamiesčio biuro vadovas Marius Čiulada pastebėjo, kad iki šiol galėjome (ir vis dar galime) mėgautis rekordiškai žemomis paskolų palūkanomis, tačiau stambūs bankai ir analitikai jau kalba apie jų kilimą.

„Kai paskolos įmoka mažesnė nei analogiško būsto mėnesio nuomos kaina, žinoma, kad dauguma ryžtasi imti kreditą ir įsigyti nuosavą būstą. Toje pigių pinigų rinkoje pirkimų ir pardavimų buvo daug, tad ir statytojai nesnaudė: pradėti statyti kokybiškesni būstai (A energinės klasės), dedami šiltesni langai, fasadai, būstai statomi brangesniuose rajonuose. Todėl sakyčiau, kad ne tik išbrango tas pats kvadratinis metras, tačiau ir išaugo būstų kokybė, jų vietos vertė“, - svarstė M.Čiulada.

Nekilnojamojo turto brokeris taip pat pastebėjo, jog dėl aukščiau minėtų priežasčių vis labiau išsiskiria naujo ir seno būsto kainos.

„Brangu? Brangu. Bet visi perka. Padūsauja ir netikėtai nusiperka kažką prabangaus, didelio. Per krizę kainos nukrito apie 40 proc. Bet buvo besidairančių į Rygą, kur nukrito perpus.

„Visi pamiršta dar vieną svarbų aspektą be mažesnių mokesčių. Pirkdamas naują būstą tu gauni „naujus“ kaimynus: jaunus, mokius. Tai vis tik lemia gyvenimo kokybę. Sename daugiabutyje dažniausiai jaunas, aktyvus miestietis, siekiantis kažką sutvarkyti, susiduria su gyventojų pasipriešinimu: „Ne, gerai kaip yra. Nenoriu. Nereikia. Netrukdykite manęs.“ Yra dalykų, kuriuos pavyktų sutvarkyti tiesiog vieną dieną visiems susiėjus į talką - tai lengviau įgyvendinti naujuose projektuose“, - pastebi pašnekovas.

Kita vertus, nauji projektai turi ir minusų: infrastruktūra, vaikų darželiai vis dar yra likusi senuosiuose rajonuose, todėl vaikus tenka vežti būtent ten.

Pašnekovo teigimu, niekas dirbtinai nekelia kainų: jei parduoda - gerai, neparduoda - nuleidžia kainą 5 proc. ir laukia naujų pirkėjų.

Pirkėjų Prioritetai

Aruodas.lt apklausos duomenimis, būstas dažniausiai išsirenkamas atsižvelgus į jo kainą (93 proc. respondentų), antroje vietoje rikiuojasi vieta (83 proc. respondentų), trečioje - statybos kokybė (79 proc.)

Situacija Kaune

Kauno Senamiestyje įsikūrusios nekilnojamojo turto studijos „Azaro“ vadovas Mantas Navikas pripažino, jog laikinojoje sostinėje nuo 2015-ųjų būstai iš tiesų stipriai pabrango. Labiausiai - mažos kvadratūros butai naujos statybos objektuose.

„Kainos nuo euro įvedimo tikrai labai ženkliai pasikeitė. Sakyčiau, kuo mažesnio ploto turtas, tuo jo kvadrato kaina yra didesnė. Vieno kambario būtų kaina paaugo gal net 40 proc., augdama po 10-12 proc. per metus. Dviejų kambarių butai miegamuosiuose rajonuose pabrango apie 35 proc. per šiuos trejus metus. Trijų kambarių butai brango apie 30 proc.“, - vertino M.Navikas.

Nekilnojamojo turto kainos labiausiai augo Kauno centre esančiuose būstuose. Didelių pokyčių nejaučiama tik itin didelių namų rinkoje (300-500 m3), tačiau tokiam būstui nedidelė ir paklausa. Į tokius namus ima žvalgytis nekilnojamojo turto vystytojai, planuodami, kaip juos suskaidyti į mažesnius butus, kotedžus.

Kodėl didmiesčiai orientuojasi į mažos kvadratūros (apie 40 m²) butus? „Statytojai - verslūs žmonės. Jie pastebi, kad vieno kvadratinio metro kaina tuo didesnė, kuo mažesnis nekilnojamojo turto objektas. Ta tendencija tikrai pastebima ir Kaune. Didelių butų kvadrato kaina gal ir patrauklesnė, bet... žmonės jų tiesiog neįperka. Todėl statomi maži butai ir jie sėkmingai parduodami. Žmones perka ir talpinasi į tą mažą kvadratūrą“, - sako „Azaro“ nekilnojamojo turto studijos vadovas.

Dėl šios priežasties nusiderėti dėl mažos kvadratūros būsto kainos - labai sudėtinga.

Nuomos Kainos Didmiesčiuose

Didmiesčiuose nuomojamų butų pasiūlos kainos šią vasarą yra didesnės nei tuo pačiu laikotarpiu prieš metus. Remiantis lankomiausio nekilnojamojo turto portalo Aruodas.lt duomenimis, už vieno kambario buto nuomą didžiuosiuose miestuose tektų mokėti apie 200-300 eurų per mėnesį, už dviejų kambarių - apie 400 eurų Kaune ir Klaipėdoje, daugiau - sostinėje.

Šiuo metu vidutinė vieno kambario buto nuomos kaina Vilniuje siekia apie 300 Eur/mėn., dviejų kambarių buto - apie 450-480 Eur/mėn. Kaune už vieno kambario butą prašoma 250 Eur/mėn., už dviejų kambarių butą - 370 Eur/mėn. Klaipėdoje - apie 250 Eur/mėn. už vieno kambario, apie 350 Eur/mėn. už dviejų kambarių butą.

Bendros Tendencijos ir Perspektyvos

Spartus atsigavimas po krizės lėmė būsto kainų augimą. „Visų pirma, tai dėl per didelio gyventojų ir verslo skolinimosi tempo Baltijos šalių nekilnojamojo turto (NT) rinka itin nukentėjo nuo globalios finansinės krizės 2008-2010 metais.

Būtent tais metais būsto kainų palyginamoji bazė buvo itin žemame lygyje, todėl nenuostabu, kad skaičiuojant nuo to laikotarpio fiksuojame tokį spartų turto vertės ar nuomos kainų prieaugį. Antra, tai po finansinės krizės Baltijos šalių ekonomikos sparčiai atsigavo, kas lėmė ženklų žmonių pajamų augimą bei būsto įperkamumo gerėjimą.

Paskatintos žemų palūkanų normų Lietuvos ir Estijos nekilnojamojo turto rinkos pakankamai greitai vėl įžengė į sparčios plėtros etapą ir laikotarpis pasižymėjo stabiliu kainų augimu, sparčiai augančiomis būsto plėtros apimtimis ir augančiu pasitikėjimu visa nekilnojamojo turto rinka“, - aiškino NT analitikas.

Kadangi Eurostatui duomenis apie būsto kainų pokyčius teikia šalių statistikos tarnybos, tai priklausomai nuo naudojamos skaičiavimo metodikos, apibendrintam rezultatui įtakos turi ir besikeičianti būsto rinkos struktūra šalyje.

NT ekspertas Mantas Mikočiūnas tokį šuolį taip pat aiškino dviem pagrindiniais rodikliais. Visų pirma, įperkamumu ir ekonomine situacija. Antras rodiklis - paties būsto kokybė. Labai staigiai kilo energinė klasė, statyba gerėjo ir efektyvėjo, modernėjo. Iki 2000-ųjų apskritai dar dominavo sovietinė statyba. Per gana trumpą NT istorijos laikotarpį, 20 metų, mūsų rinka išgyveno kardinalų kokybinį šuolį - iš sovietinių technologijų perėjom į A+ ir A++ klases“, - nurodė NT ekspertas.

Remiantis Valstybės duomenų agentūros statistikos duomenimis, 2010-ųjų metų pirmą ketvirtį vidutinis atlyginimas Lietuvoje siekė 458 eurus į rankas, o šių metų pirmąjį ketvirtį - 1333 eurus į rankas.

Žiūrint iš teorinės pusės, kas lemia būsto kainų pokyčius, tai yra pajamos, demografinė situacija, kaip keičiasi gyventojų skaičius, paskui yra palūkanos, finansavimo sąlygos ir pasiūla - kiek būsto paduodama į rinką. Lietuvos statistikos departamento duomenimis, Vilnius jau ne vienerius metus išlaiko augimo tendenciją, o 2019 metais gyventojų prieaugis buvo pats didžiausias - siekė net 9899.

tags: #nt #pardavimai #senos #statybos #bustas